Importante descubrimiento!
Llevamos ya años trabajando sobre temas hipotecarios pero los dos últimos años han dando sorpresas increíbles entorno al Cártel del Euribor® formado por los bancos españoles en cabildeo con la patronal bancaria europea -Federación Bancaria Europea-, su hijastro el Instituto de Mercados Monetarios Europeo -EMMI-. y el Banco Central Europeo -BCE- como anfitrión.
Las recientes y abusivos incrementos del EURIBOR® nos han descubierto la enésima manipulación, de las más sofisticadas, detrás de cortinas de humo mediáticas, que impiden ver la cocina, en la trastienda del EMMI, donde se cuece los cálculos matemáticos del Euribor®.
El grado de impunidad en el que vive la Banca española sugiere que la clase política instalada en el Congreso de los Diputados y el Poder judicial someten sin rechistar la Soberanía popular a los dictados de las élites financieras. La Banca española ha tenido sus mejores beneficios históricos gracias sobre todo a la subida del EURIBOR® a costa de hogares, empresas y administraciones públicas que pagamos sus beneficios.
Para más información sobre la manipulación del IRPH y el EURIBOR® pueden obtenerla en esos enlaces.
La Banca impone el sistema de amortización sin siquiera negociarlo
La mayor parte de las escrituras de créditos con garantía hipotecaria se han firmado en nuestro país sin negociar siquiera el sistema de amortización de manera clara y fehaciente. El mayoritario ha sido el sistema francés de amortización del capital y de supuestas cuotas constantes. De palabra, sin siquiera adjuntar un cuadro de amortización personalizado en la escritura, el banco nos indicaba que esa amortización era una progresión lineal primero se pagaban muchos intereses y acercándose al final del crédito pagábamos más capital.
La misma Asociación Hipotecaria española- AHE- aconsejaba en sus 10 Consejos prácticos ese sistema porqué supuestamente es el que mejor se acomoda a la economía familiar pues se acerca al 30% de los ingresos familiares. Pero todo eso ha sido falso aunque es evidente que ante una ejecución hipotecaria esas bonitas palabras no son motivo de defensa.
El sistema de amortización francés de cuotas constantes se escrituraba en el documento de una manera lo suficientemente ininteligible para cualquier profano en matemáticas financieras. La misma forma de definir era compleja por «los palabros» empleados:
En la figura adjunta se describe el sistema francés mediante la frase subrayada en rojo mayoritaria en la mayor parte de escrituras:
- cuotas mensuales constantes -repartidas-
- «comprensivas» -sic- de capital e intereses
Por lo general, la mayoría de estas escrituras contenían la indicación que si el tipo de interés pactado en la cláusula tercera era variable, las cuotas cambiaban «al variar el tipo de interés nominal» (ojo a esa frase!).
La mayoría de hipotecas incluían el párrafo azul sin señalar la fórmula de cálculo por lo que entraban en la categoria de hipotecas REDAL:
Nos vendían que el tipo de interés nominal variable era una ventaja porqué si subía el interés pagábamos más pero si bajaba menos. Pero en la práctica, los bancos impusieron las cláusulas suelo para que si bajaban no dejaran de ganar mucho dinero a nuestra costa. PURA USURA!. Disfrazaban la cláusula suelo con una cláusula techo que nunca llegó a usarse.
En los créditos con garantía hipotecaria lo que vendían como producto era que el sistema francés era de «cuota constante» y de «interés variable» de sube y baja. El miedo atizado desde las pantallas – con accionistas mayoritarios de los mismos bancos- a las subidas de los tipos de interés ha hecho que recientemente se hayan popularizado una parte de las hipotecas firmadas al tipo de interés fijo que aún es más lesivo.
Los deudores firman una hipoteca sin conocimiento de la amortización del capital
No vamos a explicar nuevamente que el capital que le prestan los bancos aparece por arte de magia en la cuenta del deudor. Crean euros del puro aire sin mirar si lo tienen en la hucha.
El Pacto segundo de las escrituras de préstamos con garantía hipotecaria describe las condiciones impuestas, casi nunca negociadas, de la entidad bancaria respecto a cómo se realiza la amortización de capital prestado.
El siguiente ejemplo muestra como entre dos recibos de la hipoteca en 2020 y en 2023 cambian las condiciones de amortización e intereses que nadie nos explicó en el sistema francés:
Supuestamente, en el gráfico se observa:
- IMAGEN 1: SISTEMA FRANCÉS. Supuestamente la cuota fija de cada recibo incrementa el capital amortizado mientras baja los intereses pagados.
- IMAGEN 2: un recibo del año 2020 donde se observa que la cuota de 437,05 € se reparte entre 62.27 de intereses y 374.78 € de capital amortizado.
- IMAGEN 3: en un recibo de 3 años más tarde, con la revisión anual, se observa que han aumentado los intereses (318,42€) incluso por encima que el capital amortizado que ha disminuido (269,88) y también la cuota ha aumentado
La subida actual del EURIBOR® trastoca esa lógica del sistema francés de amortización porqué en la medida que suben el tipo de interés de referencia lo que provoca 3 agravios al deudor a favor del banco:
- cuando bajó el EURIBOR® hasta ser negativo (cuando los bancos obtenían préstamos del BCE al -1%), el gobierno aprobó la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario -LRCCI- que en su artículo 21.2.c.4 impedía que hubiere un tipo de interés inferior a cero (cláusula suelo).
- al subir el EURIBOR® se crea un doble efecto perverso contra el deudor:
- el Cártel que denunciamos del EURIBOR® lo manipula hasta ponerlo en los valores actuales desorbitados.
- pero aún igual de importante es que al aumentar el tipo de interés hay otro triple efecto:
- se incrementan las cuotas que se vuelven impagables provocando impagos,
- se apelotona la amortización de capital hacía el final del préstamo incrementando proporcionalmente los pagos de intereses y
- aumenta el riesgo que al impago el capital pendiente sea más elevado y mayor la deuda exigible en el certificado notarial ejecutivo de deuda pendiente o acta de fijación de saldo deudor.
Lejos de la realidad, los ciclos económicos nunca van a mejor y quién tiene la llave de las crisis son los bancos con su capacidad de creación monetaria. Los hogares al firmar una hipoteca sueñan con un futuro prometedor. Lo real es el contrario y la hipoteca que aplaza la amortización al final del préstamo es muy peligrosa. pero claro, contra los sueños es difícil luchar.
Certificado notarial ejecutivo o acta de fijación de saldo deudor en la ejecución hipotecaria
Cuando estamos en las puertas de una ejecución hipotecaria es cuando el cuadro de amortización real, que tanto cuesta obtener del banco sin morir en el intento, de lo que pagamos en la vida útil cobra toda su importancia. Importancia porqué habría que cotejar los recibos uno a uno, las revisiones del tipo de interés esos años en la web del Banco de España y la deuda pendiente.
El acta de fijación de saldo deudor es hoy uno de los pocos instrumentos de oposición contra la ejecución hipotecaria después de la entrada en vigor de la ley LRCCI. La oposición al Acta de fijación de saldo deudor o título ejecutivo obtenido en el notario por el banco suele adolecer de múltiples errores que pueden ser causa del archivo de la ejecución que se contempla en el artículo 573 de la LEC -Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artículo 573 LEC. Documentos que han de acompañarse a la demanda ejecutiva por saldo de cuenta.
1.- En los casos a que se refiere el apartado segundo del artículo anterior, a la demanda ejecutiva deberán acompañarse, además del título ejecutivo y de los documentos a que se refiere el artículo 550, los siguientes:
- El documento o documentos en que se exprese el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicación de intereses que determinan el saldo concreto por el que se pide el despacho de la ejecución.
- El documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo.
- El documento que acredite haberse notificado al deudor y al fiador, si lo hubiere, la cantidad exigible.
2.- También podrán acompañarse a la demanda, cuando el ejecutante lo considere conveniente, los justificantes de las diversas partidas de cargo y abono.
3.- Si el acreedor tuviera duda sobre la realidad o exigibilidad de alguna partida o sobre su efectiva cuantía, podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que le resulta indubitada y reservar la reclamación del resto para el proceso declarativo que corresponda, que podrá ser simultáneo a la ejecución.
La oposición a la ejecución y su archivo se basaría en:
- si el acreedor presenta copia con eficacia ejecutiva (inscrita o no) de la escritura de constitución de la hipoteca.
- si se ha notificado al deudor y fiador de manera fehaciente la deuda pendiente.
- si el acta de fijación de saldo se corresponde con los pactos fijados en la cláusula de constitución de la hipoteca o título ejecutivo inscrito.
- si hay cálculos defectuosos del saldo deudor (cuadro de amortización real de la vida del crédito) o defectos del acta de fijación de saldo.
- si el acta de fijación de saldo no se corresponde con la deuda exigible en tanto la escritura habla de interés variable pero no de amortización variable por lo que se causa un daño económico injustificado en los pactos con el deudor.
El siguiente enlace sobre la Jornada Hipotecaria realizada en l’Hospitalet del Llobregat entre diversas organizaciones sobre este tema aclaran los términos de lo que explicamos en esta entrada.
Comparativa de sistemas de amortización hipotecaria
Hemos realizado una simulación entre los diferentes sistemas de amortización y la conclusión es que el más caro en términos de intereses sobre capital prestado es el de interés fijo (el que está tomando más auge en las firmas de nuevas hipotecas). El más barato en términos de intereses sobre capital es el de amortización fija aunque sea de interés variable y cambie la cuota cada año. En un intermedio se quedaría el sistema francés de cuota fija -cambia cada año- pero interés variable. El sistema de cuota creciente –progresión geométrica– es el más caro pero lo explicamos en otra entrada. La simulación se ha realizado en la web de financlick.es.
Los resultados son estos:
Asóciese a nuestra entidad para desenmascarar a la Banca:
Dónde encontrarnos?
Formulario de contacto
Asociación 500×20 «Alquiler Público y Asequible»
SEGURO QUE LE INTERESARÁ:
2 comentarios en «La Banca «impone» el sistema de amortización más gravoso para el deudor»