El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 legislada en tiempos de Miguel Boyer, del Gobierno de Felipe Gónzalez del PSOE- todo hay que recordarlo-, especifica lo siguiente:
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.
apartado 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguiente
lo cual es de acervo popular. Pero lo que desconoce la mayor parte de la gente es lo que dice en su apartado 7 desde esa época:
apartado7 – No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
Dicho de otro modo, las ventas llamadas en globo de varias viviendas a la vez a un comprador no permite el derecho de tanteo y retracto al inquilino. Esta salvaguarda que introdujo el PSOE hace 25 años tenía como única finalidad beneficiar a los grandes propietarios en sus tejemanejes inmobiliarios. En cambio, el pequeño propietario sí esta obligado a dar ese privilegio al inquilino por ley expresamente.
Eso significa que en los contratos de alquiler hay que fijarse bien si incluye alguna cláusula en ese sentido por activa o por pasiva.
Y es muy importante, porqué la existencia de esa cláusula añadida en los contratos del Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS) de Madrid es lo que ha permitido a los inquilinos presentar denuncias de vulneración de sus derechos ante los Tribunales. Y aunque en un primer momento el juzgado de Primera Instancia nº84 desestimó la reclamación recientemente la Audiencia Provincial de Madrid ha reconocido a varios afectados por la venta en 2013 de los pisos a la Socimi Fidere – del fondo de inversión Blacstone- su derecho de retracto, es decir, su condición preferente de poder adquirir los pisos que fueron enajenados y al precio de venta con las que los adquirió.
Como explica el rotativo Público (*1)
la resolución recurrida argumentaba que no había lugar a los derechos de tanteo y retracto dado que la venta de propiedades arrendadas se hacía en conjunto (se vendía los inmuebles de las viviendas en su totalidad) y que no podía pretenderse la opción de retracto del inquilino por uno de los pisos. Argumentaba su decisión en el artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
No obstante, la Audiencia Provincial cree que ese criterio “no resulta de aplicación al caso” y recoge el criterio de otras sentencia en la que se especifica que los departamentos que tienen “individualidad” y “funcionalidad propia”, de tal forma que “existe plena identidad y coincidencia entre lo que realmente se vendió por los arrendadores y lo que llevan en arriendo los retrayentes, por lo cual es posible el derecho de adquisición preferente“.
La Audiencia Provincial recurre también a otra sentencia sobre un caso similar. “Nada impide el ejercicio de retracto porque el demandado haya adquirido otras fincas, también independientes. Negar el derecho de retracto ejercitado al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por producirse en enajenación, en bloque, de varios pisos o locales de un edificio, supondría (…) dejar en manos del propietario-arrendador y del nuevo adquiriente la facultad de decidir si el arrendatario puede ejercitar o no un derecho que tiene legalmente reconocido”, ahonda su resolución.
En consecuencia, y examinada la compraventa de los 1.860 viviendas, 1.797 plazas de garaje y 1569 trasteros vinculada a las 18 promociones de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) adquiridas por Fidere, ve que hay casos en los que se “individualiza cada elemento como propiedad” y en su conjunto como “propiedades”, “reflejando individualizadamente la identidad catastral de cada una de las propiedades que integran la promoción” de los afectados.
Además, expone que en el caso de estos cinco afectados se individualiza el precio de cada unidad, como aparece en dos páginas de las escrituras de compraventa. “Por tanto, si la efectividad del retracto exige la individualización de la propiedad, su independencia física y jurídica, y la individualización del precio porque confirme a la naturaleza del propio retracto, la determinación del precio se configura como un elemento esencial, debe concluirse que en este caso, se dan todos los elementos que permiten a los recurrentes el ejercicio de su derecho de retracto“, recoge el fallo.
notas:
- Público, Blackstone deberá vender varias viviendas al mismo precio que pagó al Ayuntamiento de Botella.
Real Decreto Ley 6/2012
de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios
sin recursos:los artículos 1 y 2 de la Ley 1/2013, de medidas
para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de
deuda y alquiler social, y por último el RealDecreto Ley 5/2017 de 17 de marzo por el que se modifica el Real Decreto-
ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, Disposición adicional segunda. Medidas complementarias.
El Gobierno, en el plazo de ocho meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, propondrá medidas destinadas a facilitar la recuperación de la propiedad por los deudores hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de su vivienda habitual, cuando esta hubiera sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Estas medidas tendrán en cuenta el precio de adjudicación de la vivienda misma, la posibilidad de que se descuenten del mismo una parte de las cantidades satisfechas por el ejecutado para la amortización del préstamo o crédito origen de la ejecución y las mejoras realizadas a su cargo durante el período en el que estuvo suspendido el lanzamiento, así como otros factores que garanticen un precio equitativo en la recuperación de la vivienda, evitando situaciones de asimetría en este proceso.
Artículo 2. Modificación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
Los apartados 1 y 2 del artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, quedan redactados como sigue:. Hasta transcurridos siete años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.
Durante ese plazo, el ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda adherido al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma en las condiciones establecidas en el apartado 5 del anexo de dicho Código.
Los bancos, no aceptan las condiciones establecidas en las leyes , tampoco respetan la suspensión de lanzamiento, sino que solicitan el lanzamiento , aunque este sea ilegal según la ley vigente .
Vivimos en un país capitalista , con Gob. que no nos gobiernan y con Jueces que supuestamente prevarican ante Ley por acción u omisión.
Y ante este panorama las familias podemos vernos de un día a otro en la calle, sin techo, sin vivienda y víctimas del Gob., de la justicia y sin saber que camino tomar …
Hola de nuevo Alejandro,
Nos ha sorprendido ver la microcirugía que han operado los bufetes de abogados de la Banca y de las grandes familias del país pera percatarse de que había que incluir este apartado 7 en la ley, fabricada al amparo de Miguel Boyer del Gobierno “socialista “ de Felipe González, de Arrendamientos Urbanos de 1994.
De hecho eso demuestra, que el gran capital inmobiliario y financiero tiene una red clientelar que trabaja en todos lados para no dejar ni el más mínimo resquicio donde hacer negocios o perder privilegios.
saludos
Reventar el sistema financiero es lo que hay que hacer. A ver si nos meten a todos en la cárcel? Nos han robado, nos han engañado, y que ocurre? Nada. Pues como no ocurre nada, que nadie pague. Y que todas estas financieras y bancos se cobren de lo que han robado, ya que el gobierno no actúa, hagámoslo nosotros. Ya está bien de robar propiedades, que si son un bien tangible a cambio e un dinero que no existe. Despierta España, despierta