Durante los últimos años los bancos están aumentando las ventas de viviendas ocupadas.
Lo compradores de estas casas ocupadas desconocen que a pesar de haberla comprado no son propietarios de la misma. Y la razón de no adquirir la condición de propietario, es precisamente el no haber recibido la posesión de la casa comprada.
El artículo 609 CC establece que la condición de propietario se adquiere entre otras modalidades como consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. El artículo 1095 CC reitera que no se adquiere el derecho real de propiedad, ni ningún otro derecho real, hasta que se le entregue la posesión. Por tanto, para ser propietario de lo que se compra no basta con la compra, además es necesario recibir la posesión de lo comprado. Si no se recibe la posesión de lo comprado no se adquiere la condición de propietario.
Dado que los compradores de casas ocupadas no son propietarios sino simplemente compradores solo tienen los derechos del comprador pero no los del propietario. Es decir, pueden reclamar al vendedor, dado que entre sus obligaciones está la de entregar la posesión de lo que vendió como establece el artículo 1461 CC pero no puede reclamar frente a nadie más, ni siquiera frente al ocupa de la vivienda, porque no son propietarios.
Lo que sí son es unos estafados por la banca con muchas similitudes con las víctimas del timo de la estampita. Han querido aprovecharse de la situación para comprar una vivienda a bajo precio con la idea que sería fácil deshacerse de los ocupas y se ven engañados por el banco que vendía algo a sabiendas que el comprador, legalmente no adquiría la condición de propietario.
Hola Juan,
el banco ha comprado el edificio pero no es propietario en el sentido que no tiene la posesión de su vivienda. Para tener la posesión debe desalojarlo y cambiar la cerradura
SI quiere pagar la hipoteca debe negociarlo con el banco o subrogarse
saludos
quiero comprar una casa a un banco, con un buen precio, pero me avisan que dentro estan los propietarios que han sido embargados por el banco…¿ que solución tiene esto?….
Estoi ocupando una vivienda ya durante 5 años .y empadronado en ella junto con mi hijo de 5 años el cual tengo su Guardia y custodia. Y yo tengo una incapacidad médica permanente total de la cual cobro 600 euros. ..dicha vivienda son unos edificios que la constructora dejó abandonados.y ahora se lo a quedado el Banco .. la pregunta es …. que puede pasar ? O. puedo comprar la hipoteca de dicha vivienda ?
Hola Juan
dependerà de la pericia del abogado defensor principalmente…
de unos meses a 2 años hemos tenido casos así
saludos
hola quetal mellamo juan.micaso es que okupo una vivienda de banco pero el banco la vendio auna impresa de madrid.nostante me ofricieron una cantidad economica pero yo no acestep y mandemandao por y norados okupantes juicio precario y estoy ala espera del juicio. cuanto tardarian en desauciarme.unsaludo.
Hola LOLAK
entendemos y estamos de acuerdo en usted en su planteamiento. Pero eso no es lo que discute el artículo de J.A.Gallegos. Lo que plantea es que hay un acto último en toda compra de vivienda que es la POSESIÓN. Y la posesión se obtiene voluntariamente dando la llave el vendedor. Pero si el que mora en la vivienda es una persona distinta al propietario, el nuevo propietario no podrá hacer uso de su vivienda. El derecho a la inviolabilidad del domicilio o morada está recogido en el artículo 18.2 ede la constitución española. Nadie puede entrar en el salvo sentencia judicial.
Le podemos dar decenas de casos donde el morador ha conseguido vivir en la vivienda sin ser el propietario y con sentencia judicial. Si alguién compra una vivienda sabiendo que hay un mordor distinto al propietario, con o sin título legal de mora, primero seguro que encontrara una rebaja del precio por eso, que luego no se extrañe que debe llevar una batalla judicial por la posesión frente al precario o el inquilino.
saludos y gracias por sus halagadores comentarios
Has conseguido un artículo interesante pero creo que parte de un error de base. La entrega de los bienes inmuebles no se obtiene con la posesión o la entrega de llaves, que tiene un valor simbólico (eso es para bienes muebles como un coche).
La ley establece claramente que la entrega de bienes inmuebles (una casa, un local o un piso) tiene lugar mediante el otorgamiento de la escritura pública (conocida como entrega instrumental y que tiene lugar ante Notario), sin que sea necesario la entrega fisica o la toma de posesión de la cosa (que es algo distinto).
En definitiva, quien confiando en el Registro de la Propiedad, compra la misma de su legítimo propietario y lo hace mediante escritura pública, se convierte en propietario legal, ni nudo ni niños muertos, por lo tanto puede constituirse en parte en un procedimiento judicial sin ningún tipo de problemas. Lo demas es buscarle tres patas al gato cuando tiene cuatro.
Felicidades por el blog, resulta muy interesante y la cuestión la has planteado desde una óptica muy astuta, aunque en este caso a mi humilde entender, discrepe de la cuestión. Un saludo, la lucha sigue.
muchas gracias por su consejo, me pongo ahora mismo al tema.
Hola Fernando….
debe buscar un abogado y presentar una reclamación sobre la adjudicación de la vivienda si està tiene inquilino con contrato legal y derecho a compra… por lo tanto usted tiene derecho preferencial de tanteo…..
saludos
hola buenas tardes, quisiera comentar un poco mi caso para ver si alguien puede orientarme un poco que debo hacer. hace unos años una señora amiga mia, me alquilo su casa (ya pagada) contrato 10 años conopcion a compra, ella no queria mas esa casa por un robo que le causo trauma, ademas es bastante rica. la cosa que durante un periodo de su vida enfermase fue a Irlanda, y tenia una hipoteca de un local, 39.000, para un negocio de ropa, al no hacer pagos, banco sabadell le embargo la casa (donde yo vivo), despues de 2,5 años, ya ha salido a subasta y me mandaron hasta email de confirmacion de que era el unico que habia pujado por la casa y me mandaban nota simple,y contrato de arras. mi sorpresa, es que despues del periodo de transparencia aparece otro comprador, y despues de subasta en pica, quedo segundo, intento saber como ha entrado esa solicitud que ademas tiene un gran descuento, que puedo hacer y que me pueden hacer?
El tiempo que tardes en lograr la posesión del piso que has comprado dependerá de cómo manejeis la situación tú, los ocupas y los jueces y abogados y otros profesionales si llegasen a intervenir. Por tanto, no se puede asegurar que sean unos meses o años. La opción más rápida es llegar a un acuerdo con los ocupas. El acuerdo suele ser económico, en los dos sentidos de la palabra, económico porque implica del pago de un dinero para que acepten marcharse y económico porque suele ser poco dinero. Así es que como suelen solucionarse la mayoría de estas situaciones.
Cuando intervengo en uno de estos casos es como abogado del ocupa y el objetivo de mi defensa es impedir que el comprador, no se atribuya derechos de propietarios, porque legalmente no lo es, e intento impedir que logre desahuciar al ocupa. Con una buena defensa y suerte se puede llegar a impedir indefinidamente.
Hola. E comprado un pido con una familia ocupa, e intentando negociar pero nada. Pregunte a barios abogados. Uno me dice ke tendrás tu piso 2 años
Otro de 7 meses a 1año
Y el ultimo 6 meses. La verdad no se en quien fiarme.
Si alguien paso por lo mismo o sabe algo. Aconsejarme
Gracias de antemano
De todo lo que he ido leyendo. Me quedo con algunas cosas, que no son los tiempos de Robin Hood. Estoy de acuerdo aquí en España se está haciendo al contrario. Aquí nos han robado al pobre para favorecer al rico. Nos han quitado lo único que tenemos… desde los ahorros a los abuelos. Y la vivienda a familia con hijos sacadas a la fuerza a la calle. Todo esto para que el rico tenga más dinero. Y no tienen que ser muy rico simplemente clase media alta. Se han enriquecido porque han podido comprar aprecio regalado. Han hecho verdaderas injusticias. Yo me levanto cada mañana indignada y me acuesto indignada. Sí que tendríamos que ocupar todos los pisos vacíos pero de bancos. Y hacer posible de la sareb. Pero no pordiosear encima un alquiler social. Que nos devuelvan nuestras Escrituras. Sí todos hiciéramos lo mismo yo creo que esto cambiaría yo di mi piso en dación después de haberles pagado un dineral. Dejando lo justo para poder comer. Pues les voy a reclamar mi piso. Y si no me meteré en otro hasta que me devuelvan lo mío . Que también es de mis hijas.
Agradezco tu comentario Juan Carlos. Pero discrepo profunda y totalmente. Para una entrada muy concreta, cuyo título lo resume todo su tema, quien compra una casa ocupada no es propietario respondes con un comentario en el que hablas de muchas cosas, todas ellas interesantes. Con ello me pones en peligro al responderte de irme fuera de la cuestión de la entrada. Peligro que trataré de eludir.
En el quinto párrafo de tu comentario literalmente dices: En este articulo os referís a las viviendas compradas a Bancos, estando ocupadas, como que no son propietarios; perdonad, pero si que lo son. Son los nudos propietarios y pueden ejercer su derecho a reclamar el usufructo. Niegas la afirmación de la entrada y afirmas lo contrario, que el comprador de una vivienda ocupada si es propietario, aunque lo limitas a la nuda propiedad. Sin embargo, no argumentas tu afirmación ni la fundamentas en ninguna norma. Por contra, en la entrada si que se argumenta y se indica las normas que hacen que sea así. La realidad es tozuda, y la realidad es que quien comprada una vivienda ocupada no es propietario simplemente porque la Ley lo establece así.
Traer a colación los conceptos de nuda propiedad y usufructo que nada tienen que ver con la ocupación solo pueden causar confusión como te han confundido a ti. Un ocupa no es un usufructuario sino un poseedor sin título. Un propietario con la vivienda ocupada no es un nudo propietario, sino un propietario pleno al que un ocupa le impide ejercer la posesión.
En el mismo párrafo también dices literalmente: La ocupación supone el robo, hurto o apropiación como quieran llamarlo de este ultimo, el usufructo. Se puede comprobar en las definiciones que el Código Penal da de robo, hurto y apropiación indebida que estos tres delitos se refieren a cosas muebles. Por tanto, es imposible por definición, robar, hurtar o apropiarse indebidamente un inmueble.
En otro momento dices también sin argumentar lo más mínimo ni indicar ninguna norma que lo sustente que la ocupación es ilegal. En otra entrada muy cercana a esta titulada precisamente la ocupación no es ilegal se aportan argumentos y normas para demostrar que la tozuda verdad es la contraria de que tu afirmas, la ocupación no es ilegal porque simplemente lo dice la Ley.
Como he dicho contestar a todo extenso comentario me sacaría del tema de esta entrada y además considero que ya existen otras entradas en este blog que te rebaten, pero si quiero añadir para finalizar que la ocupación es al derecho a la vivienda lo que la huelga al derecho al trabajo. Por ello, estar contra la ocupación es pretender desarmar a la clase trabajadora para que no pueda luchar por el derecho a una vivienda digna. Y en el concepto de vivienda digna incluyo el que se pueda acceder a ella de modo ortodoxo, es decir, sin necesidad de ocuparla. Es decir, que para conseguir que la gente pueda acceder a viviendas sin necesidad de ocuparlas hay que ocupar viviendas. La ocupación es el arma más poderosa de nuestra lucha por el derecho a la vivienda.
Antes de que mi comentario parezca interesado y me califiquen como un propietario con un argumento contrario al vuestro por interés económico, me defino: Soy inquilino, pago mis rentas,a veces con retraso, y fui propietario. Un banco me quito la casa, no me la refinanció cuando mi deuda aumento con el divorcio y se redujeron mis ingresos. Llevaba 8 años pagando un préstamo a 17 años.
Nunca he estado de acuerdo con la ocupación “ilegal” (no creo que sea legal en ningún caso). La crisis nos ha traído familias con verdaderos problemas para poder acceder a una vivienda y eso parece que le da visos de legalidad a esta practica, que antes de la crisis estaba limitada a grupos marginales y antisistema. Realmente la ocupación supone obtener un bien sin contraprestación alguna. La idea de “Robin Hood” no es aplicable a estos casos, no se roba al rico para dárselo al pobre.
La falta de recursos, la problematica para acceder a un alquiler, la falta de ayudas no es culpa de todos los agentes económicos.”Los alquileres altos son culpa de que alguien los paga”= culpable el inquilino pagador. “La falta de inmuebles para alquilar baratos es culpa de los propietarios que quieren hacerse ricos en poco tiempo”= culpables los arrendadores.” Las casa vacías que no han llegado a ser compradas” porque se construyeron demasiadas en un entorno de crecimiento desmedido e irreal, “y que han acabado en la cartera de los Bancos” que las financiaron= culpables los Bancos.
Conozco ocupas personalmente que viven en chalets de lujo y cuyos vecinos les pagan el agua de las piscinas para que no les corten el agua a toda la urbanización. Y tienen buenos empleos y bien remunerados. Como otros, que también conozco, creen y esperan que la casa va a ser suya algún día: solo tienen que seguir de ocupas…. para siempre.
Aunque el CC tenga artículos establecidos para determinar quien puede ser el propietario de un bien no inscrito y uno de ellos sea la permanencia en el bien inmueble durante un plazo larguisimo (21 años, no?), sin que nadie reclame esa propiedad, lo cierto es que el mismo CC recoge el derecho de la Propiedad Total y sus dos componentes: La nuda propiedad y el usufructo.
La nuda propiedad por si sola solo determina el propietario registral del bien, sin que ello suponga su disfrute. El usufructo es el disfrute de ese bien o de las rentas del mismo. Podría ocurrir que una persona sea el propietario del inmueble, pero que no pueda habitarlo o alquilarlo a un tercero porque el usufructo es de otro titular, quien si podría hacerlo
La ocupación supone el robo, hurto o apropiación como quieran llamarlo de este ultimo, el usufructo. En este articulo os referís a las viviendas compradas a Bancos, estando ocupadas, como que no son propietarios; perdonad, pero si que lo son. Son los nudos propietarios y pueden ejercer su derecho a reclamar el usufructo.
Pregunto: ¿ porque el ocupa, que quiere una vivienda digna, no paga, lo que pueda, al nudo propietario? ¿ considera que tiene derecho a vivir gratis ?. El derecho constitucional a tener una vivienda digna, debe ser asumido por el Estado de Derecho; el mismo que defiende y garantiza esa Constitución. No por un propietario de una o varias viviendas con destino al alquiler. Hay personas que me decían que para ellos este era su Plan de Pensiones, lo que les garantizaría una renta cuando se jubilen. Les están robando ese Derecho, también Constitucional, a la propiedad y sus rentas, a sus Inversiones. Cuando algunos bancos han invertido los ahorros de los titulares en productos tóxicos y sus propietarios/clientes del banco han perdido sus ahorros y las rentas de los mismos, ¿ No les tratamos de ladrones?, ¿Nosotros podemos robar ese derecho y ellos, que han realizado malas inversiones, pero no se han apropiado del pie, no pueden )
Conozco familias que han comprado una casa, a un banco pero también a un particular y que mientras empaquetaban para mudarse, les han ocupado la vivienda nueva: “estaba vacía”. Se han visto pagando una hipoteca, en la calle porque ya habían indicado que abandonaban su vivienda, de alquiler o vendida a otros, para que alguien ” muy listo ” pase a vivir gratis. En eso, NADIE compra una vivienda ocupada a un Banco pidiendo una hipoteca para ello. Un Especulador, un inversor no tan versado, si que podrían hacerlo con dinero propio para buscar una venta con beneficios. La familia que se hipoteca SIIEMPRE lo hace pensando es que compra barato, igual no pueden pagar mas y es lo único a lo que pueden acceder, pero lo hacen para vivir esa vivienda, no para negocio.
El problema es que esta pagina defiende el “derecho” del ocupa, a tener un techo, con agua y luz claro, a no ser desahuciados, a que no se les considere delincuentes, sino víctimas………., pero no es así. Opinaria lo contrario si se manifestara la intención de pagar una renta, mínima si no hay ingresos suficientes, si se plantea la ocupación dentro de un horizonte temporal corto, es decir, hasta encontrar algo, u obtener las ayudas estatales, municipales, etc para regularizar esa situación. Pero lo planteais como un medio de vida: obtener una renta por el sistema de no pagar, que pague otro.
¿Quien defiende el derecho de los pequeños propietarios, a su propiedad, y a sus rentas?… Los tribunales. Pero entonces decís que estos solo defienden a los ricos e insinuáis que van en contra del derecho?.
Si las organizaciones y colectivos que defienden los derechos de los ocupas, defendieran realmente el derecho a una vivienda digna ( esto no significa gratuita), podrían negociar alquileres sociales para edificios enormes, vacios y a medio terminar cuyos propietarios ( Bancos, constructoras ) no van a terminar para usarlos como alquileres sociales. Los gobiernos podrían terminarlos y gestionar el alquiler. Una red de búsqueda de pisos vacíos para las personas mas desfavorecidas, una mayor control ( propio de estas organizaciones ) para evitar los engaños, podría ser mas productivo , y menos estresante que recomendar la ocupación y rezar para que no llegue el desahucio.
Gracias
esta entada es muy interesante porque recientemente en Catalunya salió un noticia de una familia que había comprado una vivienda al banco pero al llegar a ella se encontró que estaba ocupada.
Se le hizo en los medios de comunicación un largo seguimiento, mucho más que cuando una familia es desahuciada que ya no es noticia.
Pues creo que la familia por la forma en que se expresaron seguramente compraron la vivienda más barata porque el banco sabía y la familia también que estaba ocupada.
Por lo tanto el nuevo propietario compro la propiedad más barata porque no podía hacer uso de la misma porque no tenía la posesión
un saludo sr.Gallegos por poner tnta información sobre los derechos de la gente que ocupa viviendas porqué no tiene donde ir.