La pasada campaña «electoral» tuvo de fondo la reivindicación de las cinco de la PAH. Como punto estrella estaba la dación en pago retroactiva de la vivienda al Banco. Pero nos surge una pregunta?
¿Quién es mi acreedor?
Dación en pago y fondos de titulización
Esta es la pregunta que debería hacerse cualquier ciudadano que en algún haya pensado seguir las indicaciones de la primera de las cinco propuestas que la PAH planteó a los partidos que concurrieron a las elecciones generales. Hoy a pesar de la ocultación intencionada de entidades bancarias, políticos, prensa, economistas y la ignorancia de la cúpula de alguna PAH tenemos claro que todas las hipotecas, todas, fueron titulizadas, o sea, vendidas a través de fondos de titulización a terceros… ¿Quién es entonces mi acreedor para negociar la entrega de la vivienda en dación: La entidad financiera, el Fondo de Titulización que la revendió o los que la compraron en forma de bonos en el mercado de renta fija AIAF?
En primer lugar se trata de dilucidar quién legalmente tiene legitimidad para negociar y finalmente inscribir la propiedad de la vivienda que estaba como garantía del préstamo. Cualquier hipotecado que ha dejado de pagar podría hacerse la misma pregunta en el tema de titulizaciones de hipotecas. En el caso de la dación se usa un procedimiento extrajudicial por el cual se intenta entregar la vivienda a cambio de la deuda pero nadie asegura que le quede una «mochila» de deuda remanente. La dación suele confundirse con el crédito con garantía hipotecaria de responsabilidad limitada al importe de los bienes hipotecados, y no a los demás bienes del deudor. De hecho, la dación en pago está prohibida por ley en nuestro ordenamiento jurídico… aunque ello no ha sido óbice para que la Justicia siempre haya hecho una lectura generosa beneficiando a la banca con la entrega de la vivienda del deudor.
Pero hoy nuestro interés reside en analizar la dificultad de conocer al verdadero acreedor que tiene derechos sobre nuestra deuda ya que una inscripción registral fuera de ley puede generar efectos futuros de reclamaciones judiciales.
El banco creó de la nada el dinero de mi préstamo hipotecario
Cuando afirmamos que todas las hipotecas, todas, están titulizadas lo hacemos por la deducción de los datos que vamos a aportar. Cuando un Banco da un crédito (sea hipotecario o no) lo único que hace es teclear la cantidad correspondiente en la cuenta bancaria del prestatario. A continuación, y dependiendo de las transacciones bancarias posteriores, si el banco necesita más recursos monetarios podría obtenerlos en el mercado interbancario (pidiéndolos prestados a otro banco privado) o directamente accediendo a la ventanilla de descuento del Banco Central Europeo -BCE- (¡ojo a este dato!). primero el banco da créditos ( préstamos), y luego, y sólo si es necesario, se preocupará de conseguir +++ recursos para mantener el coeficiente de caja (es el 1% en Europa, uno de cada 100€). ¡Quíteselo de la cabeza! el Banco no presta los depósitos de sus clientes, si así fuese un importe equivalente al importe de su hipoteca debería figurar como aprovisionamiento en la contabilidad del Banco según la normativa bancaria. De hecho, son los bancos privados que al concederle el préstamo hipotecario crean el dinero y el BCE lo refrenda. El 97% del dinero que mueve la economía se encuentra en forma de asientos contables, digitalizados, en los depósitos bancarios controlados por las élites financieras. Ese pequeño 3% restante es el viejo papel moneda (que lleva el emblema del Estado) emitido por los Estados y por ende con control ciudadano.
En definitiva las emisiones de dinero (base monetaria) por el Banco Central Europeo se establecen en función de los préstamos que quieren crear los bancos comerciales en base a sus expectativas de beneficio y no al revés. La Banca comercial se ha quedado con la potestad de crear dinero cuando ello debería corresponder a los ciudadanos y a sus representantes. Esa soberanía popular en Europa ha sido secuestrada por las élites financieras y el Banco Central Europeo que es cabildero de la Banca. Los Estados, según la Constitución europea, ya no tienen derecho a monetizar sus deudas. Si quieren dinero se lo piden a los bancos que de hecho se convierten en los verdaderos dueños de la política y de las sociedades.
Pero es que además usted acepta sin rechistar que le cobren, por su hipoteca u otros créditos, un interés por prestarle ese dinero que » han sacado de su chistera». Ese interés, socialmente aceptado como verdad eterna, también se lo cobran a los Estados cuando les prestan dinero para pagar las deudas sociales que tienen. Ese dinero añadido, el interés, también se crea de la nada pero es peor por dos razones. Primera porque los intereses no pagan ninguna nueva riqueza creada. Por eso, son un diezmo a toda la riqueza generada por la sociedad. En segundo lugar, el cobro de intereses sólo sirve para dar más poder al que lo cobrará, la Banca privada. Los intereses le arruinan a usted, arruinan a las empresas generando sociedades como las actuales eternamente endeudadas o, como usted prefiera llamarlo, esclavizadas a las castas financieras.
Usted dirá que si presta dinero quiere cobrar un interés. En ese caso la moneda se convierte en una especie de mercancía. Pero el valor de imprimir el papel moneda de colores, el billete, no tiene comparación con el valor contable del billete y aún así tiene un coste que asume el emisor: el Estado. Pero para el restante 97% del dinero electrónico, controlado por la Banca, la medida del trabajo humano tecleando delante una pantalla es casi cero. Pero dejemos este debate aquí.
Esta creación del dinero en manos privadas es endemoniadamente difícil de explicar y de entender a la gente porque la ingeniería financiera y las políticas monetarias son opacas para el común de los mortales. La élites financieras han convertido ese florecimiento dinerario en algo mágico y opaco precisamente porqué quieren esconder la estafa piramidal en la que están implicadas.
Creación de dinero: La titulización de deudas.
El dinero es el método de intercambio, socialmente aceptado (dinero fiduciario o FIAT), cuando transaccionamos entre valores creados con el trabajo humano en una economía como la actual. El crédito para su vivienda valora la única cosa que tiene valor: su vivienda. Usted amortizará su casa con su trabajo que se le paga con dinero que tienen los bancos. Y su vivienda se hizo también con el trabajo de otras personas que a su vez también usaron dinero que tienen los bancos. Los bancos comerciales o privados, de hecho, controlan todos los flujos de riqueza, cobrando intereses, a partir del dinero que canalizan o crean.
Aún así, los bancos deben mantener un coeficiente entre los depósitos de los clientes y los créditos ( ¡hoy ni eso!). Los bancos también llamadas entidades de crédito lo conceden en épocas de bonanza y tienen la potestad de priorizar unas áreas u otras de la economía. La Banca española utilizando su dominio financiero impuso el modelo de burbuja inmobiliaria que nos azota. La burbuja les permitió grandes ganancias pero mantener el crédito inmobiliario supuso la entrada masiva de capital europeo que sostuvo los balances bancarios hasta que en mayo del 2009, en plena crisis, el mercado interbancario se cerró. Para mantener su liquidez, los bancos y cajas de ahorro españoles, no podían financiarse pidiendo prestado a entidades financieras foráneas. Y en consecuencia se volvieron adictos a la ventanilla de descuento del BCE. La crisis y el paro habían dejado los activos bancarios españoles en entredicho.
En ese momento entró en funcionamiento otro mecanismo bancario para salvar los muebles: la titulización de créditos o deudas. En otras palabras, vender los créditos homogeneizados, por tramos, como bonos a cambio de un rédito. Cuando uno vende o cede, según el argot, una deuda (hipoteca) también lo hace con su garantía (la vivienda). Ese mecanismo siempre ha existido pero la reciente crisis ha llevado la titulización a la estratosfera con el beneplácito del BCE y el Banco de España (BdE). De hecho, en el 2007 el BdE vendió el 32% de sus reservas de oro en siete meses para comprar con los 3500 millones obtenidos cédulas hipotecarias para salvar a bancos y cajas.
Por allá el 2009, mientras el presidente del Gobierno decía que nuestra banca era envidia del mundo, en la cocina financiera se guisaba la mayor operación financiera jamás creada para dar respiración asistida a las cajas (hoy prácticamente desaparecidas). Esta llegó tras una enorme operación de titulización hipotecaria en la que participaron 39 cajas de Ahorros que se había iniciado en el 2005. Ese año la gestora de Fondos Ahorro y Titulización (AyT) lanzó un fondo hipotecario de titulización de activos -FTA- en 26 diferentes emisiones y 13 ampliaciones más que llegaron hasta mediados del 2010 por valor de 200.000.000.000 euros . Este fondo AyT Cédulas Cajas Global era BRUTAL! una quinta parte del PIB español.
AyT (Sociedad Gestora de Fondos de Titulización de Activos) es uno de las seis sociedades españolas encargadas de lanzar miles de millones en fondos de titulización y es actualmente la mayor gestora de activos inmobiliarios del país. Es propiedad a su vez de HAYA Real Estate, que tiene por consejero al hijo de Aznar y Botella.
¿Cuantas hipotecas se llegaron a meter en el fondo de AyT?
Si su hipoteca se firmó por esas épocas en una caja de ahorros pudiera ser que se encontrará en forma de cédula hipotecaria en ese gigantesco fondo AyT Cédulas Cajas Global. La mecánica funcionaba que cada una de las 39 caja metía su cartera de hipotecas en cédulas hipotecarias que luego se reagruparon en el gigantesco Fondo. eso fue sucediendo en diferentes tiempos y en diferentes emisiones.
http://quiosco.expansionpro.orbyt.es/ModoTexto/PaginaNoticiaImprimir.aspx?id=8512264&sec=Expansi%C3%B3n&fecha=16_03_2012&pla=pla_1400_Nacional&tipo=1
A 31 de diciembre de 2011, de acuerdo con los datos de la Asociación Hipotecaria Española, existía un volumen de préstamos hipotecarios titulizados en España de 197.255 millones de euros, sobre un saldo vivo total de préstamos hipotecarios de 1.099.656 millones de euros (lo que representa, aproximadamente, el 18% del saldo vivo de préstamos hipotecarios en España). Para los lectores que, a estas alturas, tengan todavía la suerte de no saber que son, recordemos que los préstamos titulizados son créditos concedidos inicialmente por las entidades de crédito (bancos y cajas, principalmente) y que éstas ceden a los fondos de titulización que acuden normalmente al mercado para financiar el precio de los préstamos adquiridos. Las titulizaciones han sido, en los últimos años, uno de los mecanismos de financiación de las entidades de crédito, primero mediante el simple sistema de vender los préstamos que habían dado para poder otorgar nuevos préstamos y, últimamente, para obtener financiación no en el mercado, pero sí a través del Banco Central Europeo.
Por tanto, aunque muchos deudores no sean conscientes, tienen muchas probabilidades de que los fondos de titulización sean sus nuevos acreedores, y ello a pesar de que sigan recibiendo mensualmente el recibo de su hipoteca de su banco y se dirijan a su oficina bancaria de siempre para solventar cualquier problema con su hipoteca. La titulización consiste en ceder el crédito de forma «silenciosa», es decir que la cesión no se notifica al deudor y el banco sigue administrando el préstamo cedido, a pesar de que el titular sea otro. Vaya por delante que la figura de la titulización es perfectamente legal y no hay nada extraño en que no se notifique la cesión al deudor, siendo la cesión perfectamente válida y exigible.
Facultades limitadas
Sorprende que el Real Decreto-ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, publicado el pasado sábado, no haya tenido en cuenta a la titulización al regular las medidas a favor de los deudores con recursos limitados, pareciendo que se ha olvidado de que, en muchos préstamos hipotecarios, el titular ya no es el banco, que tiene por tanto limitadas, cuando no prohibidas, las facultades de disposición de algo que no es suyo.
La situación se complica aún más cuando analizamos la figura de los fondos de titulización que son patrimonios separados, sin personalidad jurídica, que no tienen dueños y que son gestionados por una sociedad gestora que actúa en interés de los acreedores del fondo, principalmente los titulares de los bonos de titulización emitidos por el fondo.
De forma muy resumida, el Real Decreto-ley prevé alguna medida obligatoria, tal como la limitación de los intereses de demora, que se aplica a todos los préstamos hipotecarios de los deudores con recursos limitados, hayan o no sido cedidos por el banco, pero adicionalmente prevé un Código de Buenas Prácticas al que pueden adherirse las entidades que, de manera profesional, realicen la actividad de concesión de préstamos hipotecarios.
Vemos aquí el primer olvido del Real Decreto-ley, ya que parece no permitir la adhesión de entidades, como los fondos de titulización, que no se dedican a conceder préstamos aunque sí han adquirido muchos préstamos hipotecarios de las entidades que los concedieron. No vemos la razón de excluir a los fondos u otros adquirentes de préstamos hipotecarios de la posibilidad de adherirse al Código, y consideramos que una interpretación amplia del Real Decreto-ley debería permitir esa adhesión.
Por otro lado, debe tenerse en cuenta que, aunque la adhesión al Código de Buenas Prácticas es voluntaria, una vez producida genera obligaciones para la entidad adherida, exigibles por el deudor con recursos limitados como son ofrecer a éste un plan de reestructuración de su deuda (extensión del vencimiento, carencia en el pago de principal y reducción en el tipo de interés), que puede complementarse con otras medidas (principalmente una quita) a opción de la entidad acreedora, y que, por último, obliga a la entidad acreedora a aceptar la dación en pago de la vivienda hipotecada, transcurridos doce meses, cuando el préstamo no sea viable a pesar de la reestructuración. Todas esas modificaciones pueden exceder las facultades que el banco puede tener sobre un préstamo que ya no es suyo. Por tanto, no estaría de más que los bancos, cuando se adhieran al Código, hicieran constar expresamente que su adhesión se limita a los préstamos que sigan siendo de su titularidad.
Por otra parte, la adhesión al Código implica decisiones que exceden con toda probabilidad las facultades de la sociedad gestora de los fondos de titulización que, recordemos, responde ante los inversores (los titulares de los bonos) por su gestión, por lo que será difícil que la sociedad gestora pueda acordar la adhesión del titular de los préstamos (el fondo) al Código de Buenas Prácticas, si bien habrá que estar a lo que disponga la documentación particular de cada fondo.
Teniendo en cuenta lo indicado, y ante lo que parece ser un olvido del Real Decreto-ley, se plantearán sin duda conflictos, que deberían tratarse de solucionar con antelación, cuando deudores que estén incluidos dentro del ámbito de aplicación del Código, planteen ante la entidad que se haya adherido al Código y que crean es su acreedor, las modificaciones a las que entiendan que tienen derecho.
http://www.iberclear.es/esp/Iberclear/Funciones.aspx
http://www.attac.es/2015/12/07/otra-ayuda-del-bce-a-la-banca-que-solo-empeorara-las-cosas/
http://estrategafinanciero.com/dinero-tipos-funcionamiento/
titulizacion sintetica: cédulas
http://www.expansion.com/diccionario-economico/titulizacion.html
Titulización Sintética – Ashurst
ventanilla descuento bce:
http://www.elconfidencial.com/economia/2010-08-06/el-bce-obliga-a-la-banca-espanola-a-llevar-muchas-mas-titulizaciones-a-su-ventanilla_376474/
II. RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS DE CÉDULAS HIPOTECARIAS
¿Cuánto valen las garantías de la banca española para el BCE?
registradores
http://www.notariosyregistradores.com/casos-practicos/2009-11-26.htm //
http://tallerdederechos.com/destejiendo-la-red-i-la-titulizacion-hipotecaria-quien-se-ha-llevado-mi-prestamo/
En la tercera tesis general, la figura de la participación supone, sencillamente, una transmisión o cesión del crédito , total o parcial. En esta línea, el titular de la participación indisputablemente tendría acción contra el deudor hipotecario y también contra el fiador porque «la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio» ( artículo 1528 del Código Civil ) y «El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente» (según el artículo 149 de la Ley Hipotecaria). Precisamente por la cesión operada, lo único que conserva el titular del préstamo hipotecario, es decir el Banco, es «la custodia y administración del préstamo o crédito hipotecario, así como, en su caso, la titularidad parcial del mismo» y sobre todo porque “La parte de créditos cedida en participaciones hipotecarias no se computará dentro de la cifra de capitales en riesgo” según la normativa del Banco de España.
El Juzgado de Fuenlabrada se decanta por esta última tesis con la consecuencia de que “si la cesión es total (práctica casi general en las operaciones de titulización), comporta que la legitimación ordinaria para las acciones que derivan del crédito hipotecario corresponde al partícipe (en este caso, al Fondo) y que la entidad emisora –es decir el Banco que concedió el préstamo inicial- es una cedente sin legitimación, a menos que la ley le otorgue una legitimación extraordinaria”.
Definitivamente, el Fondo se ha llevado tu préstamo.-
