A partir de la publicación en nuestra web del artículo derecho de retracto de inquilinos de viviendas subastadas o enajenadas diversos comentarios de seguidores nos han obligado a matizar más el tema dado que existen muchos casos como este a partir de la venta masiva de viviendas adjudicadas a los bancos en procesos de subasta como resultado de las garantías subyacentes al crédito hipotecario que sustentaba la compra o créditos NPL – Not Performing Loans- o créditos de dudoso cobro.
El diario Público publicó un artículo (*1) que lo deja meridianamente más claro en la nueva jurisprudencia en el sentido que hoy muchos tribunales aceptan de facto que el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es mucho más matizable de lo que dice la ley:
- artículo25. apartado7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Como señala el rotativo, el recurso contra la adjudicataria Fideré del grupo buitre Blackstone, llegó a la Audiencia provincial después de pasar por el Juzgado de Primera Instancia número 84 de Madrid y que denegaba la posibilidad de acción de retracto s los inquilinos de las viviendas de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) vendidas en tiempos de la alcaldesa Ana Botella, mujer de José Aznar, ex-presidente de Gobierno.
La Audiencia Provincial de Madrid dio la razón a los afectados en una nueva lectura de la LAU que debería sentar no sólo jurisprudencia sino también modificaciones de la LAU como indica el rotativo citado:
No obstante, la Audiencia Provincial cree que ese criterio «no resulta de aplicación al caso» y recoge el criterio de otras sentencia en la que se especifica que los departamentos que tienen «individualidad» y «funcionalidad propia», de tal forma que «existe plena identidad y coincidencia entre lo que realmente se vendió por los arrendadores y lo que llevan en arriendo los retrayentes, por lo cual es posible el derecho de adquisición preferente«.
La Audiencia Provincial recurre también a otra sentencia sobre un caso similar. «Nada impide el ejercicio de retracto porque el demandado haya adquirido otras fincas, también independientes. Negar el derecho de retracto ejercitado al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por producirse en enajenación, en bloque, de varios pisos o locales de un edificio, supondría (…) dejar en manos del propietario-arrendador y del nuevo adquiriente la facultad de decidir si el arrendatario puede ejercitar o no un derecho que tiene legalmente reconocido«, ahonda su resolución.
NOTA:
- Público, Blackstone deberá vender varias viviendas al mismo precio que pagó al Ayuntamiento de Botella .
derecho de retracto de inquilinos de viviendas subastadas o enajenadas.
Hola asdfpinto,
vaya nombre tiene!… era una broma…
La adjudicación permite la compra de la vivienda como hemos dicho. Pero no tiene porqué interesarle el precio. El banco realiza una venta… en toda la regla…. ahí entendemos que podría intervenir usted con el derecho deretracto incluso más que en la adjudicación. Dos cosas.
Primera. Ojo en que condición se encuentra usted legalmente en la vivienda no sea que no le renueven el contrato o otras causas. Y eso antes de que pueda ejercer el tanteo.
Segunda, no dice nada la ley. La ley esta hecha para los poderosos casi siempre. Pero!…… como no esta escrito puede verlo de hacer nada lo impide. El problema muchas veces es saber por cuanto han vendido el crédito pero la sentencia de EMVS de Madrid puede echarle un cable.
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saludos
Hola, gracias nuevamente por aportar tanta información que sin duda alguna nos está siendo de utilidad a muchos. Me gustaría tratar de explicar mejor mi comentario anterior pues creo que no lo he hecho bien:
El caso es el siguiente: yo soy el inquilino de una vivienda. El propietario no paga la hipoteca al banco y el banco vende el crédito a un fondo buitre por un tercio del valor nominal de la deuda ( aprox compra por 150.000€ un crédito de 450.000).
El fondo buitre ejecuta la hipoteca y se adjudica la casa por 450.000 € que es el valor de su deuda. La ley permitiría al inquilino ejercer el retracto por importe de 450.000€. pero mi planteamiento es que esos 450.000€ no son el precio realmente desembolsado por el adquirente. El precio que realmente desembolsado (lo que dice el literal de la ley) son los 150.000€ por los que el fondo compró el crédito. Si se pudiera defender está tesis en el juzgado se le daría un buen revolcón a los fondos buitres respecto de los inquilinos.
Muchas gracias