Estos años miles de hogares perdieron la propiedad de la vivienda creyendo que la dación en pago y el alquiler social, la propuesta estrella de la dirección de la PAH y más adelante también una solución ofertada por los bancos, era una buen salida para vivir sin deudas. Desde estas páginas llevamos años clamando con falsas salidas a las deudas. Nunca le dijeron que el banco en los contratos financieros– hipoteca- no sólo no ponía nada, el dinero lo creaba con un clic de ratón informático, sino que le ha atropellado llenando de cláusulas abusivas el contrato después de haber clasificado su hogar por riesgo de insolvencia sabiendo que no podría pagar, entre otras razones porqué las cláusulas llevaban a su hogar a la bancarrota. Veamos el asunto de varias maneras:
- el banco no sólo crea el dinero del puro aire- digital- sino que además le cobra un interés, un -EURIBOR manipulado- ( ¡hay sentencias!) o un IRPH aún peor del quee estamo esperando una sentencia del TJUE para marzo.
- Las deudas aprietan pero no matan. Y además después de la reciente subida del salario mínimo, las deudas hipotecarias, sobre vivienda habitual se empiezan a cobrar desde 1350 euros (150% del SMI) y sólo el 30% de lo que sobrepase esa cantidad si es un hogar unipersonal.
- Si hubiera resistido en la vivienda y era un hogar sin recursos podría haber disfrutado de la moratoria de desahucio desde el 2013 sin pagar nada y cuando acabe la moratoria podría disfrutar de un alquiler social obligatorio.
Bueno hizo una mala elección pero se arrepiente y acaba de saber además que no solo podría haberse defendido con la cláusula de vencimiento anticipado, hubiera pasado varios años defendiéndose en su vivienda sin ser aún inquilino de ella o ocupa en el peor de los casos, o que además alguna de las cláusulas del contrato ahora le podrán reportar devolución de dinero pero…..
¿Es la dación en pago incompatible con la devolución por cláusulas suelo u otras cláusulas abusivas?
Para la experta en derecho inmobiliario Chantal Catalá , doctora en derecho procesal y titular del despacho Catalá Advocats es importante el matiz del tiempo transcurrido, ya que hay quien cree que pasados 4 años del fin de la hipoteca (dación en pago) no es posible reclamar. El quiz de la cuestión para Catalá está en que para ella “las cláusulas suelo no son anulables (4 años para denunciarlas) sino nulas de pleno derecho, y la nulidad no plena no prescribe”. Es por ello que Chantal Catalá entiende que una cláusula suelo nula de pleno derecho, hayan pasado o no 4 años desde la dación en pago, es reclamable.
Pero más allá de la posibilidad de reclamar en base al tiempo transcurrido desde la dación en pago, entra en juego un factor más: lo que establezca el contrato de dación en pago. Las condiciones firmadas y pactadas para que se produjese la dación en pago son claves, ya que podría ocurrir que en dicho contrato existiera una renuncia a reclamaciones posteriores, claro que aquí Catalá también se cuestiona si esa renuncia a reclamaciones futuras es “forzada” o acordada por las partes.
En cambio Francisco López, abogado especializado en derecho bancario y consumo, incide en que existen casos en los que es posible que la acción de nulidad pueda extinguirse, concretamente por “la aplicación de los artículos 1.309 al 1.314” del Código Civil, lo que lleva a Francisco López a alertar de ello en caso de que el reclamante (acogido a dación en pago) haya “firmado documentos posteriores al contrato original”
En lo que ambos expertos están de acuerdo es en la necesidad de actuar con prudencia y cautela y sobre todo leyendo y estudiando en primer lugar la escritura de dación en pago, ya que ahí residirán las respuestas y/o las posibilidades de reclamación.
Del mismo modo ocurriría con los gastos de formalización de la hipoteca ya que habría que acudir a la escritura de la dación en pago para conocer si ha habido renuncia a reclamaciones o si por el contrario cabría la posibilidad de reclamación. En cualquier caso, son muchas las voces que opinan que cuando se produce la dación en pago, la hipoteca y por lo tanto la deuda ha quedado extinta, lo que cabría pensar que también ha llevado a la extinción de posibles acciones legales.
FUENTE: ¿Es la dación en pago incompatible con la devolución por cláusulas suelo?
Una vez perdida la propiedad, canceladas las deudas con la dación y el alquiler social que no lo renuevan se podría complicar aún más las posibles reclamaciones, por lo que siempre la prudencia y las consultas jurídicas son obligadas ahora que viene la sentencia del IRPH por ejemplo. Un ejemplo de un fallo contra una reclamación con una dación en pago por en medio seria esta que tiene un abogado colaborador nuestro sobre el tema:
Pero más allá de estas posibilidades habría que hacer una relectura y análisis de la escritura de dación en pago realizada delante de un notario. Las notarías certifican los pactos pero no intervienen si hay o los pactos que presentó el banco para la dación no llevaban implícito un enriquecimiento ilícito con el llamado pacto comisorio: artículo 1859 CC como certifican en este otros artículos:
