Supuesto nº 1: Ud. es el letrado del ejecutante y se dispone a solicitar la convocatoria de subasta del bien embargado.

• Si el interés prioritario de su cliente es el cobro íntegro, dentro del proceso de ejecución, de las cantidades adeudadas (no tiene especial interés en la adjudicación de la finca a su favor), ¿qué actuaciones procesales solicitaría a fin de permitir la concurrencia de licitadores en las mejores condiciones de información sobre el inmueble a enajenar y obtener el precio de remate más elevado posible?
  Continuar con la actividad ejecutiva, pasando a convertir en dinero los elementos patrimoniales embargados, con el fin de satisfacer al acreedor. Esta fase de la ejecución forzosa se denomina en la Ley “procedimiento de apremio” y sus normas (arts. 634 a 680 LEC)
  Solicitar la realización de los bienes embargados por persona o entidad especializada conocedora del mercado en que se compren y vendan los bienes, que reúna los requisitos legalmente exigidos para operar en ese mercado. La correspondiente petición al secretario judicial, en la que designará la persona o entidad a quien deba hacerse el encargo. El secretario no podrá autorizar que la enajenación se haga por debajo del 70% del valor del inmueble, salvo que conste el acuerdo de todos los interesados y si el encargo no se cumple en el plazo de seis meses, el secretario judicial lo revocará por medio de decreto.
• Si el interés prioritario de su cliente es la adjudicación de la finca embargada en pago de la deuda reclamada, ¿qué actuaciones procesales solicitaría o, en su caso, no pediría, a fin de minorar la posibilidad los eventuales postores de adquirir la finca subastada?
  Solicitaría al ejecutado mediante un procedimiento extrajudicial ante Notario, siempre que ambas partes hubiesen acordado esta posibilidad en la escritura pública del préstamo hipotecario. La escritura deberá contener el valor en el que los interesados tasan la finca a efectos de la subasta, el domicilio del deudor para notificaciones, y la determinación de la persona que en su día podrá otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante (dueño del bien hipotecado) o en su defecto, interponer demanda ejecutiva, tras la cual la LEC deja al criterio del ejecutante y ejecutado la determinación de los bienes a embargar, y el orden en que deben ser embargados contemplados en el convenio de realización. Si se hubiera logrado un acuerdo entre ellos, a él deberá atenerse el tribunal.

Supuesto nº 2: Ud. es el letrado del ejecutado:

• Ante la solicitud de convocatoria de subasta por parte del actor ¿Qué actuaciones procesales, antes, durante, y después de la subasta del bien embargado, podría realizar a fin de que su enajenación se realizara en el precio más elevado posible?
  Motivos de oposición por defectos procesales. Al margen de los presupuestos procesales relativos al órgano jurisdiccional, cuya denuncia habrá de efectuarse mediante declinatoria, constituyen defectos procesales que el ejecutado puede alegar en su escrito de oposición (art. 559 LEC) los siguientes: a) su propia falta de legitimación; b) la falta de capacidad del ejecutante, tanto para ser parte, como procesal, así como la falta de acreditación de la condición de representante de quien dice actuar como tal en el procedimiento; y c) nulidad radical del despacho de ejecución, por no cumplir el documento presentado los requisitos legales exigidos para llevar aparejada ejecución, o por infracción, al despacharse ejecución, de lo dispuesto en el art. 520 LEC.
  Motivos de oposición por causas materiales o de fondo del art. 557.1 LEC:
  1. El pago de la obligación dineraria que conste en el título, que habrá de acreditarse mediante la aportación de algún documento, ya sea público o privado.
  2. Compensación de crédito líquido que resulte de documento que tenga fuerza ejecutiva, para lo que el Tribunal tendrá que analizar si el mismo reúne los presupuestos y requisitos para tener fuerza ejecutiva.
  3. Pluspetición o exceso en la computación a metálico de las deudas en especie.
  4. Prescripción y caducidad del derecho de crédito incorporado al título.
  5. Quita, espera o pacto o promesa de no pedir, siempre que, al igual que sucede con el pago, conste documentalmente.
  6. Transacción, siempre que conste en documento público.
  7. Que el título contenga cláusulas abusivas

• Tras la aprobación del remate de la finca a favor de un tercero, ¿qué actuaciones procesales llevaría a cabo para demorar la entrega de la posesión del bien enajenado?
  Será de aplicación el artículo 675.1 de la LEC que se aplica a todos los casos de realización forzosa de inmuebles así como los artículos 703 y 704 cuando el bien hipotecado esta ocupado por el mismo ejecutado dándole el plazo de un mes para desalojarlo.
  Se podrá alegar el Decreto Ley 27/12 de 15 de Noviembre por el que se suspendía el acto del lanzamiento siempre que concurrieran las circunstancias establecidas en el mismo y se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad. Además se podría alegar la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables por dos años desde la entrada en vigor de la Ley (15 de Mayo de 2013)

Supuesto nº 3: Ud. es letrado de un potencial postor interesado en la adquisición en subasta del bien embargado:

• Deberá informar a su cliente de los requisitos necesarios para participar en la subasta, de las condiciones en las que se desarrolla la misma y el régimen al que se encuentra sometido la aprobación del remate.
  • Para tomar parte en la subasta se exige que los interesados consignen la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado o presten aval bancario por importe del 5% del valor que se haya dado al bien subastado (art.669.1 LEC). Sólo si la mejor postura es igual o superior al 70% del valor por el que la finca ha salido a subasta, el secretario judicial aprobará el remate por medio de decreto (art.670.1 LEC) Si la mejor postura ofrecida en la subasta fuera inferior al 70%, el ejecutado podrá, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura superando el 70% o que, siendo inferior a esa cantidad, sea suficiente para satisfacer el derecho del ejecutante (art.670.4 LEC).
  • Si el ejecutante no ejercita la anterior facultad, se aprobará el remate a favor del mejor postor, siempre que haya ofrecido por lo menos el 50%, o que, siendo inferior, cubra al menos la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, con la previsión de intereses y costas. Aprobado el remate por el secretario judicial, el rematante habrá de consignar en la cuenta de depósitos y consignaciones en el plazo de cuarenta días la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate (art.670.1 LEC).
  • En caso de que por el mejor postor no se entregara en el plazo establecido, se producirá la quiebra de la subasta, con pérdida del depósito efectuado, suponiendo la frustración del fin pretendido por la subasta, de modo que no se llega realizar lo embargado y sigue afecto a la ejecución.
• Deberá informar a su cliente de las condiciones en las que adquiriría el inmueble rematado, entre ellas, la responsabilidad que asume por las cargas de la finca y la incidencia que puede tener su situación posesoria.
  • Por el mero hecho de participar en la subasta se entiende que los postores aceptan como suficiente la titulación y que se subrogan en las cargas o gravámenes anteriores en caso de que se les adjudique el remate (arts. 669.2 y 670.5 LEC).
  • Una vez expedido el testimonio por el Secretario para la inscripción, se pondrá en posesión de los bienes que no estén ocupados, si el adquirente lo solicita (art.675.1 LEC.
  • El adquirente podrá pedir el tribunal el lanzamiento de los ocupantes de mero hecho o sin título (art.675.2 LEC).

Supuesto no 4: Ud. es el letrado del ocupante del inmueble embargado respecto del que se ha convocado subasta:

• Habrá de informar a su cliente sobre sus derechos sobre la finca embargada, entre ellos, el posible derecho a permanecer en el inmueble embargado una vez se haya celebrado la subasta.
  • La Ley 1/2013 establece una serie de medidas dirigidas a la protección del deudor hipotecario, que podemos sistematizar en las medidas sobre suspensión de lanzamientos por un plazo de dos años de aquellos desahucios en curso; los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero; no cabe pacto de anatocismo en los intereses es decir, que los intereses se acumulen al capital para devengar nuevos intereses de demora, con la excepción de que sí se pueden pactar en el supuesto de insuficiencia del precio de remate para pagar el crédito del acreedor conforme al 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; el plazo de amortización de la hipoteca no puede ser superior a treinta años, cuando está destinado a financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual; el importe del principal no puede exceder si el bien hipotecado está destinado a financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual del 80 por ciento de dicho valor de tasación.
• Y, ¿qué actuaciones tendría que llevar a cabo para que se reconocieran los derechos del ocupante sobre la finca embargada?
  • Se podrá alegar el Decreto Ley 27/12 de 15 de Noviembre por el que se suspendía el acto del lanzamiento siempre que concurrieran las circunstancias establecidas en el mismo y se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad. Además se podría alegar la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables por dos años desde la entrada en vigor de la Ley (15 de Mayo de 2013)