Negociar la rebaja del recibo del alquiler – versión octubre 2020

Este documento ha sido actualizado para responder a las nuevas situaciones que se dan tras la entrada en la crisis económica del 2020

Óriginalmente fue escrito en el año 2013 cuando la profunda depresión de la crisis del 2007 llegó a su clímax hemos decidido actualizarlo en la medida que la crisis de la Pandemia del 2020 no sólo creemos que va a ser peor sino que además muchas familias aún no han salido del profundo hoyo económico en que quedaron ya hace más de 10 años. Por eso, hemos pensado actualizarla con todos los elementos nuevos que están en la mesa tras el parón económico de la pandemia, junto a las medidas gubernamentales respecto de los inquilinos que en la anterior crisis no existieron.

Una posibilidad es acogerse a las medidas del Gobierno que se presentaron el martes 31 de marzo del 2020 que muchas han sido ya difundidas por la prensa. Si no puede acogerse a las mismas o desea la opción de negociación personal directa con el propietario esta es la opción que le explicamos a continuación.

Conocidas las medidas gubernamentales les podemos decir que si consiguen una negociación con el propietario seguramente sacaran una mejor situación que acogiéndose a lo publicado en el Real-Decreto de Gobierno.

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VERSIÓN 2020 – CAUSA MAYOR DE LA CRISIS ECONÓMICA.

TIEMPO DE NEGOCIAR EL ALQUILER A LA BAJA

Por qué negociar un alquiler a la baja? Cómo no todos los inquilinos son iguales tampoco lo son los propietarios. Las negociaciones de tú a tú con un gran propietario pueden ser más complicadas que con la pequeña propiedad pues el contacto sin intermediarios puede ser más fácil.

Por qué negociar el alquiler a la baja?

• • Por razones de causa mayor o armarse de argumentario jurídico. Las causas de fuerza mayor, hablan de causas que el contrato de alquiler no podía prever pero que ahora son realidad. La crisis económica sobrevenido al conjunto de la sociedad, sea causa de la pandemia o de las medidas del Gobierno, no era predecible ni siquiera en el articulado del contrato de alquiler. Estas circunstancias sobrevenidas tienen un nombre:

“Rebus sic stantibus” es una expresión latina que puede traducirse como “estando así las cosas“, el cual hace referencia a un principio de Derecho en virtud del cual se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, esto es, cualquier alteración sustancial de las mismas, puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones (*1)

Sí existen cláusulas asiduas en arrendamientos rústicos dedicados a la agricultura por causas sobrevenidas imposibles de predecir y en el Código Civil en el artículo 1575.  El artículo 1105CC en el capítulo de –Naturaleza y efectos de las Obligaciones– incide aún más en el tema: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables.” Los artículos del Código Civil sobre obligaciones contractuales: “artículos 1105, 1183, 1575 y 1896” (*2)

Pero la LAU para viviendas o locales no ofrece ninguna alternativa que no se sea pagar la obligación contractual. Decantada al casero. Pero en tiempos del COVID19 y la absoluta paralización de la Justicia que ya estaba sobresaturada y que la pandemia agravará a extremos nunca vistos: un buen acuerdo entre casero y inquilino vale más que una buena sentencia a favor de la propiedad. Hay que considerar que los impagos de alquiler aunque es muy ágil se necesita un juicio cosa que no ocurre en la finalización de contratos que el señalamiento del juicio lleva parejo el día del lanzamiento.

Ahora toca un derrumbe del mercado inmobiliario. El casero sabe que después de todas las peripecias judiciales tendrá el piso vacío pero a ¿quién se lo va a alquiler? Un piso vacío es un problema de seguridad y su venta está asegurada a pérdidas si es que alguien compra. Si el casero, el pequeño, es inteligente llegará a un acuerdo como puede ser rebajar las cuotas o condonar meses. En ambos casos lo mejor es un acuerdo por escrito que las partes puedan usarlo legalmente ante cualquier medida que les pueda favorecer del Gobierno. Lo mejor es que se fabriquen un documento en el que se encuentren las dos partes cómodas. Si usted es inquilino puede consultarnos alguna duda en este formulario>>>

• • • • Si acuerda una rebaja son posibles dos situaciones:
        1. Añadir un anexo al contrato existente si la rebaja es por un período determinado.
        2. Realizar un nuevo contrato: en caso de que se modifique la renta de forma indefinida.

Puede encontrar información jurídica abundante y jurisprudencia en (*3) (*4) (*5)

• • Por razones de justicia fiscal. Los arrendadores tienen unas ventajas fiscales enormes en nuestro país a cambio de nada, ¡gratis! De lo que un inquilino paga de alquiler puede ser que en la base imponible quede poco más del 20%, o sea, que el 80% de lo que paga se lo ha deducido como gastos, amortización de la vivienda, impuestos y finalmente tiene una desgravación del 60% sobre el resto. La práctica mayoría de inquilinos perdieron cualquier clase de ayuda fiscal en los gobiernos posteriores a la crisis del 2007. El desconocimiento del paraíso fiscal de los arrendadores llega a que muchos ni siquiera saben las ventajas que tienen porqué las declaraciones las hacen gestores y lo único que les interesa es no pagar impuestos. Mire este documento para ser un inquilino bien informado >>> ¡Hágalo servir!
  • Por razones que el contrato es fraudulento. Entre el 35 y el 50% de los contratos de alquiler no están declarados en las Agencias de vivienda de las comunidades autónomas, no está depositada por tanto la fianza y lo más seguro es que tampoco se declara a Hacienda. Tiene ahí una baza para exigir una rebaja del alquiler. Puede consultar nuestras entradas específicas sobre el tema: ¿cómo saber si el contrato de alquiler es legal y declarado al fisco? -diciembre 2018 …. Sí… se puede y se debe denunciar al casero por fraude fiscal en los alquileres en nuestro PORTAL DEL INQUILINO.
  • Han habido nuevos movimientos sobre todo en Catalunya al aprobar la Generalitat algunos Decretos-Ley y en Madrid que un juzgado a dado la razón a un inquilino de local comercial para no pagar el alquiler. Por esa razón hemos publicado dos entradas que seguro son de su interés pues tienen que ver con la norma Rebus Sic Stantivus:
    • La Justicia española acepta el impago de alquileres de comercios a causa del COVID19 pero es inflexible en el desahucio de viviendas.

    • La rebaja por ley del 50% del alquiler de locales afectados por la crisis en Cataluña «ridiculiza» la tímida regulación de alquileres de viviendas

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VERSIÓN 2013.

La deflación de los salarios que la crisis está provocando sobre las clases populares del país no tiene precedentes. Lejos de ello, muchos contratos de alquiler viven en el limbo de la realidad y la propiedad calla para seguir aumentando los recibos cada año según el IPC en su beneficio.
Basta con mirar portales inmobiliarios y muchos precios son negociables. Y la realidad que los centenares de miles de pisos vacíos no encuentran ni comprador ni inquilinos.

VALORAR LA POSIBILIDAD DE CAMBIO DE VIVIENDA

A pesar de la propaganda machacona, de la que el PP se hace eco, sobre los inquilinos que viven de gorra, la realidad es que las mudanzas siempre son costosas en esfuerzo pero sobre todo en dinero.

Con los cambios legislativos de los últimos años del PPsoe vivir de alquiler no es fácil. La última modificación promueve contratos mínimos de 3 años prorrogables año a año. Usted puede negociar cualquier duración del contrato de arrendamiento pero esa es la mínima. Debe pensar que clase de contrato tiene ahora y si vale la pena cambiar de piso… pero siempre puede pedir una rebaja del recibo del actual.

 

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TIEMPO DE NEGOCIAR EL ALQUILER A LA BAJA

 

Cuando el inquilino se plantea negociar una rebaja del precio del alquiler del piso debe tener claro hasta cuánto de lajos quiere llevar la negociación pues en última instancia debe ser capaz de abandonar el piso si el propietario no accede. Y el perfil del arrendatario debe ser de buen vecino y pagador porque sino le da en bandeja.

1. Primero debe cargarse de razones para negociar la rebaja. Asegurarse de las ofertas del entorno son más bajas por pisos similares. Estudie su contrato de alquiler y las cláusulas.
2. Si la propiedad inmobiliaria dice que también tiene dificultades, usted  presenta las suyas: rebajas de salario, de condiciones de trabajo, paro, etc
3. Presente su historial como buen inquilino y presente por escrito la demanda de rebaja, denota más seriedad. Ofrezca un precio lógico basado en su estudio de los alrededores. Si lo ve complicado y está decidido, lance el órdago de cambiar de casa porque está perdiendo dinero. De unos días para que se tome una decisión.
4. Si acuerda una rebaja son posibles dos situaciones:
   1. Añadir un anexo al contrato existente si la rebaja es por un período determinado
   2. Realizar un nuevo contrato: en caso de que se modifique la renta de forma indefinida.
5. Si no hay acuerdo… usted mismo !!!
6. Vigile, en los nuevos contratos de alquiler hay penalización si el inquilino se va antes de tiempo. Lea las clausulas antes de firmar nada. Negocie. Vamos que los del PP le ha puesto a la caverna de propietarios e inmobiliarias todo el poder para chupar la sangre a los inquilinos.
7. Vigile, el propietario puede incluirle en una lista de morosos que le dará problemas a la hora de alquilar otra vivienda.

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Notas:

1. wikipedia-ES, cláusula Rebus sic Stantibus.
2. noticias jurídicas
   —————- los siguientes artículos tienen un claro sesgo a favor del arrendador pues son firmados por abogados que son caseros ——
3. uria.com, la reciente doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus y su aplicación a las operaciones inmobiliarias.
4. noticias jurídicas, Incidencia de la pandemia por coronavirus Sars-Cov (Covid-19) en los contratos de tracto sucesivo. Especial referencia a los contratos de arrendamiento y de financiación. Una interpelación a la ética y al sentido común.
5. hay derecho- diario Expansión, Pandemia por coronavirus y contratos de arrendamiento. Propuestas de solución.

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SEGURO QUE LE INTERESA:

QUÉ HACER SI NO PUEDE PAGAR el ALQUILER el 1 de ABRIL>>>

GUÍA MEDIDAS del GOBIERNO>>>

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MÁS INFORMACIÓN DE APOYO:

https://500×20.prouespeculacio.org/portal-del-inquilino-espacio-de-derechos-y-empoderamiento/

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