Lo decíamos en diciembre del año pasado al considerar que la cláusula de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva porqué no superaba el análisis de transparencia de la directiva Directiva 93 13 CEE sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores. Por lo tanto, era abusiva, por lo tanto nula y debiendo tenerse por no puesta. En estos términos señaló PAH Madrid a la mal llamada cláusula de constitución de la garantía como abusiva y ese descubrimiento tiene muchas derivadas que se desarrollaban en cascada como la posible desvinculación de la casa de la hipoteca al poder vivir el préstamo sin la garantía como explicábamos aquí >>>.
Una sentencia del Tribunal Supremo, la STS 1074/2007, de 10 de octubre (*1), ya precisaba en el fundamento de derecho 2 lo que sospechábamos:
Aparte de que no es lo mismo al contrato bilateral de préstamo y la constitución unilateral del derecho real de hipoteca, lo cual no lo plantea el recurso…
El problema muchas veces no se encuentra en interpretar la ley o la jurisprudencia sino en conseguir el máximo de sentencias favorables a la interpretación favorable al ejecutado y lesiva para la entidad financiera. Pues tenemos una sentencia favorable y que hay que ejecutar su contenido entre los cuales estará borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad. Os dejamos con este artículo del abogado Andrés GIORDANA que ha llevado el caso.
¿DESVINCULAR LA CASA DE LA HIPOTECA?
SE PUEDE DESLIGAR LA VIVIENDA DE LA HIPOTECA.
Directamente decimos a día de hoy que si se puede. Ya en un post anterior hablamos de ésta sentencia, y es gracias a ella que hoy día podemos afirmar que se puede transformar un préstamo hipotecario en un crédito personal.
Una cosa es el dinero que nos presta el banco para comprar la casa, y otra es que el banco utilice nuestra casa como garantía si no pagamos.
La STS 1074/2007, de 10 de octubre, ya precisó que “… no es lo mismo el contrato bilateral de préstamo que la constitución unilateral del derecho real de hipoteca …”.
Es decir, que lo que buscamos es que se extinga ese derecho real, ya que el banco, cuando redactó la cláusula, contenía partes abusivas. Y al declarar la nulidad de la cláusula, deja de existir, el hecho de que sea un préstamo REAL HIPOTECARIO.
La cláusula mal llamada de «constitución de hipoteca», que en teoría debería de llamarse de «CONSTITUCIÓN de GARANTÍA HIPOTECARIA», forma un «contrato accesorio» a la de la «obligación principal»( pago de las cuotas habituales) que es la que recoge el «objeto» esencial de la escritura, que es la vivienda y la adecuación entre la financiación que nos dan para comprarla y su pago posterior a través del capital y los intereses.
La `obligación principal´ puede subsistir perfectamente sin el `contrato accesorio´.(CLÁUSULAS ADICIONALES).
De hecho, sucede de forma cotidiana en los préstamos y créditos personales, dado que existe una responsabilidad patrimonial universal del deudor.
Y ya en el mismo Código Civil, en su artículo 1.911 dice que el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros en tanto que la deuda no esté totalmente satisfecha.
VAMOS QUE RESPONDES CON TODO LO QUE TIENES ANTE LA DEUDA.
Ese `contrato accesorio´ o contrato con cláusulas, que integra la garantía hipotecaria, constituye una exigencia de los bancos para conseguir cobrar en un futuro ante la posibilidad de encontrarse frente a un «moroso».
Pero no es inseparable a la `obligación principal´, más bien es una costumbre del banco muy arraigada en el tiempo para asegurarse el poder recuperar el dinero prestado.
Esta cláusula contiene una figura que se denomina `responsabilidad hipotecaria´ que es la gran desconocida entre los deudores/prestatarios.
Entonces, dicha cláusula ¿supera el análisis del control de transparencia, tal y como contempla en su articulado la Directiva 93/13/CEE?.
Podemos afirmar que NO, ni mucho menos. La parte prestataria firma ante notario la escritura que, además de la `obligación principal´, engloba el `contrato accesorio´.
O dicho de otra forma, todas las cláusulas que contempla la garantía hipotecaria, sin tener la menor idea de lo que supone.
Ninguno de los informes que por ley hay que entregar al cliente para la formalización de la hipoteca, véase ofertas vinculantes, folletos informativos, etc… dan a conocer a fondo lo que representa, y en qué le afecta, la susodicha RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.
Por lo tanto, no cabe duda que el cliente/consumidor ha firmado el contrato ignorando totalmente lo que significa dicha responsabilidad.
Por ello, es indiscutible que esa cláusula mal llamada de CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA es claramente abusiva, por lo que es nula y, por lo tanto, ha de tenerse por no puesta desde el mismo momento de la firma notarial de la escritura de constitución de la `obligación principal´ y del `contrato accesorio´ que contiene la garantía hipotecaria de la misma.
¿Cómo quedaría, entonces, dicha escritura?.
Pues, muy sencillo, se quedaría sin la cláusula mal llamada de CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA.
Y sólo quedaría la `obligación principal´ (pago de las cuotas) constituyendo entonces una especie de préstamo o crédito personal, con las responsabilidades que implica.
El Registro de la Propiedad:
Es un órgano dependiente del Ministerio de Justicia, en la que se inscribe y da publicidad a la propiedad de los inmuebles, y los derechos reales que recaen sobre los mismos.
En el Registro de la Propiedad se inscribe la constitución de la garantía hipotecaria, dependiendo la cuantía de los honorarios registrales del importe de la `responsabilidad hipotecaria´.
Para esta familia para la que ya ganamos ésta CLÁUSULA ABUSIVA, y que es FIRME y COSA JUZGADA. Ahora hemos presentado la EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA ya que el banco SABADELL no ha cumplido voluntariamente con la resolución del Juez.
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Notas
- Tribunal Supremo, Sentencia 1074/2007, de 10 de octubre.
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El Ejecutivo y el Congreso calla. Todos sabemos quién manda aquí!
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Esperemos que solo sea «una ESPECIE de préstamo o crédito personal»…porque un prestamo personal en toda regla es bien jodido para el que lo pide,por los intereses.