Hace unos días escribimos en nuestros blogs que el problema de los gastos de constitución de hipoteca y el de actos jurídicos documentados les acabábamos de dar un nuevo vuelco. Para los que no nos seguís les refrescamos la memoria.
CLÁUSULA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA:
NO SUPERA EL ANÁLISIS DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA,
TORNÁNDOSE EN ABUSIVA, POR LO TANTO NULA,
DEBIENDO TENERSE POR NO PUESTA DESDE EL MISMO MOMENTO
DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA
La cláusula de constitución de la hipoteca es una cláusula abusiva. ¿por qué? pues porque no ha sido negociada nunca en su términos y contraviene la directiva Directiva 93 13 CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores.
La cláusula mal llamada de constitución de hipoteca, que debiera ser de “constitución de garantía hipotecaria“, es en realidad “contrato accesorio” a la “obligación principal” que recoge el objeto esencial de la escritura- el préstamo- y la adecuación entre la financiación concedida y su retribución, a través de sus correspondientes intereses. Ese “contrato accesorio”, que se ha añadido a la práctica hipotecaria española desde tiempos inmemoriales tiene un problema desde el año 1993 al subscribir nuestro país las leyes comunitarias y en este caso la de defensa del consumidor. Ese “contrato accesorio” no está legislado en ley alguna, es una imposición del banco contra usted, no existe en otros países.
Ese “contrato accesorio” que integra la garantía hipotecaria, constituye una exigencia de las entidades financieras para conseguir mayor seguridad ante la posibilidad que la parte prestataria pueda caer en morosidad en relación con la “obligación principal”. La “obligación principal” podría substituirse perfectamente sin el “contrato accesorio“. De hecho, sucede de forma cotidiana en los préstamos y créditos personales, dado que existe una responsabilidad patrimonial universal del deudor, establecida en el artículo 1.911 del Código Civil, conforme a la cual éste responde con todos sus bienes presentes y futuros en tanto que la deuda no esté totalmente satisfecha.
Cómo se observa en la imagen superior la cláusula se describe a si misma diciendo que la hipoteca responde por:
- con el valor del préstamo subscrito – principal– ,
- añade otras cantidades de dinero como los – intereses – por un tipo de interés y un tiempo determinado,
- por x meses de intereses moratorios
- y una cantidad arbitraria, decidida por la entidad financiera, de costas y gastos, en caso de mora.
Pero el problema es que sobre eso luego se calculan impuestos, lo que significa, que sobre una cláusula no negociada se pagan por hechos que incluso no podrían suceder. Por ejemplo, si un deudor amortiza total o anticipadamente una parte del préstamo ¿por qué razón ha pagado impuestos por intereses moratorios y costas y gastos procesales? Si esa cláusula que es abusiva no existiera nunca hubiera pagado la parte correspondiente del IAJD por ejemplo. Eso puede bastante dinero con sus intereses desde el inicio del préstamo.
Hay mucha más consecuencias si esa cláusula es declarada nula. En el Registro de la Propiedad, lo que consta de su “hipoteca” es precisamente la garantía. En ningún lugar consta el préstamo, o sea, el contrato sobre “obligación principal”. Sólo se inscribe el “contrato accesorio” la garantía. Si usted gana en los juzgados una sentencia sobre esa cláusula debería ir al Registro de la Propiedad y exigir que la hipoteca fuera borrada del Registro. ¿Qué pasaría entonces? no se preocupe por el banco ya decidirá como se va a cobrar el préstamo pero seguro que no por la vía ejecutiva. Los servicios jurídicos de las entidades ya saben hace tiempo que están en falso y muchas no acuden a la vía de ejecución hipotecaria sino a la ordinaria.
Para muestra de lo que decimos les presentamos este vídeo de uno de los abogados que defienden a los afectados/as y que dio con otros abogados colaboradores la charla que organizamos el pasado 25 de noviembre en nuestro local sobre legislación hipotecaria y cláusulas abusivas.
Hay más consecuencias de la nulidad de la cláusula de constitución de la hipoteca o garantía. En el Registro de la Propiedad no podrían dar copias ejecutivas de la hipoteca, con lo cual al mismo tiempo se podrían exigir la nulidad de las ventas a terceros – fondos buitre- de los préstamos entrados en mora. Casi nada.
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