Charla en la sede de la PAH MADRID, sobre el PROCEDIMIENTO ORDINARIO Y LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS

Abogados Low-Cost A.G Giordana Monfort y miembros de PAH Madrid
Charla en la sede de la PAH MADRID, sobre el PROCEDIMIENTO ORDINARIO Y LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS.

Muchas gracias por seguir en la lucha. Seguimos trabajando juntos.




juicios ordinarios hipotecarios en procesos declarativos y medidas cautelares (coetáneas)

Como venimos informando en este blog, desde hace meses las entidades financieras están usando otro sistema distinto a la ejecución hipotecaria para reclamar el impago hipotecario, lo que antes se consideraba una ejecución hipotecaria.

¿Por qué no utilizan el proceso sumario de una ejecución hipotecaria?

Pues porqué muchos abogados defensores de los hipotecados, decimos muchos, no todos por desgracia (sobre todo en el turno de oficio), usan toda la artillería de cláusulas abusivas (por sentencias del TJUEuropeo o del T.Supremo español)que deja un margen más reducido a la Banca para ejecutar la garantía. Hoy, muchas veces sin la ayuda inestimable de la Judicatura o la inexperiencia del turno de oficio, por no ser especializado, prácticamente se anularían la mayoría de ejecuciones hipotecarias. Aún así, muchos juzgados de primera instancia i audiencias provinciales están timbando ejecuciones hipotecarias lo que abliga a los bancos a buscar la alternativa de un proceso declarativo. Esas son las razones que pusieron de moda años atrás las ejecuciones notariales y ahora los procedimientos declarativos ordinarios que están inundando los tribunales ordinarios.

¿Que son juicios ordinarios en procesos declarativos?

Si la Ley no determina una tramitación especial cuando hay un litigio entre partes, entonces se acude a la Justicia a declarar y buscar una solución. Este proceso declarativo se realiza en un juicio ordinario o verbal. En el caso hipotecario que nos ocupa, en las que las deudas superan los 6000 euros, la Banca presenta una demanda de juicio ordinario que se encuadra dentro de la Ley de Enjuiciamiento Civil- LEC- para conflictos que tratan materias como las acciones ejercidas en virtud de las condiciones generales de contratación.

Resulta curioso, que habiendo una tramitación especial, sumaria, como es la ejecución hipotecaria, la Banca opte cada vez más por este otro procedimiento de reclamación de deudas hipotecarias. No hay otra razón que los contratos hipotecarios eran en realidad contratos de adhesión llenos de cláusulas abusivas que la justicia europea, sobre todo, a puesto en  la picota.

Hay que reconocer que el primer caso que tuvimos en mano fue de Anticipa-BBVA en el verano del 2017. Hemos visto, desde entonces, en muchos blogs comentarios de abogados buscando a la desesperada soluciones a esta nueva vía judicial. Tenemos que felicitar a los gabinetes de abogados de las entidades financieras porqué han trabajado mucho para pulir esta nueva vía de reclamación de deudas hipotecarias.

¿Nueva estrategia bancaria o el modo normal de resolver los impagos de hipoteca?

El núcleo de la cuestión se encuentra en la cláusula 6-bis de la mayoría de los contratos hipotecarios vigentes. La cláusula de vencimiento  anticipado permite a la entidad financiera resolver el contrato por el impago, hoy, de varias cuotas. En este sentido, el Tribunal Supremo ha elevado una consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea -TJUE- en relación con las consecuencias que tendría la declaración de abusiva de dicha cláusula de vencimiento anticipado, puesto que obligaría al banco precisamente a acudir a un proceso declarativo. El TJUE está a punto de dictar sentencia y todo hace pensar que no será muy favorable a los bancos.

Los fundamentos de derecho sobre los que el Banco se asienta la demanda de juicio ordinario se atienen al artículo 1124 del Código Civil- CC-:

Artículo 1124

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Pero la demanda de juicio ordinario tiene sus inconvenientes respecto del proceso ejecutivo. En primer lugar, tiene cuatro pasos. El primero es que se presente la demanda. El segundo hay una contestación del hipotecado por lo que en tercer lugar, el banco debe proponer unas pruebas que en cuarto lugar llevaran a un juicio antes de dictarse “una sentencia”.  Por contra el procedimiento ejecutivo tan solo necesitaban una demanda ejecutiva con título suficiente, la copia ejecutiva del registro de la propiedad, ante lo cual el deudor solo podía oponerse o pagar, estando sus posibilidades de defensa muy mermadas hasta que llegaron las cláusulas abusivas. Pero esta nueva estrategia tiene su talón de Aquiles.

En la ejecución hipotecaria, el juez pregunta si no se ha pagado y entonces el Banco, basándose en la cláusula de vencimiento anticipado, reclama la totalidad de la deuda subastando la casa que es lo que quiere el Banco y si hay deudores solidarios o avalistas, y la deuda no esta saldada, se va a por ellos todo mediante Autos. Por contra, en el juicio ordinario, hay una sentencia que se debe un dinero y por lo tanto se da por resuelta la hipoteca. Por lo tanto, la hipoteca queda resuelta con esa sentencia, hay una deuda, pero no hay hipoteca sobre la garantía- vivienda- por lo que también quedan libres los avalistas. Si hay una sentencia que obliga a pagar una deuda reconocida judicialmente, no hay hipoteca, y por lo tanto, con la prueba documental podemos ir al Registro de la Propiedad a eliminar esa carga. Si no hay carga, la vivienda se puede vender y el dinero sería potestad del deudor gastarlo o no en pagar sus deudas. Pasamos de una deuda garantizada por un inmueble a una deuda personal, como quién debe un recibo de un coche, que tiene sus propios modos de apremio.

¿Es mejor o peor esta nueva vía?

Esta vía debería haber sido la normal y no el procedimiento hipotecario. La demanda por procedimiento ordinario permite una defensa del deudor que está vedado en el procedimiento ejecutivo. En este procedimiento no solo es discutible la cláusula de vencimiento anticipado, sino que se puede introducir un nueva lógica como sería la corresponsabilidad del banco por una incorrecta valoración de los riesgos asociados a la concesión del préstamo. La misma existencia de avales confirma que la tasación es incorrecta, porqué además las tasadoras tampoco eran independientes. Hemos encontrado decenas de casos que para un préstamo con garantía hipotecaria se han usado los avales de 3 o 4 personas más que a su vez avalaban a los primeros y no tenían ni parentesco ni se conocían más que a través del director de la oficina que los reunía. En el contrato de préstamo, ambas partes, tienen obligaciones pero la de la entidad financiera es la única responsable de valorar los riesgos de la contraparte y los sistémicos asociados a la economía, ya que son ellas las que a través de la creación de dinero-deuda deciden la marcha económica.

¿Si hay deuda no hay hipoteca? La razón de las medidas cautelares preventivas sobre el registro de la propiedad.

Recientemente hemos recibido un caso que hace paradigmática esta nueva vía: el banco reclama una medida cautelar o coetánea previa a cualquier inicio de juicio.  En la siguiente imagen de la demanda que explicamos se observa como Bankia pide la adopción de medida cautelar de anotar en el Registro de la Propiedad de la finca en litigio que existe esta demanda judicial sobre bienes o derechos susceptibles de inscripción registral. Por ello, previamente a la presentación misma de la demanda el Banco se asegura en el registro que tendrá preeminencia en las posibles deudas posteriores a las que pudiere incurrir el demandado/a.

El banco hasta acepta que el demandado pueda imponer una caución a su medida cautelar. Nuestros abogados primeramente se extrañaron por las medidas coetáneas, porqué son propias de juicios ordinarios especiales que tienen relación con demandas civiles relativas a divorcio y tutela filial.
En definitiva, las medidas cautelares tienen por objeto ANCLAR EL DERECHO DEL BANCO SOBRE LA VIVIENDA, LA GARANTÍA, porque en los procesos ordinarios eso no esta garantizado.

La reconvención por cláusulas abusivas en los procedimientos declarativos hipotecarios

En fecha 25 de mayo del 2017, el Consejo General del Poder Judicial acordó a propuesta del Gobierno la controvertida creación de 54 Juzgados especializados en las demandas por cláusulas abusivas de las entidades financieras. Esto ha dado como resultado que un deudor se puede encontrar con una demanda ejercida por él contra la entidad financiera por cláusulas abusivas y al mismo tiempo la entidad financiera con esas cláusulas iniciar un proceso declarativo contra el deudor/a. Por lo que en dos juzgados distintos y con competencias distintas no se hace posible la reconversión en una sola causa.

Como el criterio establecido por el TJUE es que cualquier juzgado debe apreciar de oficio las cláusulas contractuales abusivas con consumidores, aún no admitiendo la reconvención, los juzgados tendrían la obligación de apreciar de oficio el posible carácter abusivo de dichas cláusulas. Las entidades financieras dirán que existen otros canales para ello y se opondrán al tema. La guerra está abierta

Salva TORRES


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procedimiento hipotecario ordinario: ¿se puede desvincular la deuda de la vivienda o garantía? y los avalistas a salvo.

Hoy en día los bancos utilizan dos métodos para proceder al desahucio de las casas. Uno es el de EJECUCIÓN HIPOTECARIA, digamos, el de toda la vida. El otro, la otra vía que están utilizando ahora es el PROCEDIMIENTO ORDINARIO.

¿Qué sucede en una EJECUCIÓN HIPOTECARIA?

En una ejecución hipotecaria se va desarrollando mediante autos, es decir, mediante resoluciones judiciales pronunciadas sobre las peticiones que van realizando ambas partes.

Dentro de ese proceso se ejecuta la garantía hipotecaria, y se reclama el saldo deudor si quedara, tanto contra los deudores hipotecarios como contra sus avalistas.

¿Qué supone esta nueva vía del PROCEDIMIENTO ORDINARIO?

Primero que dicho procedimiento, ataca al dinero endeudado, pero no vincula la deuda directamente a la casa, sino al préstamo hipotecario.

Segundo, el banco utiliza este procedimiento ordinario para ir “más deprisa”, pero en este caso se reclama una cantidad de dinero y dicho procedimiento finaliza mediante sentencia, una vez firme la misma, el demandado dispone de 20 días hábiles para cumplirla.

Una vez firme la sentencia en el caso que sea con un pronunciamiento desfavorable a nuestros clientes, en referencia a que se dé por resuelto el préstamo, el mismo préstamo “dejaría” de existir.

Esto motivaría que al día siguiente de que sea una sentencia FIRME, la entidad financiera debería comunicar al REGISTRO DE LA PROPIEDAD la INEXISTENCIA del préstamo hipotecario, dejando LIBRE DE CARGAS LA FINCA.

LA DEUDA DEJA DE ESTAR LIGADA A LA VIVIENDA Y POR LO TANTO A LOS AVALISTAS.

Con esto no queremos decir que la deuda DESAPAREZCA y se esfume, pero sí dejará de estar ligada a la VIVIENDA y a los avalistas. El contrato en sí de esta hipoteca desaparece y la deuda tan solo quedaría referenciada como si se tratase de un préstamo personal.

Sigue existiendo la deuda, pero la casa y sus avalistas quedarían fuera de la ecuación, dejando así LIBRE DE CARGAS LA FINCA.

Transcurridos los días de cumplimiento voluntario por mis defendidos y si éstos no pagaran la deuda, la misma sería una deuda PERSONAL y COMÚN, como hemos dicho anteriormente, pero ya no sería una deuda REAL y los avalistas no estarían unidos a este proceso.

Una de las opciones que cabría sería realizar un CONCURSO DE ACREEDORES, donde la entidad financiera perdería toda la ventaja mientras era un préstamo hipotecario.

Andres Giordana, abogado

42861 Icab


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Como prevarican los jueces contra los deudores hipotecarios en los procesos declarativos (II)

La otra norma en la que pretenden basar ese vencimiento anticipado no pactado es la del artículo 1124 CC. Que está prevista para aquellos contratos como los de suminitros en los que ambas partes periódicamente deben cumplir obligaciones y la obligación periódica de cada parte es la recíproca de la de la otra parte. Buen ejemplo de ello es el contrato de suministro eléctrico. La compañía tiene la obligación de suministrar cada mes al usuario la electricidad que este necesite consumir y el usuario la obligación recíproca de pagar cada mes esta electricidad consumida. Si el usuario incumple su obligación de pago mensual, la compañía eléctrica puede rescindir su obligación de suministro mensual y dejar de suministrar.

Sin embargo, esto no se parace en nada a los contratos de préstamos bancarios. Pues los bancos suministran de una sola vez el dinero del préstamo y por tanto, no tienen obligaciones periódicas de suministro. Si el prestatario, deja de pagar sus cuotas, es lógico que reclamen y quieran recuperar el dinero prestado y los intereses. Pero lo que no pueden hacer es rescindir sus obligaciones de suministro de dinero, porque no tienen ninguna, ya que todo el dinero que tenía que prestar ya lo prestaron. No hay pues obligaciones recíprocas y por tanto, no hay nada que rescindir.

Para profundizar en lo anterior con mayor abundancia de argumentos recomiendo encarecidamente la visión de esta charla del Juez del Juzgado de Primera Instancia 1 de Barcelona sobre el tema con el siguiente enlace http://www.iuristel.tv/cicac/embed.php?id=497 . Su intervención comienza en el minuto 29:30 y finaliza en el minuto 1:16:00.

Para cualquier jurista ya al salir de la Facultad de Derecho, es claro que el artículo 1124 CC no es aplicable al contrato de préstamo. También los es para los abogados y los jueces de los bancos. Pero dado el callejón sin salida al que ha llegado la Banca por abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado de los contratos de préstamos hipotecarios, no les ha quedado más remedio que “inventarse” salidas legalmente imposible. Pero dado que cuentan con poder suficiente y la gran mayoría de sus jueces a su servicio, en la práctica pueden forzar esta salida ilegal, prevaricando obviamente.




la banca inventa: ejecución hipotecaria? no! … demanda de juicio ordinario.

EL BBVA MÁS PERDIDO QUE RAJOY HABLANDO EN INGLÉS

En vista que últimamente en los Juzgados, los bancos están de capa caída. No les queda otra que INVENTAR NUEVOS CAMINOS para poder seguir con los desahucios. Esto está haciendo BBVA.

Y es que como hemos dicho bien en nuestro titular, el BBVA va más perdido que Rajoy hablando en inglés. Aunque por las últimas intervenciones de éste, también podríamos decir que en castellano no se defiende mucho mejor.

Aquí nos encontramos con esta nueva forma de encarar los juicios. Y es que ya están empezando a ver que les está saliendo el tiro por la culata.

Así que se sacan un conejo de la chistera, y “tachaaaan” ¡¡magia!! .Ya no van por el procedimiento ESPECIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA, que es un procedimiento hecho a medida por los legisladores para los bancos.

Ahora su nueva “estrategia”, su nuevo conejo que sale de la chistera se llama, “PROCEDIMIENTO ORDINARIO”, que es básicamente, un procedimiento general para toda clase de demandas.

NUEVA ESTRATEGIA PARA SEGUIR CON LOS DESAHUCIOS PREPARADA POR LOS BANCOS

La pregunta del millón, ¿ Por qué?.  Por que han ido perdiendo terreno en los procedimientos que ellos mismos han inventado. Como en la clausula del vencimiento anticipado, donde están y siguen perdiendo día tras día en las distintas demandas.

Ahora bien, qué hacer ante esta nueva estrategia del Banco.  Hemos realizado una reunión de trabajo con distintos actores entre otros, Asociación 500×20 de Barcelona, Plataforma de Afectados por la Hipoteca del Vendrell( PAH VENDRELL), y el escritor Jose Manuel Novoa Novoa, y entre todos hemos elaborado un plan de choque para que el banco se dé de nuevo de bruces contra él mismo.

Obviamente, no revelaremos la “estrategia”. Lo haremos donde debe ser, que es en los Juzgados, para que el banco no sepa por donde le van a caer las hostias.

Aunque suene un poco brusco, es la mejor frase que representa al mismo banco, ya que son ellos mismos los que reparten hostias a discreción y sin anestesia a los ciudadanos.

AQUI OS DEJO EL NUEVO ENCABEZADO DE LA NUEVA DEMANDA QUE HEMOS RECIBIDO. ¿QUÉ OS PARECE LA ACTITUD DEL BBVA?

La otra gran novedad, es que el BBVA no presenta SOLITO la demanda. Sino que la hacen en conjunto con ANTICIPA. Ahora bien, ¿alguién sabe quién es realmente ANTICIPA?.

Podríamos decirlo de esta forma, ” ANTICIPA, es una mercantil, que hacen de TAPADERA del fondo buitre americano BLACKSTONE”. El motivo por el cual el BBVA los agrega en las demandas en contra de las familias, se debe, a que CATALUNYA BANK había vendido sus préstamos hipotecarios a éste fondo buitre.

Lo que significa que en su momento, CATALUNYA BANK ahora BBVA, había dejado de ser el acreedor legítimo, es decir, el dueño.  Este es otro de los hechos por los cuales los bancos han perdido muchos de los juicios por falta de legitimación activa.

En resumen, el BBVA ha introducido dos novedades:

  • PRIMERO, utilizan otro procedimiento.
  • SEGUNDO, incorporan al fondo buitre para poder seguir desahuciando a la gente.

¡¡ Bravo BBVA !!

Andres Giordana, abogado

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Desde hace unos meses, sabemos que algunos bancos están utilizando un procedimiento ordinario de reclamación hipotecaria en lugar de la clásica ejecución hipotecaria. Por qué ??

Pues porque la justicia europea ha puesto en su lugar el procedimiento español de ejecución hipotecaria porque contraviene el articulado de defensa del consumidor de la normativa europea. Junto con la pericia de los abogados que defienden los hipotecados hoy el procedimiento de ejecución hipotecaria no es un camino de rosas para las entidades financieras. Por esta razón, la banca ha inventado nuevos caminos para reclamar deudas que no son el procedimiento especial que tiene asignado. Pero para la banca, esto tiene un peligro: nuestros abogados no son tontos. Hipotecados, no os asustéis!

Tenemos una primera respuesta, la para la banca que lo hemos escrito aquí >>> la banca inventa: ejecucion hipotecaria? no! … demanda de Juicio ordinario. Pero además, habría una cuestión de competencia de tribunales pues los bancos pueden ir a cualquier Juzgado a desahuciar familias, pero en cambio, un ciudadano sólo puede ir a un juzgado especializado en cláusulas abusivas a reclamar. Así se expresaba nuestro abogado:

¿En que quedamos? ejecución hipotecaria o juicio ordinario de reclamación dineraria.