Con las elecciones generales a un año vista, el acuerdo de gobierno entre Unidas Podemos y el PSOE para sacar adelante una Ley de Vivienda (antes llamada del Derecho a la Vivienda) se encuentra encallada, y contemplamos atónitos como su discusión se ha convertido en un vodevil entre bambalinas en el Gobierno, el Congreso, los medios de comunicación y los agentes sociales (sindicatos de vivienda, PAH y otras organizaciones).
“Yo quiero tener 30 años y tener melena” le espetó el opinador-economista Gonzalo BERNARDOS, con poco pelo en la cabeza, en el programa de la Sexta Xplica de AtresMedia, dedicado a la burbuja del alquiler, a una joven que pagaba más de la mitad de su salario detrás del piso arrendado en Madrid. El papelón televisivo del famoso opinador, a sueldo de una empresa especializada en alquileres, ha dado la vuelta en las redes sociales como muestra del vodevil que la sociedad española observa detrás de un problema social que se ha vuelto insostenible y cogido con pinzas por Reales Decretos que postergan un desenlace dramático.
El vodevil de la Ley de Vivienda, como dice la RAE (Real Academia Española), es una tragi-comedia llena de intriga y equívocos, donde todo el mundo dice mentiras y medias verdades. Los focos del teatro mediático redirigen la vista del espectador al lugar equivocado del escenario y en ello, por desgracia, participan incluso aquellos tertulianos y sindicatos de vivienda que defienden algún cataplasma a la burbuja del alquiler como son las regulaciones basadas en topes máximos en zonas de precios tensionados. Una regulación que ha fracasado en muchas ciudades y que ha obligado a plantearse la congelación de las rentas en ciudades como Berlín o en Escocia.
El pacto de Estado no escrito en torno a la figura del rentista.
No se puede entender la burbuja inmobiliaria que sufren los actuales 3,2 millones de hogares que viven en alquiler en nuestro país sin conocer el Pacto de Estado originado al calor del lema franquista “queremos una España de propietarios y no de proletarios” nacido en el 1959 en el primer Congreso de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Es la particular venganza de las clases propietarias en el franquismo victorioso contra la huelga inquilina de los años 30 del siglo pasado que llegó hasta la guerra civil cuando las proles trabajadoras se hacinaban en viviendas de “cuatro propietarios” en las grandes ciudades que se industrializaban.
El estudio de Miguel Artola, investigador del Departamento de Ciencias Sociales de la Universidad Carlos III de Madrid, determina que el 70% de la acumulación de la riqueza en nuestro país desde 1950 está vinculada al sector inmobiliario. Nuestra tesis, en contra de lo que se dice, es que España sería uno de los países europeos que más ha gastado en vivienda en las últimas décadas, pero para crear el sueño tatcheriano “de la sociedad de los propietarios“ rentistas. La inversión del Estado español podría superar en las últimas décadas el billón de euros en crear esa sociedad de los propietarios, mimando la acumulación de patrimonio entre VPO, ayudas a la compra y ventajas fiscales de todo tipo. Un éxito mundial sin parangón que define la estabilidad del bipartidismo a diferencia de otros países.
Una franja de población enriquecida que se distribuye en las rentas altas, medias y medias bajas, entre los diputados, los magistrados, militares y la Iglesia católica, entre las capas medias y altas de los funcionarios, entre directivos bancarios directamente implicados en las operaciones inmobiliarias y toda la estructura de Agentes de la propiedad, notarios, registradores, entre las familias de clase trabajadora que en la segunda mitad de siglo pasado acumularon con las herencias un patrimonio inmobiliario que por si solo les permite vivir holgadamente con 10 o más viviendas alquiladas o jugando con las plusvalías inmobiliarias en las ventas. Y no olvidamos la pléyade de pequeños propietarios arrendadores – la mayoría de caseros españoles- que usan el alquiler como complemento de salarios menguantes. Ver nota informativa Agencia Tributaria entre IRPF y Catastro (*1).
Según el Observatori de l’Habitatge de Barcelona (*2), una de las ciudades con mayor burbuja de precios, el 32% de los caseros son grandes propietarios – 10 o más viviendas- pero el 86% son personas físicas (no fondos buitre, bancos o inmobiliarias) de los que la media de viviendas en propiedad es de 2,1 viviendas y que el 46,7% de quienes alquilan una vivienda solo tienen entre 1 y 2 propiedades. Sin temor a equivocarnos, nos atrevemos a afirmar que la dimensión de la clase rentista con intereses inmobiliarios, directamente o indirectamente beneficiada podría estar en torno a los 5 o más millones de personas. He aquí pues la fuerza social hegemónica que ha determinado el largo período de estabilidad del bipartidismo con apoyos autonómicos desde la Transición.
Es una quinta parte de los votos emitidos en las elecciones generales del 2019 que tienen parasitado el sistema electoral español y permite que gobiernos de todo color se nieguen en redondo a modificar esa realidad y que las estrategias de los partidos constitucionales estén cautivas del modelo económico franquista construido hace más de 60 años. Una opción política hispana que sería el polo opuesto de los parques públicos de alquiler en ciudades centroeuropeas como Viena.
La FIJACIÓN DE PRECIOS EN LA BURBUJA DE ALQUILER COMO VIOLENCIA INMOBILIARIA ESTRUCTURAL.
Recientemente el programa la Base de Datos de Pablo Iglesias en TV de Público analizaba el estado de la ley de Vivienda introduciendo el programa con la recién estrenada película “En los márgenes” de Juan Diego Botto, poniendo sin ningún género de dudas que detrás de la burbuja de precios del alquiler están los grandes fondos de inversión, las Socimi y las entidades jurídicas rentistas. Pero siendo este sector de inversión inmobiliaria un poderoso lobby a la hora de influir en las políticas de vivienda de nuestro país no tiene el suficiente peso en el mercado como para configurar los precios.
El repetido mito izquierdista de los fondos de inversion especulando el precio del alquiler en España desde un despacho de Wall Street se deshace como un azucarillo en café caliente delante del éxito de la sociedad de los propietarios franquista en el estado español que desde hace décadas se ha cultivado desde los Presupuestos Generales del Estado año tras año, década a década. El mito de las SOCIMIS especuladoras se disipa viendo el valor que las viviendas en alquiler tienen en sus carteras: una valoración del 28,5% frente a los principales activos como son oficinas, locales comerciales y hoteles (*3).
Como se observa en la gráfica inferior, los grandes propietarios de vivienda en alquiler en España poseen un pequeño mercado de 115.085 viviendas y Blackstone o Cerberus, como los demonios más citados, palidecen frente al gran casero, 2200 viviendas, en la capital condal que es CEVASA de la cual la mayoría desconoce su existencia. Ello si dejamos aparte a la Iglesia católica que es la gran SOCIMI patrimonialista de nuestro país vitaminada con la prebenda aznariana de las inmatriculaciones.
El problema del mercado del alquiler no es asunto exclusivo de Blackstone o de las Socimi, que evidentemente deberían desaparecer, ni tampoco el centro de las ventajas fiscales se encuentra en su Impuesto de Sociedades, que es solo una mínima parte. Un discurso simplista que ha calado mediáticamente para desenfocar y desviar la mirada sobre el verdadero centro del poder del mercado de los arrendamientos. La consigna de #AZUZENAsequeda sólo saca una sonrisa de sorna en aquellos que dominan el mercado pues les ayuda a mantener su control desde la sombra.
¿cúantos pisos alquilados tiene los diputados?
Un dato muestra mejor la penetración enraizada históricamente de los intereses inmobiliarios en los poderes públicos: la proporción de diputados que pertenecen a la Patronal del Alquiler en el Congreso de los DIputados (*4). Dos gráficos que dice mucho del porqué el artículo 23 de la ley del IRPF pasa desapercibido de la opinión pública siendo el eje vertebrador de las ventajas fiscales de los arrendadores que son la ruina de la Hacienda Pública en un momento de crisis multifactorial que debería permitir un pacto de Estado por el alquiler social forzoso acabando con esas prebendas rentistas históricas del siglo pasado de los que ganan dinero durmiendo:
¿Cómo y quién fija los precios de la burbuja del alquiler?
La fijación de precios del alquiler se debería relacionar con los salarios reales asegurando una vivienda en buenas condiciones de habitabilidad. El consenso gira entorno al 20% del salario, el nombre de nuestra entidad – o el 30% añadiendo suministros. Eso sería un mercado regulado, LA REGULACIÓN DEL ALQUILER QUE BAJARIA LOS PRECIOS DE VERDAD.
En nuestro país, el mercado del alquiler está ultraliberizado y los consensos sobre el precio del alquiler se configuran más allá de la oferta y la demanda. Es un mercado monopolístico, oferta un bien escaso donde se necesita. Los caseros imponen las condiciones del contrato a la otra y no libremente como dice la ficción del artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que debería ser derogada -LAU-.
El precio de consenso del mercado liberizado del alquiler tampoco lo marca un despacho de Blackstone en Wall Street aunque quede muy televisivo decirlo desde el activismo.
El precio del alquiler, sobre todo en los grandes núcleos urbanos, lo pone la banca privada y su capacidad de financiación hipotecaria – ilimitada por ser fábricas de euros- . En otras palabras, una vivienda vale lo que el banco quiera prestarle por ella y su tasadora consensué en el ciclo inmobiliario. Los burbujas crediticias inmobiliarias van aparejadas a las burbujas del alquiler.
La actual burbuja del alquiler aún no ha superado los precios de la del 2008, en general, que fue enmascarada por la hipotecaria. Olvídense de lo que dicen en la tele en los micrófonos. La burbuja del alquiler del 2008 fue más dura que la actual si atendemos a datos objetivos de la AEAT y no de Fotocasa o Idealista.
Es fácil verlo por la media de lo declarado por los caseros a la Agencia Tributaria en las declaraciones de IRPF. En el cuadro 12 de la AEAT, que se encuentra más abajo, pueden ver que la media en 2020 de lo declarado en 2,8 millones de declaraciones era de 7.950€. En 2008 la media de lo declarado era más 9.173€. Pueden verlo en esta gráfica >>>
A continuación, el Banco de España – BdE- elabora la estadística de la Rentabilidad Bruta del Alquiler – PER- por sus siglas en inglés en su Informe anual en este caso del 2022 (*5). El consenso del valor de mercado ultraliberizado de un alquiler como activo inmobiliario lo marca la banca y su mayordomo el BdE en el mercado hipotecario. Es el PER. Y el PER de consenso es 20 años siempre más arriba o abajo dependiendo de otros factores como localización, estado, etc. Una vivienda alquilada se debe recuperar con las rentas de 20 años.
Lo tiene tan claro la banca que lo explica así de fácil en sus webs para que todos lo entendamos. Palabra de Dios!. Bankinter es un ejemplo (*6): en la imagen adjunta nos explica como calcular el precio del alquiler usando de paraguas los datos de su mayordomo el BdE. Ya no hacen falta más explicaciones sobre el tema. El mercado estúpido, es el mercado!
La única regulación factible de los alquileres sería la expropiación de la banca privada pero son palabras mayores hoy.
LOS INTERESES RENTISTAS FRENTE A LOS INQUILINOS.
Pablo CARMONA, en la Patronal del Alquiler, explica muy bien el fondo del histórico apoyo estatal español, fuera cual fuera el color político del Gobierno, a los intereses sociales de una Patronal del alquiler difusa pero que el paso de los años les ha permitido una organización sin parangón en la defensa de sus intereses económicos y sociales:
Beneficios para las clases medias y altas del país que se ejemplifican en dos grandes líneas de actuación pública. La primera, la de garantizar políticas de vivienda y urbanas que mantengan los precios elevados. El objetivo es proveer de rentas extraordinarias y de mayores cotas de bienestar a los sectores rentistas, entrando aquí un amplio abanico de rentas medias y altas. Y la segunda, un gran pacto fiscal que permite que este modelo rentista y especulativo —tan distribuido por el conjunto de la sociedad—, tenga cargas fiscales casi inexistentes.
…si contabilizamos la elusión fiscal, vemos que el mantenimiento de esta política de cara al sector del alquiler en manos de particulares supone una merma anual de ingresos para el Estado de entre 11.500 y 15.000 millones de euros.
Esa clase rentista incrustada en toda la estructura administrativa y política española, les permite vivir holgadamente con los arrendamientos y con esos miles de millones de beneficios “caídos del cielo fiscal” a cambio de ninguna contrapartida social. Una contrapartida como sería el alquiler social obligatorio que permitiera un parque social de vivienda sin más costes al Estado que la redestribución de cargas fiscales que ahora van a fondo perdido. Esa demanda que nuestra entidad defiende desde hace años en un desierto mediático la vimos recogida por la Autoridad Independiente Fiscal española – AIReF – en el informe EVALUACIÓN DEL GASTO PÚBLICO 2019 (*7). En ella se refiere a esas ventajas fiscales como:
El beneficio fiscal se concentra en las rentas altas. Los contribuyentes en el último decil de renta (por encima de 40.000 euros) suponen el 30% del total de beneficiarios (390.000 declarantes), concentrando casi el 54% de todo el coste recaudatorio del beneficio, …….
Reformular el incentivo reorientando su diseño para facilitar el acceso al alquiler a colectivos vulnerables, teniendo en cuenta las especiales necesidades en áreas metropolitanas. Por ejemplo, mediante …………………………………la inscripción como vivienda de alquiler social.
Si la Sareb nos ha costado 35.000 millones, la elusión fiscal permitida a la Patronal del Alquiler ha alcanzado los 150.000 millones de euros en la última década. Una cantidad astronómica a cuenta del artículo 23 .2 del IRPF sobre 1,8 millones de declaraciones de rentas de alquiler de personas físicas. Y eso sin contabilizar los beneficios que ofrece el Impuesto de Sociedades y el fraude fiscal concentrado en el IRPF de los pequeños caseros que según el Sindicato de Inspectores de Hacienda – GHESTA- se asoma al 40%.
Un inquilino paga hasta un 600% más de irpf que su casero.
El pacto fiscal de Estado entorno al rentista se traduce cada año en una merma de recaudación del Ministerio de Hacienda consecuencia de la Ley del IRPF:
Artículo 23.
1.- Gastos deducibles y reducciones.
Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos
……………..b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste
2.- En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.
………………
Cada año con ese artículo de la ley se regala a fondo perdido una cantidad astronómica entre la deducción de gastos de las viviendas arrendadas que ya supera en 2020 los 8.568 millones de euros y más los 5.144 millones de desgravación por el artículo 23.2 a 1.99 millones de caseros que presentan la declaración de IRPF (hay un fraude estimado cercano al 40%). El cuadro 12 de la estadística de la Agencia Tributaria – AEAT- muestra para el 2020 esas cantidades:
En el cuadro 12 de la recaudación por IRPF del 2020 de la AEAT las 2,8 millones de declaraciones de ingresos íntegros por valor de 22.310 millones € se restan los gastos deducibles por valor de 8.582 millones €. Luego viene la reducción del 60% de la cuota integra aplicando el artículo 23.2 del IRPF que se hace sólo sobre los 1,9 millones de declarantes de rentas de alquiler que se desgravan 5,139 millones € a fondo perdido, beneficios caídos del pacto de estado franquista.
En 2020 habían un total de 3.244.600 hogares de alquiler según la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto de Estadística de España – INE- .Tomando siempre cierta inexactitud de las estadísticas, la pregunta es ¿dónde están 1,2 millones de rentas de viviendas alquiladas que no declaran IRPF que salen de restar a los hogares inquilinos -3,2 millones- las casi 2 millones de declaraciones realizadas en 2020 realizadas por sus caseros?
El grosso modo de esos datos se concreta luego en cada declaración de IRPF anual donde cada casero resta a lo cobrado al inquilino todos los gastos ocasionados por el negocio. Del resultado de la resta deduce un 60% por lo que acaba pagando impuestos como mucho por el 30%. Esa injusticia fiscal gratuita la plasmamos en esta presentación que muestra a las claras lo que decimos:
Simulación realizada con el programa de declaración del IRPF de la Agencia Tributaria 
Comparación del IRPF entre un trabajador inquilino y su arrendador 
Los dos tienen la misma rent a a declarar: 27.000 euros 
Por esa razón el casro paga sólo 776 y el trabajador 4785 de IRPF 
LAS RENTAS DEL TRABAJO PAGAN MÁS DE UN 600% DE IMPUESTO QUE UN RENTISTA
Hay un expolio fiscal que debe acabar con la derogación del artículo 23 de la Ley del IRPF y las desgravaciones del Impuesto de Sociedades para entidades dedicadas al arriendo de viviendas. Eso se traduciría en una ley de alquiler social obligatoria para aquellos caseros que quieran gozar de determinadas ventajas fiscales. La sociedad española no puede permitirse que las rentas del trabajo paguen un 600% más que las rentas de los que ganan dinero mientras duermen.
La regulación del alquiler no puede conformarse en que los precios no suban más pues se estaría legalizando por ley la burbuja que vivimos desde el 2007. Por desgracia esa es la propuesta de los sindicatos de inquilinos y de Unidas-Podemos.
La situación de urgencia social obligaría a bajar los alquileres para adecuarlos a los salarios mediante una Ley de Alquiler Social Obligatorio en el mercado libre a cambio de determinadas ventajas fiscales, o la cesión de viviendas a las administraciones, hasta conseguir un parque de vivienda social digno de ese nombre.
Olvidemosnos. En el marco de la Constitución del 78 y en los limitados márgenes de la UE no puede construirse un parque de alquiler público digno de ese nombre sin romper los moldes neoliberales: sería la expropiación de los grandes tenedores.
A diferencia de la opinión de algunos activistas los pequeños caseros – el grueso de 2 millones- también deben ser perjudicados. En política no puede haber win-win para todos, siempre se toma partido por alguien. Y en economía no existen “evidencias científicas” sino datos que reflejan la lucha de clases sociales.
La ley de Vivienda debe acabar con la derogación del artículo 23 de la ley del IRPF y perjudicar a los pequeños arrendadores incluso como recomienda la AIReF. Si quieren ventajas fiscales que se adapten a la Ley del alquiler social obligatorio sino que hagan contratos totalmente libres que ya se encargaría la AEAT de crugirlos a impuestos para que sus rentas paguen lo que deben a la sociedad. Esa es la intervención estatal de la economía que ha puesto de moda la guerra de Ucrania en Europa para salvar el sector de la energía de los errores de estrategia de los burócratas de Bruselas.
Mientras los grupos políticos se ponen de acuerdo los alquileres se deberían congelar. Así acabaríamos con el pacto de Estado no escrito en torno a la figura del rentista. Y acabaría el vodevil de la Ley de Vivienda.
DEJAMOS PARA OTRO DÍA UNA EXPLICACIÓN POR LA CUAL ESA LEY DE VIVIENDA SE OLVIDA QUE QUEDAN CASI 5 MILLONES DE HOGARES CON DEUDAS HIPOTECARIAS A PAGAR CON UN EURIBOR QUE SE HA DISPARADO Y LE ASOMA UNA CRISIS DE IMPAGOS PEOR QUE LA DEL 2008.
NINGÚN PARTIDO HA PLANTEADO PROHIBIR EL USO DEL EURIBOR QUE SE HA DEMOSTRADO QUE ESTA MANIPULADO POR LA BANCA PRIVADA Y NO ES UN ÍNDICE FIABLE PARA NADA.
Desde nuestra modesta organización sí que nos tomamos la seriedad de demostrar ya desde el 2018 que la burbuja de alquiler se podría pinchar con políticas fiscales ligadas a contratos de alquiler sociales legislados desde Madrid. Lo plasmamos en “10 medidas para pinchar la burbuja del alquiler y asegurar el derecho a la vivienda del inquilinato“
¡UNA NUEVA LEY DE ALQUILER SOCIAL!
- Congelación temporal de alquileres vigentes y nuevos hasta la aprobación de una ley de alquiler social– que lo asegure en el mercado libre.
- Prórroga forzosa para los contratos vigentes y los nuevos – indefinidos- (excepto en caso de necesidad familiar justificada).
- Contrato de alquiler único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda.
- Eliminar todas las desgravaciones fiscales a los arrendadores.
- Realizar desgravaciones fiscales a todos los inquilinos baremando el alquiler para que no supere el 20% de la renta familiar disponible.
- Grabar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia.
- Municipalización del suelo urbano. El suelo ni se crea ni se destruye. Es patrimonio de la humanidad. No puede formar parte del precio de la vivienda porque es especulativo.
- Plan de inspección y cierre de todos las Viviendas de Uso Turístico ilegales y elaboración de un Plan de eliminación paulatina, hasta su totalidad, de los legales.
- El aumento significativo de un parque de alquiler público y asequible por parte de las administraciones, ya sea de nueva construcción como de adquisición de ya construidos, como prioridad absoluta en la próxima década. Legislar las cesiones de uso de viviendas privadas a la administración con exención total fiscal y asunción de gastos inmobiliarios por las administraciones.
- Expropiación de las viviendas vacías de los grandes tenedores para ampliar el parque de alquiler público y social.
Salva TORRES, 19-10-2022
Notas
- Agencia española Administración Tributaria-AEAT, NOTA INFORMATIVA 4: EL IRPF Y EL CATASTRO COMO FUENTE DE INFORMACIÓN SOBRE EL ALQUILER DE INMUEBLES.
- OHB, Observatori de l’Habitatge de Barcelona.
- Idealista, Las socimis se vuelcan en la vivienda de alquiler: su cartera residencial ya vale cerca de 7.000 millones.
- naciodigital, Els arrendadors de pisos i multipropietaris tenen tres cops més pes al Congrés que a la societat. Un de cada cinc parlamentaris disposa de tres habitatges o més, un fet compartit escassament per un 2% de la ciutadania.
- Banco de España, Indicadores del mercado de la Vivienda.
- Bankinter, La tabla definitiva para saber si un piso está caro o barato (ejemplos).
- web AIReF, informe EVALUACIÓN DEL GASTO PÚBLICO 2019.
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