créditos hipotecarios en litigio – el derecho de tanteo y retracto.

versión actual: octubre 2018

¿Qué es un crédito litigioso?

El concepto de crédito litigioso es un concepto jurídico determinado, definido por el artículo 1.535 del Código Civil. Debe considerarse como litigioso un crédito desde que se contesta a la demanda relativo al mismo, esto es, por litigioso se entiende aquel crédito cuya existencia, en lo que aquí interesa, está sometida a la decisión judicial.

Como dice el artículo 1535se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo”.

credito_litigioDicho de otra manera, que deudor y acreedor estén enfrentados en los juzgados por el crédito en cuestión. Esto es importante, porque el inicio de un acto de conciliación para un crédito hipotecario puede ayudar a tener documentación por la cual, un deudor puede demostrar su voluntad expresa de llegar a un acuerdo de resolución del crédito que ayude a su extinción.

También hay una sentencia del Tribunal Supremo que delimita mejor, de manera restrictiva, el concepto de crédito litigioso. Según esa sentencia del 16 de diciembre de 1969, a los efectos del artículo 1535 CC, crédito litigioso es aquel que, « habiendo sido reclamada judicialmente la declaración de su existencia y exigibilidad por su titular, es contradicho o negado por el demandado, y precisa de una sentencia firme que lo declare como existente y exigible; es decir el que es objeto de un «litis pendencia», o proceso entablado y no terminado, sobre su declaración »

EJERCITAR EL DERECHO DE RETRACTO POR UN AFECTADO

EL PROBLEMA ESTÁ EN QUE EL CONSUMIDOR O AFECTADO POR LA VENTA DEL CRÉDITO debe estar fehacientemente informado de dicha venta. porqué en caso contrario de no haber respetado la entidad bancaria el derecho del deudor a ser notificado de la cesión de su crédito, ésta será responsable de los perjuicios que pueda sufrir. Pero debe mirar la escritura de constitución de su hipoteca porqué seguramente debe haber una cláusula abusiva impuesta por la entidad financiera que dice que renuncia a la notifica la compra del crédito.

Según Navas & Cusí, la inserción de dicha cláusula – la renuncia a la notificación en caso de cesión o subhipoteca – en los contratos bancarios es susceptible de ser demandada ante los Tribunales, solicitando la nulidad de la misma en base a todo lo expuesto anteriormente de acuerdo con lo dispuesto en la DIRECTIVA 93/13/CEE DEL CONSEJO DE 5 DE ABRIL DE 1993, SOBRE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS CELEBRADOS CON CONSUMIDORES. El artículo 6 de la citada Directiva dispone que “las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor”, considerando el Tribunal de Justicia que debe restablecerse el equilibrio de las partes, el cual se ha visto violado por la actuación de la entidad bancaria, debiendo compensarse esa situación mediante la intervención de un tercero ajeno a las partes –el juez-. A todas luces se trata de una cláusula abusiva, redactada unilateralmente por la entidad financiera y sin posibilidad de que el deudor pueda decidir su inclusión o no en el contrato bancario creando por ende un fuerte desequilibrio entre las partes contratantes, así como posteriormente entre el deudor y el fondo buitre.

Además por la Directiva europea 93/13/CEE, se impide que todo lo redactado y firmado con anterioridad pueda ser efectivo a una claúsula abusiva pueda tener efecto. De ello, se deriva la posible demanda en los Tribunales  contra la entidad financiera para declarar nula la cláusula que provoca de hecho la renuncia al derecho de tanteo y estaría relacionada por la diferencia – lo que excediera- entre lo que pagó el comprador por el activo y lo que paga el fondo buitre o entidad que se haya comprado el crédito.

+++ sobre el concepto, regulación y requisitos del derecho de retracto se puede leer aquí >>>

Ventas de hipotecas a “fondos buitre” y retracto del deudor

Otro hecho que se utiliza el término de crédito litigioso es en el caso de cesión de créditos hipotecarios a terceros. Esto esta pasando mucho en España ahora porque las entidades financieras están vendiendo carteras de créditos hipotecarios en mora. El deudor si se entera en el plazo de 9 días puede comprar su crédito por el mismo valor que lo compro un fondo buitre. El problema principal no sólo es que el plazo de nueve días es muy corto, sino que además el deudor se entere o incluso que tenga dinero precisamente para comprar su piso al mismo precio que lo compro el fondo buitre. Aún así, ha habido reclamaciones porque la notificación no se hizo de manera fehaciente.

 

Aquí algunos ejemplos de este caso:

+++ INFORMACIÖN de PROUESPECULACIÓ que le puede interesar:

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2 comentarios en “créditos hipotecarios en litigio – el derecho de tanteo y retracto.

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