El IRPH en sus diferentes variables se empezó a utilizar en el año 1994 calculado como un tipo medio de los préstamos a más de 3 años, para la adquisición de vivienda libre.
Ese año la legislación se adecuó a esas nuevas realidades con la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (*1) y la Circular 5/1994, de 22 de julio, a entidades de crédito, sobre modificación de la circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela (*2).
En la Orden de 5 de mayo de 1994 se explicaba claramente, en su Capítulo III sobre Documento contractual en el Artículo 6. Cláusulas financieras del contrato, las implicaciones que, en aquella época del significado de un tipo de interés variable, y en el Anexo 2, suponía tener una variación absoluta (positiva, nula o negativa) experimentada, desde cierta fecha establecida en el contrato.
En la Circular 5/1994, de 22 de julio – que modifica la Circular 8/1990, de 7 de septiembre, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela- indica claramente en su introducción la necesidad que los tipos medios de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de los bancos y del conjunto de entidades para igualar la TAE de esta última con la del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo, cuyo valor variaría según las comisiones de la operación y la frecuencia de las cuotas.
Vaya, resulta que en la ley, cuando se constituyeron esos índices variables, como el IRPH, ya estaba previsto que había que colocar un diferencial negativo para evitar que la utilización de la TAE (Tasa Anual Equivalente) supusiera un incremento desmesurado de los intereses a los deudores: El IRPH es la media de préstamos referenciados a euríbor contando las comisiones aplicadas y los diferenciales.
¿Dónde está la manipulación del IRPH que realizan los bancos?
El IRPH se consigue a través de la Tasa Anual Equivalente, TAE, que al incluir intereses y comisiones obtiene un resultado situado por encima del valor del mercado y con el fin de compensar el efecto de las comisiones, se hace necesario aplicar una reducción a los valores del IRPH como decía la ley. ¿Cómo? Aplicando un diferencial negativo.
Pero la realidad, es que ni el Banco de España ejercía como regulador vigilando los intereses de la clientela que dicen sus circulares ni los bancos no sólo no aplicaban un diferencial negativo sino uno positivo. Y todos callados, excepto que se comprobó que a algunos empleados SÍ tenían en sus hipotecas ese diferencial negativo.
Guillem Bou, matemático, es el autor de un informe financiero sobre las hipotecas IRPH encargado por el Govern de les Illes Balears que descubrió la estrategia bancaria del IRPH para sangrar a los deudores (*3). En el mismo, por primera vez detalla los «engaños» que se esconden tras este polémico producto financiero. La Conselleria de Consum puso una web donde cada deudor puede analizar lo que ha pagado de más con el IRPH y hacer un chequeo a su IRPH de la escitura de su préstamo (*4).
José María Erauskin en la vista oral del caso IRPH celebrada en el TJUE en Luxemburgo, explicó que el IRPH se calcula con los tipos TAE, incluyendo por tanto comisiones y gastos que el cliente paga por duplicado, que solo pueden salvarse con la aplicación de un diferencial negativo, necesidad que fue fijada por el Banco de España en la circular 5/1994 del 22 de julio, pero que todas las entidades han incumplido la instrucción.
Sin embargo, la representante del estado español en la vista oral, señalo que el diferencial negativo que la circular del Banco de España indica que ha de aplicarse al IRPH, explica que en su opinión el profesional debe tenerlo en cuenta para sus cálculos, pero no necesariamente aplicarlo al consumidor. Pero es evidente, que al no hacerlo se perjudica económicamente en gran medida al cliente.
La interpretación de la sentencia reciente del TJUE sobre la prejudicial del Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Palma de Mallorca que explicamos y la interpretación de la cláusula como ilegal y por lo tanto nula – no puesta y sin cambiarla por el euribor, que también está manipulado – que explicamos en el segundo link les aseguran los elementos para acudir a los tribunales en defensa de los intereses de los deudores.
NOTAS:
- Boletín Oficial del Estado-BOE-, Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
- Boletín Oficial del Estado-BOE-, Circular 5/1994, de 22 de julio, a entidades de crédito, sobre modificación de la circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela.
- Conselleria de Salut i Consum de les Illes Balears, ESTUDIO SOBRE DESEQUILIBRIO FINANCIERO EN LA CONTRATACIÓN IRPH.
- custodialegis, Hoja de chequeo del contrato IRPH.
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¿Cuál es la situación actual de las hipotecas con IRPH?
Estamos a la espera de la decisión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que se pronuncie sobre el carácter abusivo o no, de la cláusula de Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH)…. Las demandas que solicitan la nulidad de las cláusulas que incorporan este índice de referencia alegan normalmente falta de información suficiente sobre su funcionamiento y falta de comprensibilidad real por parte del cliente.
4 comentarios en «y 3- “diferencial negativo”: el IRPH como cláusula ilegal y nula en la hipoteca»