1/3 NPL-REO: si su préstamo hipotecario lo han vendido a un fondo buitre debe leer esta noticia pero si es un activista también

En un artículo anterior comentamos que la Banca española ponía a la venta a finales del 2017 préstamos NPL (non performing loans – préstamos de cobro dudoso) y activos adjudicados- subastadas a la banca (REO – Real Estate Owned- como los del Popular a Santander ) por valor de 190.000 millones (*1). La crisis financiera de 2008 ha dejado un sustancial legado de activos improductivos – el deudor no paga – a la banca española y europea que dificulta su vuelta a niveles de rentabilidad aceptables en un contexto de tipos de interés históricamente muy bajos, o sea, cobran poco por lo que prestan, lo que sería muy discutible pero eso daría para un largo artículo. Estas ventas de “deuda distressed“, término ya acuñado en 2009, son los últimos coletazos desde el inicio de la crisis en el 2007 en que la patronal bancaria española intenta sacudirse los restos de morosidad que lastran sus cuentas de resultados. No hay día que pase que no se haya leído la venta de diferentes carteras de créditos morosos a empresas de capital riesgo – fondos buitre – por parte de los bancos españoles de las cuales el informe de Funcas presenta una lista en la que seguramente se encontrará su hipoteca morosa:

Incluso puede que desconozca que su crédito hipotecario fue vendido ya que la escritura de su hipoteca contenga una cláusula que diga que usted renuncia a ser informado y autorizar que la entidad financiera cede -vende- todo el préstamo o una parte a terceros. Esta clase de venta es legal y contemplada en la legislación. Y no se trata de una titulización porqué el objeto de la venta de un crédito moroso es mejorar la ratio de cobertura del banco (*2).

También si usted es uno de los afectados por esa venta habrá oído hablar del derecho de retracto, o sea, el derecho de todo deudor a comprar la deuda por el mismo valor que fue vendida a un tercero, sumando las costas del juicio. Eso puede parecer muy provechoso para usted pero sólo puede optar a ese privilegio que le otorga el artículo 1535 del Código Civil si su crédito se encuentra en fase de litigio .

¿Pero que es un crédito litigioso? Es el derecho de crédito – obligación del deudor a pagar- que, por no haber sido satisfactoriamente cumplido, es reclamado judicialmente por el acreedor, habiendo el deudor contestado ya la demanda. El hecho de que se prevea el incumplimiento del obligado, y aun cuando el acreedor haya decidido interponer la demanda, o incluso haya requerido notarialmente al deudor a tal fin, no es suficiente para considerar el crédito litigioso. De la misma forma, una vez sea firme la sentencia dictada en el pleito promovido por el incumplimiento, el crédito ya no es litigioso (*3).

Y concretamente el artículo 1535 dice:

Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo. El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.

En el argot jurídico, cesionario es el fondo adquiriente de la deuda…. y resulta del uso de la palabra cesión en lugar de venta para complicar a un neófito la comprensión del hecho. Conocemos muchos casos que el hipotecado no recibió ninguna demanda después de años de dejar de pagar y de repente se entera que su deuda fue vendida. En esa venta, no había litigio, por lo que el deudor se encuentra que su acreedor es ahora una entidad que tiene su sede en un paraíso fiscal y que en nuestro país actúa muchas veces a través de <un servicer> que suele tener muy malas maneras. Esta práctica de “formas abusivas y invasivas en el trato” lo puso en práctica Anticipa con las más de 100.000 hipotecas compradas por Blackstone a Catalunya Caixa en 2015.

Tampoco entran en este supuesto todas las hipotecas que se han transmitido por sucesión universal a otras entidades que absorbían las anteriores, tras la desaparición de todo el sistema de Cajas españolas, en ese largo proceso de eliminación de la competencia que ha supuesto que sólo 4 grandes bancos controlan hoy todo el negocio de creación monetaria en nuestro país y que ejercen de facto una oligarquía todopoderosa que no hay quién le tosa.

Resumiendo, si usted tiene una hipoteca que ha dejado de pagar puede ser que:

• su crédito aún no ha sido requerido en los juzgados, por lo tanto, no es litigioso, por lo que no tiene el privilegio del artículo 1535 CC.
• su crédito sí fue reclamado judicialmente y en ese momento fue vendido a un tercero y en ese caso, que se ha dado pocas veces usted tiene el privilegio del artículo 1535.

Por lo general, muchas de estas ventas además se han realizado como una cartera con una tasa de descuento global que impide saber con exactitud cual ha sido el precio pagado por cada crédito. Diríamos que el artículo 1535 habla de la venta de <un crédito> no de una cartera de créditos pero eso esta aún en discusión pues difícilmente en la historia moderna financiera las deudas se venden una a una. Pero con este escudo se defienden muchos fondos en los juzgados a la demanda de retracto. Un deudor verá al tiempo injusto que no puedan rebajarle la deuda al mismo valor que fue comprada por el fondo buitre pues él suplico una condonación o quita para poder afrontar los pagos en su momento al banco y este se lo denegó una y otra vez.

¿ cómo la gran Banca ha saqueado su hogar y el país?

Aunque el conocimiento mayoritario o popular sobre el “hecho económico” es que esté se produce a través de diferentes variables y actores sociales y políticos, la realidad del capitalismo financiero actual es que la marcha de la economía depende, en gran medida, de quién crea el dinero y decide donde se dirige la financiación para desarrollar los negocios. Es la Banca privada y sólo ella la que en último extremo determina que pasará en el futuro inmediato y más lejano. Esos oligarcas – Botín, González, etc – ejercen el control de la economía política, empresarial y familiar por el señoreaje del dinero y de la financiación, por eso, son responsables de la crisis y al tiempo beneficiarios de la misma. En su lenguaje, la financiación es la sangre del sistema económico por lo que su creación y circulación minuciosamente estudiada sirve para conseguir el efecto que se desea conseguir.

Por eso, afirmamos que sufrimos un golpe financiero perpetrado bajo la apariencia de una subida de tipos de interés hasta el 2005 supuestamente obligada por una economía recalentada por la que miles de hogares se vieron arrastrados a impagos de la hipoteca por cuotas inasumibles. 800.000 ejecuciones hipotecarias en hogares y otras tantas empresariales desde el inicio de la crisis hasta la actualidad dan una medida de la magnitud de la financiación al sector residencial y de la construcción privilegiado por el chorro de financiación bancaria a la “growth machine” ibérica. En un país con nuestra historia franquista donde la vivienda concentra la riqueza que se puede saquear, aquella fallida financiación no fue un error de estrategia sino un acto deliberadamente preparado porque en caso contrario estaríamos en manos de insensatos lo que sería peor.

En 2018 oteando el campo de batalla desde los inicios de la crisis podemos resumirla en que los cuatro grandes bancos vencedores han eliminado la competencia y digieren la concentración de riqueza por desposesión vendiendo los últimos 190.00 millones de euros de créditos improductivos – NPL- para hacer caja. Lo curioso de las maquinaciones de la Banca- cuyo poder es el control de la creación de dinero vía deuda – es que no forman parte de los análisis de la población ni de los partidos que lo disimulan en el circo de los Parlamentos que han sido vaciados de contenido. Siguiendo la frase del banquero Mayer Amschel Rothschild: “Dénme el control sobre el dinero de una nación y no me importará quién redacte sus leyes”, con la deuda, generada como dinero bancario, la banca genera una red clientelar que invade y escudriña interesadamente hasta la última célula del cuerpo social.

Toda la sociedad acaba sometida a la deuda y a la oligarquía financiera pátria y europea mediante su red clientelar que impone sus intereses en los espacios clave de decisión de la judicatura – el reciente peliculón del Tribunal Supremo -, entre sus señorías parlamentarias, en los registradores, en los notarios, en los más preciados bufetes de abogados hasta el punto que sesudos economistas repiten como loros, desde hace décadas, la ficción que el papel de la Banca es la intermediación entre ahorradores y emprendedores. Ahí, al final, está usted estimado deudor – de un Non Performing Loan – que sufre el acoso telefónico de un servicer sin domicilio que actúa a nombre de un reputado private equity afincado en las Islas Caimán.

Los peldaños en la escalera del sometimiento a la gran Banca

Tampoco supongan los lectores que el que escribe esto cree en un determinismo absoluto pues, en el caos de la actual sociedad, la oligarquía financiera no tiene el control de todos los resortes de la especie humana. Dicho esto, quiero introducir un artículo publicado en un rotativo hispano en febrero del 2010 escrito por dos abogados del reputado bufete Cuatrecasas, Gonçalves, Pereira, SLP (*4). El artículo – La venta de deuda “distressed”: nueva fuente de liquidez para la banca – es un ejemplo de la comentada red clientelar de intereses de la gran Banca. El artículo aunque fechado en 2010 ofrece datos del 2009 – cuando aún Zapatero estaba en plena negación de la crisis – en los que ya se habla de los créditos distressed y de todas las derivadas que podrían sucederle a la Banca española con todos los activos problemáticos adjudicados:

las operaciones de adquisición de carteras con préstamos a personas físicas garantizados con hipoteca en situación “distressed” (NPLs) resultan más problemáticas legalmente desde el punto de vista técnico y más complejas de gestionar por tratarse normalmente de cientos de préstamos, muchos de los cuales están avocados a su ejecución judicial, pero también más interesantes para las entidades financieras que carecen de los recursos necesarios para gestionarlos de forma eficiente. De nuestra participación reciente en varias de las escasas operaciones relevantes de este tipo cerradas en nuestro país podemos sacar varias conclusiones interesantes dado que son múltiples las cuestiones jurídicas y prácticas que hay que resolver y que deben quedar suficientemente reguladas, principalmente, en el contrato de compra-venta de activos.

Hace nada menos que 9 años, cuando ni siquiera se conocía las cláusulas abusivas en los contratos suscritos por los consumidores, que ya había bufetes de abogados desbrozando la compleja madeja jurídica por la que la Banca se adjudicaría las garantías – su vivienda- de los préstamos concedidos a incautos deudores y las reglas de su posterior venta. Y perdonen mi inquina, pero la dirección de la PAH esgrimía en el 2011 que la entrega de la vivienda al banco, en el festín de los buitres, era una victoria a celebrar a pesar de que se conocía la sentencia Boyko de Estados Unidos.

En ese parágrafo se adivinan hechos de los que hoy somos conscientes a toro pasado. La complejidad de la gestión de tantos activos que la banca no sabe como gestionar nos lleva a las prácticas de persecución telefónica de los servicers – tipo Anticipa de Blackstone -. Los problemas técnicos y legales derivados de la sucesión universal precipitada de toda la red de Cajas de Ahorro españolas y de las garantías asociadas que dificultan su inscripción registral. La pérdida de documentación, durante una década de crisis, que supone la dificultad de los fondos buitre para obtener copias ejecutivas. O la falta de legitimación activa de las hipotecas titulizadas que los magistrados eméritos perjuran son simples cesiones pero que cuando la banca va a sacudirse los créditos entonces ya se llaman ventas con todas las garantías. O sea, incluso se crea un lenguaje exprofeso que luego popularizan los medios de comunicación para que los incautos muerdan el polvo.

El peldaño de las copias ejecutivas brillantemente resuelto por bufetes y notarios.

Otro documento revelador de julio del 2018 es “Los fondos podrán recuperar más rápido los créditos fallidos tras una resolución de la DGRN” publicado en la web del bufete Garrigues muestra toda la estrategia de escala en la apropiación por desposesión de la banca y los convidados a las mijagas de la mesa de los señores (*5). Se trata de resolver los problemas de obtención legal de copias ejecutivas que permitan a los fondos buitre foráneos extorsionar mejor a los ciudadanos atrapados en deudas adquiridas por intentar tener una vivienda en propiedad en el país que se niega a tener un parque de vivienda pública de alquiler asequible.

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha dictado una resolución de gran calado que va a permitir que los inversores internacionales que han adquirido créditos fallidos (o NPLs, non-performing loans) de entidades financieras españolas puedan acelerar de forma muy significativa la recuperación de los mismos, especialmente si están garantizados con hipoteca inmobiliaria.

El origen del caso está en que Garrigues detectó que no existía una directriz clara que diera potestad a los notarios para expedir a favor de los fondos adquirentes de los créditos fallidos otra copia de la escritura de hipoteca “con efectos ejecutivos”. Todo surgió después de una ronda de reuniones con las entidades de servicing más relevantes del mercado español, que están gestionando la recuperación de 176.000 millones de euros de créditos fallidos. El despacho entendió que era imprescindible obtener una vía para que el inversor, adquirente del crédito fallido y nuevo acreedor, obtuviera ese tipo de copia que le permitiera acceder rápidamente a la ejecución, subasta y, llegado el caso, a la adjudicación del activo.

El bufete Garrigues se ha dedicado desde el 2017 a resolver para la banca, los servicers y edge-funds tipo Blackstone la solución del nudo de los registros notariales para acabar con un acuerdo entre las partes de encontrar las vías legales para finalizar la expropiación forzosa de las viviendas de los ciudadanos embargados de este país. Para ello, un papel estelar lo ha tenido la Dirección General del Registro y del Notariado que ha accedido amablemente ante insignes buitres a facilitarles el salvoconducto a su vivienda. Brutal, claro y exultante lenguaje para algunos que se rodean de la bandera para luego venderla al mejor postor:

Finalmente, en una resolución de 28 de junio de 2018, la DGRN responde afirmativamente a la consulta planteada por el despacho en nombre de sus clientes (diez de las entidades de servicing más relevantes del mercado español) y confirma que los notarios pueden perfectamente expedir una nueva copia “con efectos ejecutivos” a favor del inversor que adquiere los NPLs garantizados con hipoteca inmobiliaria si antes ese inversor no obtuvo otra. Según la DGRN, esa nueva copia faculta al nuevo acreedor para acceder al procedimiento ágil y privilegiado de ejecución hipotecaria.

Un peldaño un poco cuesta arriba: el artículo 1535CC

Un total de tres abogados del bufete Uría Menéndez han estado trabajando a marchas forzadas para tapar los últimos resquicios jurídicos del Código Civil que aún permitían a los deudores alguna esperanza de poder conservar su vivienda en disputa con los fondos buitre internacionales. En el inicio de este artículo hemos citado el famoso artículo 1535 porqué precisamente es la última barrera jurisprudencial al apetito de rapiña de este contubernio que vamos desgranando entre los banqueros españoles, magistrados, notarios, edge funds en paraísos fiscales y un largo etcétera. El reputado bufete de abogados Uría-Menéndez trata de vaciar de contenido el artículo 1535 hasta anularlo que es precisamente el que trataba de evitar en el Código Civil el mercadeo abusivo de los acreedores contra los deudores.

Pues bien, en un larguísimo documento “Cesión de créditos y Cuestiones prácticas de interés: retracto de crédito litigioso y titulización” (*6) quiere sentar los fundamentos de derecho para que los buitres foráneos puedan litigar contra los ciudadanos de nuestro país atrapados en deudas distressed, para una vez expoliados, los beneficios vayan a su paraíso fiscal donde se reparten beneficios en los consejos de administración de insignes private equity participados también por banqueros españoles. Eso sí, está vez nuestros banqueros no irán ataviados con la bandera.  Igualmente la fabricada artillería de Uría-Menéndez puede ser usada por magistrados que tengan a bien impartir justicia contra sus conciudadanos. Cómo ese artículo es una de sus principales lineas de defensa dejaremos para otro artículo el misil que le vamos a enviar a esos señores a los que nos gustaría preguntar

¿quién les ha pagado la faena? Pues alguna cosa tendrá a ver el Banco de Santander del que Uría Menéndez es su bufete de referencia ( y del IBEX35) pues sólo en 2017 este banco ha hecho caja vendiendo 37.589 millones de créditos dudosos de los que 30.000 corresponderían a la venta del negocio inmobiliario del Popular absorbido por un euro. Es el Banco más grande, con más necesidad de sanear su balance y por lo tanto el banco que más interés tiene en vaciar de contenido el artículo 1535 del CC y que ningún deudor “pringado” le estropee la jugada en cualquier Juzgado de Primera Instancia.

El último peldaño: La Comisión Europea facilita la creación de un mercado secundario europeo de NPL.

Una entrevista el año pasado con un miembro de Finance Watch (*7) nos puso en la pista de un último movimiento de la gran banca europea en la facilitación de cobros de los distressed loans. La Comisión europea quiere crear, y lo ha hecho, un mercado secundario regulado donde negociar los NPL de cada país pero a escala internacional. Este mercado tiene hoy un valor superior a más de 900.000 millones de los que España tenía en 2017 una quinta parte 190.000 millones (*8). O sea, que las autoridades europeas persisten en su idea de absolver de sus pecados a la Banca privada de crear dinero-deuda y no asignarla de manera eficiente. Con ello, la oligarquía bancaria europea concentrada en la EBA – European Banking Association – puede persistir en su voluntad de desplumar a la mayoría de la ciudadanía y a los estados que pagaran la fiesta de sus errores de financiación y creación de deuda imposibles. Para ello echa mano incluso de los Bancos Malos que acaban institucionalizados junto a una larga ristra de medidas a cual peor.

No sólo Finance Watch ha puesto el grito en el cielo, la Unión Europea de Consumidores explica que los deudores europeos estarán más expuestos a los fondos buitre y cobradores de deudas localizados en otros países – servicers- con un tratamiento abusivo de recuperación de viviendas embargadas. La Comisión ha propuesto un ambicioso y completo paquete de medidas para abordar los préstamos dudosos en Europa, aprovechando los considerables progresos y experiencias – bancos malos- ya realizados en diferentes países de cara a la reducción de riesgos en la Unión Bancaria y a los ciudadanos europeos que les den.

Las medidas principales son:

1. Garantizar la suficiente cobertura de pérdidas por los bancos ante futuros préstamos dudosos
2. Permitir una ejecución extrajudicial acelerada de los préstamos garantizados de empresas aunque se excluyen los créditos al consumo.
3. Mayor desarrollo de los mercados secundarios para los préstamos dudosos que abarcará a cualquier empresa de dentro y fuera de la comunidad europea
4. Un modelo técnico sobre cómo crear empresas de gestión de activos a escala nacional tipo bancos malos que acaban pagando los ciudadanos

Por lo largo del artículo dejamos para uno próximo una valoración más exhaustiva de estas medidas y las herramientas que deberíamos usar para defendernos de los fondos que han comprado nuestra hipoteca. En los próximos días publicamos la segunda y la tercera parte:

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2- NPL ¿qué hacer si su préstamo hipotecario lo han vendido a un fondo buitre extranjero?

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salva torres, activista de la Asociación por el Alquiler Público y Asequible, 500×20

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NOTAS A PIE DE PÁGINA.

1. FUNCAS, Nuevas coberturas y normas contables: efectos sobre los activos problemáticos de la banca española / José García Montalvo.
2. andbank.es, que es la ratio de cobertura?.
3. enciclopedia jurídica, que es un crédito litigioso?.
4. expansión.com, La venta de deuda “distressed”: nueva fuente de liquidez para la banca.
5. garrigues.com, Los fondos podrán recuperar más rápido los créditos fallidos tras una resolución de la DGR.
6. Uria.com, Cesión de créditos y Cuestiones prácticas de interés: retracto de crédito litigioso y titulización.
7. Finance Watch, https://www.finance-watch.org/.
8. Comisión Europea – Comunicado de prensa, Reducción de riesgos en la Unión Bancaria: la Comisión presenta medidas para acelerar la reducción de los préstamos dudosos en el sector bancario.

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