HIPOTECAS

¿ el 23/01/24 vence el plazo para pedir retorno gastos de constitución de la hipoteca ?

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La Organización de Consumidores y Usuarios -OCU- y otros medios de comunicación han ido publicando noticias en sus webs donde se daba hasta el 23 de enero de este mes de 2024 el plazo para reclamar las cláusulas abusivas aplicadas estos años por los bancos españoles a los gastos de constitución de la hipoteca.

El 23 de enero de 2024 se cumplen 5 años desde que el Tribunal Supremo -TS- del Reino de España indicó que los gastos de constitución de una hipoteca deberían estar cubiertos a medias entre deudor y banco . Sin embargo, hay juzgados y Audiencias provinciales que lo han entendido de otro modo como hemos reflejado en nuestra web >>>

Esta sentencia decía claramente que respecto de la comisión de apertura :

TERCERO.- Decisión del tribunal: la cláusula que establece la comisión de apertura no es abusiva si supera el
control de transparencia.

” En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente. Las comisiones o gastos repercutidos deberán responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos”.

” Ello justifica que la normativa relativa a esta actividad bancaria prevea la posibilidad de que, además del interés remuneratorio, la entidad financiera pueda cobrar como parte integrante del precio una comisión de apertura.

“No estamos propiamente ante la repercusión de un gasto, sino ante el cobro de una partida del precio que el banco pone a sus servicios. La tesis contraria llevaría al absurdo de que, para que el banco pudiera cobrar por estas actuaciones, las mismas habrían de estar externalizadas en una tercera entidad y solo en ese caso el banco podría repercutir en el cliente el precio cobrado por esa tercera entidad, que muy posiblemente pertenecería a su mismo grupo societario.

STS 102/2019 de 23 de enero sobre Comisión de apertura (*1)

Como esta jurisprudencia a favor de la banca se tambaleaba por criterios contradictorios. el TS levantó preguntas en el Tribunal de Justicia de la Unión europea -TJUE- al respecto. Éste emitió la SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Cuarta) de 16 de marzo de 2023 al asunto C‑565/21 sobre la Cláusula de comisión de apertura de préstamo.

El abogado MILTON HARO SANDOVAL de Madrid nos pasó una valoración propia de la sentencia donde remarca los principales rasgos que son:

1.- Habida cuenta de los motivos anteriores, procede responder a la primera cuestión prejudicial que el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que se opone a una jurisprudencia nacional que, a la vista de la normativa nacional que preceptúa que la comisión de apertura retribuye los servicios relacionados con el estudio, la concesión o la tramitación del préstamo o crédito hipotecario u otros servicios similares, considera que la cláusula que establece esa comisión forma parte del «objeto principal del contrato» a efectos de dicha disposición, por entender que tal comisión constituye una de las partidas principales del precio.

2.- Incumbe al juez nacional comprobar si la entidad financiera ha comunicado al consumidor elementos suficientes para que este adquiera conocimiento del contenido y del funcionamiento de la cláusula que le impone el pago de la comisión de apertura…”

3.- Una cláusula que surta el efecto de eximir al profesional de la obligación de demostrar que se cumplen los requisitos fijados por la referida normativa nacional en relación con una comisión de apertura podría incidir negativamente en la posición jurídica en la que el Derecho nacional sitúa al consumidor.

Abogado Milton Haro Sandoval: Apreciaciones a la Sentencia del TJUE 16 de marzo de 2023 asunto C‑565/21 (*2)

Entonces el consenso se encontraría en que en los gastos de constitución de una hipoteca se repartirían de la siguiente manera:

  • Son a cargo de la entidad financiera los gastos de Registro de la propiedad, la gestoría y la tasación, así como la mitad de los gastos notariales.
  • Cuidan al consumidor l otra mitad de los gastos notariales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Por tanto, la comisión de apertura de la hipoteca quedaría según criterio de cada tribunal, lo que no quiere decir, que nosotros consideramos ésta como abusiva ya que no corresponde a ninguna actividad secundaria propia de una entidad financiera que es el cálculo de los riesgos inherentes a su actividad.

Reclamar gastos de constitución de la hipoteca y comisión apertura de la misma

Así pues, para reclamar los gastos de constitución de la hipoteca incluida la comisión de apertura tiene tiempo hasta el 14 de abril de 2024 pues el plazo de cinco años terminaba el día 23 de enero pero al existir la suspensión de los plazos procesales durante el estado de alarma de 2020 permite sumar 82 días adicionales.

Todo esto no quita que uno y nosotros consideremos que todos estos gastos son busivas y tiene el derecho a reclamarlo en el juzgado. Otra cosa es que ganáis. Y que como tales cláusulas abusivas no existen plazos para su reclamación. El TJUE, a diferencia de lo que dictaminan varias audiencias provinciales, descarta que el plazo para poder reclamar estos gastos comience en el momento en que se firmó el préstamo, sino que considera que la prescripción comienza a contar desde el momento en que consumidor conoce que tiene derecho a que le devuelvan estos gastos, lo que se produce desde que sabe que su cláusula es nula y existe una sentencia que así lo dictamina.

La reclamación comienza por presentar la documentación por si salvar a algunos tribunales españoles que prevarican contra el TJUE y la ley europea de obligado cumplimiento. La documentación la tiene a continuación y nos la ha facilitado PAH Madrid:

GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

Reclamación preveía Gastos Notariales Hipoteca.

Con este modelo de reclamación todos los que hayáis tenido hipoteca alguna vez (da igual que ya esté pagada o no) podéis reclamar a vuestro banco los siguientes conceptos:
✅Factura de Notaría
✅Factura de Registro
✅Factura de Tasación
✅Factura de Gastos de Gestión
(+Comisión de apertura)*
La suma de estas facturas rondan los 2.000€ y el banco debe devolvernos estas cantidades sí o sí, así que no dejéis de reclamar y para cualquier consulta podéis contactar con nuestra Asociación 500X20.

GASTOS DE COMISIÓN APERTURA DE LA HIPOTECA

Con este modelo de reclamación podéis reclamar a vuestro banco la Comisión de Apertura que os cargaron cuando contratasteis vuestra hipoteca, esta comisión suele ser equivalente a un 1 o 2% del capital concedido (no todos los bancos la cobraron pero si la mayoría) está reclamación es aparte de la anteriormente publicada sobre Gastos Hipotecarios y la cantidad a recuperar depende del capital concedido (en una hipoteca de 200.000€ entre 2.000 y 4.000€ aproximadamente)
Los plazos una vez que la entráis es igual que la anterior, 2 meses, si en ese tiempo os responden que no o no dan señales de vida podéis contactar con nuestra Asociación 500X20.

OJO! Solo para las hipotecas anteriores a junio 2019

Todo esto sirve para hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario,de 16 de junio de 2019, que establece quién debe asumir cada gasto de formalización de la hipoteca. Siempre que el reparto previsto se respete, no hay nada que reclamar, ya que en las hipotecas más recientes los bancos asumen los gastos de notaría y de inscripción en el registro de la propiedad, así como los gastos de la gestoría que se encargue de los trámites, mientras que el comprador se hace cargo de los gastos de tasación del inmueble (hay entidades que incluso lo asumen voluntariamente), así como pagar las copias de la escritura que solicite. 

prouespeculacio, 2024-01-13

Notas:

  1. prouespeculacio.org, TS 102/2019 de 23 de enero sobre Comisión de apertura.
  2. prouespeculacio.org, Abogado Milton Haro Sandoval: Apreciaciones a la Sentencia del TJUE 16 de marzo de 2023 asunto C‑565/21.

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