De acuerdo con lo establecido en el artículo 688 LEC y 130 LH el fundamento de la ejecución hipotecaria es la inscripción registral de la hipoteca. Por tanto, el verdadero título ejecutivo en el que ha de basarse toda la ejecución hipotecaria, es la inscripción registral de la hipoteca. La copia válida de la escritura hipotecaria es el título que permite iniciar la ejecución y permite solicitar la certificación registral de la hipoteca en la que tendrá que basarse la ejecución, pero no es el titulo en que deba basarse la ejecución hipotecaria.
Quizás a primera vista no se vea la importancia de este crucial detalle porque evidentemente la copia de la escritura hipotecaria y la inscripción registral deberían ser idénticas y por tanto, basarse en una u otra para llevar a cabo la ejecución debería dar el mismo resultado. La importancia estriba en que en la práctica salvo raras excepciones no solo no coinciden si no que difieren en demasía. La inscripción registral de la hipoteca no suele ser una copia literal de la escritura hipotecaria sino una mención de algunos extremos, en muchas ocasiones solo la mención al valor de tasación del tipo de subasta y la existencia de la cláusula de vencimiento anticipado y en algunos ni siquiera estas.
Dado que el certificado registral de la hipoteca legalmente es el verdadero título en el que debe basarse la ejecución hipotecaria, antes de despachar la ejecución debería solicitarse al Registro para una vez que el juzgado disponga de él decidir sobre el despacho. Esto no sucede nunca. El certificado de dominio y cargas se solicita siempre después de despachar la ejecución en base a la escritura notarial de la hipoteca simplemente para incorporarlo al expediente sin más porque no se le da ninguna utilidad. Es decir, ni siquiera cuando ya se dispone de él la ejecución se basa en el certificado registral de la hipoteca. Siguen basándose en la copia de la escritura hipotecaria, que no es el verdadero título ejecutivo de la ejecución hipotecaria.
Si se actuase correctamente no podría despacharse casi ninguna ejecución hipotecaria porque este certificado de dominio y cargas raramente contiene la totalidad del contrato hipotecario sino solo referencia a alguna de sus cláusulas, que no transcripción. Estos es así porque las entidades financieras ya no inscriben la transcripción literal de todo el contrato hipotecario en el Registro de la Propiedad, quizás por ahorrar dinero, o quizás mejor dicho por avaricia. Si ni siquiera se puede despachar la ejecución, ¿cómo puede tramitarse? ¿cómo pueden tomarse decisiones sobre un contrato hipotecario? Los jueces seguramente responderían que en realidad si lo conocen porque disponen de la copia de la escritura hipotecaria. Pero el problema es que legalmente solo lo pueden conocer a través de la certificación registral de la hipoteca, el conocimiento no puede proceder de otros documentos por más fiables que los consideremos, el Legislador así lo ha dispuesto. Y dado que la certificación registral de la hipoteca en la inmensa mayoría de los casos no solo es que sea incompleta sino que aporta escasísimos datos, es imposible tramitar la ejecución.
En consecuencia una abrumadora mayoría de las ejecuciones hipotecarias despachadas y tramitadas son nulas de pleno derecho. Los jueces han violado estas normas para despacharlas y tramitarlas. Las han violado en beneficio de la Banca y en perjuicio de los deudores hipotecarios. Han prevaricador en beneficio de la Banca.
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