UNA HÁBIL ESTRATEGIA, QUE CONSTITUYE MANIOBRA TORTICERA DE LOS PODERES DEL ESTADO, A ESPALDAS DE LA CIUDADANÍA DE ESTE PAÍS

DOCUMENTO PUBLICADO POR PAH MADRID

Ayer, martes 06/11/2018, habló el Poder judicial, y hoy, miércoles 07/11/2018, ha hablado el ejecutivo, parece ser que -cuando toque- hablará el legislativo. Y cada vez es más claro que la decisión tomada ayer por la Sala Tercera del Tribunal Supremo es un elemento más del engranaje de la trama que los poderes del Estado han diseñado en las últimas semanas. Lo que pasa es que al Poder Judicial es al que le ha tocado `bailar con la más fea´.

Escuchar hoy, en la rueda de prensa que ha dado, decir al Presidente del Gobierno que en el Consejo de Ministros del jueves 08/11/2018 se aprobará un Real Decreto-ley que añadirá un párrafo al artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, especificando que el impuesto A.J.D. deberá abonarlo las entidades financieras y no la parte prestataria, es de traca, de auténtica traca. ¿Por qué?, muy sencillo:

  1. dice el artículo 29 de dicho R.D L. , “ “ Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. 2º.- Es claro y transparente como el “agua cristalina”, el I.A.J.D. debe abonarlo – sin ambages alguno – la entidad financiera, y
  2. qué pretende el Presidente del Gobierno ¿transitar el vergonzoso camino que ya realizara un compañero de filas, como el señor Solbes, con su calamitoso y funesto segundo párrafo del artículo 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados?, y nos hacemos ésta pregunta no por el rumbo doctrinal del párrafo si no por la auténtica inutilidad de dicho párrafo; en 1995 fue un escandaloso intento- que fructificó- de ayuda gubernativa a la banca en general, y ahora sirve de un totalmente inútil `apagafuegos ́ para borregos y ciudadanía varía.

Es muy duro decirlo, pero es la pura realidad, hoy día el acto más idiota y tramposo cala en la ciudadanía. Y ellos lo saben. Y si además tienen los medios de comunicación actuando como una `clac teatral ́, pues `miel sobre hojuelas ́. La realidad, lo siento aguarles la fiesta a la banca y a los poderes del Estado, es imparable: LA RETROACTIVIDAD SERÁ TOTAL EN LA DEVOLUCIÓN DE LO ABONADO, POR LA PARTE PRESTATARIA, EN CONCEPTO DEL IMPUESTO A.J.D., y no hagan caso de las mil y una patochadas que estamos escuchando estos días, y las que están por venir; hacen que pensar si lo que existe es mucha ignorancia o demasiada mala fe.

Y en cuanto a las entidades financieras y su mensaje sibilino manifestando que en su momento no fueron ellos los que cobraron el impuesto, y que debe devolverlo quién lo recaudó, tiene las patitas muy cortas, y no va a ningún sitio. Solamente hay que recordarles que tampoco cobraron ellos las minutas de notarios, registradores, gestores, y en algunos casos tasadores, y sin embargo quienes devuelven dichas cantidades son ellos, las entidades financieras.

Lo triste de todo esto es, además, encontrar algunos medios de comunicación haciendo de palmeros, repitiendo hasta la saciedad la nimiedad anunciada por el Presidente del Gobierno. ¡Cuánto pesebre!

Y en cuanto al señor Lesmes, Presidente del Tribunal Supremo y del C.G.P.J., miente cuando dice que existe “ falta de claridad en la Ley”, y lo sabe. Repetimos, el artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es clarísimo al respecto, a quién le toca `rascarse el bolsillo ́ en relación al I.A.J.D. es a las entidades financieras. Y punto.

Bueno, cada vez queda menos, atentos a lo que se va a publicar en esta web mañana jueves 08 de noviembre de 2018. Poco va a durar la repercusión del nefasto resultado , de ayer 06/11/2018, del Pleno de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, en relación al I.A.J.D.




EL ESCÁNDALO CON EL IMPUESTO HIPOTECARIO ¿MANIOBRA DE DISTRACCIÓN?

Lo acontecido en el Tribunal Supremo la semana pasada ha generado toda una marejada de informaciones que pueden haber perjudicado la comprensión del mismo, su origen y evolución. La intervención del ciudadano Díaz Picazo, su nota prensa, ha dado a entender que había que echar para atrás la sentencia de la sala que ha variado la línea de trabajo de la judicatura respecto a este sensible asunto, los dineros de los bancos.

Diferentes juristas ya se han manifestado sobre la irreversibilidad de la sentencia. Mientras, otros profesionales llenan espacios en los medios sobre las consecuencias para los ciudadanos que puedan pensar en hipotecarse en el futuro. También otros tratan de calcular, no explican como lo hacen, la cuantía que para cada parte significaría la nueva decisión, respecto de los que hubieran pagado de más, y sobre el montante que pudiera afectar a las cuentas de las entidades financieras.

Durante una semana ya, mañana, tarde, noche, madrugada, y lo que queda, este asunto parece ser importante para los medios en noticieros y tertulias. Esos medios que se han negado hasta la fecha a profundizar en la estafa hipotecaria que se ha cebado sobre las familias y la economía española desde 1993, año en el que se promulgó la Directiva Europea de Protección a los Consumidores. La no trasposición en el plazo fijado, dos años, fue acompañada por la modificación, 1995, del Reglamento que amparaba el ahora anulado criterio de que los impuestos por la firma de una hipoteca debían recaer sobre los solicitantes del crédito para acceder a una vivienda. El mercado hipotecario creció y se manipuló al margen de la norma europea desde aquel momento. Y por si fuera necesario para el negocio, los juzgados de Madrid multiplicaron ese año los recursos materiales y humanos para agilizar las ejecuciones hipotecarias. Con la señora Carmena, la alcaldesa ahora, como jueza decana de la planta de la capital del reino.

La crisis financiera obligó a defenderse a muchos hipotecados tras la pérdida de sus economías y la persecución de las entidades financieras. Ello ha obligado a buscar los resortes jurídicos, políticos y sociales precisos para paliar las consecuencias de esta debacle. Ahí ha llegado la clarificación del Tribunal de Justicia de la Unión Europea al considerar que la práctica jurídica española no se ajusta al marco legal europeo en lo hipotecario, con varias y diferentes sentencias. Y no todo está dicho al día de la fecha, pues algunas vías estratégicas en la defensa de los ciudadanos afectados están todavía en la recámara.
Las consecuencias de las sentencias y consideraciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han significado para los bancos importantes gastos derivados de las reclamaciones que respecto de otros gastos vinculados a las hipotecas y su manoseo financiero. Un ejemplo son los gastos de constitución, las clausulas suelo o el IRPH. En esto las manos del poder judicial se metieron para orden ar su tratamiento, previa demanda, en juzgados especiales, colapsados. Una buena muestra de su disposición en la protección de los intereses de las entidades financieras. Pero hasta la fecha esto son minucias, daños asumibles por las oscuras arcas de las entidades financieras españolas.

Con la crisis también hubo adecuaciones en la legislación europea, con nuevas directivas, que también llevan tanto retraso en su trasposición que han provocado serios avisos y la fijación de multas millonarias a punto de vencer. Con ello, y la problemática específica española, se puso en marcha la revisión de la legislación hipotecaria española. Un proyecto del anterior gobierno sentó unas bases que han obligado a todas las fuerzas políticas retratarse. El borrador deja la duda de si ha sido redactado en la sede la patronal bancaria, o la de la hipotecaria, lo que para el caso viene a ser lo mismo.

Con el cambio de gobierno han llegado las prisas por rematar el Proyecto de Ley de Regulación del Contrato Inmobiliario, para lo cual ha presentado a los grupos parlamentarios un listado de temas sobre los que considera posible llegar a transaccionar. Ello desde las enmiendas presentadas por cada grupo en tiempo y forma. El plazo para la negociación ya se ha abierto.

Coincide este negocio con el lío que se ha montado en el Supremo por la maniobra del señor Díaz Picazo. Esta acción ha sido precedida por otra cuestión que si define un panorama mucho más preocupante para las entidades financieras que el asunto ahora en candelero, el impuesto hipotecario. El trece de septiembre se publicaron las conclusiones del Abogado General del TJUE respecto de cinco casos, en todos los cuales se cuestionaba y abordaba el vencimiento anticipado como cláusula abusiva.

Ya sentenciada la cuestión, otras iniciativas prejudiciales convocaron al Abogado General a tener que informar respecto del vencimiento anticipado, sobre la compatibilidad de esta cláusula con la Directiva 93 – 13 de la Unión Europea. Las conclusiones presentadas el trece de septiembre vapulean el hacer del aparato judicial español y ponen en el horizonte responsabilidades mil millonarias que dejan en miseria lo ahora calculado con las posibles consecuencias del impuesto hipotecario. Sin embargo esto no ha merecido la atención del ejército mediático, de los profesionales de la opinión al dictado, de las estrellas de la pantalla, sea en clave espectáculo, sea en clave cómica nocturna.

Hay preocupación por cuanto hacer cumplir la ley pueda deteriorar la posición de las entidades financieras. No hay una sola palabra para reflexionar sobre los decenios de incumplimiento de la ley por jueces, bancos y partidos políticos en lo referido al negocio hipotecario contrario a la ley de la Unión Europea. Además, con la amenaza voceada de que al final las consecuencias las van a pagar los españoles, los que puedan intentar la compra de una vivienda con una hipoteca por medio. Hasta la fecha las fechorías de los bancos y cajas las estamos pagando los españoles, todos. Y sin que nadie explique los más de quinientos mil millones que se han jugado en la ruleta financiera estas entidades de oscuras cuentas y peor imagen.

¿Puede ser que el escándalo que se ha montado con la aparente simple metedura de pata del ciudadano Díaz Picazo sea una maniobra de distracción? ¿Pudiera ser que mientras estamos pendientes de este asunto, con las bofetadas políticas entre jueces, nos pretendan colar silenciosamente el apaño del gran problema que tienen los bancos con el vencimiento anticipado, con tener que afrontar la revisión de cientos de miles de ejecuciones hipotecarias tras lo concluido y sentenciado por el TJUE? ¿Va a persistir el actual gobierno en mantener la idea central de la Propuesta de Ley del Contrato Inmobiliario legislando contra la norma europea con el vencimiento anticipado retroactivo? Eso parece, pero descuiden sus señorías que no caben distracciones por nuestra cuenta. Y aténganse a las consecuencias de querer engañar a los ya estafados por la connivencia política, financiera y judicial habida.

PAH-Madrid
25 de octubre de 2018



El magistrado que ordenó revisar la sentencia de las hipotecas fue profesor hasta hace un año del centro universitario propiedad de los bancos españoles




Y van 4! Ruido de sables de los lobbistas armados de la Banca en el Tribunal Supremo en la decisión sobre el AJD

AJD: si la inscripción registral es buena para la Banca española al vender 176.000 millones de créditos morosos a los edge-funds también lo es para que pague como sujeto pasivo del impuesto 4.000 millones


Hasta 4 veces el Tribunal Supremo ha modificado su opinión sobre quién debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Los vericuetos jurídicos de los cambios de criterio de un Tribunal Supremo sin credibilidad social

Primero fue la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (rec. 2658/2013) dictada ante una demanda colectiva de la OCU en la que se declaró la cláusula como abusiva pero sin hacer distinción alguna. El Tribunal Supremo decidió en aquel entonces que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho”. Eso levantó enormes expectativas entre los hipotecados sobre las posibilidades de dar un golpe económico a la Banca española.

Por segunda vez ocurrió, el 15 de marzo de 2018 dos sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018 (recursos núm. 1211/2017 y 1518/2017, respectivamente) dictadas en dos recursos de casación presentados por clientes contra Banco Sabadell y CaixaBank. Estos recursos contra las sentencias de la Audiencia Provincial de Oviedo, en 1 y 17 de febrero de 2017 aclaraban que los consumidores de entidades financieras – prestatarios- eran los responsables de satisfacer los tributos de formalización de las hipotecas y en ese caso, responsables del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

En estos recursos de casación – recurso extraordinario contra sentencia interpretativa de la ley– la Audiencia Provincial de Oviedo abordó la problemática de las cláusulas contenidas en las escrituras que los gastos de tasación del inmueble hipotecado así como los gastos y tributos de formalización de la escritura y de su inscripción en el Registro de la Propiedad. La sentencia del Tribunal Supremo declarando que los tributos sí iban a cargo del hipotecado se basó en la doctrina del Tribunal Constitucional que aseguraba que imponer que el sujeto pasivo del AJD sea la persona beneficiada del préstamo hipotecario es una opción política legislativa, culpando al Parlamento y a sus señorias de su opción al legislar el AJD contra el deudor y dejaba a la Banca al margen del pago.

Por tercera vez, el 18 de octubre del 2018, y ésta en una sala distinta la TS- contencioso-administrativo sala 3 Sección Segunda Sentencia núm. 1505-de-2018-10-16, los magistrados optaron por el criterio que el beneficiario de la inscripción registral de la hipoteca era el sujeto pasivo del impuesto, la Banca, pues era el único interesado en inscribir la hipoteca para ejercer sus derechos. Este razonamiento lo deja claro la Sala en los fundamentos de derecho de la página 25:

Las dificultades para determinar con seguridad quién sea la persona del “adquirente” y la presencia en nuestro caso de un negocio complejo en el que
cabría –al menos a efectos dialécticos- identificar dos adquirentes, nos conducen a utilizar –como criterio hermenéutico complementario- el contenido
del artículo 29 del texto refundido y considerar esencial la figura del “interesado” para despejar aquellas incógnitas.

Desde esta perspectiva, no nos cabe la menor duda de que el beneficiario del documento que nos ocupa no es otro que el acreedor hipotecario, pues él (y solo él) está legitimado para ejercitar las acciones (privilegiadas) que el ordenamiento ofrece a los titulares de los derechos inscritos. Solo a él le interesa la inscripción de la hipoteca (el elemento determinante de la sujeción al impuesto que analizamos), pues ésta carece de eficacia alguna sin la incorporación del título al Registro de la Propiedad.

Conviene recordar, además, que la persona del hipotecante puede coincidir con el mismo deudor o con un tercero (el hipotecante no deudor, que solo responde con el bien hipotecado), siendo así que –en este último caso- no solo se exigiría el gravamen a una persona completamente ajena a la hipoteca, sino que la base imponible del impuesto incluiría sumas distintas a aquellas que se contemplan en el único negocio en el que participó, comprometiéndose seriamente, creemos, el principio de capacidad contributiva.

La Sala tercera mata este giro radical jurisprudencial en el fundamento de derecho 6 de la página 26 cuando dice:

1. Con lo razonado en el fundamento anterior estamos en condiciones de dar respuesta a la cuestión que hemos considerado preferente de las dos que nos suscita la Sección Primera de esta Sala: el sujeto pasivo en el impuesto sobre actos jurídicos documentos cuando el documento sujeto es una escritura
pública de préstamo con garantía hipotecaria es el acreedor hipotecario, no el prestatario.

Y por cuarta vez, en un giro inesperado, al día siguiente el 19 de octubre, el Presidente de la Sala Tercera de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, Luis María Díez-Picazo, exige que el acuerdo de la sección segunda sea refrendada por el pleno de la Sala. Ruido de sables. Los tentáculos del pulpo del lobby bancario en las entrañas del poder judicial aprietan ante una sentencia que pone en serios aprietos el balance contable de la BANCArota. Por unos 4000 millones parece ser que la banca española se puede morir.

El ataque del 7º de Caballería de la Banca en el Supremo es evidente pues sólo ha cargado militarmente a la tercera cuando la Banca perdía. En las dos primeras opiniones del TS no movió caballo.


La Culpa la tiene el legislador (*1)

La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (*2) recoge en su artículo 29 que “será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Sin embargo, el reglamento que así regula este impuesto (*3) atribuye la condición de adquirente del bien al hipotecado.

“El problema, según entiende el Supremo, es que el reglamento que regula este impuesto ha interpretado mal la ley, porque a quien interesa que la hipoteca se inscriba registralmente es al banco”, señala Patricia Suárez. En concreto, en su artículo 68, dice el reglamento: “Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía, se considerará adquirente al prestatario”.

¿Qué señorías parlamentarias, el 29 de mayo de 1995 en tiempos de Felipe González, modificaron el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para que lo que dice la Ley no se cumpliera en dicho reglamento?

¿ Cuántas leyes hipotecarias y reglamentos están manipulados por el lobby bancaria instalado en el Poder Legislativo o cuántas leyes bien redactadas son retorcidas por el lobby bancario instalado en el Poder Judicial?


La Dirección General del Notariado tiene claro que la Banca es la beneficiaria de la inscripción de la hipoteca

El despacho de Abogados Garrigues en nombre de las diez de las entidades de <servicing> más relevantes del mercado español estableció una ronda de reuniones con las entidades financieras, principales beneficiadas de limpiar balances, y la Dirección General del Notariado que estaban gestionando la recuperación de 176.000 millones de euros de créditos fallidos. El despacho entendió que era imprescindible obtener una vía para que los fondos buitre, adquirente del crédito fallido y nuevo acreedor, obtuviera ese tipo de copia que le permitiera acceder rápidamente a la ejecución, subasta y, llegado el caso, a la adjudicación del activo:

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha dictado una resolución de gran calado que va a permitir que los inversores internacionales – fondos buitre- que han adquirido créditos fallidos (o NPLs, non-performing loans) de entidades financieras españolas puedan acelerar de forma muy significativa la recuperación de los mismos, especialmente si están garantizados con hipoteca inmobiliaria.

Finalmente, en una resolución de 28 de junio de 2018, la DGRN responde afirmativamente a la consulta planteada por el despacho en nombre de sus clientes (diez de las entidades de servicing más relevantes del mercado español) y confirma que los notarios pueden perfectamente expedir una nueva copia “con efectos ejecutivos” a favor del inversor que adquiere los NPLs garantizados con hipoteca inmobiliaria si antes ese inversor no obtuvo otra. Según la DGRN, esa nueva copia faculta al nuevo acreedor para acceder al procedimiento ágil y privilegiado de ejecución hipotecaria.

Esta noticia de junio de este año (*4), de la que hablaremos en otra entrada, muestra a las claras que el único beneficiario de la inscripción registral es el banco o el fondo buitre. Dicho de otra manera, la Sala 3ª de lo Contencioso-Administrativo del TS daba validez jurídica en su sentencia del miércoles pasado a los notarios: que EL BANCO O EL FONDO BUITRE ES EL SUJETO PASIVO PUES NECESITA LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA HIPOTECA.

PARA LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA QUE ESGRIME LA BANCA NO HAY ÓRGANO JUDICIAL QUE PONGA VETO A UNA INSCRIPCIÓN REGISTRAL PERO CUANDO ESA MISMA INSCRIPCIÓN OBLIGA AL PAGO DE UN IMPUESTO ENTONCES ES EL DEUDOR QUIÉN TAMBIÉN DEBE RECIBIR CASTIGO Y NO LA BANCA

La Plataforma de Afectados por la hipoteca de Madrid lo tiene claro: PODER JUDICIAL BRAZO EJECUTOR DE LA BANCA, era el artículo que reproduciamos en nuestra web donde se lamenta que el poder judicial “En lugar de cumplir con esa obligación, de carácter imperativo, han estado `mariposeando´ haciendo el papel de `ejecutor´ a favor de las peticiones y demandas de las voraces entidades financieras.”


Notas a pie de página.

    1. el confidencial, ¿Por qué cambió de opinión el Supremo respecto a los gastos hipotecarios?
    2. BOE.ES, Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
    3. BOE.ES, Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

      CAPÍTULO II. Documentos notariales SECCIÓN 1 Hecho Imponible

      Artículo 67 Norma general

      Están sujetas las escrituras, actas y testimonios notariales, en los términos que establecen los artículos siguientes.

      SECCIÓN 2 Sujeto Pasivo

      Artículo 68 Contribuyente

      Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

      párrafo 2 –Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario.

      — ::: Párrafo 2.º del artículo 68 anulado por Sentencia TS (Sala Tercera, Sección 2.ª) de 16 de octubre 2018, Rec. 5350/2017 :::—

  1. Bufete Abogados Garrigues, Los fondos podrán recuperar más rápido los créditos fallidos tras una resolución de la DGRN.

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PODER JUDICIAL, “BRAZO ARMADO” DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS

Publicado el 12 octubre, 2018 por Pah Madrid

A algunos les podrá chocar el título, pero la experiencia diaria, durante años, de releer miles de resoluciones judiciales en relación a las ejecuciones hipotecarias planteadas por bancos, cajas y todo tipo de lumpen económico-societario que ha sobrevolado, y lo sigue haciendo, como aves carroñeras, los despojos que van dejando por el camino miles de familias deprimidas y acosadas por ese mundo financiero, por otro lado, insaciable por adueñarse y lucrarse con ese patrimonio de centenares de miles de ciudadanos, es lo que provoca el afirmar que eso no hubiera sucedido si la gran mayoría de los Titulares de los órganos judiciales correspondientes hubieran aplicado, desde el primer momento, la Directiva europea 93/13, transpuesta a nuestra legislación en 1998. En lugar de cumplir con esa obligación, de carácter imperativo, han estado `mariposeando´ haciendo el papel de `ejecutor´ a favor de las peticiones y demandas de las voraces entidades financieras.

El pasado 14 de septiembre de 2018 se publicaron las Conclusiones del Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, entre otros, de los Asuntos C-70/17 (Tribunal Supremo) y C-179/17 (JPI nº 1 Barcelona). Leer la argumentación que realiza nuestro Tribunal Supremo, sin olvidar al Gobierno español, para evitar que las entidades financieras & Cia pierdan la posibilidad del procedimiento de ejecución hipotecaria, sonrojaría al más desvergonzado. Amparándose en una hipotética defensa del consumidor, que es más falsa que `un duro sevillano´, realiza una serie de afirmaciones que giran alrededor de dos hipócritas premisas:

  • El procedimiento de ejecución hipotecaria es mucho más favorable para defender los intereses del consumidor que el declarativo. Si dicha afirmación la hubiera hecho Pinocho, su nariz no hubiera tenido cabida ni en el Santiago Bernabéu.
  • Para que eso no suceda –irse al declarativo- lo ideal es sustituir la cláusula de vencimiento anticipado declarada abusiva por el apartado 2 del artículo 693 LEC. Falaz propuesta del TS que no se alcanza a comprender como no fue total y fácilmente desarbolada por las defensas de las partes consumidoras en las cuestiones prejudiciales planteadas al TJUE.

Ante la primera premisa, tenemos que él declarativo no es un procedimiento `sumario ́ como el de ejecución hipotecaria, ni está capado como éste último en el que solamente existen Autos, por lo tanto imposibilidad absoluta de plantear recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo. También a la contestación a la demanda se puede añadir una reconvención por diferentes causas, entre ellas las cláusulas abusivas. Lo que denominaríamos como un completo, defensa y ataque.

Ante la segunda premisa, la cuestión está bastante más clara. El Tribunal Supremo pretende sustituir la cláusula de vencimiento anticipado, declarada abusiva, por el apartado 2 del artículo 693 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. Pero vamos a recapacitar: ante la necesidad de ayudar como sea a las entidades financieras & Cia., aunque sea disfrazándolo torpemente de lo contrario, ¿no se percata tan alto Tribunal que para aplicar dicho apartado es preciso de un fehaciente convenio o pacto entre las partes? …… ¿dónde está ese acuerdo, o es que la parte consumidora no tiene que intervenir en él?. Lo dicho, en esa alocada carrera por guardar las espaldas a las entidades financieras & Cia. se pierden las formas y se pretende tapar un desatino con otro mayor. Es evidente que no se puede realizar dicho intercambio, aunque sea en aras de una hipócrita y cínica estabilidad financiera, que no es más que permitir que sigan engordando los stock inmobiliarios de dichas entidades, para poder seguir haciendo “a posteriori” sus pingües negocios de ventajosos beneficios.

Lo que cabría preguntarse es porqué el Tribunal Supremo pretende sustituir la cláusula de vencimiento anticipado declarada abusiva por el apartado 2 del artículo 693 LEC, cuando en realidad es lo mismo ya que lo que contemplan las cláusulas 6ª bis – dado que en general suele ser ésta – en todas las escrituras de créditos y préstamos hipotecarios es dicho artículo 693.2 LEC. Es como si el médico le prohíbe a su paciente tomar pan, y éste decide no tomar hogaza y cambiarlo por barra. Así de patosa y ridícula parece la solución que se ha presentado ante el TJUE.

¿Y no hubiera sido más fácil plantear la sustitución por el apartado 1 del artículo 693 LEC?. Ese apartado 1 dice “ Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.”. Lo dice claramente, “ Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos,…”, por lo tanto no es necesario acudir a un procedimiento declarativo para instar este apartado ya que se puede hacer en un procedimiento de ejecución hipotecaria. De hecho, ese Capitulo es el V del Título IV del Libro III de la Ley de Ritos, que contempla ` las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados ́, y que reúne todo lo expresado en los artículos 681 al 698 LEC.

¿Entonces? ……, es bastante inexplicable el porqué las defensas de la parte consumidora representada en esos Asuntos ante el TJUE, no han defendido `con uñas y dientes ́ ésta última posibilidad …… ??????.

Lo que sí es entendible es que el Gobierno es pañol y el Tribunal Supremo, en defensa de los intereses de las entidades financieras & Cia., que no de los ciudadanos, hayan huido de esa potencial propuesta como si de la peste se tratara. Dicha posibilidad en la actual coyuntura económica no favorecería a esas entidades financieras & Cia., pero y ¿eso por qué? dado que ese apartado 1 existe y se supone que el legislador no lo ha puesto en la Ley como adorno si no para su utilización, ¿qué problema existe?. Pues uno muy sencillo, el mercado inmobiliario ha sido tradicionalmente alcista, sus precios se han ido incrementando, unas veces más otras menos, pero nadie se esperaba – cuando se dictó por el legislador la Ley de Enjuiciamiento Civil – un batacazo inmobiliario como el que ha acontecido en los últimos diez años. Pero lo que no puede ser, y mucho menos tolerarse por la ciudadanía, es que una debacle inmobiliaria de ésta índole repercuta en los consumidores y se pretenda que, sin embargo, las entidades financieras & Cia. se “vayan de rositas“. Si hay que aplicar el apartado 1 del artículo 693 LEC y dichas entidades han de quedarse con los inmuebles y la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha, pues deberá ser así . ¡Basta ya! de tanto superproteccionismo para dichas entidades financieras & Cia., y empecemos a pensar un poco más en la ciudadanía que lo ha pasado francamente mal, “dejándose muchos pelos en la gatera” y prácticamente sin ayuda estatal, no como otros.

Que el ciudadano, como consumidor, se haya tenido que enfrentar a las todopoderosas entidades financieras & Cia., es una cosa, y otra muy diferente que haya tenido que hacer lo mismo ante los Poderes del Estado, sobre todo ante el “brazo armado” de dichas entidades, el ejecutor de sus más elementales y depredadores sueños húmedos, quedarse con el patrimonio inmobiliario de centenares de miles de familias. Y luego, si es posible, apropiarse de las migajas que han podido quedar entre esas ruinas, con remanentes pendientes, intereses y costas que, curiosamente, garantiza – en buena parte – la responsabilidad hipotecaria del inmueble que constituye la hipoteca. Pero esto es “otra historia para no dormir” de la que hablaremos en otro momento, destapando las vergüenzas – de nuevo – del Poder Judicial.

En definitiva, lo que se saca en claro de las Conclusiones del Abogado General del TJUE, en los Asuntos C-70/17 (Tribunal Supremo) y C-179/17 (JPI nº 1 Barcelona), igual que de los otros tres Asuntos pendientes que les acompañan, es que:
  • Una cláusula contractual que permite declarar el vencimiento anticipado de un contrato de préstamo, o crédito, hipotecario, en caso de falta de pago de una única cuota mensual, es abusiva y, por lo tanto, nula …… sin peros que valga.
  • Las cláusulas abusivas no producen efectos vinculantes para el consumidor, por lo que «los jueces nacionales están obligados a dejar sin aplicación» dichas cláusula.
  • Determinar si la cláusula ha sido o no efectivamente aplicada carece de pertinencia a efectos de apreciar su carácter abusivo. El hecho de que el umbral esté fijado en tres cuotas mensuales, en lugar de una, no es tampoco pertinente. La práctica comercial de los bancos no puede subsanar la nulidad de esta cláusula de vencimiento anticipado.
  • Una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor.Por consiguiente, la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula, constituyéndose un derecho a la restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el profesional en detrimento del consumidor en virtud de la cláusula abusiva.
  • Dado que una cláusula abusiva declarada nula se considera que nunca ha existido y no ha producido efectos, tendría como consecuencia práctica que no podría iniciarse el procedimiento de ejecución hipotecaria o, si estuviera ya iniciado, no podría proseguir, ya que el pacto entre las partes y la referencia a un vencimiento inscritos en el registro han sido declarados abusivos y, por tanto, nulos y sin efectos. Dejando bien claro que el Tribunal de Justicia europeo declaró en la sentencia Gutiérrez Naranjo y otros, « al juez nacional no debe atribuírsele la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, pues de otro modo se podría contribuir a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores».

Conviene recordar, que en la sentencia Océano Grupo Editorial y Salvat Editores – Sentencia de 27 de junio de 2000 (Asuntos C-240/98 a C-244/98)- el Tribunal de Justicia declaró por vez primera que « el sistema de protección establecido por la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder influir en el contenido de estas». Esta idea en la que se basa dicha Directiva implica que el juez que conoce del asunto ha de garantizar el efecto útil de la protección que persigue la Directiva y, en consecuencia, deberá apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13. Y esa apreciación no debe situarse en el momento de la ejecución del contrato, sino en el momento de su celebración o firma.

Procede recalcar que el momento exacto en que la entidad bancaria ejerce la facultad de resolución anticipada es una cuestión de hecho que carece de pertinencia a efectos del examen de una cláusula que contempla el impago de una sola cuota mensual. No se trata aquí de dilucidar si el comportamiento comercial del banco fue abusivo, sino si una cláusula contractual es abusiva. En contra de lo que se desprende del auto de remisión del asunto C-70/17, un comportamiento comercial  razonable en un marco contractual abusivo no puede privar de utilidad a la declaración del juez sobre el carácter abusivo de las cláusulas de un contrato. Esta afirmación es válida aún con mayor motivo cuando es precisamente la cláusula controvertida la que permite al banco reclamar la totalidad del importe adeudado restante en el marco de una ejecución hipotecaria a raíz del impago de una sola cuota de capital e intereses.” (Considerando 108 de las Conclusiones del Abogado General del TJUE sobre los Asuntos C-70/17 (Tribunal Supremo) y C-179/17 (JPI nº 1 Barcelona), publicadas el 14 de septiembre de 2018).

En definitiva, ese `brazo armado ́ en el que se ha constituido el Poder Judicial, ejecutando procedimientos hipotecarios a centenares de miles, a favor de las entidades financieras, cuando en sus manos tenían todas las herramientas legales, europeas y nacionales, para declarar NULOS todos esos intentos de instar procesos en base a la abusiva y nula cláusula de vencimiento anticipado, deberá responder de su negligente e insidiosa actuación , y serán los damnificados de esta forma de actuar quienes reclamarán todas aquellas indemnizaciones que les corresponda, al amparo de la “doctrina Francovich“y “sentencia Factortame

Lo hemos leído en Pah Madrid




las 5 de la PAH ignoran las sentencias del TJUE y acercan el alquiler a las políticas de la CDU de Merkel

La cortina de humo de la DACIÓN libera al Parlamento español de aprobar una ley hipotecaria acorde a resoluciones del TJUE y el TS.

Los prestamistas españoles de hipotecas, o sea, los bancos andan revueltos desde hace tiempo con los sucesivos reveses que en el ámbito judicial están recibiendo desde las altas instancias del Tribunal Supremo del Estado y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Una buena parte de esos reveses se centran en la vulneración sistemática de los derechos de los consumidores en los contratos hipotecarios. Desde la sentencia Aziz del 2013 podemos decir sin rubor que una escritura hipotecaria es toda ella una cláusula abusiva. Aún así, miles de hipotecas han sido ejecutadas sin miramientos por juzgados en clara negligencia por no decir palabras más gruesas. Con la jurisprudencia actual todas las ejecuciones hipotecarias en número de más de 758.061 desde el 2007 se podrían recurrir en los tribunales. Hasta el punto que los bancos están abandonando la vía ejecutiva para presentar las demandas por el procedimiento ordinario declarativo. Los juzgados especiales de cláusulas abusivas creados por el PP están colapsados por años. Finalmente el descubrimiento que los bancos habían vendido las hipotecas a fondos de titulización que les convertía en meros administradores permitía anular la ejecución hipotecaria por ausencia de legitimación activa.

El estado español fue obligado hace 2 años, por todo ello, a modificar la ley hipotecaria. Aún así, el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario está empantanado en el Congrés lo que supone ya una multa superior a 90 millones de euros al Estado por no adaptarse a la normativa europea. Entre medio de este desastre, miles de familias sufren el acoso sistemático de bancos, gestoras de impagados, buitres… y un largo etcétera.

Ante esta situación las 5 DE LA PAH no sólo lanza una cortina de humo sobre toda esta dinámica infernal sino que desvía la atención sobre lo principal: poner orden en la legislación hipotecaria y solucionar 10 años de desmanes de bancos y jueces en ejecuciones y subastas que han provocado miles de hogares arruinados, suicidios y decenas de miles de viviendas malvendidas a fondos de inversión extranjeros. La dación como estrella central de “las 5” introduce un nuevo parámetro que distorsiona y complica la ya enrevesada negociación de los partidos y el cómo se transponen las directivas comunitarias en la legislación hipotecaria. Hablamos, por ejemplo, como encajar la casi segura desaparición de la cláusula de vencimiento anticipado, piedra angular del andamiaje financiero de estos prestamistas insaciables de la Banca española, en la nueva ley. Hay miles de familias y procedimientos judiciales esperando la transposición de las directivas comunitarias al ordenamiento hipotecario español…. estas familias necesitan justicia en las clásulas abusivas y no nuevas distorsiones y aplazamientos.

Ya no vamos a entrar en la discusión sobre la idoneidad de la dación en pago, hoy decenas de PAH de todo el Estado rehusan regalar la vivienda al banco y se lanzan a defender sus viviendas en los juzgados a uñas y dientes con las cláusulas abusivas y las titulizaciones.

Regalar la vivienda y miles de euros en amortizaciones y intereses, la dación, a cambio de anular la deuda pendiente ES UNA DERROTA y UN REGALO AL BANCO. Un regalo que no se merece pues el dinero que presta está creado de la nada en forma de deuda y entronca directamente con el desprecio de la dirección de la PAH a explicar a los hipotecados como los prestamistas privados, Santander, BBVA, etc crean dinero de la nada y encima venden luego sus hipotecas – titulizan – para sacarles mas jugo y para recomenzar un nuevo ciclo de endeudamiento financiero.

5 años y regulación de precios en alquiler.

PARA ESTE VIAJE NO HACÍA FALTA TANTA ALFORJA!

El paquete de alquiler que propone las 5 de la PAH en cuanto a la duración de los contratos de 3 a 5 años es volver a la reforma de Miguel Boyer del año 1985 cuando suprimió el PSOE los contratos indefinidos franquistas en la tristemente famosa Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU. Para ese viaje no hacía falta tanta alforja. El desastre de incremento desorbitado de precios y desahucios en las grandes ciudades que ha supuesto la reforma de la LAU del 2013 obligan a esa modificación a poco que una movilización sería se imponga. Incluso desde el punto de vista táctico ir a la negociación pidiendo lo mínimo es una mala estrategia. Los miles de familias que sufren la precariedad de los contratos no se veran muy aliviadas con tan pobres resultados si se consiguen.

Un tema aparte es el de la regulación de precios, dicho de otra manera, topes a los precios de las rentas que cobran los propietarios. Particularmente esta medida es otra cortina de humo que desvía la atención sobre lo importante: LA PROFUNDA INJUSTICIA EN EL TRATO FISCAL DE LOS ARRENDADORES Y LOS INQUILINOS. El Estado español con el acuerdo de todos los partidos del régimen del 78 renunció hace 25 años a la promoción del alquiler pública dejándolo a la iniciativa privada a cambio de miles de millones durante ese tiempo. El fracaso de ese empeño en 25 años ha sido desastoso pues poniendo miles de millones se ha conseguido el efecto contrario. O era ese su objetivo, untar com miles de millones a los propietarios?

Sin modificar una sola ley, sólo la normativa fiscal, el Estado podría recuperar cada año más de 10.000 millones de euros en deducciones y desgravaciones fiscales a los propietarios. Con ese dinero empleado en deducciones fiscales directas a todos los inquilinos permitiríamos la rebaja de los alquileres y eliminar de un plumazo la enorme bolsa de fraude fiscal de los caseros. El sistema fiscal que proponemos es justo, simple y se ahorra toda la picaresca asociada al control de precios . Imponer tramos fiscales a las declaraciones de la propiedad, cuanto mas se cobra mas suben los tramos y la recaudación contra el caseros y ese dinero va a desgravaciones de su inquilino.

La PAH y las medidas de alquiler de la CDU de Merkel

Los medios de comunicación han machacado desde el inicio de la burbuja del alquiler con el tema si funciona o no los controles de precios de las rentas. Los ejemplos de los que quieren imponer esos controles como los que dicen que no funcionan corren una cortina de humo sobre las verdaderas causas de la capacidad de monopolio de control de precios que tienen los propietarios: los beneficios fiscales sin parangón. En España, Francia y Alemania el rentismo inmobiliario tiene enormes ventajas fiscales respecto de las ganancias del trabajo que están mucho más penalizadas fiscalmente: SIN JUSTICIA FISCAL NO HAY ALQUILER ASEQUIBLE. Una desigualdad profundamente injusta que hemos tratado ampliamente en estas páginas. En Berlín y en París donde se han ensayado estas fórmulas los problemas que se han encontrado han sido estos:

  • En 2015 ante la subida desmesurada de alquileres el Gobierno alemán se dotó de la “Ley para contener el aumento del precio de los alquileres en mercados de vivienda difíciles”. En la misma se proponía que ante nuevos contratos las rentas no subieran más allá de un 10% de la media del precio de la zona en la que se encuentre el apartamento. No ha funcionado porqué este año el Gobierno federal habla de endurecer nuevamente la ley.
  • el complejo sistema de cálculo de las rentas mínimas y máximas en una zona se hace sobre los precios medios. Si esos están hinchados, que lo están y mucho, ya me dirá usted que cálculos salen. Se deben tener en cuenta muchos parámetros: edad del edificio, conservación, orientación, reformas, etc
  • Dada la complejidad la picaresca de los propietarios se ha disparado. Por ejemplo con costosas reformas. También retirando un porcentaje significativo de viviendas del alquiler a la compra.
  • Cómo los propietarios tienen la última palabra en escoger al inquilino, el resultado ha sido que el colectivo con menores recursos ante un mercado con excedente de demanda no queda protegido por el control de rentas puesto que al final se impone el orden que concede la solvencia generada a través de la capacidad económica del inquilino.
  • Si ante esto las autoridades quieren reaccionar deben subvencionar a los propietarios que alquilan a familias pobres por lo que entramos en el círculo injusto de pagar por un derecho básico a los más pobres lo que genera al mismo tiempo rechazo por “el llamado buenismo“.
  • Los propietarios de Berlín y París hacen críticas más duras cuestionando la metodología de cálculo de las rentas de referencia puesto que tienen un gran peso específico los apartamentos de titularidad municipal con rentas bajas lo que sesga la muestra hacia el extremo inferior del mercado, creando un diferencial de precios que alimenta otro problema clave y es que, para un buen departamento, muchos inquilinos están dispuestos a pagar un alquiler más alto. Según un estudio de la Asociación de Arrendatarios de Berlín, un 31% de los alquileres se pactan a un precio superior al permitido y como el alquiler regulado no se hace cumplir, excepto cuando un inquilino lleva su caso al juzgado, esta práctica ha quedado normalizada.
  • Los propietarios de Barcelona y Madrid no tendrán este problema porque aquí no existe ese parque de vivienda pública y social. Podrán estar tranquilos si se aplican “las 5 de la PAH“.
  • Igualmente, una parte importante de la oferta de viviendas se ha desplazado estos años a la venta por lo que la oferta de viviendas de alquiler se ha reducido en París y Berlín.
  • Macron quiere volver a imponer controles de precios ante las subidas de precios en París intramuros después que la ley estuviera temporalmente suspendida.

Todos estos problemas plantean nuevamente que la izquierda hispana copia los modelos de la derecha o socialdemocracia europea haciendolos pasar por progresivos cuando lo progresivo sería buscar nuevas alternativas adecuadas a cada situación.


Nosotros tenemos nuestras propuestas:

Es posible una renta de alquiler adecuada a la renta familiar en el mercado libre?

Por supuesto que SÍ. Es posible pagar un alquiler en función de la renta a un propietario privado sea cual sea su condición: abuelito, propietario marginal, Socimi, SICAV, sociedad patrimonial, fondo de inversión inmobiliaria etc……

Basta legislarlo. Para aflorar la bolsa de fraude de los arrendadores bastará con:

  • contrato publico único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, donde este prohibido cargar los impuestos y los gastos de mantenimiento a los inquilinos. Todo para evitar el doble cobro de los mismos a Hacienda y al inquilino. Inspección técnica de las viviendas arrendadas y de la cédula de habitabilidad con revisiones cada 5 años.
  • Ligar los gastos deducibles a la edad de la finca y de la vivienda. La deducciones fiscales de gastos en fincas adultas sólo pueden estar relacionadas si hubo reformas y mejoras de habitabilidad, energéticas, etc.
  • La deducción por amortización catastral del edificio se suprimirá a partir de la edad adulta del edifico que se apruebe.
  • Eliminar las degravaciones fiscales al arrendamiento para que tributen como una ganancia más.
  • Con el ahorro fiscal eliminado a los arrendadores realizar desgravaciones fiscales sobre la totalidad de inquilinos según baremos de rentas pagadas y renta familiar disponible… relacionado con aquel 30%. Con ello, el fraude fiscal de los arrendadores se habrá acabado.
  • Gravar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia para evitar que los propietarios boicoteen todas estas medidas no poniendo en el mercado sus viviendas vacías en alquiler o vendiéndolas.
  • Todas estas medidas evitan el enorme colapso burocrático que supone el engorroso y escurridizo control de precios según indices en un mercado libre, que la Administración no controla y toda la picaresca asociada.

El enorme lobby inmobiliario no tiene argumentos ante la injusticia del tratamiento fiscal de sus rentas parasitarias. Los países europeos más avanzados, tienen grandes parques de vivienda pública que suponen un enorme ahorro para todo el país. La gente paga menos por su vivienda y tiene dinero para gastar en la economía. ¿Por qué eso no es posible en nuestro país?

Se imaginan el parque de vivienda pública que podríamos tener si cada año el Estado español gastará esos 10.000 millones de euros en vivienda?

Por qué el estado español y la izquierda monárquica ha renunciado a las políticas públicas de vivienda de alquiler y todo ese dinero lo regala a la iniciativa privada?

Ha demostrado ese derroche fiscal su papel en la promoción de la vivienda de alquiler en 25 años? NO NO y NO…. ha servido para reducir precios? NO NO y NO

Hace falta tocar alguna ley para asegurar la justicia fiscal? Hace falta modificar la LAU? NO NO y NO sólo la normativa de la Agencia Tributaria

Los Ayuntamientos del cambio, que piden todas las competencias en materia de alquiler, deberían tener muy claro todo lo explicado

A los Ayuntamientos del cambio……

SIN JUSTICIA FISCAL CONTRA LAS RENTAS INMOBILIARIAS PARASITARIAS NO HAY ALQUILER JUSTO NI ASEQUIBLE!

Salva TORRES, activista de asc. 500×20




La OBLIGACIÓN del Juez Nacional de REVISAR DE OFICIO LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS desde la 1ª Instancia.

El Tribunal Supremo tiene declarado en reiteradas sentencias que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas es insubsanable.

La nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas es insubsanable y no permite la convalidación del contrato.

https://www.mundojuridico.info/nulidad-pleno-derecho-las-clausulas-abusivas/

La anterior afirmación, que ha vuelto a recordar el Tribunal Supremo en una reciente sentencia, es muy IMPORTANTE que la tengamos en cuenta en aquellos procedimientos donde se haya pretendido con posterioridad convalidar los contratos con documentos novatorios posteriores, supuestamente pactados por ambas partes. Entre estos documentos novatorios, por EJEMPLO, se encontrarían los documentos firmados por los Bancos y los clientes donde se rebajaba o suprimía la cláusula suelo de la hipoteca y que algunas Audiencias Provinciales están considerando eficaces y válidos.

Estos Tribunales vienen entendiendo que al haber negociado los clientes (prestatarios) una nueva cláusula suelo, han sanado el vicio inicial convirtiendo de esta manera la cláusula en válida.

Pues bien, considero que la sentencia que vamos a comentar deja claro que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas no puede ser subsanada con otro documento posterior, y por tanto, este segundo documento también está viciado de nulidad (“lo que es nulo ningún efecto produce“).

La nulidad de una cláusula suelo por falta de transparencia es una nulidad absoluta que no puede ser objeto de confirmación o convalidación.

Os recomendamos la lectura de otro de los artículos que hemos publicado sobre esta cuestión

SENTENCIA 558/2017 del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 16/10/2017.

Nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas

 Por su relevancia recogemos lo fundamental de esta sentencia:

“… el control de abusividad de la cláusula no negociada en un contrato celebrado con un consumidor, en el que se inserta el control de transparencia, lleva consigo la nulidad de la cláusula controvertida, la pervivencia del contrato sin esa cláusula y la restitución de lo que el predisponente haya percibido como consecuencia de la aplicación de la cláusula abusiva,…

3.- Se trata de una nulidad de pleno derecho, que impide que el consumidor pueda quedar vinculado por la cláusula abusiva (artículo 6.1 de la Directiva 93/13). No es posible otorgar al consumidor una protección menor que la que otorga la institución de la nulidad de pleno derecho en otros campos del ordenamiento jurídico pues, de otorgar una protección inferior, se infringiría el principio de equivalencia del Derecho de la Unión Europea.

4.- Además, es reiterada la jurisprudencia del TJUE que declara que esta nulidad es apreciable de oficio por los tribunales, por lo que no es imprescindible que sea invocada por el consumidor.

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE) de 14.06.2012, caso Banesto, en sus párrafos 41 y siguientes, declaró que con el fin de garantizar la protección a que aspira  la Directiva 1993/13 CEE, el Tribunal de Justicia ha subrayado ya en varias ocasiones que la situación de desequilibrio existente entre el consumidor y el profesional sólo puede compensarse mediante una intervención positiva, ajena a las partes del contrato. A la luz de estos principios, el juez nacional debe apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva y, de este modo, subsanar el desequilibrio que existe entre el consumidor y el profesional. Por consiguiente, el papel que el Derecho de la Unión Europea atribuye al juez nacional en la materia de que se trata no se circunscribe a la mera facultad de pronunciarse sobre la naturaleza eventualmente abusiva de una cláusula contractual, sino que incluye asimismo la obligación de examinar de oficio esta cuestión tan pronto como disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello.

Este Tribunal Supremo ha asumido esta jurisprudencia comunitaria y en su sentencia núm. 241/2013, de 9 de mayo, párrafos 110 y siguientes, declaró que el principio de efectividad del Derecho de la Unión no solo exige facultar al juez para intervenir de oficio, sino que impone a este el deber de intervenir, lo que resultaba obligado para todos los tribunales.

5.- Hemos declarado que la nulidad absoluta o de pleno derecho es insubsanable y no permite la convalidación del contrato ( sentencia 654/2015, de 19 de noviembre, y las que en ella se citan).

6.- La consecuencia de lo expresado es que no resulta correcta la afirmación del Juzgado de Primera Instancia de que el contrato resultó convalidado por la petición de los prestatarios de que se les redujera la cláusula suelo al nivel que tenían los contratos de otros compradores de la misma promoción. La nulidad de la cláusula suelo no ha quedado subsanada.

7.- El supuesto no entra en la previsión del artículo 1208 del Código Civil en que la sentencia del Juzgado de Primera Instancia funda su decisión. Este precepto prevé:

«La novación es nula si lo fuere también la obligación primitiva, salvo que la causa de nulidad sólo pueda ser invocada por el deudor, o que la ratificación convalide los actos nulos en su origen».

En este caso, como se ha dicho, se trata de una nulidad absoluta apreciable de oficio y no de una nulidad cuya causa solo pueda ser invocada por el deudor.

8.- Este precepto legal determina la nulidad de la novación cuando también lo sea la obligación novada, salvo que la causa de nulidad solo pueda invocarla el deudor o que la ratificación convalide los actos nulos en su origen. Pero del mismo no se deduce que siempre que la nulidad de la obligación novada solo pueda ser invocada por el deudor, la novación suponga necesariamente la convalidación de la obligación novada y la consiguiente subsanación de los defectos de los que esta adolecía.

La nueva obligación adolecerá de los mismos vicios que la obligación novada, salvo que la voluntad de los interesados pueda y quiera subsanar tales defectos. Para que tal subsanación se produzca, es preciso que se den los requisitos que el artículo 1311 Código Civil y la jurisprudencia que lo desarrolla establecen para la convalidación de los negocios anulables.

9.- En el caso enjuiciado, la protesta por la inclusión de una cláusula de la que no se advirtió a los prestatarios, pese a su trascendencia, y la petición de que al menos se les reduzca el suelo al fijado en otros contratos de la misma promoción, incluso si se tratara de un vicio subsanable (que no lo es), no podría considerarse en ningún caso como una convalidación del contrato pues no constituye un acto inequívoco de la voluntad tácita de convalidación o confirmación del contrato, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda dicha situación confirmatoria.

Se trata solamente de una solicitud dirigida a reducir en lo posible las consecuencias negativas que la cláusula cuestionada tenía para los prestatarios, que no les impide posteriormente solicitar la declaración de nulidad absoluta de tal cláusula y la restitución de lo que el banco ha percibido indebidamente por su aplicación.”

CONCLUSIÓN:

La nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas por falta de transparencia referida a una cláusula suelo no puede ser convalidada por negociaciones posteriores cuando lo que han intentado los clientes ha sido firmar ese documento con el único fin de pagar menos por la hipoteca y aliviar su economía.

Autor: CarlosA. COBO MARÍN




El certificado de tasación en las escrituras de préstamo hipotecario: uso, reclamación, novedades y titulizaciones.

ESTE DOCUMENTO HABLA:

  1. DE QUÉ SIRVE EL CERTIFICADO  DE TASACIÓN?

  2. PODEMOS RECLAMAR SU DEVOLUCIÓN COMO GASTOS DE CONSTITUCIÓN HIPOTECA?

  3. HAY TITULIZACIÓN SI HAY CERTIFICADO DE TASACIÓN?

  4. NOVEDADES ENTORNO A ESE CERTIFICADO


¿DE QUÉ SIRVE EL CERTIFICADO DE TASACIÓN?

El certificado de tasación de una finca o vivienda para constituir una hipoteca tiene como objetivo primordial conocer el valor real del bien a efectos del crédito a conceder y de la ejecución hipotecaria en caso de impago, o sea, que el valor permanezca inalterable a pesar del tiempo y los vaivenes del mercado. Con ello el acreedor sabe a través de un tasador oficial el valor del bien y el hipotecado se asegura que si hay subasta la vivienda no se adjudicará al acreedor por un valor ínfimo o inferior a su valor cuando se constituyo la hipoteca.

Además el certificado de tasación es obligatorio desde el 2013, en la Ley 1/2013 de Protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social. Para ejercer la acción hipotecaria por el procedimiento directo o el extrajudicial es necesario inscribirlo en el Registro, porqué de no ser así sólo será posible la reclamación de deudas por la vía del procedimiento ordinario, procedimiento donde si sería necesaria una tasación al no existir una legalmente aceptable. La clase de subasta que se escribe en la escritura del préstamo nunca se negocia, lo impone el acreedor y eso sería en todo caso otro elemento de disputa en caso de conflicto. Lo normal es que la gente piense en que el impago nunca le pasará, y siempre acaba pasando a un porcentaje elevado de los hipotecados

El certificado de tasación, o valor de tasación, no es lo mismo exactamente a valor del bien a efectos de subasta. Antes no era así pero desde la ley mencionada el valor de tasación no pude ser, en vivienda habitual, inferior al 75% del valor tasado inicialmente en la constitución. El problema es que a la hora de la adjudicación, el acreedor, se lo puede adjudicar por el 70%… eso significa que es el 70% del 75% del valor de tasación…. lo que representa que se adjudica el bien por algo más de la mitad de su valor inicial. Es claramente injusto y hay alguna sentencia en contra.

Igualmente, en el caso de novaciones, si estas se hacen sobre un valor distinto del bien hipotecado, debe hacerse una valoración o nueva tasación por un tasador homologado

 PODEMOS RECLAMAR SU DEVOLUCIÓN COMO GASTOS DE CONSTITUCIÓN HIPOTECA?

Por supuesto, siempre hay que intentarlo aunque no es seguro que según el juzgado se acaben compartiendo gastos debido al razonamiento de que ambas partes salen beneficiadas. Pero está claro que es el banco el que necesita ese documento más que nadie por lo que debería ser él, el que corriera con los gastos de tasación como explicamos aquí>>> El deudor podría prescindir de él. Por otro lado, para todas las hipotecas constituidas anteriormente a la ley del 2013 sí que serían reclamable su devolución.

HAY TITULIZACIÓN SI HAY CERTIFICADO DE TASACIÓN?

El certificado de tasación también es obligatorio si se quiere utilizar el crédito como garantía de la emisión de títulos hipotecarios para su uso en Fondos de Titulización. Eso es así desde la Ley 2/1.981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario al introducir la tasación de la vivienda como obligatoria para que el crédito hipotecario se pueda utilizar como cobertura de una emisión de esos títulos hipotecarios ya que la ley exige determinadas garantías de las hipotecas para garantizar determinado título que se incluye en un Fondo de titulización. Esas garantías para cada título en el caso de la valoración del bien las asegura el certificado de tasación.

Ha habido controversia en los movimientos sociales respecto a este punto, en el sentido que si existía un certificado de tasación significaba que las hipotecas se habían titulizado. Todos o casi todas las hipotecas han sufrido un proceso de titulización. Lo que ocurre es que no es lo mismo que se hayan usado en una cédula, donde el crédito no sale del banco, a una participación hipotecaria o Certificado de Transmisión hipotecaria, en cuyo caso si que se ha vendido y sería objeto de discutir la legitimación activa del banco para ejercer la acción hipotecaria.

NOVEDADES E INFORMACIÓN VALIOSA SOBRE ESTE CERTIFICADO.

La Ley 1/2013 de Protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social establece la obligatoriedad de una expresión manuscrita del deudor, en los términos que fije el Banco de España -BdE-, donde esta de puño y letra escribirá que ha entendido los posibles riesgos derivados del contrato que va a firmar. Estos riesgos definidos por el BdE en su web versan principalmente sobre las cláusulas, suelo,, los instrumentos de cobertura – como swap-, préstamos en divisas, el diferencial y el tipode inetrés – IRPH, EURIBOR.

Ha habido mucha controversia sobre este hecho a causa que parece más que la ley ha venido a salvar el culo a la Banca en la imposición de determinadas cláusulas abusivas, ya que copiar a mano frases del BdE no significa que la persona haya entendido lo que esta firmando.

Si usted a firmado una hipoteca donde se menciona el certificado de tasación debería exigir una copia a su Banco. La tasación se realiza según unos parámewtros fijados por la ley mediante la comparación con otras viviendas de iguales características en la zona donde se vende. Esa comparación debe hacerse sobre viviendas testigos haciendo una media se obtiene el valor por m2 de lo que será después nuestra casa. La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9 de abril) financieras establece, en su Sección 3- artículo 21- que un informe de tasación se hara sobre seis operaciones de compraventa especificando la dirección y el origen de los datos obtenidos. Cuando se conocen esas viviendas testigo podemos comprobar en la web del Cadastro si esas viviendas se corresponden en valores a lo escrito en nuestra tasación y si esos datos se asemejan a nuestra vivienda. En este simple o complejo ejercicio podremos con estupefacción como muchas veces ha habido engaños en los datos suministrados. Eso significa que la tasación se realizó de manera incorrecta o fraudolenta. Cada uno debe valorar cómo usa esa información y cuando la usa en caso de conflictos con la entidad financiera. Una vuelta de tuerca más, sería comprobar en la nota literal que pidamos en el Registro de la Propiedad de cada vivienda testigo si los datos reflejados en esa nota se correponden con los de la tasación. Podría ser que en la época es vivienda no se hubiera vendido


+++ INFORMACIÓN


SEGURO QUE LE INTERESARÁ ESTA INFORMACIÓN:




Charla en la sede de la PAH MADRID, sobre el PROCEDIMIENTO ORDINARIO Y LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS

Abogados Low-Cost A.G Giordana Monfort y miembros de PAH Madrid
Charla en la sede de la PAH MADRID, sobre el PROCEDIMIENTO ORDINARIO Y LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS.

Muchas gracias por seguir en la lucha. Seguimos trabajando juntos.




QUIÉN TIENE QUE PAGAR EL AJD?

Nuestros compañeros/as de Comunidad de Activos Titulizados -Valencia tienen una entrada muy interesante sobre el tema del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados……

¿QUIÉN TIENE QUE PAGAR EL AJD?

Nos la han vuelvo a colar, hemos picado en lo mismo, pero aún podemos solucionarlo. Observa  detenidamente el siguiente artículo…

El pasado 1 de Marzo, el Tribunal Supremo decide dar la razón a la Banca sentenciando que será por cuenta del hipotecado pagar el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) en la reclamaciones que se están realizando sobre la clausulas (Normalmente la 5ª) en las hipotecas a cargo de la parte prestataria.

Deacuerdo, entonces si observamos bien ésta cláusula, se indica en ella que “todos los gastos serán a nuestro cargo”, es decir, del Hipotecado, sin que ni uno solo de ellos sea a cargo de la entidad bancaria, ni tan si quiera en ningún porcentaje será de ellos…

¡Por tanto, antentos, ya que ahí está la clave!

No se trata de ver quién ó en que porcentaje le corresponde al banco o a tí pagar esos gastos, sino que esta cláusula redactada tal cuál es abusiva, y por tanto, hay que demandar alegándolo así y solicitando pues su nulidad, y conseguir que sea declarada nula por los jueces, por tanto, una vez declarada nula como cláusula abusiva, debe entenderse por no puesta, y por tanto y para finalizar esta parte, lo no puesto nunca existió…

Entonces, si lo que nunca debió existir, nunca debieron cobrarte todos esos gastos, ¡Te los tendrán que devolver!

Ya no se trata de entrar en el transfondo del contenido de la cláusula y analizar a quién le pertenece, puesto que no había una negociación con el reparto de éstos gastos, sino que encima fueran tan desmesurados que todos recaen a cuenta del hipotecado.

Vamos a poner otro ejemplo, y así lo verás más claro y entenderás por que empezábamos diciendo: “Nos la han vuelto a colar”.

Esto mismo ocurre con la Cláusula de Vencimiento Anticipado (la sexta bis normalmente) en la que muchas hipotecas en que vencida 1 cuota ó vencidas 3  cuotas te podrán reclamar el 100% de la hipoteca. Muchos bancos se han escudado ante los jueces en que te han iniciado una E.H. cuando ya debías 10 ó 20 cuotas y se tenía que haber dado por vencida la hipoteca y aquí es donde muchos hemos logrado demostrar que si la cláusula es abusiva de por sí, nada tiene que ver la cantidad de cuotas que no se deban por ser en sí nula, y así sobreseer la E.H.

Pués en aplicar lo mismo que en el caso de reclamación de gastos (la 5ª) darla por nula, sin tener que entrar el juez ni nadie en debatir a quién le pertenece el AJD.

Así que contacta con tu abogado o cuéntalo en tu Colectivo e inicia la demanda de este modo o haz las alegaciones pertinentes en esta linea.

Explícaselo a amigos y familiares y recuperemos todo el dinero que la Banca ha querido quedarse tuyo.

Comunidad de Activos Titulizados -Valencia.


+++ INFORMACIÓN SOBRE EL TEMA EN>>>

reclamar gastos de formalización de la hipoteca- actualizado 2018

Valoración de la sentencia sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados- IAJD- dictada por el Tribunal Supremo

Localice y limpie de cláusulas abusivas su hipoteca -actualizada

 




juicios ordinarios hipotecarios en procesos declarativos y medidas cautelares (coetáneas)

Como venimos informando en este blog, desde hace meses las entidades financieras están usando otro sistema distinto a la ejecución hipotecaria para reclamar el impago hipotecario, lo que antes se consideraba una ejecución hipotecaria.

¿Por qué no utilizan el proceso sumario de una ejecución hipotecaria?

Pues porqué muchos abogados defensores de los hipotecados, decimos muchos, no todos por desgracia (sobre todo en el turno de oficio), usan toda la artillería de cláusulas abusivas (por sentencias del TJUEuropeo o del T.Supremo español)que deja un margen más reducido a la Banca para ejecutar la garantía. Hoy, muchas veces sin la ayuda inestimable de la Judicatura o la inexperiencia del turno de oficio, por no ser especializado, prácticamente se anularían la mayoría de ejecuciones hipotecarias. Aún así, muchos juzgados de primera instancia i audiencias provinciales están timbando ejecuciones hipotecarias lo que abliga a los bancos a buscar la alternativa de un proceso declarativo. Esas son las razones que pusieron de moda años atrás las ejecuciones notariales y ahora los procedimientos declarativos ordinarios que están inundando los tribunales ordinarios.

¿Que son juicios ordinarios en procesos declarativos?

Si la Ley no determina una tramitación especial cuando hay un litigio entre partes, entonces se acude a la Justicia a declarar y buscar una solución. Este proceso declarativo se realiza en un juicio ordinario o verbal. En el caso hipotecario que nos ocupa, en las que las deudas superan los 6000 euros, la Banca presenta una demanda de juicio ordinario que se encuadra dentro de la Ley de Enjuiciamiento Civil- LEC- para conflictos que tratan materias como las acciones ejercidas en virtud de las condiciones generales de contratación.

Resulta curioso, que habiendo una tramitación especial, sumaria, como es la ejecución hipotecaria, la Banca opte cada vez más por este otro procedimiento de reclamación de deudas hipotecarias. No hay otra razón que los contratos hipotecarios eran en realidad contratos de adhesión llenos de cláusulas abusivas que la justicia europea, sobre todo, a puesto en  la picota.

Hay que reconocer que el primer caso que tuvimos en mano fue de Anticipa-BBVA en el verano del 2017. Hemos visto, desde entonces, en muchos blogs comentarios de abogados buscando a la desesperada soluciones a esta nueva vía judicial. Tenemos que felicitar a los gabinetes de abogados de las entidades financieras porqué han trabajado mucho para pulir esta nueva vía de reclamación de deudas hipotecarias.

¿Nueva estrategia bancaria o el modo normal de resolver los impagos de hipoteca?

El núcleo de la cuestión se encuentra en la cláusula 6-bis de la mayoría de los contratos hipotecarios vigentes. La cláusula de vencimiento  anticipado permite a la entidad financiera resolver el contrato por el impago, hoy, de varias cuotas. En este sentido, el Tribunal Supremo ha elevado una consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea -TJUE- en relación con las consecuencias que tendría la declaración de abusiva de dicha cláusula de vencimiento anticipado, puesto que obligaría al banco precisamente a acudir a un proceso declarativo. El TJUE está a punto de dictar sentencia y todo hace pensar que no será muy favorable a los bancos.

Los fundamentos de derecho sobre los que el Banco se asienta la demanda de juicio ordinario se atienen al artículo 1124 del Código Civil- CC-:

Artículo 1124

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Pero la demanda de juicio ordinario tiene sus inconvenientes respecto del proceso ejecutivo. En primer lugar, tiene cuatro pasos. El primero es que se presente la demanda. El segundo hay una contestación del hipotecado por lo que en tercer lugar, el banco debe proponer unas pruebas que en cuarto lugar llevaran a un juicio antes de dictarse “una sentencia”.  Por contra el procedimiento ejecutivo tan solo necesitaban una demanda ejecutiva con título suficiente, la copia ejecutiva del registro de la propiedad, ante lo cual el deudor solo podía oponerse o pagar, estando sus posibilidades de defensa muy mermadas hasta que llegaron las cláusulas abusivas. Pero esta nueva estrategia tiene su talón de Aquiles.

En la ejecución hipotecaria, el juez pregunta si no se ha pagado y entonces el Banco, basándose en la cláusula de vencimiento anticipado, reclama la totalidad de la deuda subastando la casa que es lo que quiere el Banco y si hay deudores solidarios o avalistas, y la deuda no esta saldada, se va a por ellos todo mediante Autos. Por contra, en el juicio ordinario, hay una sentencia que se debe un dinero y por lo tanto se da por resuelta la hipoteca. Por lo tanto, la hipoteca queda resuelta con esa sentencia, hay una deuda, pero no hay hipoteca sobre la garantía- vivienda- por lo que también quedan libres los avalistas. Si hay una sentencia que obliga a pagar una deuda reconocida judicialmente, no hay hipoteca, y por lo tanto, con la prueba documental podemos ir al Registro de la Propiedad a eliminar esa carga. Si no hay carga, la vivienda se puede vender y el dinero sería potestad del deudor gastarlo o no en pagar sus deudas. Pasamos de una deuda garantizada por un inmueble a una deuda personal, como quién debe un recibo de un coche, que tiene sus propios modos de apremio.

¿Es mejor o peor esta nueva vía?

Esta vía debería haber sido la normal y no el procedimiento hipotecario. La demanda por procedimiento ordinario permite una defensa del deudor que está vedado en el procedimiento ejecutivo. En este procedimiento no solo es discutible la cláusula de vencimiento anticipado, sino que se puede introducir un nueva lógica como sería la corresponsabilidad del banco por una incorrecta valoración de los riesgos asociados a la concesión del préstamo. La misma existencia de avales confirma que la tasación es incorrecta, porqué además las tasadoras tampoco eran independientes. Hemos encontrado decenas de casos que para un préstamo con garantía hipotecaria se han usado los avales de 3 o 4 personas más que a su vez avalaban a los primeros y no tenían ni parentesco ni se conocían más que a través del director de la oficina que los reunía. En el contrato de préstamo, ambas partes, tienen obligaciones pero la de la entidad financiera es la única responsable de valorar los riesgos de la contraparte y los sistémicos asociados a la economía, ya que son ellas las que a través de la creación de dinero-deuda deciden la marcha económica.

¿Si hay deuda no hay hipoteca? La razón de las medidas cautelares preventivas sobre el registro de la propiedad.

Recientemente hemos recibido un caso que hace paradigmática esta nueva vía: el banco reclama una medida cautelar o coetánea previa a cualquier inicio de juicio.  En la siguiente imagen de la demanda que explicamos se observa como Bankia pide la adopción de medida cautelar de anotar en el Registro de la Propiedad de la finca en litigio que existe esta demanda judicial sobre bienes o derechos susceptibles de inscripción registral. Por ello, previamente a la presentación misma de la demanda el Banco se asegura en el registro que tendrá preeminencia en las posibles deudas posteriores a las que pudiere incurrir el demandado/a.

El banco hasta acepta que el demandado pueda imponer una caución a su medida cautelar. Nuestros abogados primeramente se extrañaron por las medidas coetáneas, porqué son propias de juicios ordinarios especiales que tienen relación con demandas civiles relativas a divorcio y tutela filial.
En definitiva, las medidas cautelares tienen por objeto ANCLAR EL DERECHO DEL BANCO SOBRE LA VIVIENDA, LA GARANTÍA, porque en los procesos ordinarios eso no esta garantizado.

La reconvención por cláusulas abusivas en los procedimientos declarativos hipotecarios

En fecha 25 de mayo del 2017, el Consejo General del Poder Judicial acordó a propuesta del Gobierno la controvertida creación de 54 Juzgados especializados en las demandas por cláusulas abusivas de las entidades financieras. Esto ha dado como resultado que un deudor se puede encontrar con una demanda ejercida por él contra la entidad financiera por cláusulas abusivas y al mismo tiempo la entidad financiera con esas cláusulas iniciar un proceso declarativo contra el deudor/a. Por lo que en dos juzgados distintos y con competencias distintas no se hace posible la reconversión en una sola causa.

Como el criterio establecido por el TJUE es que cualquier juzgado debe apreciar de oficio las cláusulas contractuales abusivas con consumidores, aún no admitiendo la reconvención, los juzgados tendrían la obligación de apreciar de oficio el posible carácter abusivo de dichas cláusulas. Las entidades financieras dirán que existen otros canales para ello y se opondrán al tema. La guerra está abierta

Salva TORRES


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la banca española acumula muchos problemas judiciales con los abusos en las cláusulas de sus contratos hipotecarios

No va a ser una sorpresa para nadie, en uno de los países más bancarizados de Europa, decir que un contrato de crédito hipotecario es un compendio de cláusulas abusivas. Las hay a decenas. Sencillamente los bancos han impuesto sus normas a la clase política y a los ciudadanos impelidos por la necesidad de una vivienda o que por desear una propiedad han aceptado esos “contratos de adhesión”- o lo tomas o lo dejas– sin calcular las consecuencias a largo plazo que tenían el incumplimiento por su parte de ese contrato que dependía de las vicisitudes de la vida y del dinero que los mismos bancos usan para dirigir la economía del país a dónde quieren. Muchas veces en las consultas te haces cruces de lo crédula que es la gente con el capital financiero y que intolerante es con sus congéneres.

La mentira de la Banca ha llegado, como hemos denunciado en estas páginas, hasta la manipulación de los mismos índices de tipos de interés como el EURIBOR o los diferentes IRPH hoy en la picota. De hecho, varios bancos europeos fueron multados con la cantidad más grande jamás impuesta por la manipulación de su EURIBOR. Esperamos que no sean menos los distintos IRPH – Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios –  que o bien ya han desaparecido o están ahora en la casilla de salida de una nueva sentencia del TJUE – Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

En el caso del IRPH, el Juzgado de 1ª Instancia nº 38 de Barcelona abrió pieza separada para la tramitación de la cuestión prejudicial ante el TJUE, como informamos en su momento. El caso es que esa sentencia está al caer y puede ser un duro revés dependiendo de como se resuelva, no sólo para la banca, sino para el propio Tribunal Supremo que salvó en extremis del pago de miles de millones de euros en reclamaciones a los cuatro grandes bancos que quedan. El mismo TS que no consideró que hubiera falta de transparencia tuvo a dos magistrados que con su discrepancia han permitido que pudiera solicitarse al TJUE que se pronunciará sobre este asunto. Pero ahora el hecho es que varios juzgados se han apuntado al carro – Gava y La Bisbal- y han suspendido cautelarmente autos sobre ejecuciones hipotecarias sobre IRPH, según informa El Boletín. (1)

Además esta semana ha entrado en el TJUE hasta 5 causas sobre la cláusula de vencimiento anticipado por Abanca, Bankia y BBVA. Esta cláusula situada en el apartado 6 en la mayoría de las escrituras hipotecarias, suponía la resolución del contrato hipotecario por el impago de una sola cuota. La pregunta era de cómo puede el impago de una fracción ínfima de un contrato (0,2%)) suponer la demanda por la totalidad de la deuda. Pero ojo, deuda es un derecho vencido y exigible…. y en este caso ¿las cuotas no vencidas hay que considerarlas como deuda?. Esa es la cuestión que tiene que dilucidar el TJUE al que han llegado un total de cinco cuestiones prejudiciales de diferentes juzgados empezando por el Tribunal Supremo que pregunta al Alto Tribunal europeo cuál es el alcance y los efectos de la declaración del carácter abusivo de una cláusula de un contrato de préstamo hipotecario. (2)

El TJUE ya puso contra las cuerdas al Tribunal Supremo español en 2017 por el vencimiento anticipado

Después de tantas intervenciones del TJUE sobre la legislación hipotecaria española, uno llega a la conclusión que la Justicía española siempre se decanta del lado del más fuerte: la Banca. Como la normativa de defensa del consumidor de la Unión Europea era muy garantista, muchos valientes letrad@s continuaron exprimiendo esa normativa de manera que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea(TJUE) por sentencia de 26 de enero de 2017 resuelve, por enésima vez, una de las cuestiones prejudiciales planteadas por Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Santander en relación con el préstamo hipotecario concedido por el Banco Primus a un cliente. Esta sentencia del TJUE pone nuevamente patas arriba la cláusula de vencimiento anticipado tal como viene dispuesta en la mayoría de las hipotecas y tal como se entendía hasta entonces.

De resultas de esta sentencia del TJUE, el Tribunal Supremo español -TS- obligado a digerir la sentencia del TJUE en Auto de fecha 8 de febrero de 2017 eleva, y retrasa su aplicación, cuestión prejudicial al Tribunal Europeo para que se pronuncie si la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado impide al Juez nacional español continuar con el procedimiento hipotecario (sobreseerlo) o no. El caso llega al TS por un recurso de casación interpuesto por Abanca Corporación Bancaria contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, anulando una cláusula de vencimiento anticipado. Hoy estamos a la espera que el TJUE se pronuncie

El negocio de las titulizaciones también anda revuelto en el BCE.

También hemos sabido, a través de VoxPopuli, que el BCE quiere poner coto a las titulizaciones de créditos hipotecarios de la Banca. Este negocio financiero, responsable de la última crisis del 2007, supone una cifra de casi medio billón de euros a la Banca española y es un pozo sin fondo de porquería como hemos venido denunciando desde nuestros blogs.

En concreto, todas las titulizaciones hipotecarias: de bonos, cédulas, participaciones o certificados de transmisión hipotecaria deberán pasar por la supervisión del BCE. Debe estar la cosa muy mal, porqué precisamente es el BCE quién se ha negado sistemáticamente a poner transparencia en ese sector financiero adicto a la cleptomanía y al dinero ajeno como hemos denunciado desde siempre en estas páginas. (3)

La cesión de créditos a fondos buitre o cómo eximir al banco de comunicar al hipotecado la cesión de su préstamo a un tercero

Finalmente hemos sabido por Confilegal que 12 desahuciados por fondos buitre han presentado una queja formal ante el Tribunal de Derechos de los Consumidores contra la ley hipotecaria española que permite a través del art. 149 de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre  eximir al banco de comunicar al hipotecado la cesión de su préstamo a un tercero. Aunque otro artículo, el art. 242 del Reglamento Hipotecario establezca que el deudor deba ser notificado en caso de cesión del título, matiza que podrá renunciar a dicho derecho. Esta cláusula se encuentra en todas las escrituras de hipotecas pues es la que resuelve que el banco se libre de informar de la cesión-venta de su hipoteca a un fondo de titulización o en este caso, informar de la venta a un fondo inversor- hedge fund. Igualmente el poder legislativo – todos los partidos del régimen del 78- libraron en la normativa hipotecaria de inscribir las cesiones en el registro de la propiedad que ha llevado a un sinfín de protestas de los registradores más escrupulosos con las normas legales.

Todo ello significa que entre la legislación española y la comunitaria hay un desfase que es el que ha permitido presentar la queja de los afectados a Europa. La directiva 2008/48/CE de 23 de abril establece en su artículo 2ª que el consumidor será informado en caso de que su entidad financiera decidiera la cesión de su crédito. Lo mismo establece la llamada directiva hipotecaria, la 2014/17/UE de 4 de febrero en su art. 17. “Aún no ha sido traspuesta en España, pero está plenamente vigente en aplicación del principio de los principios de efectividad y primacía del Derecho de la UE”, explica el rotativo.

El resultado no puede ser solo peligroso para el banco sino para el propio Estado español que podría verse obligado a indemnizar a los afectados por daños y perjuicios siguiendo la sentencia Van Gend and Loos de 1963 o la sentencia Francovich de 1991 que declaró que “la pasividad por parte del Estado español no garantiza la protección del cliente bancario “.

El quid de la cuestión se encuentra, no solo en la clausula abusiva de los contratos hipotecarios, sino en la consideración de un crédito litigioso en el momento que se realiza la venta del mismo sin informar adecuadamente al deudor o sin tan siquiera saberlo adecuadamente como creemos ha pasado con miles de hipotecas vendidas a Blackstone y gestionadas por Anticipa.

Salva TORRES


+++ INFORMACIÓN>>>>>

  1. Los juzgados ‘ignoran’ al Supremo en los juicios por las hipotecas vinculadas al IRPH.
  2. Un nuevo calvario para la banca: el TJUE abre vistas por las cláusulas de vencimiento anticipado en las hipotecas.
  3. El BCE pone coto a las titulizaciones, un negocio de más de 30.000 millones para la banca española.
  4. La Comisión Europea estudiará las cesiones de crédito a los fondos buitre.