Llevamos ya años trabajando sobre temas hipotecarios pero los dos últimos años han dando sorpresas increíbles entorno al Cártel del Euribor® formado por los bancos españoles en cabildeo con la patronal bancaria europea -Federación Bancaria Europea-, su hijastro el Instituto de Mercados Monetarios Europeo -EMMI-. y el Banco Central Europeo -BCE- como anfitrión.
El grado de impunidad en el que vive la Banca española sugiere que la clase política instalada en el Congreso de los Diputados y el Poder judicial someten sin rechistar la Soberanía popular a los dictados de las élites financieras. La Banca española ha tenido sus mejores beneficios históricos gracias sobre todo a la subida del EURIBOR® a costa de hogares, empresas y administraciones públicas que pagamos sus beneficios.
La mayor parte de las escrituras de créditos con garantía hipotecaria se han firmado en nuestro país sin negociar siquiera el sistema de amortización de manera clara y fehaciente. El mayoritario ha sido el sistema francés de amortización del capital y de supuestas cuotas constantes. De palabra, sin siquiera adjuntar un cuadro de amortización personalizado en la escritura, el banco nos indicaba que esa amortización era una progresión lineal primero se pagaban muchos intereses y acercándose al final del crédito pagábamos más capital.
Nos vendían que el tipo de interés nominal variable era una ventaja porqué si subía el interés pagábamos más pero si bajaba menos. Pero en la práctica, los bancos impusieron las cláusulas suelo para que si bajaban no dejaran de ganar mucho dinero a nuestra costa. PURA USURA!. Disfrazaban la cláusula suelo con una cláusula techo que nunca llegó a usarse.
En los créditos con garantía hipotecaria lo que vendían como producto era que el sistema francés era de “cuota constante” y de “interés variable” de sube y baja. El miedo atizado desde las pantallas – con accionistas mayoritarios de los mismos bancos- a las subidas de los tipos de interés ha hecho que recientemente se hayan popularizado una parte de las hipotecas firmadas al tipo de interés fijo que aún es más lesivo.
No vamos a explicar nuevamente que el capital que le prestan los bancos aparece por arte de magia en la cuenta del deudor. Crean euros del puro aire sin mirar si lo tienen en la hucha.
El Pacto segundo de las escrituras de préstamos con garantía hipotecaria describe las condiciones impuestas, casi nunca negociadas, de la entidad bancaria respecto a cómo se realiza la amortización de capital prestado.
El siguiente ejemplo muestra como entre dos recibos de la hipoteca en 2020 y en 2023 cambian las condiciones de amortización e intereses que nadie nos explicó en el sistema francés:
La subida actual del EURIBOR® trastoca esa lógica del sistema francés de amortización porqué en la medida que suben el tipo de interés de referencia lo que provoca 3 agravios al deudor a favor del banco:
Lejos de la realidad, los ciclos económicos nunca van a mejor y quién tiene la llave de las crisis son los bancos con su capacidad de creación monetaria. Los hogares al firmar una hipoteca sueñan con un futuro prometedor. Lo real es el contrario y la hipoteca que aplaza la amortización al final del préstamo es muy peligrosa. pero claro, contra los sueños es difícil luchar.
Cuando estamos en las puertas de una ejecución hipotecaria es cuando el cuadro de amortización real, que tanto cuesta obtener del banco sin morir en el intento, de lo que pagamos en la vida útil cobra toda su importancia. Importancia porqué habría que cotejar los recibos uno a uno, las revisiones del tipo de interés esos años en la web del Banco de España y la deuda pendiente.
Hemos realizado una simulación entre los diferentes sistemas de amortización y la conclusión es que el más caro en términos de intereses sobre capital prestado es el de interés fijo (el que está tomando más auge en las firmas de nuevas hipotecas). El más barato en términos de intereses sobre capital es el de amortización fija aunque sea de interés variable y cambie la cuota cada año. En un intermedio se quedaría el sistema francés de cuota fija -cambia cada año- pero interés variable. El sistema de cuota creciente –progresión geométrica– es el más caro pero lo explicamos en otra entrada. La simulación se ha realizado en la web de financlick.es.
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