España es un paraíso fiscal para los propietarios de viviendas alquiladas

La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se sitúa hoy en el 11% según el Banco de España pero fue del 23% en 2003

Un trabajador paga un 1000% más de impuestos que el propietario de la vivienda que tiene alquilada

No hay negocio más rentable

La inversión en vivienda se recupera en una década.

Dentro de los negocios legales del capitalismo hoy no hay negocio más rentable que la vivienda. No hay un sólo sector de la economía productiva que ofrezca las ganancias del sector inmobiliario excepto los bancos prestamistas de la financiación de la vivienda que la crean de la nada y encima cobran intereses. Ambos sectores encabezan desde hace tiempo la rentabilidad en la economía de cada vez más países. Este documento muestra que los dos pilares sobre los que descansa esa rentabilidad son el sistema fiscal y las leyes que protegen a los que más tienen. La Agencia Tributaria española exprime al trabajador hasta la última gota mientras aparca en un paraíso fiscal a los rentistas.

La rentabilidad de la vivienda en alquiler se ha basado en tres medidas conscientes de las élites del régimen del 78 aplicadas en los últimos 50 años:

  • la liberalización absoluta del mercado del alquiler con reformas que han reducido a cero la capacidad del inquilino para defenderse. Véase el apoyo de todos los partidos del régimen a la LAU y sus continuadas reformas para recortar los derechos del inquilinato.
  • el apoyo absoluto a la sociedad de los propietarios. Desde que en 1959, el ministro franquista de la vivienda José Luis ARRESE dijo: QUEREMOS UN PAÍS DE PROPIETARIOS QUE NO DE PROLETARIOS, esa política de la dictadura ha marcado las medidas que izquierda y derecha han implementado hasta la actualidad. En la década prodigiosa (1998-2008) se constituyeron 11 millones de hipotecas que espolearon el precio de la vivienda hasta un 200%. Los hogares con la vivienda en propiedad llegaron al máximo histórico mientras el mercado del alquiler en 2006 adelgazaba hasta el 9,9% (*1). El círculo virtuoso de crecimiento de Aznar, Zapatero y Solbes se basó en una doble burbuja hipotecaria y del alquiler, y esta última alcanzó la máxima rentabilidad de la historia: 23% en el 2002 como indica la gráfica siguiente.
  • la tercera medida ha sido y es el enorme esfuerzo presupuestario para políticas de vivienda del Estado durante más de una década para engordar la burbuja inmobiliaria. Nos atrevemos a decir que España es uno de los países que proporcionalmente más dinero ha gastado en vivienda. Pero no eran políticas para un parque de vivienda pública, que se redujo a mínimos, sino para crear una lluvia de dinero hacía los actores privados (banca, promotores, etc). Uno de los capítulos de mayor esfuerzo inversor estatal para engrasar la máquina de crecimiento fueron las desgravaciones fiscales a la vivienda en propiedad: 77.560 millones en tres décadas (*2) ¡Una locura! Igualmente hay que destacar las ayudas a la promoción de VPO – vivienda de protección oficial- incubadora de la sociedad de los propietarios y las ayudas a los promotores de VPO en alquiler que en el sumun llegaron a 12.000 € por piso.
  • O sea, el dinero público para la iniciativa privada en construcción y fomento del alquiler era la otra cara de la moneda: dejación de políticas públicas.

Por qué el estado español ha seguido ese modelo económico?

  • La sociedad de los propietarios iniciada en el franquismo y alimentada por el régimen del 78 ha creado una enorme base de pequeños propietarios que es el substrato social conservador y reaccionario cautivo de los partidos constitucionales. Ha sido el esfuerzo presupuestario del Estado español durante 60 años el que ha creado esa acumulación primitiva de capital de la sociedad de los propietarios renunciando a un parque público de alquiler. Aunque la clase trabajadora de este país ha olvidado la revolución del 36 no ha sido así para esas élites que llevan 60 años contrabalanceando su miedo al populacho.
  • Con la entrada en la Unión europea, las políticas neoliberales de financierización de la vivienda casaron como anillo al dedo con la política franquista de la sociedad de los propietarios: el volumen de inversión desbocada en vivienda y infraestructuras, el llamado circuito secundario de acumulación capitalista, ha sido superior a cualquier otro de los países desarrollados. Ese circuito secundario de acumulación ha continuado teniendo un papel fundamental en las políticas anticíclicas del BCE y BdE para afrontar la crisis del 2007 y la caída del sector industrial.
  • Conservar ese substrato social cautivo sumado a la creciente presencia de los grandes inversores en el alquiler de viviendas (banca, socimis, etc) exige un creciente presupuesto. Con la crisis del 2007 se suprimen las costosas desgravaciones fiscales a la compra de vivienda, pero el Estado español, continuará realizando su mayor esfuerzo presupuestario en vivienda subvencionando a los propietarios -caseros- a través del sistema fiscal.
  • Las subvenciones fiscales a los propietarios – exenciones y desgravaciones – sostenemos que superan los 10.000 millones anuales sumando las del IRPF y las del Impuesto de Sociedades. La Hacienda Pública regala cada año más y más dinero a los propietarios-rentistas- en la medida que crecen y crecen los hogares que viven en viviendas de alquiler que se acercan ya a los 4 millones. El crecimiento estatal de los hogares en alquiler hasta el 18% es consecuencia de la expulsión de la sociedad de los propietarios de amplias franjas de la población precaria que no tienen ya perfil financiero solvente. Dicho de otra manera, el Estado español renuncia desde hace décadas a miles de millones para supuestamente incentivar el mercado de alquiler y abaratarlo. Aunque el objetivo presupuestario de esa clase de fomento del alquiler ha sido un fracaso estrepitoso en realidad ha sido un éxito político y electoral de los partidos constitucionales.
  • Todo esto se resume en la disparatada diferencia de la tributación fiscal de las rentas del trabajo y las rentas del alquiler que declaran los propietarios caseros pues los trabajadores pagan 10 veces más, o sea, un 1000% más. El precariado es el más perjudicado tanto por pagar más impuestos como por ser exprimido por el propietario-casero, sea cual sea su condición. Al perro flaco todo son pulgas. Eso demuestra que vivimos en un país profundamente clasista, que no ha dejado atrás la herencia franquista, porque los que no trabajan, los rentistas, pagan menos impuestos o ninguno como la Iglesia católica.

¿que queremos demostrar en este documento?

  • que España ES UN PARAÍSO FISCAL para los propietarios de viviendas alquiladas. Es un “paraíso” porqué el sistema impositivo que grava sus ganancias no tiene parangón con ninguna otra renta, cosa que hemos demostrado muy bien AQUÍ>>.
  • que las rentas salariales, las que crean riqueza, están castigadas fiscalmente frente a las rentas del alquiler, de la propiedad. Los gobiernos justifican no gravar fiscalmente a las grandes empresas por el miedo que trasladen la fabricación a otro país y dejen a la gente en el paro. Pero justamente eso no ocurre con las viviendas, son bienes raíces, están atadas al suelo. Porqué a nadie se le ha ocurrido en 60 años plantear este debate: cargar de impuestos las rentas del alquiler, que paguen más fiscalidad que las rentas del trabajo para la acumulación primitiva de un parque público de alquiler.
  • Qué esa realidad es asumida por todo el mundo, en toda Europa, con la más absoluta normalidad como si se tratará de lo usual, de la vida misma. Hoy nuestros conciudadanos ni siquiera son conscientes, están idiotizados, no hay crítica, absoluta ignorancia.¿ por qué los sindicatos de inquilinos no se centren en la guerra fiscal contra la doble injusticia que sufrimos como trabajadores y como inquilinos.? ¿por qué no se olvidan del control de precios de ese mercado cautivo de los propietarios’
  • que los aumentos desmesurados de las rentas se pueden parar con la congelación durante 5 años de todos los alquileres, con la supresión de las desgravaciones y exenciones fiscales a los propietarios – que paguen más que los que sudamos trabajando – y que con el dinero obtenido de esa fiscalidad justa subvencionar todos los hogares en alquiler en función de su renta para regular su precio. Sumado a eso el castigo fiscal a las viviendas vacías y a las ventas para especular… etc …. Lo explicamos muy bien aquí>>>
  • que el control de precios del mercado de alquiler no es una buena estrategia. Desde hace tiempo avisamos que era una maniobra de distracción respecto de la batalla principal que es la derogación de la LAU y sobre todo la batalla por una fiscalidad justa: que los caseros tributen, al menos, con las mismas bases de cotización que los que nos ganamos el pan con el sudor. Esta semana un artículo de prensa confirmaba nuestras sospechas: que el control de precios -por topes- ha fracasado en París y Berlín y que esa estrategia era la de Merkel y Macron aunque aquí sea defendida por la izquierda institucional.
  • Qué hemos explicado mejor que nadie que las élites financieras están dando una batalla por la concentración de la propiedad con apoyo de los bancos centrales. Que las Socimi son el ejemplo de esa concentración de poder en los caseros y como el poder legislativo ha ayudado a ello. Pero prevenimos respecto de aquellos que de manera izquierdista ponen la culpabilidad de todos los males en las SOCIMI, como si por el hecho que no existieran el problema de los abusos del alquiler se solucionaran. Si esa estrategia CONTRA LAS SOCIMI es para esconder o distraer LA LUCHA POR UNA REFORMA FISCAL JUSTA CONTRA LAS RENTAS INMOBILIARIAS entonces no estaremos en la misma lucha.

¿Cómo rentabilizan los propietarios la vivienda de alquiler?

Los propietarios de viviendas en alquiler rentabilizan su inversión porqué cobran un precio de alquiler, muchas veces desmesurado, porque tienen enormes desgravaciones fiscales y muchas veces estafan en las exenciones fiscales, porque también amortizan la vivienda fiscalmente (la puede amortizar indefinidamente) y porqué además de haber cobrado todo eso, además, puede recuperar la inversión con plusvalías sencillamente vendiendo la vivienda. En otras palabras entre todos los españoles y el inquilino le amortizamos la vivienda varias veces. No existe ningún otro negocio que eso ocurra! Las viviendas de Barcelona que se alquilan tienen de media 72 años de existencia. Eso quiere decir que si siempre han estado alquiladas han sido amortizadas siguiendo la rentabilidad del Banco de España como mínimo 3 veces.

Esta simulación del gráfico la hemos hecho sobre un propietario físico, no jurídico, porque la fiscalidad del IRPF es menos compleja que en Impuesto de Sociedades -IS-. Pero las ventajas fiscales en un u otro régimen son similares aunque en el IS depende de la pericia del gestor fiscal para eludir pagar más impuestos. Independientemente del gravamen fiscal el gráfico anterior muestra a las claras que es el Estado – 50.000 euros- el que realiza una buena parte del esfuerzo inversor para crear el patrimonio inmobiliario de la persona A. Lo hemos calculado teniendo en cuanta los resultados del simulador de la AEAT explicados aquí>>>.

Si el Estado español cobrará todo dinero, que sería más legitimo que regalarlo, para crear un parque público de vivienda asequible con derecho a uso indefinido ¿se imaginan la cantidad de problemas hipotecarios y desahucios de alquiler que nos hubiéramos ahorrado en estos 50 años?

Agencia Tributaria

Las rentas del trabajo exprimidas frente a las rentas del alquiler

El paraíso fiscal del que gozan los propietarios de viviendas alquiladas debe necesariamente tener su reflejo en los dos principales impuestos que gravan las ganancias: el IRPF y el Impuesto de Sociedades.

Analizando el Impuesto del Rendimiento de las personas Físicas- IRPF – se observa en la imagen que los datos relativos a los ingresos de los rendimientos del trabajo, los mobiliarios (capital, acciones y derechos) y las rentas provenientes de inmuebles arrendados entran en diferentes apartados pero no suman igual:

Cada uno tiene un tratamiento fiscal distinto!

¿Por qué? Como observamos, son las rentas del trabajo las más castigadas fiscalmente frente a las del capital en el TIPO IMPOSITIVO.

– GRÁFICO 1 –

Por ejemplo. siguiendo la tabla adjunta se ve como una renta del trabajo 38.000 euros amarillo – llega a pagar hasta un 37% en el último tramo mientras que las rentas del capital – naranja– sólo lo hacen sobre un 21%. Traducido significa que un trabajador que cobra 38.000€ pagará por la mitad de su salario el 30% de IRPF mientras que un accionista de una SOCIMI que cobra los mismos dividendos anuales – 38.000€- sólo tributa por un 21% de media

Un capítulo aparte lo son las rentas del alquilerazul -que aunque suman con las rentas del trabajo llegan a la BASE IMPONIBLE GENERAL ADELGAZADAS entre un 65 a 75%, o sea, sólo pagan por entre un 25 a 35% de lo que cobran por alquileres gracias a que el sistema PADRE introduce los alquileres en un epígrafe diferenciado que luego suma ya adelgazado a la BASE LIQUIDABLE GENERAL.

Para entender mejor la mecánica de estas explicaciones ver esta entrada>>>> desvelamos la verdad! los salarios pagan un 1.000% más de fiscalidad que las rentas inmobiliarias de alquiler>>>

La conclusión es bien clara: Sería de justicia que las rentas del capital y de los alquileres pagaran más que el TIPO GENERAL de las rentas del trabajo. Siempre fue así durante la época dorada del capitalismo. Sería de justicia que los impuestos fueran progresivos, de manera, que quién más tiene más paga. La doctrina neoliberal que han abrazado todas las clases pudientes y sus técnicos dirigentes ha modificado el esquema tributario, poco a poco, hasta esta injusticia actual donde quién trabaja- asalariado o empresario o autónomo- paga mucho más que los rentistas. La ley del Impuesto sobre las Personas Físicas -IRPF- y su Reglamento ha sido manipulado a lo largo de décadas para beneficiar las declaraciones de renta de los propietarios. Durante las últimas décadas casi todos los partidos y sus diputados del régimen del 78 tenían bien claro a quién beneficiar, a quién representaban, y ahí no había grandes diferencias ideológicas a la hora de que los de abajo pagaban la fiesta.

Cada una de estas figuras impositivas ha sido legislada por el Parlamento español, con negociaciones, en paralelo con los principales lobbys que representan esas figuras. Son trajes a medida para “la elusión fIscal” de cada una de las franjas de inversores en activos inmobiliarios. Todos los regímenes fiscales tienen una fiscalidad mucho más reducida o casi nula respecto de las rentas del trabajo

El coladero del Impuesto sobre Sociedades

El Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades -TRLIS – tiene suficientes agujeros interpretativos y una normativa bien enrevesada para que sea común ver anuncios de gestores fiscales que aseguran conocer los vericuetos de como pagar menos (*3). De hecho, en el Impuesto de Sociedades – IS – el tipo máximo es del 25% pero en la práctica las exenciones y bonificaciones fiscales hacen que el tipo efectivo llega a reducirse como dicen algunos expertos hasta el 3 o 4% real. Al igual, que en el IRPF, el IS contempla figuras impositivas muy especiales para el arrendamiento de viviendas que confirman nuestras afirmaciones que los últimos decenios ha habido una contrarevolución fiscal a favor de las rentas altas. En internet el debate sobre esta “elusión fiscal” es apasionado con testimonios confrontados pero hay un dato evidente: la recaudación del IS se ha vuelto irrelevante como muestra el gráfico 2. Por eso, el continuado adelgazamiento de la recaudación del IS de la gráfica siguiente -2- muestra a las claras que este impuesto es un gruyere:

– GRÁFICO 2 –

Cuatro son las figuras impositivas en el Impuesto de Sociedades que permite a los asesores fiscales alardear de ahorrarse mucho dinero y pagar el mínimo:

    1. Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). De ellas ya hemos hablado aquí en el 2009 >>>. Básicamente están exentas de pagar el -IS- y tienen bonificación del 95 % en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados (ITPAJD).
      • Régimen Fiscal. La sociedad  SOCIMI  tributará por regla general al tipo del 0%, o sea, no se tributa por el Impuesto de Sociedades. Si que se tributara como IS cuando alguno de  los socios cumpla los requisitos siguientes:
        • que ostenten una participación de al menos el 5% sobre el capital social, y
        • que tributen a un tipo inferior al 10 % por los dividendos que perciban
      • Cuando se reparten dividendos a las personas físicas se imputan como rentas del capital que tributan 19% por los primeros 6.000 euros y el 21% por el exceso (ver gráfico 1 – rentas del capital – color naranja). Así pues, la fiscalidad se concentra en el partícipe o accionista, en el momento de percibir el 80% del beneficio vía dividendo. (*4)
      • Cuando se reparten dividendos a las personas jurídicas se imputan en el IS con un gravamen general del 25% máximo
      • Cuando se reparten dividendos a personas jurídicas NO RESIDENTES – habrá que atender a la normativa comunitaria, y en particular a la Directiva 90/435/CEE, ya que por regla general las entidades de la Unión Europea que ostenten una participación superior al 10% sobre una SOCIMI estarán libres de tributación por los dividendos en España.
      • No hay exención por doble imposición.
    2. Sociedades -SII- y Fondos de Inversión Inmobiliaria – FII-. Los fondos y sociedades de inversión inmobiliaria (FIM) son instituciones de inversión colectiva, osea, entidades de capital riesgo (*5). Se pueden comprar participaciones o acciones en fondos que invierten directamente en inmuebles o en aquellos que lo hacen indirectamente. Son famosos Blackrock y Blackstone por sus inversiones masivas en España y los bancos españoles ofrecen toda clase de inversiones. (*6). Muchos operan desde paraísos fiscales.
      • Régimen Fiscal. Tributan al 1% en el impuesto de Sociedades pero los dividendos obtenidos no tributan hasta que no se vende la participación en el fondo y en ese caso al accionista se le aplica escala gravamen del capital – ver gráfico 1- . Dicho de otra manera, los socios no pagan impuestos hasta que no venden sus participaciones. Esta estratagema fiscal haciendo una comparación con un trabajador sería que el trabajador no pagaría el IRPF hasta que se jubilara. Esto tendría una enorme ventaja pues durante toda su vida laboral podría acumular el capital de los impuestos, invertirlo y al final no perdería dinero.
    3. Sociedades patrimoniales. Han adquirido fama estas sociedades por los pasados y recientes “escándalos” patrimoniales de la familia Aznar,  el ex-ministro Màxim Huerta o el reciente Pedro Duque – ministro de P.Sanchez-. Aunque la figura patrimonial dedicada al arrendamiento difiere de estas. En concreto es necesario tener como mínimo 8 viviendas arrendadas. Los requisitos y régimen tributario de estas sociedades se puede consultar aquí pero principalmente el 55% del negocio debe venir del arrendamiento de viviendas y por ello, se considera necesario tener un trabajador a tiempo completo para la tarea.(*7).
      • Régimen fiscal. En caso de cumplir los requisitos, hay una bonificación del IS del 85% sobre lo ingresado por alquileres. O sea, se realiza esa bonificación del 85% sobre los ingresos minorados por las exenciones fiscales de los gastos directamente relacionados con la obtención de dichos ingresos. Además en el reparto de dividendos hay una deducción en IRPF del 50% para evitar la doble imposición interna aplicable a plusvalías de fuente interna (sociedad patrimonial).
    4. Sociedades Limitadas – SL. estas sociedades hoy no son recomendadas por ningún asesor fiscal pues si el arrendador tributa como empresa o persona jurídica debe presentar el impuesto de sociedades, con un coste fiscal del 25%, aunque también puede reducir este coste. Las otras figuras jurídicas son mejores a la hora de la “elusión fiscal“.

Cada una de estas figuras impositivas ha sido legislada por el Parlamento español, con negociaciones, en paralelo con los principales lobbys que representan esas figuras. Son trajes a medida para “la elusión fIscal” de cada una de las franjas de inversores en activos inmobiliarios. Todos los regímenes fiscales tienen una fiscalidad mucho más reducida o casi nula respecto de las rentas del trabajo que si que pagan muchos impuestos como hemos mostrado en el gráfico 2, lo que demuestra que es profundamente injusto y clasista pero ha necesita de la colaboración necesaria de sus señorías parlamentarias. Eso antes no era así, el sr. Ricardo Rodríguez (Técnico de Hacienda) relata en su libro publicado recientemente que en la primera reforma fiscal de la democracia la UCD estableció 29 tramos de IRPF, un marginal (no medio) máximo del 65,5% y mínimo del 15 (en la nota a pie de página nº3.

Si se mira al por menor, no es cierto como se explica en muchos sectores de la izquierda, que las SOCIMI sean el engendro fiscal por antonomasia para eludir impuestos si exceptuamos a los accionistas no residentes que no tributan. O sea, un fondo de inversión que actúa desde un paraíso fiscal como Luxemburgo no paga impuestos. Como mostraremos en el siguiente apartado de hecho una persona física que ingresa sólo ingresos como alquileres tiene una mejor tributación que un accionista – como persona física- de una SOCIMI.

¡NO! las SOCIMIS no son las únicas malas en toda esta historia fiscal

Para muestra que el problema es complejo avanzamos la comparativa realizada en la web de la Agencia Tributaria española entre dos abuelitos: el abuelito C que vive de dos pisos en alquiler (ya vimos su caso aquí) y la abuelita D que vive de las acciones que posee de la SOCIMI, por ejemplo, Temporé o Testa Inmobiliaria. El abuelito C vive exclusivamente de dos viviendas alquiladas que le reportan 27.000 euros anuales. La abuelita D posee acciones de la SOCIMI que también le han reportado anualmente 27.000€ de dividendo. Por tanto, ambas declaran los mismos ingresos de 27.000€. Aquí las declaraciones de renta en la web de la AEAT:

Aún declarando lo mismo, 27000€ de ganancias, el abuelito C que vive como persona física de dos alquileres exclusivamente paga 9 veces menos impuestos que la abuelita D que vive de sus acciones en una SOCIMI.

NECESITAMOS UNA PROFUNDA REFORMA FISCAL QUE HAGA QUE QUIENES MÁS GANAN, Y SOBRE TODO SI SON RENTAS INMOBILIARIAS Y DE CAPITAL, PAGUEN MÁS QUE LOS QUE TRABAJAN. SOLO ASÍ, vía tributación, PODEMOS DAR UN CIERTO VUELCO A QUE HAYA UNA VÍA FISCAL PARA REGULAR EL MERCADO DE ALQUILER DANDO A LOS INQUILINOS CON UNA MANO LO QUE SE CONFISCA – vía impuestos- A LOS RENTISTAS CON LA OTRA.

salva torres


notas a pie de página:

    1. I.López – E.Rodríguez, Fin de ciclo: financierización, territorio y sociedad de los propietarios en la larga onda del capitalismo hispano (1959-2010), Traficantes de sueños. Página 238, nota 23.
    2. https://cincodias.elpais.com/, La deducción por vivienda ha costado 77.560 millones en tres décadas.
    3. eldiario.es, El sector privado está usando las puertas giratorias en la Agencia Tributaria para ahorrar impuestos.
    4. Agencia Tributaria, Régimen Especial de SOCIMI.
    5. Las FII están reguladas por la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva (LIIC), modificada por la Ley 31/2011, de 4 de octubre y por la Ley 22/2014, de 12 de noviembre por la que se regulan las entidades de capital-riesgo.
    6. +++ INFO, Inversión Inmobiliaria: FII – SII – SOCIMI. Una comparativa muy buena sobre estas sociedades.
    7. Agencia Tributaria española, Régimen Especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.

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