derecho de retracto de inquilinos de viviendas subastadas o enajenadas.

Aunque no hay muchos casos, lo cierto es que hay inquilinos que ante una situación de venta de la vivienda arrendada tienen derecho al retracto como indica el artículo 25 de la LAU- Ley de Arrendamientos Urbanos del 1994. La versión del artículo es distinta según el año de modificación de la LAU:

  • la versión anterior a la entrada en vigor de la modificación 05/06/2013 en vigor desde 05/06/2013
  • la versión posterior a la entrada en vigor de la modificación 05/06/2013 en vigor desde 05/06/2013

Básicamente en los primeros párrafos se indica el derecho preferente al retracto – compra- por parte del inquilino excepto lo indicado por el párrafo 7 en el caso de ventas en globo que se pierde este derecho si no está escrito en el contrato:

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

El artículo 25 y el 29, por igual, aunque parece que se refieren solo al supuesto de compraventa, también hay un derecho de adquisición preferente en favor del inquilino en el caso de subastas judiciales por la jurisprudencia que hay sobre el caso. Es el típico caso de un inquilino que se encuentra que la vivienda ha sido adjudicada a una entidad financiera. Es el caso que no ocupa de Belén que nos envió hace unos días este correo a través del formulario:

La LAU no especifica determinados algunos parámetros que luego la jurisprudencia sobre conflictos de los mismos nos ha dado. El primero sería la fecha a partir de la cual se inicia el plazo de 30 días, la segunda la notificación fehaciente y por último la inscripción del contrato de arrendamiento.

Derecho de retracto para la LAU anterior a la entrada en vigor de la modificación 05/06/2013 en vigor desde 06/06/2013.

  • La mayoría de jurisprudencia indica que el día a partir del cual se inicia la cuenta de 30 días es con el decreto de adjudicación del inmueble en la subasta. El inquilino incluso puede asistir a la misma o esperar el resultado para pagar el mismo valor del adjudicatario del activo inmobiliario. en concreto es la diligencia de notificación del auto de adjudicación de la vivienda al arrendatario determina el día de inicio para el ejercicio por su parte del derecho de retracto al ser este acto el que proporciona al arrendatario el completo conocimiento de la transmisión y de sus condiciones.
  • La notificación fehaciente se realiza desde el juzgado al final del proceso de la subasta o adjudicación y el conocimiento de la venta o subasta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma.
  • Para los contratos de arrendamiento anteriores al 2013/06/05 no es necesario que el contrato de arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad frente a terceros.

Derecho de retracto para la LAU posterior a la entrada en vigor de la modificación 05/06/2013 en vigor desde 06/06/2013.

  • Básicamente la modificación introducida ese año obliga a que los contratos de arrendamiento desde el 2013/06/06 deben estar inscritos obligatoriamente en el Registro de la Propiedad frente a terceros. Sólo así se puede ejercer el derecho de tanteo y retracto. Esta modificación introducida en el artículo 7.2 del 2013 ha sido anulada con la modificación de la LAU de en vigor desde 2019/03/06:

Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas.

1. El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Si no hay un acuerdo tácito con el arrendador, para poder ejercitar el derecho de tanteo y/o retracto será necesario plantear una demanda ante los tribunales, para lo cual hará falta abogado y procurador.

Hay que tener en cuenta que dependiendo si se ha efectuado o no la venta, cómo opera el derecho de tanteo o el derecho de retracto:

  • Derecho de tanteo, en base al cual, en un plazo de treinta días naturales desde que se le notifique de forma fehaciente, la decisión de vender la finca arrendada, junto con el precio y demás condiciones, el inquilino puede exigir al propietario que le venda la vivienda por el mismo precio ofrecido a un tercero, por tanto, es un derecho que opera antes de la venta.
  • Derecho de retracto, en base al cual el inquilino puede subrogarse en lugar del comprador del inmueble pero siempre reintegrándole el precio pagado y los gastos ocasionados, en este caso nos encontramos en un derecho ejercitable después la venta, el cual caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente, deberá hacer el adquirente al arrendatario, de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa.

Hay que tener en cuenta que el derecho de tanteo y retracto no existe cuando hay una venta en globo, o sea, de una finca entera:

  • artículo25. apartado7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
  • la LAU por lo tanto lo permite, a no ser que en el contrato de alquiler de una inmobiliaria grande exista una cláusula que así lo dijere. En ese caso prevalece el acuerdo privado sobre la ley.

Jurisprudencia y artículos sobre el tema:


+ sobre el derecho del inquilino al tanteo y retracto en viviendas vendidas a fondos de inversión o buitres.

 

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9 comentarios en “derecho de retracto de inquilinos de viviendas subastadas o enajenadas.”

  1. Hola, gracias nuevamente por aportar tanta información que sin duda alguna nos está siendo de utilidad a muchos. Me gustaría tratar de explicar mejor mi comentario anterior pues creo que no lo he hecho bien:

    El caso es el siguiente: yo soy el inquilino de una vivienda. El propietario no paga la hipoteca al banco y el banco vende el crédito a un fondo buitre por un tercio del valor nominal de la deuda ( aprox compra por 150.000€ un crédito de 450.000).
    El fondo buitre ejecuta la hipoteca y se adjudica la casa por 450.000 € que es el valor de su deuda. La ley permitiría al inquilino ejercer el retracto por importe de 450.000€. pero mi planteamiento es que esos 450.000€ no son el precio realmente desembolsado por el adquirente. El precio que realmente ha desembolsado (lo que dice el literal de la ley) son los 150.000€ por los que el fondo compró el crédito. Si se pudiera defender está tesis en el juzgado se le daría un buen revolcón a los fondos buitres respecto de los inquilinos. Dos notarios distintos ya me han dicho que No llevo razón. Pero yo releo la ley, y esta dice lo que dice…Precio realmente desembolsado…
    Muchas gracias

  2. Hola Miquela,
    gracias por preguntar pues hemos matizado esta entrada con otra nueva también de resultas de los comentarios de otros lectores de nuestra web:
    .- + sobre el derecho del inquilino al tanteo y retracto en viviendas vendidas a fondos de inversión o buitres.
    esperamos que le sea de utilidad.

    Miquela, no olvide de confirmar los mensajes que recibirá en su buzón de correo (ojo mira también spam!) por si desea su inclusión en nuestra lista de subscriptores de nuestras web – nos gustaría tenerla como seguidora- a no ser que ya se encuentre entre las personas que nos siguen.
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    saludos

  3. Hola asdf_pinto
    creemos que si lo hemos entendido usted habla de dos procesos diferentes. Una cosa es vender la vivienda a otro con el inquilino dentro. El inquilino tiene derecho preferente y la compra por el valor que se vende. Otra es cuando después de una subasta de la vivienda la entidad acreedora se queda la vivienda por el precio de adjudicación y ahí es lo mismo y se debe atener a lo que dice nuestro artículo.
    Otra cosa distinta es que usted plantea que ha habido una venta posterior del crédito fallido que dio lugar a la ejecución hipotecaria sobre el que existe una garantía que es la vivienda que esta arrendada. Es posterior a la subasta y es otro procedimiento.
    No lo tenemos claro y la LAU tampoco lo dice pero está claro que hay un nuevo propietario de la vivienda que ha comprado el crédito con la garantía en una segunda venta y entendemos que si se podría probar pero no tenemos conocimiento de ningún caso. SI usted lo tiene? puede ponerlo en conocimiento del foro y dar salidas a gente con ese problema.
    De todas maneras debe tener en cuenta que al final del artículo incluimos una excepción que si tiene clara la LAU: Hay que tener en cuenta que el derecho de tanteo y retracto no existe cuando hay una venta en globo, o sea, de una finca entera o similar. Mírelo nuevamente.
    Ahora bien, todo se puede matizar en un juzgado. Si por ejemplo el contrato de alquiler dependiendo de la fecha de firma y la versión de la LAU aplicable lleva parejo una cláusula de derecho preferente entonces si deberíamos entender que tiene una oportunidad sobre todo viendo la venta fraudulenta de viviendas de la Comunidad de Madrid donde los inquilinos sí tenían derecho de retracto.
    Y como decimos que se puede matizar y gracias a su comentario nos hemos visto obligados a recuperar el caso de las viviendas EMVS de Madrid en este documento que precisamente ahonda en su versión. Ya sobre le 2015 precisamente nosotros hicimos solidaridad desde Barcelona recogiendo dinero para la Plataforma que se opuso ala venta:
    .- + sobre el derecho del inquilino al tanteo y retracto en viviendas vendidas a fondos de inversión o buitres..
    saludos

  4. Muy interesante artículo. Se me plantea una cuestión, el retracto puede ejercitarse por el precio de adjudicación o como dice la ley, por el importe realmente desembolsado por el comprador. Si se acepta la tesis, el precio realmente desembolsado por el comprador no es el importe de adjudicación, sino el precio por el que compró el crédito que dio lugar a la ejecución hipotecaria…. Alguien lo ve factible?

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