cuatro pasos seguros para librarse de la hipoteca y ganar al banco -actualizado 2016

cuatro pasos seguros para librarse de la hipoteca y ganar al banco.

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PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA

  1. ¿sabe realmente qué hizo cuando firmó el crédito con garantía hipotecaria?
  2. ¿bache económico?continuaré pagando ¡mi primera clase de defensa personal!
  3. ¡guerra de guerrillas! Creación de conflictos para negociar extrajudicialmente.
  4. ¡la guerra! mi casa no me la quita nadie.

pasos seguros librarse hipoteca

-PERÍODO PREJUDICIAL-

A.- MI HIPOTECA, EL BANCO Y MI VIDA.

Se ha planteado alguna vez de ¿dónde salió el dinero de su préstamo hipotecario? ¿Está su hipoteca todavía en el balance del banco o la ha vendido? ¿qué pasa si vendieron mi hipoteca? ¿mi deuda, mi hipoteca se puede vender? Reconózcalo las deudas esclavizaron su vida. No se puede consumir a crédito porque le somete, no es libre.

B.- HOGAR EN CRISIS.

[¿ Su economía ha sufrido un duro golpe?]
[¿Tiene dificultades en pagar la hipoteca momentáneamente?]

Le proponemos un itinerario donde usted, con el asesoramiento de su abogado/a o entidad antidesahucios (500×20, PAH…), pueda decidir en todo momento donde le planta la batalla al banco. Le recordamos que todos estos procedimientos están basados en la vivienda habitual aunque muchos servirían para segunda residencia.

PASO PREVIO: El Banco o su director no es un confesor, es su enemigo. No vaya nunca a “pedir” nada. Si va a pedir, a mendigar, es porqué el banco sabe que usted está en indefensión por desconocimiento de las leyes. Por ello, le proponemos realizar la primera clase de defensa personal de sus intereses frente a la entidad financiera:

  • ¿Cómo reducir considerablemente la cuota hipotecaria a pagar? Lea y siga las instrucciones de esta otra entrada… las propuestas son de cajón. También puede buscar organismos oficiales y autonómicos que asesoran y median con las entidades financieras.
  • guardar un histórico por escrito de todos los pasos y archivo de documentación. Debe archivar toda la documentación presentada con copias legales, selladas donde proceda y hacer un histórico por escrito. Cualquier documento puede ayudarle posteriormente para su defensa judicial. Piense que el país está en crisis y eso permite a los jueces ser más laxos en sus veredictos.
  • Tener el contrato hipotecario, el cuadro general de amortización de la hipoteca.
    • El cuadro general de amortización representa el modo con la que ésta se extingue gradualmente a través del pago de cuotas. Cada recibo viene determinado por el capital amortizado y los intereses- dependen del tipo de contrato-. Tener el cuadro de amortización pasado (lo que pagó) y futuro (lo que queda por pagar) le puede permitir calcular cuanto dinero le han cobrado de más en manipulaciones del euribor, etc y es la base para reclamar cantidades cobradas indebidamente. >>> ¿cómo pedir o reclamar el cuadro de amortización y no morir en el intento?>>>>
    • Tener el contrato del préstamo hipotecario. Siempre puede pedir una copia a la entidad financiera o a la Notaria donde se firmó.
  • Ahora que ya tiene el contrato de la hipoteca que perdió, léaselo, aunque hayan pasado x años del fatídico día en que firmó haga ese esfuerzo tardío, pero necesario. Entenderá que en realidad firmó un contrato de adhesión, donde usted no pinta nada y la entidad financiera lo es todo, un Dios.
  • La relación económica con su pareja es de régimen de gananciales. Pues recuerde que puede cambiarlo aunque si la hipoteca se constituyó en ese régimen no tiene efectos retroactivos.

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PRIMER PASO. Aún cree que puede superar el bache económico. Cuidado! la entidad financiera no tiene ningún interés en llegar a la ejecución hipotecaria mientras pueda ordeñar al cliente. Recuerde que siempre debe saber si la solución le puede representar pagos inasumibles a Hacienda. Recuerde que si esta no es ya su opción vaya ya al segundo paso.

# Abandona la vivienda y alquila para pagar la cuota hipotecaria. No se lo aconsejamos porque traslada el problema de su capacidad de pago de la hipoteca a la familia que tiene alquilada. Pierde las ventajas de ser residencia habitual. Igualmente hay clausulas abusivas que quieren impedir el arrendamiento, aunque no hay ley que lo prohíba y puede ser recurrida como abusiva. Cuando viene la ejecución hipotecaria la vivienda debería estar alquilada con mucha antelación porque podría considerar el juez que se ha hecho de mala fe. En este artículo este tema bien explicado.

# Negociación extrajudicial con el Banco. Empiece la guerra de guerrillas! ARMAS de PRESIÓN para ACUERDOS EXTRAJUDICIALES. Inicie una guerra de guerrilla con el banco. Debe ser metódico y nunca apartarse del objetivo. El banco NO le hará caso hasta que provoque un conflicto, sin conflicto no hay negociación. Por lo tanto le estamos proponiendo los conflictos que puede escoger para plantear la batalla a las condiciones engañosas del contrato de la hipoteca. Le proponemos las siguientes medidas, demandas y otras armas que va a utilizar contra el banco:

  • abra otra cuenta en otro banco distinto al de la hipoteca. Traslade todos los ingresos y recibos. Debe dejar exclusivamente la cuenta para el recibo de la hipoteca. Esto ya es en sí una declaración de guerra que puede agrandar, siempre atento, por impago por “descuido” del primer recibo. Sólo le costará unos pocos euros de la comisión de devolución y interés de demora. Garantiza que el director del banco tiene un problema.

  • Verificar si el pago de la hipoteca está garantizado mediante una póliza de seguro que opere en caso de desempleo o incapacidad de la persona obligada al pago. Lea la letra pequeña de su contrato hipotecario, puede ser clausula abusiva: lea esta entrada sobre el tema.

  • Tasación. Se trata de alegar una rebaja por tasación errónea (puede ser penal). Debería conseguir una tasación de su vivienda en su banco. Si es de promotor debe ver la diferencia que hay entre el precio de la hipoteca promotor y la subrogación( si hay diferencia del 50% o más los tiene pillados). Si es una vivienda de segunda mano debería ratificar los testigos que se utilizaron (precios similares). En este audio esta muy bien explicado desde el minuto 59.

  • prepare la mejor táctica con los avaladores si los tuviere.
  • use los servicios de los defensores del cliente del Banco. Esto dará más credibilidad a su defensa.

HERRAMIENTA ESTRELLA: cláusulas abusivas

  • Busque clausulas abusivas. Prepárese para anular la subasta con esa herramienta de prejudicialidad. Bruselas ha pedido revisión de plazos al Gobierno del PP para que todos los hipotecados puedan reclamar porque ahora se había agotado el plazo. Hemos preparado una Guía de todas las clausulas abusivas- actualizado en setiembre 2016- para suspender una ejecución por prejudicialidad (*). Resueltas por vía judicial las clausulas abusivas la entidad financiera podría volver a la carga.
    OJO! en el enlace “Guía de todas las clausulas abusivas” encontrará la de vencimiento anticipado que supone un auténtico revolcón a las entidades financieras… pues es la que les permitía por una pequeña deuda (atrasos recibo) pedir la ejecución hipotecaria por la totalidad restante del préstamo hipotecario. También encontrará enlaces para calculadoras de cuánto le han estafado con las clausulas suelo.

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Guía de todas las clausulas abusivas.

Una explicación sencilla de cómo encontrar las cláusulas, una descripción de las mismas, los elementos jurídicos para oponerse y la calculadora o la herramienta para calcular cuanto le han cobrado de más, recibo a recibo. Es la manera de contrastar el contrato de préstamo con garantía hipotecaria que firmó ante notario y la aplicación, transcurrido el tiempo, que el banco hace y deshace de las condiciones pactadas.

LIMPIE DE CLAUSULAS ABUSIVAS SU CONTRATO HIPOTECARIO

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# Tipos de ACUERDOS EXTRAJUDICIALES. Con las armas anteriores seguro que ha abierto el camino para pedir acuerdos beneficiosos para usted. Se necesita un acto de conciliación para llegar a un acuerdo extrajudicial. Se debe pedir al juzgado en primera instancia o juez de paz y se hace delante de secretario, por lo que no necesita asistencia de abogado ni procurador. Tipos de acuerdos:

  • Condonación o quita de deuda. Mejor opción pero más complicada de justificar. Si usted ha planteado bien la guerra de guerrillas tendrá al director harto de estar entre dos fuegos: oficina de riesgos del banco y usted. En esta entrada esta el modelo de solicitud y una explicación pormenorizada de lo que proponemos.
  • Tipos de acuerdos gravosos para el deudor: Para negociar puede presentar un escrito a la oficina de la entidad bancaria para expresar documentalmente que quiere negociar una solución mejor a su crédito hipotecario. Fíjese que por primera vez está documentando que se actúa como deudor de buena fe. Usted no se está negando a pagar pero acredita que tiene dificultades. Debe hacer una presentación creíble porqué facilitará el visto bueno de las áreas de reestructuración de préstamos van sobrecargadas de trabajo.
    • Carencia de pagos de capital y/o intereses. No la aconsejamos. Acumula intereses. Es la preferida por la entidad, por lo tanto, es perjudicial para usted. Aún así debe hacer números.
    • Aumento del plazo de amortización. No la aconsejamos. Acumula intereses y encarece la hipoteca a largo plazo.
    • Novaciones o constitución de nuevas hipotecas. Lo desaconsejamos totalmente.
    • Refinanciación con créditos personales. Sinceramente, cree que una deuda se puede pagar con otra deuda???
    • Negociación con el banco de soluciones mixtas. Por supuesto, NO!

Histórico de documentación: Suele suceder que cuando usted vaya a entregar un documento se encuentre la negativa de la entidad financiera a sellar y firmar la copia del documento para que usted pueda alegar que la ha presentado. Lea esta entrada donde le explicamos que debe hacer si se encuentra en esta situación que es más habitual de lo que parece.

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C.- HOGAR SE PREPARA PARA IMPAGOS:

[aún no hay impagos que inicien la ejecución hipotecaria]
[Ya sabe que en poco tiempo va a dejar de pagar las letras]
[estos pasos preparan el período judicial]

SEGUNDO PASO. Quiere preparar su defensa, para llegar a la ejecución y subasta, con garantías de ganar y continuar viviendo en el piso de su vida.

    • Busque un abogado… si pide justicia gratuita debe tener una causa judicial abierta.

    • Acto de conciliación. Usted tiene problemas para pagar la hipoteca por lo que en el primer paso ha intentado llegar a algún acuerdo con la entidad financiera. Pero esta no responde en un tiempo prudente a la documentación que usted entregó o bien la ha negado dicha solución. Por ello debe abrir la batalla judicial pidiendo en el juzgado un acto de conciliación. Con ello usted consigue que su crédito hipotecario entre en una fase de “judicialización” y por tanto este en litigio. En esta entrada se lo explicamos mejor: Acto de conciliación extrajudicial o judicial.

    • QUIERO ABANDONAR: prefiere perder el piso y entrar en una negociación con el banco antes de llegar a la ejecución. Este paso es una negociación extrajudicial con entidad financiera para DACIÓN EN PAGO(**) y consiste en entregar la vivienda a cambio de la condonación total de la deuda (previa a inicio ejecución hipotecaria). Nuestra entidad lucha por el derecho a la vivienda, no por entregar la vivienda al banco, nunca fue una buena opción, excepto en casos especiales de divorcio traumáticos. Toda la documentación hipotecaria AQUÍ para pedir la dación.

TITULIZACIÓN HIPOTECARIA: su banco ya no es dueño de su hipoteca. Prepare previamente su defensa buscando los datos para pedir la nulidad de la ejecución hipotecaria y la subasta por prejudicialidad penal (*). Recuerde que esta opción suspende cualquier actuación contra los avalistas. Se trata ya de preparar el camino para que llegada la ejecución hipotecaria usted tenga ya la documentación necesaria para pedir la nulidad de esa ejecución. Lea este post para saber que significa y este post para saber las siete formas que tiene el banco de ganar dinero vendiendo su deuda a un fondo de titulación. En esta entrada explica como pedir la nulidad.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR TÍTULOS NO JUDICIALES: su entidad financiera puede usar una vía distinta a la sumarísima vía ejecutiva hipotecria. Se trata de la ejecución extrajudicial de créditos hipotecarios por la reclamación de deudas por la vía notarial en un principio. SI ese es su caso… mejor que lea esta otra entrada: ejecución de títulos no judiciales ¿qué son y como oponerse? >>>

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-PERÍODO JUDICIAL-

[Dejó de pagar. Tiene mucho tiempo por delante]
[En unos meses le llegará el documento de ejecución hipotecaria]
[Su hogar, y los avalistas, ya están preparados anímicamente]

D.- HOGAR ENTRA EN IMPAGOS:

EJECUCIÓN – SUBASTA – ADJUDICACIÓN – POSESIÓN

DE LA VIVIENDA.

Entra en la fase judicial definitiva. Salvo contadas ocasiones, los jueces están del lado del más fuerte aunque el Juzgado es el lugar donde deudor y acreedor están más igualados. Por eso a los bancos no les gusta el proceso judicial porque es costoso y nunca sabe si lo va a ganar. Para usted perder las vistas – juicio- no quiere decir que pierda la casa. Y no tengan miedo a la deuda, no es un monstruo tan peligroso como parece.

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Esquema del proceso ejecución hipoteca

TERCER PASO. Se inicia el procedimiento ejecutivo hipotecario. En esta entrada puede encontrar un esquema básico de todo el proceso. Con esa información usted ya puede decidir como se opone a ese proceso buscando la mejor solución junto a su abogado o entidad solidaria. Le presentamos un resumen de los recursos de oposición posibles judicialmente. Ante los fundamentos de derecho de cualquier recurso recuerde que el juez puede entender una cosa u otra. La justicia es interpretativa por lo que ninguna opción le asegura una victoria pero sin lucha todo está perdido. RECUERDE QUE LOS PRIMEROS 10 DÍAS PUEDE OPONERSE AL INICIO DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. aunque luego pueda aún hacer muchas cosas, ¡NO ESPERE!, busque abogado de pago o justicia gratuita … solamente este paso le permite presentar un aplazamiento .

..– Opciones de oposición a la ejecución hipotecaria –..

La DOCUMENTACIÓN en la ejecución hipotecaria. La oposición al inicio del procedimiento.

  • Diligencias preliminares. La institución de las diligencias preliminares es muy importante para documentar la oposición a la demanda de la entidad financiera. Se trata de las actuaciones o demandas que su abogado pide al juzgado para preparar la oposición. Eso significa que obtiene información de la demandante (que de otra manera no se la daría) y además paraliza el inicio de la cuenta del plazo para oponerse a la ejecución. Usted debe hacer equipo con su abogado para obtener la máxima información para defenderse con su histórico de documentación -antes comentado- pero también con la que reciba. >>> más info sobre diligencias preliminares.

  • Ausencia de TÍTULO EJECUTIVO registral. Al igual que debe constar en el Registro de la Propiedad la escritura de la hipoteca a nombre de la ejecutante, para iniciar un proceso de ejecución hipotecaria la entidad financiera debe presentar una copia de la escritura de constitución de la hipoteca donde constará como acreedora. Pero antes de la subasta ese Banco deberá probar su posición con una copia de la escritura llamada “título ejecutivo”. para ello, el Notario sólo puede expedir un único título ejecutivo para evitar duplicidades o doble ejecución. Es “título ejecutivo” – según Ley Orgánica del Notariado- aquella copia que el interesado solicite que se expida con tal carácter. Expedida dicha copia el Notario insertará mediante nota en la matriz su fecha de expedición e interesado que la solicitó. Pues bien no será la primera vez que por las prisas eso no ocurre. Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona Sec.17 contra BBVA nº 181/2012  de fecha 11/10/2012.

  • Cláusulas abusivas. Una de las primeras opciones para oponerse a la ejecución hipotecaria en el plazo del recurso ( o incluso antes de su inicio como hemos comentado en el PASO SEGUNDO ) son las cláusulas abusivas. Puede pedir la revisión de la escritura hipotecaria en las diligencias preliminares al juez y este debería actuar de oficio contra las cláusulas abusivas como marca sentencia del TJUE (Tribunal Justicia Unión Europea). En dichas diligencias puede pedir que entregue el Registro Especial Contable de las operaciones hipotecarias para conocer el estado de su crédito y todos los asientos sobre el mismo que nos permitiría saber si el préstamo fue titulizado. Lea nuestra entrada: LIMPIE DE CLAUSULAS ABUSIVAS SU CONTRATO HIPOTECARIO

  • Oposición a la cuantía de la deuda. El Banco va a reclamar una deuda desorbitada. Puede pedir en diligencias preliminares el cálculo de esa deuda. Podemos oponernos a la misma por la sencilla razón que si ha habido cláusulas abusivas y han sido eliminadas muchas de estas suponen una cuantía de dinero que incluso podría superar los recibos impagados que llevaron al inicio de la ejecución.

La subasta. La subasta es un momento importante en la vía ejecutiva emprendida por el banco contra el deudor hipotecario. Las subastas actualmente se hacen sólo en versión electrónica y sin necesidad de dar conocimiento al ejecutado. La subasta se abre en el portal https://subastas.boe.es/ siguiendo las indicaciones del Manual para el ciudadano sobre subastas judiciales editado por la Administración de Justicia.

Oposición a la subasta. Un momento importante de la defensa del ejecutado/a es la oposición a la subasta:

  • LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Tras el tsunami financiero español ha hecho que la mayoría del sistema de cajas de ahorro haya sido absorbido por 7 bancos. La mayor parte de las veces el atropello en los juzgados de las más elementales normas procesales ha permitido errores en los Registros de la Propiedad de resultas de la concentración bancaria y el ahorro de costes que sí son de obligado cumplimiento para el resto de los mortales. Si este es su caso puede determinar con su abogado la oposición por falta de legitimación registral de la entidad financiera que absorbió su antigua caja o banco.

  • Los avalistas. Los avalistas muchas veces padres, familiares y amigos se encuentran con que para rematar la deuda el banco los toma de chivo expiatorio en todas sus propiedades y rentas. Pues bien, no es de ley el uso continuado que hacen los Bancos de dirigir la ejecución hipotecaria contra los propietarios y los avalistas. El avalista, al no ser titular de la hipoteca, no debe hacer frente a la deuda hasta que esa no ha sido suficientemente cancelada y siempre en un proceso distinto y posterior a la misma ejecución hipotecaria. Según el artículo 681-682, el procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca se dirigirá exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda. Este artículo permite oponerse a las ejecuciones contra los avalistas, ya que el objeto de la ejecución es la obtención mediante subasta del valor del inmueble, no reclamar una cantidad de dinero. Es de oficio comprobarlo para iniciar o no la oposición. Audiencia Provincial de Madrid, Sec.11 , Auto 197/2011 de 2011/09/28.
    Si desea saber más sobre este tema visite nuestra entrada: la defensa del avalista-fiador de un crédito frente a la ejecución hipotecaria.

La adjudicación de la vivienda. Con la subasta de la vivienda se adjudica al mejor postor o por defecto a la entidad financiera. En ese momento el Juzgado dicta auto para dar fe de la entrega y inscripción en el Registro de la Propiedad del nuevo propietario.

  • TITULIZACIÓN HIPOTECARIA. Suspensión de la ejecución hipotecaria por prejudicialidad penal que es una de las causas de anulación de la ejecución hipotecaria y la subasta(*). Sí, lo ha leído bien. Su abogado pide la suspensión de la ejecución hipotecaria – incidente de nulidad- porqué el banco no es propietario de su hipoteca y por tanto no puede actuar como si lo fuera, por lo que no se la puede adjudicar y los avalistas quedarían libres porqué hubo una venta de la deuda a un tercero. Se podría quedar a vivir en el piso y puede que nunca pague nada. Su proceso entrará en la via judicial ordinaria y escapará de la ejecutiva. En este link encontrará: Pasos para pedir al juzgado la anulación de la ejecución hipotecaria por titulización del crédito.

  • Aplicación del artículo 1859 Código Civil. Este artículo prohíbe la adjudicación de la vivienda al Banco por el juez después de quedar desierta la subasta. por lo tanto, impide la inscripción en el Registro de la propiedad en nombre de la entidad financiera. Hay una demanda abierta en el Tribunal derechos Humanos de Estrasburgo por este caso. Sería una nueva vía donde el deudor se queda con la deuda pero con la casa donde vivir (no hay desahucio). En esta entrada esta toda la explicación y documentación: ver entrada…

  • Familia insolvente. Ley de Segunda oportunidad. Subasta y adjudicación al 70%. Duras condiciones para demostrar que es pobre de solemnidad. Pérdida vivienda. Moratoria de desahucio hasta el 2017. Después nadie sabe…. Asegurarse que queda limpio documentalmente en cualquier base de datos y que la entidad Financiera renuncia a incluirlo en ficheros de morosos. LEA ESTA ENTRADA DONDE SE LO EXPLICAMOS TODO

  • LLEGUE TARDE A TODO. Todo el proceso fue un desastre, han subastado la vivienda y aún debo dinero. Aquí explicamos todo el proceso de subasta/ embargo / lanzamiento.

  • MI CRÉDITO HIPOTECARIO LO HAN VENDIDO A UN FONDO BUITRE ¿qué hago? acabo de recibir una llamada, carta, etc que dice que otra empresa se encarga de mi hipoteca. Seguramente un fondo buitre ha comprado su deuda impagable. Puede comprarla por el mismo valor ese fondo. Se llama DERECHO DE RETRACTO EN CRÉDITO LITIGIOSO. Lea esta entrada.

  • ME HA LLEGADO EL DESAHUCIO ¿qué hago? Lea esta entrada para prepararse para ese día. Aún no se ha comprometido con una Asociación como la nuestra? aún no ha compartido sus vivencias con otros hipotecados? Venga hombre…. acérquese!

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Para más aclaraciones: Puede contactar con nuestra entidad aquí.

– – – – – – – – – – – – – – >>>>> INFO RELACIONADA >>>>>>

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CALCULADORA DE LA TAE Y CUOTA HIPOTECARIA

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(*). Prejudicialidad penal. Cuando en un proceso civil se ponga de manifiesto un hecho que ofrezca apariencia de delito o falta perseguible de oficio, el tribunal civil, mediante providencia, lo pondrá en conocimiento del Ministerio Fiscal, por si da lugar al ejercicio de la acción penal. (**) recuerde que la dación en pago debe hacerse siempre antes de llegar a la ejecución hipotecaria y a la subasta del bien hipotecado (vivienda). (***) Impuestos en la dación en pago. Recuerde que en la declaración del IRPF tendrá una pérdida patrimonial (el piso) y una ganancia al quedarse sin deuda. Si hay diferencia debe pagar, a no ser que el juez haga constar otra cosa. Aún así podría Hacienda continuar con la reclamación. También esta la plusvalia municipal e incluso el IBI (si el banco no inscribe la vivienda a su nombre). Esto ha cambiado ahora por ley.

(**). Dación en pago. Esta fórmula la pusó de moda el movimiento de las Plataformas Afectados Hipoteca. Nosotros nunca la recomendamos más haya de casos excepcionales. El principal problema es que la dación es un acuerdo extrajudicial con el banco. Si una vez realizada la dación tuviera elementos para pensar o demostrar que le estafaron por dieferentes motivos como cláusulas, titulización, etc tendrá muy difícil una demanda judicial pues lo primero que le preguntaran es por que razón viene ahora a reclamar cuando en su momento llegó a un acuerdo con el banco?   … pero nada es imposible. Pero le aseguramos que conocemos muchos casos de arrepentidos.

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