No hay desahucio sin un procedimiento previo de intermediación habilitado por las comunidades autónomas

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La modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero , de Enjuiciamiento Civil –LEC-, realizada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo , por el Derecho a la Vivienda – LDV 12/2023– en su Disposición final quinta obliga a un proceso previo de mediación obligatorio -habilitado por la administración pública competente- antes de la acceptación de una demanda civil de desahucio en el que se den estas tres condiciones:

  • quien desahucia es un gran tenedor de vivienda.
  • la vivienda a desalojar es la habitual de la unidad familiar afectada.
  • esta unidad familiar se encuentra en situación de vulnerabilidad.

En los casos que se dan estas circunstancias, previo a la presentación de la demanda judicial, la actora -quien presenta la demanda- debe realizar un procedimiento de intermediación que una vez terminado, con el documento acreditativo de los servicios administrativos públicos competentes con el resultado de la intermediación respecto de las posibles ayudas en materia de vivienda, que le permita, agotadas las posibilidades, y bajo la ponderación del tribunal, continuar el procedimiento de posesión de la vivienda.

La normativa es lo suficientemente engorrosa como para alargar durante meses el procedimiento y que ya analizamos aquí:

La modificacion introducida en la LEC por la Ley del Derecho a la Vivienda desautoriza el desahucio sin alternativa

Por tanto, cuando se presente una demanda de desahucio, el gran tenedor deberá demostrar documentalmente los tres requisitos anteriores y si es pequeño propietario como mínimo necesitará el certificado del Registro de la Propiedad – certificado y no nota simple- que demuestra que en el territorio nacional es propietario de más de 10 inmuebles (inmuebles no son sólo viviendas o 1.500 m2, y en Cataluña cinco o más inmuebles), excluidos ambos garajes y trasteros.

Causalidades de paralización de desahucios en aplicación de la Ley del Derecho a la Vivienda 12/2023

La comentada ley – LDV 12/2023– modifica los articulos de la LEC : 150, 439, 440, 441, 549 i 655 bis referentes a procesos de desahucio a causa de ocupaciones, finalización o impagos de alquiler y ejecuciones hipotecarias.

Por tanto, en todos los casos que se presenten o no las circunstancias descritas hay que asegurar que la demandante y el juzgado cumple con los requisitos de la LEC, lo cual no es seguro por desconocimiento o por dejadez o mala fe. El afectado debe asegurarse de que sus derechos son tenidos en cuenta presentando la documentación usando la tramitación ordinaria de procurador y abogado defensor o bien por la vía de urgencia directamente en el juzgado.

Gran tenedor, vivienda habitual, vulnerabilidad económica.

Nos encontramos en dos causalidades:

  • DEMANDA NUEVA. Si tenemos una demanda y la actora – demandante- no ha realizado el procedimiento de conciliación es necesario presentar en el juzgado documento exigiendo la obligatoriedad de la intermediación de la Administración.
  • PROCEDIMIENTO en CURSO. Si la demanda ya está en curso, será necesario presentar documento exigiendo la inadmisión de la citada demanda.

En el caso de nuevas demandas de desahucio por impago o finalización de contrato de alquiler y por ocupación, en aplicación de la Disposición final quinta de la – LDV 12/2023-, el demandante deberá previamente iniciar un proceso de intermediación o conciliación . Igualmente en los casos de ejecución hipotecaria y subasta, cuando se solicite la posesión de la vivienda es necesario exigir el proceso de conciliación o bien acceder a la moratòria de desnonaments de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios…

En el cas de demandes en curs de lloguer i ocupació també s’aplica la conciliació en els desnonaments suspesos pels artícles 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19) y posteriors ampliacions.

En el caso de demandas en curso de alquiler y empleo también se aplica la conciliación en los desahucios suspendidos por los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por lo que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19) y posteriores ampliaciones (*1).

Igualmente, serían de aplicación en los casos de demandas de posesión en ejecuciones hipotecarias.

No se cumplen alguna de las condiciones anteriores.

Será igualmente la persona física o jurídica que presenta la demanda debe demostrar que:

  • no es gran tenedor, con el certificado del Registro de la Propiedad- no una nota simple-.
  • que la vivienda no es habitual con un certificado de los servicios administrativos oficiales que esté vigente.
  • que no se encuentra en situación de vulnerabilidad con un certificado de los servicios administrativos oficiales que esté vigente.

Hay vulnerabilidad cuando no se supera al menos de 1.800€ mensuales netos, 3 veces el IPREM… por una unidad familiar de un solo ciudadano o en Cataluña el Indicador de Renta de Suficiencia que sería 755,82×3=2.267,46.

Documentos necesarios para cada caso – en juicios civiles-:

-documentos compartidos con la PAH Madrid-

NOTAS:

  1. Boletín Oficial del Estado, Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (legislación consolidada).

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