Nos están llegando muchos casos como éste y creemos debemos hacer algunas apreciaciones al margen de lo que tenemos expuesto en el PORTAL DEL LLOGATER (*1) o en el documento de Guía de cláusulas abusivas o nulas en los contratos de alquiler o el inquilino como “consumidor inmobiliario”(*2).
Un correo de una subscriptora nos decía esto:
La respuesta a este correo ha sido esta:
La tácita reconducción es la nueva relación de alquiler que nace entre el arrendador y el inquilino cuando termina el contrato de arrendamiento inicial y sus prórrogas legales.
Es decir, nace un nuevo contrato basado en el Código Civil. Ésta es la jurisprudencia inicialmente aceptada.
Sobre la reconducción tácita de contratos de alquiler con la renovación legal finalizada
Hola XXXXXXXXXXXX
No podemos responder a sus preguntas sin poder leer las cláusulas del contrato y la fecha inicial de vigencia, y al parecer su contrato fue firmado con la versión LAU del 06/06/2013.
Si ésta es su versión LAU en 2024 el contrato se ha alargado por tácita reconducción… en las condiciones pactadas:
El artículo 1566 del Código Civil dispone:
“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”
UNA NUEVA RELACIÓN CONTRACTUAL BASADA EN EL CÓDIGO CIVIL:
La sentencia 530/2018 del Tribunal Suprem de 26 de septiembre, dice sobre este hecho:
“se entiende que el citado artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento (“si al terminar el contrato”, dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito”.
Al ser una sentencia que afirma nueva jurisprudencia, los jueces por lo general hacen un seguimiento absoluto del Supremo. Además los jueces suelen estar en el lado contrario de la barricada. Suelen ser “caseros“, la clase medio propietaria, por lo que en caso de injusticia suelen ponerse – interpretar– la ley del lado del arrendador en caso de conflicto. Entendiendo este hecho es necesario seguir una estrategia de defensa bien estudiada si llega a los juzgados.
De todas formas la jurisprudencia del alto Tribunal no es de obligada imposición al juez, pues la justicia es interpretativa según las circunstancias.
Pero no tenga miedo pues conocemos bastante estos conflictos aunque una cosa es la conducción y la otra el resultado final. Se trata de obtener, en clara indefensión, la mejor solución para usted.
¿Le interesa?
La duración del contrato en la tácita reconducción.
Según esta otra sentencia, 764/2013, de 5.12.2013, por tanto, la duración de su contrato será esta:
“La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o que termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetúo…”
Conclusión, artículo 11581 del C.Civil:
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por mesas cuando es mensual, por días cuando se diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.
Con este artículo SÍ hay interpretaciones jurídicas diferentes:
- si el contrato inicial dice que la renta es anual (fija renta anual pero no renta a mes) aunque se pague por meses, la tácita reconducción será anual. Quiere decir, que se reconduce año tras año y no por meses.
- si el contrato dice que la renta es anual pero la renta se paga por meses entonces la tácita reconducción será mensual, es decir, que nace un nuevo contrato por tácita reconducción todos los meses.
Las rentas en la tácita reconducción.
Ahora bien respecto de las condiciones pecuniarias o rentas a pagar…
La jurisprudencia señala que la naturaleza jurídica de la tácita reconducción en los arrendamientos es la de un nuevo contrato, un nuevo arrendamiento, que tendrá los mismos pactos que el contrato terminado excepto en cuanto al plazo de duración que será lo previsto en el artículo 1581 del Código Civil.
Por tanto, la propietaria de su vivienda no puede aumentar las rentas más allá de lo que decía el primer contrato, o sea, seguramente el IPC anual. Podríamos decir que el contrato en tácita reconducción funciona bajo los parámetros ya del Código Civil. Lo decimos porque el Gobierno hizo la Ley 12/2023 , de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y en ésta hay una limitación de los aumentos del 2% para 2023 y del 3% para 2023.
Un Tribunal ante el conflicto posiblemente no le daría la razón a usted. El inquilino como no lucha por cambiar las leyes siempre está en franca derrota ante la “Patronal de alquiler” en la que los jueces tienen intereses propietarios.
La propietaria no puede hacer lo que quiere. Por otra parte, habría que ver si el contrato es legal y registrado para saber con qué tipo de propietaria es: cumple sus obligaciones tributarias o bien no declara el alquiler haciendo fraude fiscal (casi el 40% de los caseros hacen fraude fiscal en España).
NOTAS:
- asc 500×20, Conflictos con la propiedad y derechos del inquilino, mobbing inmobiliario, fin, prórroga y renovaciones de contratos.
- asc 500×20, Guía de cláusulas abusivas o nulas en los contratos de alquiler o el inquilino como “consumidor inmobiliario”.
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