Las titulizaciones hipotecarias, una alarma social y un problema de estado.

El fenómeno de las Titulizaciones ha causado que este primer fin de semana de julio se celebre en Valencia un Congreso de afectados para decidir la mejor estrategia a emplear para sacar provecho de un vacío legal y una presunta estafa causada por las entidades financieras y consentida por los gobiernos. Hagamos historia.

El 26 de marzo de 2015, el “Banco de España”, en respuesta a una carta enviada por el abogado Óscar Viera, escribía: de conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que lo concedió deja de ser la acreedora del préstamo , aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración.

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La sospecha de una presunta estafa mega-millonaria
Ese día y por primera vez, se tuvo constancia de una sospecha que hacía tiempo rondaba por la cabeza de investigadores como José Manuel Novoa que lo había escrito y descrito en su blog ‘ Ataque al Poder ‘: las entidades financieras habían instado y están instante ejecuciones hipotecarias de bienes inmuebles que ya no son suyos. El ‘Banco de España’ fue tajante: si el crédito se ha titulizado, la entidad emisora deja de ser la acreedora del préstamo.

El 20 de abril de 2016, un año más tarde de la carta del ‘Banco de España’, el Colegio de Abogados de Barcelona emitía un comunicado en el que afirmaba: “La venta de paquetes de hipotecas titulizadas en el mercado financiero ha llevado a que algunos bancos y cajas no sean los legítimos acreedores de los préstamos , ya que esta venta supone un cambio de acreedor. Esta situación implica que los bancos han pasado a ser meramente los ‘cobradores de las cuotas’ de las hipotecas sin tener el apoyo de garantía de un bien inmueble “.

Se han titulizado hipotecas por un valor -según la Comisión Nacional del Mercado de Valores- de 842.119 millones de euros.

Desde principios de los años 90 y hasta 2016, se han titulizado hipotecas por un valor -según la Comisión Nacional del Mercado de Valores- de 842.119 millones de euros. Sobre cuántas de estas hipotecas titulizadas han instado ejecuciones hipotecarias? ¿Cuántas personas, cuántas familias han perdido sus hogares, han sido desahuciadas, despojadas, por causa de una acción ilegal? Cuántas daciones se han firmado con propietarios ilegítimos?

Y la sospecha tomó cuerpo: estamos ante una estafa ‘mega-millonaria’?

Como es posible que las entidades financieras hayan estado actuando impunemente, causando daños probablemente irreparables, haciendo ver que los bienes titulizados aún eran suyos? Y como es posible que los gobiernos lo hayan permitido e incluso favorecido con leyes que permiten la opacidad?

La legislación ha sido muy confundida desde un principio y en base a leyes ambiguas, reformas y decretos leyes, nunca ha quedado claro si los fondos han de inscribir los préstamos en los registros mercantil y de la propiedad. Más bien al contrario, da a entender que no hay que hacer ninguna inscripción. Es decir que en el registro continúa constante la entidad financiera como titular del crédito hipotecario. Y eso es lo que ha pasado. Por tanto, si un juez, a instancias de la parte demandada, pide al banco que demuestre que mantiene la legitimidad activa, la entidad financiera puede presentar la inscripción del bien en el Registro de la Propiedad -anterior a la venta del crédito- y por tanto afirmar que mantiene la titularidad del crédito hipotecario.

Desde un principio pues, se había decidido seguir adelante con un artefacto ‘financiero que permitiera financiar los bancos sin que se enteraran los titulares de los inmuebles dando por hecho que el mercado hipotecario era seguro. La crisis ha causado el efecto contrario: inseguridad.

Por otro lado estamos ante una clara y típica estafa procesal , dice el abogado Óscar Viera. El banco engaña al juez mediante un contrato donde figura como parte acreedora y un certificado del Registro de la Propiedad donde aparece como titular beneficiario de la hipoteca trabada, pero silenciando que ya no es la acreedora y esto es un engaño suficiente, según los requisitos exigidos por la doctrina y la jurisprudencia, para que se de la estafa. En todo caso, el juez es el sujeto pasivo del delito, ya que es el destinatario del engaño pero no el perjudicado por el delito.

La opacidad estaba servida desde un principio.

Titulizaciones Hipotecarias: ¿qué son?

¿Pero qué es una titulización? : en el campo hipotecario es la conversión de los créditos hipotecarios en títulos o valores negociables mediante su cesión a un Fondo de Titulización que a su vez emite títulos o valores denominados Bonos Hipotecarios con la finalidad de ser vendidos a inversores institucionales en los mercados de renta fija.

Así se crean sociedades gestoras, los accionistas de las cuales son las mismas entidades financieras, que crean los fondos de titulización. Entonces, el banco cede los créditos hipotecarios al fondo, que los fracciona de manera homogénea y agrupa en paquetes formados por bonos de mínimo cien mil euros. El banco, que se ha comprometido a suscribir los bonos, -lo que hace sin pagar ni cobrar nada y no satisfacer ninguna impuesto-, una vez dispone encarga a la gestora que, mediante otra sociedad también del banco, venda los buenos en los mercados secundarios de renta fija.

Es decir, las entidades financieras se venden hipotecas que vencen no se sabe cuantos años más tarde , obtienen su importe una vez vendidos los bonos y continúan cobrándose las para pagar lo acordado con sus nuevos propietarios, los titulares los bonos resultantes del proceso de titulización.

Y los compradores adquieren un número determinado de bonos que no se corresponden con una hipoteca específica, sino que lo hacen con la parte proporcional del total de hipotecas incluidas en el paquete puesto a la venta. La propiedad queda así difuminada entre los bonistas, que no lo son de ninguna hipoteca en concreto.

Y para qué sirven? Pues para financiar los bancos que obtienen un dinero del que no dispondrían si tuvieran que esperar a cobrar mes a mes las cantidades acordadas en el contrato hipotecario. Los bancos así sanean sus balances, liberan los pasivos, cumplen con Basilea II que les obliga a disponer de un 8% de capital propio en relación con el riesgo asumido y obtienen suficiente dinero para conceder nuevas hipotecas que vuelven a titulizar, vender y obtener otra vez más capital para volver a titulizar: un círculo vicioso.

Las sentencias judiciales

Desde 2015, la justicia ha ido emitiendo sentencias -ya superan la décima- en las que da la razón a los titulares de los inmuebles hipotecados y niega la legitimidad activa a las entidades financieras que habiendo previamente titulizado la hipoteca insten la ejecución hipotecaria pidiendo el desahucio. Las más recientes son de Benidorm – Alicante – y Moncada – Valencia -.

Moncada : ‘A la luz del derecho positivo solo está legitimado para ejerci la acción ejecutoria el titular del préstamo de garantía hipotecaria y no siéndo el ejecutante PROCEDE estimar la Excepción planteada por la ejecutada …’ ‘Amar la falta de legitimación activa planteada …’

Benidorm : ‘Que en la presente disposición hipoteca existente falta de legitimación activa por parte del portal mercantil Bankia SA, para reclamar el Crédito objetivo del procedimiento, por el que se declara nulo el despacho de la ejecución, debiendo archivar el procedimiento’.

Destacadas han sido las sentencias de Fuenlabrada , que sostiene que la legitimación ordinaria corresponde al Fondo de Titulización – que recordemos no tiene personalidad jurídica – y que la entidad emisora es un cedente sin legitimación salvo que la ley le otorgue una legitimación extraordinaria – lo que no sucede-, y la de Arganda del Rey , que recoge como fundamentos para razonar la falta de legitimidad activa, tanto el documento del ‘Banco de España’ como los argumentos utilizados en la sentencia de Fuenlabrada.

Cabe preguntarse, por tanto, si son nulos los lanzamientos hipotecarios y las liquidaciones que se han firmado desde que comenzaron las titulizaciones en los años 90. Y qué alcance económico tendría sobre el sistema financiero español en el caso de que tuvieran que devolver las propiedades o su valor en dinero.

Dado que se han titulizado hipotecas por un valor de 842.119 millones de euros, no es difícil hacerse una idea de la magnitud del problema. Se pueden consultar las sentencias clicando aquí.

La propiedad, problemas morales y éticos. También un negocio privado
De las sentencias favorables que se han producido hasta ahora y del documento del ‘Banco de España’ se desprende -una vez más- que si una hipoteca está titulizada la entidad financiera no puede instar el desahucio porque no es la propietaria. Por lo tanto las familias que no han podido pagar la hipoteca no pueden ser ejecutadas por el banco.

Volvemos a preguntarnos pues, quien conserva la facultad de interponer demanda de ejecución hipotecaria en el caso de cesión de préstamo / crédito a un fondo de titulización?

Según las sentencias judiciales, si una hipoteca está titulizada la entidad financiera no puede instar el desahucio por falta de legitimación.

La pregunta no tiene una respuesta positiva porque a la vista de los hechos el Banco ha perdido legitimación, el fondo no tiene personalidad jurídica ni está autorizado por ninguna norma procesal o del ordenamiento jurídico, los bonistas son dueños sólo de los buenos, no del fondo y la sociedad gestora es la representante pero no la propietaria del fondo. Y si su representado – el fondo – no tiene capacidad de obrar en un juicio, difícilmente lo puede hacer la gestora.

El problema, sin embargo, aún va más allá. Si una persona física o jurídica, tenga o no tenga dinero, se entera de que su hipoteca está titulizada y deja de pagar, ¿qué pasa? ¿Quién le puede exigir que pague y si no lo hace, quitarle la propiedad? Quien conserva la facultad de interponer demanda de ejecución hipotecaria si se deja de pagar no por necesidad sino con voluntad de aprovecharse de la legislación? Nos atrevemos a decir casi con certeza, que nadie! De hecho, bufetes de abogados están ofreciendo sus servicios a personas físicas y jurídicas para, una vez sabido si la hipoteca está titulizada, ‘negociar’ con las entidades financieras conocedoras como son, que podrían dejar de pagar. Más negocio entre bambalinas!

Por ahora, pues, una conmoción traspasa las bases y altera la fortaleza del sistema financiero y judicial español : derecho a ley y por ahora, nadie puede reclamar la propiedad en caso de Titulización. Un vacío legal llena el horizonte de incertidumbres. Debido a una gestión financiera interesada y dedicada a enriquecer las entidades financieras más allá de lo que se podría considerar tolerable y por una legislación al servicio de los poderes económicos, los inmuebles titulizados han escapado al control de cualquier propietario y, si bien es cierto que las titulizaciones no eximen de la deuda, los inmuebles que se han dejado de pagar con independencia del motivo, permanecen en un limbo legal: no se han pagado, no son de nadie, no hay nadie con legitimidad para reclamarlos .

Un problema de Estado

Estamos ante un grave problema de estado porque estamos ante un problema de 842.119 millones de euros . Y para un problema de esta envergadura es un problema de todos los españoles. Y la ley y el limbo legal amparan a personas necesitadas pero también a oportunistas, todos por igual. Es necesario, por tanto, legislar y gobernar para todos desenmascarando esta más que posible estafa financiera. Y tomar decisiones.

Permitirán el gobierno central, las Cortes españolas, el Poder Judicial, los gobiernos autonómicos, la Generalidad, en definitiva el Estado, que los bancos se queden lo que no es suyo con la excusa de que el sistema financiero está en peligro? Permitirán por lo contrario este goteo interminable de sentencias y negociaciones soterradas que favorecen a los más poderosos y perjudican a los más necesitados que no disponen de suficientes recursos económicos para alquilar la mejor defensa legal?

Es imprescindible resolver el problema / fraude / estafa con urgencia porque si no se hace, el sistema bancario, el sistema financiero y el propio Estado, perderán toda credibilidad, si no es que ya la han perdido.

José Cabayol (SICOM) Viernes, 01 de julio 2016.

José Cabayol en nombre de SICOM, Solidaridad y Comunicación. Estos artículo no hubiera sido posible sin la participación en el proceso de investigación, de las compañeras de SICOM Siscu Baiges, Frederic Pahisa, Jordi Escofet, Judit Aranda, Ester González, Carlos Vera y Carlos Collazos

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