En este documento se analiza la reciente ley de la Generalitat de Catalunya que obliga a rebajas del alquiler de hasta el 50% de los locales comerciales afectados por la crisis con la aplicación innovadora de la norma jurídica REBUS SIC STANTIVUS y se compara con la reciente y tímida ley de esa administración autonómica de regulación de alquileres de viviendas familiares donde esa regla no se ha aplicado a los hogares vulnerables mientras continúan miles de desahucios de inquilinos por finalización de contratos o por impago de alquileres.

La Generalitat de Catalunya ha llegado a un acuerdo con las patronales del comercio para dar un respiro a las tiendas afectadas por la crisis. La web de la Generalidad de Cataluña explica bien claro el objetivo del Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados (*1):

Para poder explicar este acuerdo que ha levantado ampollas a la patronal de los propietarios de locales, la ley explica en su preámbulo los motivos que han impelido a los diputados a hacer este paso adelante inédito a la geografía española:

Atendida, por lo tanto, algunas de las prestaciones són excesivamente onerosas, el carácter imprevisible e inevitable del riesgo de donde deriva y la necesidad de restablecer el equilibrio contractual, partiendo del principio de conservación del contrato y de acuerdo con las reglas de la buena fe y de la honradez de los tratos, se opta para preservar e incentivar la autonomía de la voluntad y se establecen las reglas legales que se tienen que aplicar si las partes no llegan a un acuerdo. De este modo se adopta una solución expeditiva en sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus y se evita, a la vez, el incremento indeseable de la litigiosidad. En cualquier caso, las reglas establecidas afectan exclusivamente el reparto de estas consecuencias negativas y son compatibles con el derecho de las partes de acudir al auxilio judicial para ejercer cualquier otra pretensión relativa en el contrato.

La norma REBUS SIC STANTIVUS en los locales comerciales: “estando así las cosas…”

A TODO EL MUNDO NOS HAN GUSTADO ESTAS FRASES EN EL PARLAMENTO QUE MUESTRAN UN CIERTO SENTIDO DE JUSTICIA SOCIAL EN EL REPARTO DE LA CRISIS. Hablamos de los pequeños autónomos y empresarios del comercio que tenían que hacer frente a unos gastos de los alquileres de los locales que los empujan al cierre y despido de los trabajadores cosa que está pasando independientemente de que los apliquen las medidas de rebajas de alquiler. Al menos los comerciantes y sus trabajadores realizan una labor social mientras que los caseros son parásitos que ganan dinero durmiendo.

El Derecho Civil se basa en la norma pacta sunt servanda (los pactos tienen que cumplirse) – el contrato de alquiler en nuestro caso– pero este Decreto ley abre la vía a saltarse esa norma por causa mayor si no hay acuerdo entre las partes imponiendo una rebaja del alquileres hasta el 50% y otras excepciones. La apelación a esta norma – pacta sunt servanda– será la forma en que los propietarios intentarán defenderse por vía judicial aduciendo por ejemplo que ellos tienen que pagar los créditos bancarios de no se sabe qué y si no pagan los bancos les ejecutarán las garantías. En su turno los bancos dirán que aumenta la morosidad y que tienen que ser rescatados. Però está claro que los cuatro bancos que quedan siempre son rescatados por el Banco Central Europeo – too big to fail – de mil maneras para que las élites financieras se enriquezcan quedándose con las garantías asociadas a préstamos dudosos (locales comerciales devaluados) mientras el BCE les compra estos créditos impagables para asegurar los balances y la contabilidad creativa de la banca privada. Las élites financieras son al fin y al cabo las que mandan en esta sociedad.

Pero esto ya está sucediendo desde el 2007. Ahora nos encontramos en una versión apocalíptica de la crisis iniciada al 2007. Todo se hunde. Entonces es cuando en Derecho Civil aparece la norma “REBUS SIC STANTIVUS“, que es la que se cita el Decreto ley que vendría decir algo como: “estando así las cosas hacemos esto…”: el Decreto ley el que hace es cambiar las reglas de juego y decir que en una circunstancia excepcional como es la crisis actual cambian totalmente las reglas del juego de los contratos jurídicos.

La norma pacta sunt servanda está ampliamente aceptada en los tribunales en caso de conflicto por el incumplimiento contractual de una de las partes. En cambio, la regla o norma “REBUS SIC STANTIVUS” no se pone como cláusula en los contratos pues los tribunales admiten que es muy peligrosa en aquellos de larga duración o temporalidad porque invocarla es muy fácil. Pero por otro lado, la REBUS SIC STANTIVUS es la única forma que tiene una de las partes, el inquilino en nuestro caso, para “poner remedio al desequilibrio patrimonial por la alteración de las circunstancias contractuales provocada por una extraordinaria modificación del entorno socio-económico“.

Decret Llei 34/2020 “el Decreto ley lo adopta como una solución expeditiva en sintonía con el cimiento de la cláusula Rebus sic Stantibus y se evita, a la vez, el incremento indeseable de la litigiosidad“.

La regulación del Decreto Ley 34/2020 sobre alquileres comerciales se fundamenta en los dos principios básicos de cualquier contrato. Por un lado, la ley tiene que proteger el pacta sunt servanda. La interpretación coloquial de esta premisa legal es que las reglas del juego no se pueden cambiar a medio partido. Sin embargo, si un hecho extraordinario, imprevisible y sobrevenido altera el equilibrio del contrato, la parte que tiene que asumir los costes puede apelar a la Rebus Sic Stantibus para reclamar una modificación de los términos del acuerdo, debido a una coyuntura como, por ejemplo, la actual crisis sanitaria, social y económica que ha provocado la pandemia del coronavirus.

Los propietarios de viviendas alquiladas ya disfrutan de unos privilegios fiscales desorbitados a los que tendrían que apelar los poderes públicos- culpables de los mismos- para prohibir los desahucios de inquilinos y imponer alquileres sociales por Ley.

Aplicar la norma REBUS SIC STANTIVUS a los hogares en alquiler

Antes de este Decreto ley que intenta salvar los alquileres de locales comerciales, la Generalitat hizo otra Ley 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Esta ley de contención de rentas no invoca la norma Rebus Sic Stantivus para los alquileres de familias afectadas por la crisis. Y su aplicación – de la Rebus Sic Stantivus- a las viviendas familiares en situación de vulnerabilidad – han perdido el trabajo– era más necesario si cabe para asegurar jurídicamente el derecho constitucional a una vivienda digna y asequible:

• A diferencia de un alquiler comercial, el alquiler de una vivienda familiar está regulado como un derecho fundamental en la Ley de Arrendamientos Urbanos– LAU- en su preámbulo ¡claro!
• Los propietarios, en el contrato de alquiler de una vivienda en la situación de excepcionalidad que vivimos, no pueden aplicar la norma pacta sunt servanda para rescindir el contrato en caso de impago o finalización y desahuciar una familia mientras el artículo 47 no se pueda cumplir. A saber, los poderes públicos garantizarán el acceso a una vivienda digna y asequible. La Constitución es de un rango superior a las normas jurídicas como pacta sunt servanda que aplican los jueces para realizar desalojos de familias, la mayoría vulnerables, para recuperar los derechos de la propiedad.
• Los propietarios de los arrendamientos de viviendas familiares disfrutan fiscalmente de unas ventajas que no tienen los de locales comerciales: la desgravación del 60% de la base imponible que casi los exonera de pagar impuestos. Los grandes propietarios gozan incluso de desgravaciones del 100% en el Impuesto de  Sociedades. Esta ventaja inaudita en tiempo de renuncias generales de la población y de caída de la recaudación fiscal es casi un insulto a la paz social. Lo dijo muy claro la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal Española -AIReF- en su último informe informe. Los propietarios de viviendas alquiladas ya disfrutan de unos privilegios fiscales desorbitados a los que tendrían que apelar los poderes públicos- culpables de los mismos- para prohibir los desahucios de inquilinos y imponer alquileres sociales por Ley.
• En los contratos de alquiler de vivienda familiar en situación de vulnerabilidad se cumplen todos los requisitos para aplicar la norma Rebus Sic Stantivus. Hay alteración de las condiciones contractuales provocada por una extraordinaria modificación del entorno socio-económico y la no aplicación vulnera el artículo 47 en tanto los poderes públicos no garanticen una vivienda. ¿Cómo es que el Gobierno de España y la Generalitat no imponen al Poder Judicial la aplicación de la norma y así evitar los desahucios?

Los Sindicatos y entidades del derecho a la vivienda tendríamos que invocar la regla Rebus Sic Stantivus y la imposición del alquileres sociales obligatorios por ley.

El decreto sobre alquileres comerciales “ridiculiza” la ley catalana de contención de los “alquileres tensionados” de las viviendas familiares.

Nuestra entidad no quiso firmar el manifiesto de más de 4000 entidades sociales de Cataluña exigiendo la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Las razones las hemos explicado en el apartado anterior. Sea en una situación de crisis o no, las ventajas fiscales, jurídicas y legislativas que desde hace décadas disfrutan los propietarios de vivienda familiares arrendados no tienen ninguna justificación ética ni social. Las organizaciones sociales que acordaron esta ley con los partidos del Parlament de Catalunya, RENUNCIARON A DENUNCIAR PÚBLICAMENTE ESTOS PRIVILEGIOS para llegar a tal acuerdo y tal actitud no es de recibo ante la crisis apocalíptica que ya estamos viviendo.

Lo dijimos solo hace cuatro semanas:

En poco tiempo veremos los límites de la ley de “contención” de los alquileres de la Generalitat y habrá que plantear otra alternativa.

Los mismos partidos del Parlamento de Cataluña que negociaron esta “Moderación de los alquileres” principalmente con el Sindicato de Inquilinos, en 4 semanas acaban mostrado que pueden ir más lejos.

Invitamos al Sindicato de Inquilinos y las otras 4000 entidades firmantes a denunciar por insuficiente y superado el acuerdo de la Ley 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda.

Y razonamientos muy semejantes podíamos aplicar a los hogares hipotecados que son ejecutados por los bancos mientras estos reciben dinero gratis del BCE.

Notes:

1. GENCAT, Els negocis tancats per la COVID-19 pagaran la meitat del lloguer.