Recientemente este portal inmobiliario nos pidió nuestra opinión sobre la titulización de hipotecas. Esto ha sido lo que han publicado. Creemos que algunas cosas se podrían matizar pero en general el artículo es bueno.

10 claves sobre las hipotecas titulizadas

Los tribunales están negando a los bancos el derecho a ejecutar una deuda que no les pertenece.

Por: E. Esparza

Desde los años 90 y hasta 2016, se han titulizado hipotecas por un valor de 842.119 millones de euros, según la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Entre 2000 y 2007 fue cuando se produjeron la mayor parte de las mismas. En estos años, se realizaron miles de ejecuciones hipotecarias por impago de la hipoteca que ahora se cuestionan, puesto que los tribunales están negando a los bancos el derecho a ejecutar una deuda que no les pertenece, si la hipoteca ha sido titulizada.

1. ¿Qué son las hipotecas titulizadas?

La titulización de hipotecas es un procedimiento por el que las hipotecas son cedidas por el banco a un fondo de titulización de activos, para que se conviertan en títulos negociables. Con estas hipotecas los fondos emiten bonos que son adquiridos por los inversores en el mercado, de este modo, los bancos obtienen liquidez a corto plazo sin necesidad de esperar a cobrar la hipoteca.

La titulización existe desde el año 92 con la Ley sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y Fondos de Titulización hipotecaria, normativa que fue derogada por la Ley de Fomento de la Financiación Empresarial de 2015. “La hipoteca titulizada es un producto que ya existía antes de la crisis, pero fruto de la misma ha proliferado de una forma total”, confirma Armando González, de los servicios jurídicos de El negociador bancario.

“Los bancos empaquetan las hipotecas, estructuradas según tramos de solvencia. Cuando tienen suficiente número de ellas, las ceden-venden a los 7 fondos de titulización que hay en España. Estas hipotecas troceadas en bonos se venden en el mercado de renta fija”, explica Salvador Torres, de la Asociación 500×20.

2. ¿Cómo se sabe si la hipoteca está titulizada?

La CNMV en un comunicado explicó que “para conocer si un préstamo está titulizado, el interesado debe dirigirse a la entidad bancaria (identificándose como titular del préstamo) y solicitar dicha información”. Desde la Asociación de Hipotecados Activos (AHA) señalan los pasos a seguir: pedir la información al banco donde está la hipoteca y a la sociedad gestora que tutela los fondos de titulización. Cuando se tiene la información, hay que solicitar a la CNMV la escritura de constitución del fondo.

“La información se encuentra en la escritura de constitución del Fondo de Titulación, inscrita en el Registro de Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización de la CNMV”, explica Araceli Durán, abogada de Legalitas. “La entidad bancaria deberá informarnos si ha titulizado nuestra hipoteca, pero no siempre lo hace. Si estamos siendo reclamados judicialmente por impago de la hipoteca y sospechamos que nuestra hipoteca ha sido titulizada, debemos solicitar la información al banco y si no responde, hacerlo a través del juzgado”.

3. ¿Debe informar el banco de que ha titulizado la hipoteca?

De acuerdo con la normativa actual, no es necesario que los bancos informen a los deudores de la cesión de su crédito. La Ley de Fomento de la Financiación Empresarial sí recoge que las nuevas titulizaciones se tienen que publicar en la web de la CNMV. ”Los bancos han puesto en las cláusulas de las hipotecas que no tienen obligación de informar de su venta”, explica Torres. Estas cláusulas autorizan al banco a ceder el préstamo a un tercero sin necesidad de comunicárselo al deudor.

4. ¿Qué problemas plantea al hipotecado la titulización?

“Para el hipotecado simplemente es un cambio en la figura de quien es el acreedor de su hipoteca. No pueden variarle las condiciones”, según la abogada de Legalitas. González puntualiza “siempre y cuando el hipotecado pague. Si llega un momento que no puede o quiere seguir pagando, es un motivo para su defensa”.

La consecuencia inmediata de la titulización es que el banco deja de ser el acreedor de la deuda porque ha vendido la hipoteca a un tercero y, por lo tanto, ya la ha cobrado. El Banco de España así lo reconoce: “cuando un préstamo se ha titulizado, el banco deja de ser el acreedor, aunque conserve por ley la titularidad registral”. Según el Banco de España, el 98% de las hipotecas están titulizadas. Generalmente, los préstamos siguen inscritos en el Registro de la Propiedad a favor del banco.

5. ¿Cómo les afecta la titulización a los avalistas?

Tampoco se podría reclamar la deuda a los avalistas por parte del banco porque, según el Código Civil, “la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio”. Se entiende que el aval quedaría extinguido cuando se produce la cesión de la hipoteca al fondo. En la normativa que regula los fondos de titulización no se recoge nada sobre el tema, por lo que no se puede actuar contra los avalistas.

6. ¿Qué ocurre en caso de desahucio?

Diversas sentencias de juzgados de toda España, han negado a los bancos el derecho a ejecutar una deuda porque al venderla a un fondo ya no les pertenece. Estos juzgados han resuelto la paralización de los desahucios por falta de legitimidad del banco para reclamar la deuda. Ante esta situación, Facua ha pedido que se paralicen de oficio los desahucios de las hipotecas titulizadas.

“En caso de que el hipotecado sea reclamado judicialmente por impago de hipoteca y quien reclame sea la entidad bancaria en lugar del verdadero acreedor (el fondo), puede solicitar el archivo del procedimiento por falta de legitimación activa. Esto en caso de que sea consciente de que se haya titulizado, lo que no siempre es así”, matiza Durán. Para oponerse al desahucio es necesario que se haya titulizado el 100% de la hipoteca, de otro modo, el banco puede reclamar la deuda por el porcentaje que todavía tiene en su poder.

7. ¿Es posible reclamar si ya se ha producido el desahucio?

La ejecución hipotecaria se puede reclamar durante 15 años, “aunque el hipotecado haya perdido el piso”, según González, “y si la vivienda ha sido vendida a un tercero de buena fe, defendemos que le abonen el valor de tasación de la vivienda”. Incluso un tribunal ha fallado a favor del deudor en una dación en pago. “Tenemos una sentencia en Barcelona ganada que recurre una dación en pago con entrega de la vivienda y que ahora les ha sido devuelta”, confirman desde la Asociación 500×20.

8. ¿Se puede vender el piso si la hipoteca ha sido titulizada?

En el caso de querer vender la vivienda hipotecada no existe ningún problema si está titulizada, porque solo cambia la figura del acreedor, las obligaciones del deudor son las mismas. “No afecta para nada, se puede vender siempre que se cancele la hipoteca o el banco autorice a la subrogación”, según González. Idea en la que coincide Torres “la venta de la vivienda supone la cancelación de la hipoteca y una pérdida del fondo de titulización incluso con la subrogación”.

9. ¿Se puede renegociar la hipoteca con el banco?

Cuando se trata de renegociar la hipoteca, hacer una novación o una subrogación, el problema es saber si el banco está capacitado para hacerlo. Según la abogada de Legalitas, quien está legitimado para renegociar con el hipotecado las condiciones de la hipoteca es el fondo. “Lo más conveniente, pero en la práctica resulta muy complicado, sería saber cuáles son las condiciones y el contenido de la escritura de cambio de acreedor”.

10. ¿Qué ocurre con la deuda?

La deuda continúa, aunque la hipoteca haya sido titulizada. El deudor tiene que seguir pagando el crédito hasta que satisfaga toda la deuda, lo que ocurre es que el banco no puede reclamar el pago.

Fuente: pisos.com/reportajes