El certificado de tasación en las escrituras de préstamo hipotecario: uso, reclamación, novedades y titulizaciones.

ESTE DOCUMENTO HABLA:

  1. DE QUÉ SIRVE EL CERTIFICADO  DE TASACIÓN?

  2. PODEMOS RECLAMAR SU DEVOLUCIÓN COMO GASTOS DE CONSTITUCIÓN HIPOTECA?

  3. HAY TITULIZACIÓN SI HAY CERTIFICADO DE TASACIÓN?

  4. NOVEDADES ENTORNO A ESE CERTIFICADO


¿DE QUÉ SIRVE EL CERTIFICADO DE TASACIÓN?

El certificado de tasación de una finca o vivienda para constituir una hipoteca tiene como objetivo primordial conocer el valor real del bien a efectos del crédito a conceder y de la ejecución hipotecaria en caso de impago, o sea, que el valor permanezca inalterable a pesar del tiempo y los vaivenes del mercado. Con ello el acreedor sabe a través de un tasador oficial el valor del bien y el hipotecado se asegura que si hay subasta la vivienda no se adjudicará al acreedor por un valor ínfimo o inferior a su valor cuando se constituyo la hipoteca.

Además el certificado de tasación es obligatorio desde el 2013, en la Ley 1/2013 de Protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social. Para ejercer la acción hipotecaria por el procedimiento directo o el extrajudicial es necesario inscribirlo en el Registro, porqué de no ser así sólo será posible la reclamación de deudas por la vía del procedimiento ordinario, procedimiento donde si sería necesaria una tasación al no existir una legalmente aceptable. La clase de subasta que se escribe en la escritura del préstamo nunca se negocia, lo impone el acreedor y eso sería en todo caso otro elemento de disputa en caso de conflicto. Lo normal es que la gente piense en que el impago nunca le pasará, y siempre acaba pasando a un porcentaje elevado de los hipotecados

El certificado de tasación, o valor de tasación, no es lo mismo exactamente a valor del bien a efectos de subasta. Antes no era así pero desde la ley mencionada el valor de tasación no pude ser, en vivienda habitual, inferior al 75% del valor tasado inicialmente en la constitución. El problema es que a la hora de la adjudicación, el acreedor, se lo puede adjudicar por el 70%… eso significa que es el 70% del 75% del valor de tasación…. lo que representa que se adjudica el bien por algo más de la mitad de su valor inicial. Es claramente injusto y hay alguna sentencia en contra.

Igualmente, en el caso de novaciones, si estas se hacen sobre un valor distinto del bien hipotecado, debe hacerse una valoración o nueva tasación por un tasador homologado

 PODEMOS RECLAMAR SU DEVOLUCIÓN COMO GASTOS DE CONSTITUCIÓN HIPOTECA?

Por supuesto, siempre hay que intentarlo aunque no es seguro que según el juzgado se acaben compartiendo gastos debido al razonamiento de que ambas partes salen beneficiadas. Pero está claro que es el banco el que necesita ese documento más que nadie por lo que debería ser él, el que corriera con los gastos de tasación como explicamos aquí>>> El deudor podría prescindir de él. Por otro lado, para todas las hipotecas constituidas anteriormente a la ley del 2013 sí que serían reclamable su devolución.

HAY TITULIZACIÓN SI HAY CERTIFICADO DE TASACIÓN?

El certificado de tasación también es obligatorio si se quiere utilizar el crédito como garantía de la emisión de títulos hipotecarios para su uso en Fondos de Titulización. Eso es así desde la Ley 2/1.981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario al introducir la tasación de la vivienda como obligatoria para que el crédito hipotecario se pueda utilizar como cobertura de una emisión de esos títulos hipotecarios ya que la ley exige determinadas garantías de las hipotecas para garantizar determinado título que se incluye en un Fondo de titulización. Esas garantías para cada título en el caso de la valoración del bien las asegura el certificado de tasación.

Ha habido controversia en los movimientos sociales respecto a este punto, en el sentido que si existía un certificado de tasación significaba que las hipotecas se habían titulizado. Todos o casi todas las hipotecas han sufrido un proceso de titulización. Lo que ocurre es que no es lo mismo que se hayan usado en una cédula, donde el crédito no sale del banco, a una participación hipotecaria o Certificado de Transmisión hipotecaria, en cuyo caso si que se ha vendido y sería objeto de discutir la legitimación activa del banco para ejercer la acción hipotecaria.

NOVEDADES E INFORMACIÓN VALIOSA SOBRE ESTE CERTIFICADO.

La Ley 1/2013 de Protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social establece la obligatoriedad de una expresión manuscrita del deudor, en los términos que fije el Banco de España -BdE-, donde esta de puño y letra escribirá que ha entendido los posibles riesgos derivados del contrato que va a firmar. Estos riesgos definidos por el BdE en su web versan principalmente sobre las cláusulas, suelo,, los instrumentos de cobertura – como swap-, préstamos en divisas, el diferencial y el tipode inetrés – IRPH, EURIBOR.

Ha habido mucha controversia sobre este hecho a causa que parece más que la ley ha venido a salvar el culo a la Banca en la imposición de determinadas cláusulas abusivas, ya que copiar a mano frases del BdE no significa que la persona haya entendido lo que esta firmando.

Si usted a firmado una hipoteca donde se menciona el certificado de tasación debería exigir una copia a su Banco. La tasación se realiza según unos parámewtros fijados por la ley mediante la comparación con otras viviendas de iguales características en la zona donde se vende. Esa comparación debe hacerse sobre viviendas testigos haciendo una media se obtiene el valor por m2 de lo que será después nuestra casa. La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9 de abril) financieras establece, en su Sección 3- artículo 21- que un informe de tasación se hara sobre seis operaciones de compraventa especificando la dirección y el origen de los datos obtenidos. Cuando se conocen esas viviendas testigo podemos comprobar en la web del Cadastro si esas viviendas se corresponden en valores a lo escrito en nuestra tasación y si esos datos se asemejan a nuestra vivienda. En este simple o complejo ejercicio podremos con estupefacción como muchas veces ha habido engaños en los datos suministrados. Eso significa que la tasación se realizó de manera incorrecta o fraudolenta. Cada uno debe valorar cómo usa esa información y cuando la usa en caso de conflictos con la entidad financiera. Una vuelta de tuerca más, sería comprobar en la nota literal que pidamos en el Registro de la Propiedad de cada vivienda testigo si los datos reflejados en esa nota se correponden con los de la tasación. Podría ser que en la época es vivienda no se hubiera vendido


+++ INFORMACIÓN


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3 comentarios en “El certificado de tasación en las escrituras de préstamo hipotecario: uso, reclamación, novedades y titulizaciones.

  1. Y me gustaria que leyerais atentamente mi charla por email con un Tasador ajeno a todo(creo):

    BEATRIZ:
    Buenas tardes.Acabo de leer su artículo: (……..)

    Tengo unas preguntas al respecto;si es tan amable de aclararme.Gracias

    ¿Pueden hacer un valor de tasacion sin ajustarse a la Orden ECO?
    Se supone que la Orden ECO condiciona a que el valor de tasacion se utilice siempre que despues los préstamos vayan a titulizarse,o sea, vayan a formar parte de la cartera de cobertura de titulos hipotecarios emitidos por entidades bancarias.
    Sino no se podrían ajustar a esa Orden ECO,al hacer la tasación,cierto?
    Si yo quiero que me concedan el préstamo hipotecario ¿tendría que estar dispuesta a que mi préstamo lo titulizara el banco?
    Gracias

    TASADOR:
    Buenos días,Buena pregunta.
    Si el banco no va a titularizar el préstamo, la tasación no debe cumplir la ECO 805-2003 ni es necesaria una tasación homologada por una Sociedad de Tasación.

    El problema, y por eso todas las tasaciones cuya finalidades es obtener un préstamo hipotecario se realizan con la ECO, es que posteriormente el banco puede titularizar cuando quiera ese préstamo.

    Si es un préstamo hipotecario entre familiares o cualquier otro préstamo que no se titularicen no es necesario la ECO.

    Si el banco por escrito le garantiza que su préstamo no se va a titularizar se podría realizar la tasación sin cumplir la ECO y sin sociedad de tasación homologada.
    Saludos
    Gonzalo Brezmes
    Ingeniero Agrónomo colegiado 892 CyL

    BEATRIZ:
    Gracias.Dice usted:
    “….cuya finalidades es obtener un préstamo hipotecario se realizan con la ECO, es que posteriormente el banco puede titularizar cuando quiera ese préstamo.”

    Ese “puede” que usted dice,realmente entiendo que el banco DEBE titulizarlo,según reza la Orden ECO. Lo expresa claramente.
    Por tanto se deduce que si el banco va a hacerte un préstamo hipotecario y tiene que ajustarse a la Orden ECO,después está obligado a que el préstamo forme parte de la cartera de cobertura de titulos hipotecarios.

    Puede leerlo en la Orden ECO; si el banco no va a titulizar el préstamo no puede ajustarse a la Orden Eco para realizar el informe de tasación. Es un condicionante. La finalidad del valor de tasación es que sirva para que el préstamo pueda titulizarse después:
    Artículo 2 Ámbito de aplicación

    La presente Orden será de aplicación SIEMPRE que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:

    a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que FORMEN O VAYAN A FORMAR PARTE de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario

    Saludos desde Navarra.

    TASADOR:
    Gonzalo Brezmes
    9:47 (hace 2 horas)
    Puede que en el momento de la tasación y de la obtención del préstamo no se titularicen los préstamos pero en el futuro si. Por eso dice formen o vayan a formar parte en el futuro.
    Yo lo entiendo así.
    Saludos

  2. PODEIS LEER DESPACITO ÉSTO.

    Al menos creo que el banco debería responder al juez para qué utilizo el valor de tasación…como digo abajo.
    Beatriz BM
    5 de mayo de 2017 ·

    #Titulización Sí o Sí…

    los prestamos están o tienen que estar titulizados,puesto que se ajustan a la Orden ECO desde hace años y aún lo hacen.
    Los informes de tasación previos a la concesión del préstamo les delata.

    • Si el banco dice que NO está titulizado sin presentar prueba de ello en los juzgados, miente al juez.
    • Si el banco dice que ya No está titulizado a día de hoy, mal para el banco, pues entonces tendrían que haber hecho otra tasación, ajustándose a otra Ley, y no pueden, porque para que te den un préstamo hipotecario tienen que tasar conforme a ésta Orden ECO (según me ha dicho un tasador oficial).

    De todas maneras esos préstamos deben formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios.(titulización)


    ORDEN ECO:

    Artículo 2 Ámbito de aplicación

    La presente Orden será de aplicación SIEMPRE que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:

    a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario

    La Orden no deja lugar a dudas de que los préstamos van a ser titulizados, sino no pueden aplicar ésta ORDEN ECO,y es a la que se ajustan para conceder los préstamos hipotecarios.

    En realidad parece sencillo. Sólo tendríamos que decirle al juez:

    “El banco ha dicho que NO titulizo, y no presenta documentación que lo pruebe, pero resulta que el préstamo tiene que ser titulizado,así lo dice la Orden ECO.
    Si no está titulizado ¿para qué han utilizado el valor de #tasacion? ”

    El banco no tiene opción,el valor de tasación se tenía que utilizar para la finalidad “(a)”,dictada por la Orden ECO.

    Es la condición sine qua non, que pone la Orden ECO que aplicaban para hacer el valor de tasación, previa a la concesión del préstamo.
    Esa Orden ECO es de aplicación SI SE VA A UTILIZAR el valor DE TASACION con la finalidad “a)”.

    Mirad vuestro informe de tasación que os hizo el banco en vuestro nombre,en la pagina 1,donde dice FINALIDAD, y mirad también a qué Orden ECO se ajustan (ha sido modificada varias veces,pero no cambia el Art.2-Ámbito de aplicación; por ello mirad el año en que os realizaron el informe de tasación y que Orden ECO estaba vigente)

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