HIPOTECAS

créditos morosos: el derecho de retracto y venta a fondos buitre

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versión actual: octubre 2021.
versión inicial: julio 2015
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El artículo 1535 CC del Código Civil ha tomado en los últimos años en España una relevancia muy importante porqué la banca española está limpiando sus balances de créditos en litigio o morosos o dudosos ( NPL- Non Performing Loans en su expresión en ingles). La banca sin ningún pudor prefiere vender los créditos a fondos de inversión generalmente situados en paraísos fiscales, en los que la banca española participa, antes que aceptar una condonación de la deuda impagable del hipotecado producto de la impunidad en como la banca crea dinero-deuda en euros de curso legal.

Es sangrante la impunidad de los cuatro bancos que quedan en como se deshacen de activos, las viviendas de hogares, sin que ningún gobierno ni administración hagan absolutamente nada. La única defensa del deudor es la justicia española que tampoco va precisamente sobrada de reputación respecto de los pobres deudores generalmente.

El artículo 1535 CC es una molestia en esas operaciones financieras por lo que los bufetes más prestigiosos de la banca lo han laminado literalmente para evitar que los deudores puedan quedarse en su vivienda pagando el precio justo al que los bancos se deshacen de su responsabilidad social en la crisis. Ahí está la guerra en los juzgados y los webinar en hoteles de lujo con gastos pagados para magistrados para hablar de la venta en globo de los paquetes NPL de los bancos.

La laminación SOCIAL del derecho de retracto del artículo 1535 no es porqué hay miles de familias que tendrían el dinero para recomprar el crédito que no lo tienen sino por aplicación de la  regla “Rebus sic Stantivus“. A saber, el derecho a una solución social de los miles de hogares pillados por una crisis financiera desde el 2007 de la que los únicos culpables son aquellos que se benefician de haberla cometido con su irresponsabilidad unida a la desidia de la clase política.

Las ventas de créditos a fondos buitre NO SE TRATA DE TITULIZACIONES HIPOTECARIAS COMO ALGUNOS CREEN Y INTENTAN OPONERSE POR FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA.

EN ESTAS VENTAS LA OPOSICIÓN MIENTRAS EL CRÉDITO ES LITIGIOSO LA OPOSICIÓN VIENE DADA POR:

  • ARTÍCULO 1535 CC- una es la oposición por falta de información o vulneración del derecho de retracto y el posible suspensión de la ejecución (que no archivo)
  • FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA: El banco presenta la ejecución hipotecaria mientras se ha vendido el crédito al fondo buitre. En este caso si demostramos eso, si se podría presentar una oposición de archivo de la ejecución hipotecaria por falta de legitimación activa.

¿Qué es un crédito litigioso?

El derecho de retracto en las hipotecas se inicia cuando el crédito es litigioso y acaba cuando en le remate de la subasta se fija la deuda. Miles de familias en nuestro país con ejecuciones hipotecarias se han encontrado que por el camino el banco se ha vendido el crédito y se inicia una travesía del desierto para saber contra quién realmente estas litigando.

El concepto de crédito litigioso es un concepto jurídico determinado, definido por el artículo 1.535 del Código Civil. Debe considerarse como litigioso un crédito desde que se contesta a la demanda relativo al mismo, esto es, por litigioso se entiende aquel crédito cuya existencia, en lo que aquí interesa, está sometida a la decisión judicial.

Como dice el artículo 1535 “se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo”.

credito_litigio

Dicho de otra manera, que deudor y acreedor estén enfrentados en los juzgados por el crédito en cuestión. Esto es importante, porque el inicio de un acto de conciliación para un crédito hipotecario puede ayudar a tener documentación por la cual, un deudor puede demostrar su voluntad expresa de llegar a un acuerdo de resolución del crédito que ayude a su extinción.

También hay una sentencia del Tribunal Supremo que delimita mejor, de manera restrictiva, el concepto de crédito litigioso. Según esa sentencia del 16 de diciembre de 1969, a los efectos del artículo 1535 CC, crédito litigioso es aquel que, « habiendo sido reclamada judicialmente la declaración de su existencia y exigibilidad por su titular, es contradicho o negado por el demandado, y precisa de una sentencia firme que lo declare como existente y exigible; es decir el que es objeto de un «litis pendencia», o proceso entablado y no terminado, sobre su declaración »

EJERCITAR EL DERECHO DE RETRACTO POR UN AFECTADO

EL PROBLEMA ESTÁ EN QUE EL CONSUMIDOR O AFECTADO POR LA VENTA DEL CRÉDITO debe estar fehacientemente informado de dicha venta. porqué en caso contrario de no haber respetado la entidad bancaria el derecho del deudor a ser notificado de la cesión de su crédito, ésta será responsable de los perjuicios que pueda sufrir. Pero debe mirar la escritura de constitución de su hipoteca porqué seguramente debe haber una cláusula abusiva impuesta por la entidad financiera que dice que renuncia a la notificación de la venta – llamada cesión- del crédito en litigio.

La inserción de dicha cláusula – la renuncia a la notificación en caso de cesión del crédito – en los contratos bancarios es susceptible de ser demandada ante los Tribunales, solicitando la nulidad de la misma en base a todo lo expuesto anteriormente de acuerdo con lo dispuesto en la DIRECTIVA 93/13/CEE DEL CONSEJO DE 5 DE ABRIL DE 1993, SOBRE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS CELEBRADOS CON CONSUMIDORES. El artículo 6 de la citada Directiva dispone que “las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor”, considerando el Tribunal de Justicia que debe restablecerse el equilibrio de las partes, el cual se ha visto violado por la actuación de la entidad bancaria, debiendo compensarse esa situación mediante la intervención de un tercero ajeno a las partes –el juez-. A todas luces se trata de una cláusula abusiva, redactada unilateralmente por la entidad financiera y sin posibilidad de que el deudor pueda decidir su inclusión o no en el contrato bancario creando por ende un fuerte desequilibrio entre las partes contratantes, así como posteriormente entre el deudor y el fondo buitre.

Además por la Directiva europea 93/13/CEE, se impide que todo lo redactado y firmado con anterioridad pueda ser efectivo a una claúsula abusiva pueda tener efecto. De ello, se deriva la posible demanda en los Tribunales  contra la entidad financiera para declarar nula la cláusula que provoca de hecho la renuncia al derecho de tanteo y estaría relacionada por la diferencia – lo que excediera- entre lo que pagó el comprador por el activo y lo que paga el fondo buitre o entidad que se haya comprado el crédito.

+++ sobre el concepto, regulación y requisitos del derecho de retracto se puede leer aquí >>>

Ventas de hipotecas a “fondos buitre” y retracto del deudor

Otro hecho que se utiliza el término de crédito litigioso es en el caso de cesión de créditos hipotecarios a terceros. Esto esta pasando mucho en España ahora porque las entidades financieras están vendiendo carteras de créditos hipotecarios en mora. El deudor si se entera en el plazo de 9 días puede comprar su crédito por el mismo valor que lo compro un fondo buitre. El problema principal no sólo es que el plazo de nueve días es muy corto, sino que además el deudor se entere o incluso que tenga dinero precisamente para comprar su piso al mismo precio que lo compro el fondo buitre. Aún así, ha habido reclamaciones porque la notificación no se hizo de manera fehaciente.

El art. 1535 del Código Civil, un texto legal que tiene más de 125 años y que se encuentra plenamente en vigor, prevé las situaciones de usura que se podrían dar con la cesión de créditos, y establece que:

«Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.»

Las entidades suelen comprar este tipo de deudas por valores que rondan entre un 10, 15 ó 20% de su valor, para luego reclamar al deudor hipotecario o al deudor de cualquier crédito el 100% más los intereses. Si además es un crédito garantizado mediante un aval, el acreedor puede solicitar su ejecución y embargar el aval.

Este derecho del deudor se trata de un proceso declarativo especial, técnicamente llamado «demanda de retracto», que según el art. 1521 del Código Civil establece que el deudor  «se subroga, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago»

Cuando nuestra deuda con la entidad es vendida a un tercero, normalmente nos enteramos de esta nueva situación mediante una simple carta, no certificada, una llamada, o un correo electrónico en el mejor de los casos, donde se nos indica quién es a partir de ahora nuestro nuevo acreedor. En ningún caso se nos comunica nuestro derecho a liquidar la deuda por un precio muy inferior al inicial.

¿Cómo cancelar esa deuda al precio por la que fue comprada?

Si bien este artículo del Código Civil es de una enorme importancia para negociar deudas litigiosas, lo cierto es que la normativa nos obliga a movernos con rapidez, ya que el mismo artículo nos otorga un plazo de 9 días para oponernos a esa cesión y solicitar la cancelación de la deuda sin pasar por los estrictos límites del llamado «mecanismo de segunda oportunidad» instrumentado por el Gobierno, y además beneficiándonos de una importante quita que puede llegar a alcanzar el 80% de la deuda.

Los pasos que se darían serían los siguientes:

  1. El nuevo acreedor comunica la nueva situación, donde el deudor tendrá que abonarle a partir de ahora la deuda a este nuevo sujeto. Es importante que la comunicación sea fehaciente (correo certificado, fax certificado digitalmente, etc.), porque será a partir de esta fehaciencia cuando empezará a correr el plazo de 9 días que nos indica el Código Civil.
  2. En caso de que lo que recibamos sea una carta sin certificar, es importante que le pidamos a la nueva entidad que nos indique de manera clara y con fecha cierta las condiciones de adquisición, ya que mientras tanto podemos darnos por no notificados. Nota: si la cesión se inscribe en el Registro de la Propiedad, el plazo de nueve días comenzará a correr desde su inscripción por el registrador.
  3. Una vez recibida esta comunicación fehaciente, tendremos que presentar en el plazo de nueve días hábiles un escrito en el Juzgado, técnicamente llamado «demanda de retracto», firmada por abogado y procurador, donde se solicita la liquidación y extinción del crédito por la cantidad por la que se vendió al nuevo acreedor, más las costas e intereses legales.

¿Qué tipo de deudas se pueden incluir en esta fórmula?

Todas las deudas o créditos donde exista una transferencia de la condición de acreedor a un tercero. Podemos incluir deudas hipotecarias, créditos al consumo, deudas telefónicas o de servicios de luz, gas, teléfono, etc.

Desde el mismo momento en que exista una compraventa del crédito a un tercero, nacerá nuestro derecho de retracto. Según el art. 249.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el trámite judicial se ventilará por medio de juicio ordinario, por lo que además será un respiro temporal de varios meses para reunir el dinero necesario para cancelar la deuda.

Fuente: ¿Se pueden cancelar con quitas deudas vendidas a empresas de recobro o fondos buitre?.

Aquí algunos ejemplos de este caso:

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4 comentarios en «créditos morosos: el derecho de retracto y venta a fondos buitre»

  1. Hola
    Quiero informaros de la cesion derechos de credito a FONDOS BUITRE DE CAIXABANK A PROMONTORIA YELLOWSTONE fondo irlandes cuidad oparaiso fisca paral sebemos de estar atentos en lactualidad se informa de la cesion de tu hipoteca es curioso que despues de haber retrasado la DIRECTIVA DE LA UEahora informan pero como siempre y actuando de BUENA FE y RENSPARENCIA te informas despues de haber hecho la cesion dos meses antes sin tener obcion l RETRACTO que dispnes por la LEY HIPOTECARIA de 9 DIASl para poder abtar la amortizacion dela deuda por el valor que la ENTIDAD da al FONDO BUITRE
    MI DUDA ES QUE INCLUYE EN LA CESION DERECHOS DEL CREDITO MI CREDITO,MIS DATOS PERSONALES NI PATRIMONIO PORQUE LA PALABRA CESION ESPECIFICA QUE ESLOQUE INCLUYE EN LA FIRMA DEL CONTRATO HIPOTECRIO
    ADEMAS SEGUN LA CNMV HAY ALGUNOS CHIRRINGUITOS FINANCIEROSQUE NO SON FONDOS PRIVADOS QUE NO FIGURAN EN LOS REGISTROSOFICIALES Y PUBLICOS DE LA CNMV
    EN QUE MANOS QUEDAMOS QUE TRANSPARENCIA COMO DEBEMOS CONSRGUIR INFORMACION DE NUESTRAS CESIONES SI NO HAY REGISTRO QUE IMPUESTOS DE IRPF,IVA, PLUSVALIAS,PAREIMONIO,IAE,
    IBIS,COMUNIDAD DE VECINOS,BASURAS ,CLOACAS DE LAS PROPIEDADES DE LOS FONDOS BUITRE

  2. Buenos días, si la demanda de retracto deber presentarse con abogado y procurador, en caso de de deuda de consumo , tlf. etc. si el valor no supera los 2000 €

    Por un lado no se necesitaría abogado , pero al reclamar con demanda de derecho de retracto entiendo que sí .
    ¿Cuál sería la formula adoptada en los casos mencionados . Podríamos encontrarnos con una de las muchas lagunas que aparecen en el Derecho?

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