Sentencia firme: La Audiencia de Bilbao obliga al banco a usar el juzgado especializado para hipotecario y no el que le venga en gana.

En junio del 2017, ante la carga de trabajo proveniente de las reclamaciones por las cláusulas suelo y otras, el Gobierno de Rajoy puso en marcha los juzgados especializados, uno por provincia, para atender la avalancha de demandas. Eso en lugar de agilizar las mismas, ha hecho que en provincias como Madrid y Barcelona, la espera de las familias para tener una sentencia es de dos años. Y no hablemos de cobrar la indemnización del banco pues el 97% de las sentencias son favorables al cliente.

Así, las familias se veían obligadas a usar esos juzgados y muchas se debían trasladar a la capital de provincia con los gastos que eso supone. En cambio, los bancos permanecieron con su derecho de recurrir un incumplimiento de pago hipotecario en cualquier juzgado. Por ejemplo, nuestra web descubrió como las entidades financieras ante los problemas que les causaban las cláusulas abusivas al anular los juzgados muchas demandas decidieron ir por el juicio declarativo. La normativa del Partido Popular, apoyada por Ciudadanos, convirtió ese reglamento de los juzgados especializados en un privilegio para el banco que podía usar el procedimiento y el juzgado que le venía en gana. Así para realizar una ejecución hipotecaria no debía esperar hasta 2 años como sus clientes.

La Audiencia provincial de Bilbao ha acabado con ese privilegio. Uno de los abogados colaboradores de nuestra asociación ha conseguido unificar las dos demandas separadas de cláusulas abusivas y otra del banco de ejecución hipotecaria exclusivamente en el juzgado especializado. El banco se pone en la cola como todo dios. Os reproducimos la noticia de la web del abogado.


BANCOS Y FAMILIAS EN IGUALDAD DE CONDICIONES.

Así es, en los Juzgados especializados también deberán de hacerse cargo de todas las consecuencias de los juicios por ejecución hipotecaria. Y es que acabamos de recibir una resolución de la Audiencia Provincial de Bilbao en la que se sostiene que la demanda que hemos presentado por cláusulas abusivas y las consecuencias de un juicio por ejecución hipotecaria de antes del año del 2013 es correcta.

En un articulo anterior en esta misma web, explicamos qué es lo que sucedía en las tan llamativas ejecuciones hipotecarias anteriores al 2013.
Aquí os dejamos el enlace a la noticia del pasado abril.

Nos devuelven el dinero por daños y perjuicios en una EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

Reclamación por daños y perjuicios.

Para que se entienda, nosotros presentamos una demanda con todas las cláusulas abusivas al Juzgado Especializado de Bilbao, y además incorporamos los daños y perjuicios que sufrió nuestro cliente por haber tenido una ejecución hipotecaria anterior al 2013, que es cuando los Juzgados no aceptaban el debatir las tan famosas CLAUSULAS ABUSIVAS.

Una vez admitida la demanda por el Juzgado de Bilbao, éste determinó que los daños y perjuicios debían de Juzgarse en Getxo que es de dónde se Juzgó la ejecución hipotecaria.

Tanto nosotros como los Juzgados de Getxo se opusieron a desdoblar la demanda.

En otras palabras, se opusieron a que hubiese dos demandas en lugar de una sola. Este tema llegó hasta la Audiencia Provincial de Bilbao, la cual como se ve en la parte dispositiva del fallo, donde determinó que los Juzgados Especializados han de entender de todo lo relativo a préstamos hipotecarios firmados entre consumidores y profesionales.

Esta cuestión que hemos logrado, abre la vía para que cuando las entidades financieras hagan juicio a las familias que no puedan hacer frente al pago de la hipoteca, éstos bancos no tengan acceso a cualquier juzgado, evitando de ésta forma el colapso de los Juzgados Especializados.

Es decir, si una familia quiere reclamar cláusulas abusivas, tiene una espera de promedio en Barcelona o Madrid de más de dos años. En cambio si un banco demanda a una familia por no pagar la hipoteca en seis meses como mucho puede incluso tener la sentencia en la mano.

Con esta resolución de la Audiencia Provincial de Bilbao hemos logrado poner en igualdad de condiciones a los particulares y a los bancos.

Andres Giordana, ICAB 42861

La notícia en la web: abogadoslowcostag.


Las familias que perdieron su vivienda antes del 03/04/2013 podrán revocar la sentencia y reclamar daños al Banco y al Estado


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Nueva vía: si hay nulidad de la cláusula de constitución de la hipoteca está debe ser borrada del Registro de la Propiedad

Hace unos días escribimos en nuestros blogs que el problema de los gastos de constitución de hipoteca y el de actos jurídicos documentados les acabábamos de dar un nuevo vuelco. Para los que no nos seguís les refrescamos la memoria.

CLÁUSULA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA:

NO SUPERA EL ANÁLISIS DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA,

TORNÁNDOSE EN ABUSIVA, POR LO TANTO NULA,

DEBIENDO TENERSE POR NO PUESTA DESDE EL MISMO MOMENTO

DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA

La cláusula de constitución de la hipoteca es una cláusula abusiva. ¿por qué? pues porque no ha sido negociada nunca en su términos y contraviene la directiva Directiva 93 13 CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores.

La cláusula mal llamada de constitución de hipoteca, que debiera ser de “constitución de garantía hipotecaria“, es en realidad “contrato accesorio” a la “obligación principal” que recoge el objeto esencial de la escritura- el préstamo- y la adecuación entre la financiación concedida y su retribución, a través de sus correspondientes intereses. Ese “contrato accesorio”, que se ha añadido a la práctica hipotecaria española desde tiempos inmemoriales tiene un problema desde el año 1993 al subscribir nuestro país las leyes comunitarias y en este caso la de defensa del consumidor. Ese “contrato accesorio” no está legislado en ley alguna, es una imposición del banco contra usted, no existe en otros países.

Ese “contrato accesorio” que integra la garantía hipotecaria, constituye una exigencia de las entidades financieras para conseguir mayor seguridad ante la posibilidad que la parte prestataria pueda caer en morosidad en relación con la “obligación principal”. La “obligación principal” podría substituirse perfectamente sin el “contrato accesorio“. De hecho, sucede de forma cotidiana en los préstamos y créditos personales, dado que existe una responsabilidad patrimonial universal del deudor, establecida en el artículo 1.911 del Código Civil, conforme a la cual éste responde con todos sus bienes presentes y futuros en tanto que la deuda no esté totalmente satisfecha.

Cómo se observa en la imagen superior la cláusula se describe a si misma diciendo que la hipoteca responde por:

  • con el valor del préstamo subscrito – principal– ,
  • añade otras cantidades de dinero como los – intereses – por un tipo de interés y un tiempo determinado,
  • por x meses de intereses moratorios
  • y una cantidad arbitraria, decidida por la entidad financiera, de costas y gastos, en caso de mora.

Pero el problema es que sobre eso luego se calculan impuestos, lo que significa, que sobre una cláusula no negociada se pagan por hechos que incluso no podrían suceder. Por ejemplo, si un deudor amortiza total o anticipadamente una parte del préstamo ¿por qué razón ha pagado impuestos por intereses moratorios y costas y gastos procesales? Si esa cláusula que es abusiva no existiera nunca hubiera pagado la parte correspondiente del IAJD por ejemplo. Eso puede bastante dinero con sus intereses desde el inicio del préstamo.

Hay mucha más consecuencias si esa cláusula es declarada nula. En el Registro de la Propiedad, lo que consta de su “hipoteca” es precisamente la garantía. En ningún lugar consta el préstamo, o sea, el contrato sobre “obligación principal”. Sólo se inscribe el “contrato accesorio” la garantía. Si usted gana en los juzgados una sentencia sobre esa cláusula debería ir al Registro de la Propiedad y exigir que la hipoteca fuera borrada del Registro. ¿Qué pasaría entonces? no se preocupe por el banco ya decidirá como se va a cobrar el préstamo pero seguro que no por la vía ejecutiva. Los servicios jurídicos de las entidades ya saben hace tiempo que están en falso y muchas no acuden a la vía de ejecución hipotecaria sino a la ordinaria.

Para muestra de lo que decimos les presentamos este vídeo de uno de los abogados que defienden a los afectados/as y que dio con otros abogados colaboradores la charla que organizamos el pasado 25 de noviembre en nuestro local sobre legislación hipotecaria y cláusulas abusivas.

Hay más consecuencias de la nulidad de la cláusula de constitución de la hipoteca o garantía. En el Registro de la Propiedad no podrían dar copias ejecutivas de la hipoteca, con lo cual al mismo tiempo se podrían exigir la nulidad de las ventas a terceros – fondos buitre- de los préstamos entrados en mora. Casi nada.

Lean el documento entero que publicamos con los descubrimientos realizados por nuestros compañeros de PAH Madrid >>>


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CaixaBank pierde juicio ordinario hipoteca por falta de legitimación activa. El juez se pregunta si el Fondo tiene poderes que hace el banco presentando una demanda ordinaria.

El juzgado de Instrucción nº 2 de Alcobendas pone en su sitio a CaixaBank y estima toda la defensa de uno de nuestros abogados colaboradores.

  • falta de legitimación activa por titulización
  • anulación cláusula de vencimiento anticipado.
  • todas las cláusulas abusivas de constitución de la hipoteca a cargo del banco
  • las costas las paga CaixaBank

La actora presentó una demanda ordinaria de reclamación de deuda hipotecaria usando todas las cláusulas inscritas en la escritura como si se tratara de una ejecución hipotecaria. Esta nueva manera que descubrimos en este blog hace año y medio se ha vuelto la preferida de la  mayoría de entidades financieras porqué ahora temen la vía ejecutiva hipotecaria, que supuestamente favorecía los intereses de la banca. Los continuados reveses de la justicia europea a la española y el ridículo esperpéntico del Tribunal Supremo han hecho desestimarla.

La falta de legitimación activa de CaixaBank

CaixaBank acepto que tenía la hipoteca titulizada por lo que el Juez del Juzgado de Instrucción nº2 de Alcobendas se preguntó, de alguna manera, en los fundamentos de derecho de la sentencia porqué no había sido la Sociedad Gestora del Fondo de Titulización la que había presentado la demanda en lugar de CaixaBank.

La sentencia dice así:

La legitimación procesal del Fondo de Titulización cesionario del crédito plantea algún problema, relacionado con su falta de personalidad y con la consecuente dificultad para la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues, hasta la referida modificación legal no era posible la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión del crédito con garantía hipotecaria a que da lugar la titulización, puesto que el art. 9 de la Ley Hipotecaria exigía en su apartado 4 que en la inscripción en el Registro se haga constar “la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción” y el art. 11 de su Reglamento dice que no son inscribibles “los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica”.

…Con arreglo a ello, no podría instar el procedimiento el Fondo titular del crédito en virtud de la cesión si no fuera posible practicar a su favor la inscripción de la cesión del crédito hipotecario, tal como exige el art. 149 LH y como por otra parte es necesario con arreglo a lo que dispone el art. 130 LH (“El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”). Pese a ser el Fondo el titular del básico derecho de crédito, tal como exige el art. 10 LEC (“Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso”), no podría interponer la demanda al carecer de personalidad jurídica y no poderse por ello inscribir a su favor en el Registro inmobiliario el derecho real de garantía….

El Fondo de titulización al no tener personalidad jurídica nunca pudo inscribir la hipoteca en el Registro para obtener una copia ejecutiva por lo que obligaba al Banco a presentarse en los juzgados disfrazado de propietario de la hipoteca porqué precisamente había inscrito en el registro la garantía hipotecaria – repetimos la garantía-. El banco no inscribe el crédito que da a un hipotecado, inscribe la garantía que es el segundo contrato que hay en una escritura hipotecaria. En una escritura hipotecaria hay dos contratos: el del crédito y al final el de la garantía. Sobre ese segundo contrato se calculan los gastos de constitución ahora tan debatidos.

…Abundando en la posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad, ya expedita por la redacción dada al art 9 LH por la reforma operada por la Ley 13/2015, dispone su art. 16.3 que se “podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. Igualmente se podrán inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulización en los registros que correspondan”…

…Sobre la base del hecho indiscutible de que mediante la titulización se produce la cesión del crédito, de suerte que titular de los derechos inherentes al mismo pasa a ser el fondo de titulización, en principio legitimado por ello para actuar en el proceso (art. 10 LEC), las modificaciones legales a que acaba de hacerse referencia permiten concluir la falta de legitimación de la entidad prestamista cedente, emisora de las titulizaciones, y ello, por una parte, ya que en virtud de la cesión dejó de ostentar los derechos de crédito, y por otra, al haber decaído razones que en su día pudieron justificar que una norma reglamentaria les reconociera dicha legitimación. Tanto el derecho principal de crédito, como el de garantía hipotecaria han pasado a ser ostentados por el Fondo de Titulización, representado legalmente por la Sociedad Gestora que lo constituyó y puede extinguirlo….

En estos parágrafos que señalamos se observa claramente que la sentencia reconoce que los Fondos de titulación con la actual legislación pueden inscribir las garantías y que, por lo tanto, es el Fondo de Titulización, representado por la Gestora, quién tiene esa capacidad legal de legitimación. El juez concluye que CaixaBank no tiene legitimación.

Por otro lado la sentencia, también declara abusiva la cláusula de vencimiento y la declara como no puesta:

.. Ahora bien, siendo inaplicable la cláusula en cuestión, ha de significarse que dicha circunstancia ha de apreciarse con independencia del uso que de ella se haga; es decir, no cabe afirmar que la cláusula es nula porque se vincula el vencimiento anticipado a cualquier incumplimiento; y al mismo tiempo no apreciar tal nulidad porque el acreedor haya acumulado, en el caso concreto, diversos impagos o incumplimientos, puesto que como ha manifestado el T.J.U.E. cuando una cláusula es nula no procede atemperar o moderar su consecuencias sino tenerla por no puesta, como actualmente establece el art. 83 del T.R. de la L.G.D.C. y U., según reforma por Ley 3/14 de 27 de Marzo; y cuando el Juez nacional haya constatado el carácter abusivo de un contrato celebrado entre un consumidor y un profesional, la circunstancia de que tal cláusula no haya llegado a aplicarse no se opone por sí sola a que el órgano jurisdiccional pueda deducir todas las consecuencias oportunas del carácter abusivo de la cláusula en cuestión (A. T.J.U.E. 11-6-15). Fundada, pues, la reclamación de la demandante (…) en un vencimiento anticipado que ha de tenerse por abusivo, se ha de rechazar la demanda planteada, ….

Los gastos de constitución de la hipoteca quedan a cargo de la actora así como las posiciones deudoras, la cesión del crédito y las costas procesales…

Que debo estimar y ESTIMO la demanda reconvencional deducida por la Procuradora D. José Manuel Álvarez Santos en nombre y representación de Da, contra CAIXABANK, S.A, representada por el Procurador D., declaro haber lugar a la misma y en virtud, apreciando su carácter abusivo, debo declarar y declaro la nulidad de las cláusulas del contrato de «crédito abierto con garantía hipotecaria» suscrito entre las partes con fecha 21/11/2005, y su novación modificativa otorgada por Escritura de 17/02/2011 préstamo hipotecario, señaladas como Pacto CUARTO, referida a la comisión de apertura, y de gestión de reclamación de impagos; Pacto QUINTO sobre gastos, Pacto SEXTO Bis, sobre vencimiento anticipado; y Pacto OCTAVO, referida a intereses de demora. Con las consecuencias ya manifestadas en relación al Pacto DIECIOCHO, referido a cesiones. Con expresa imposición de las costas procesales de esta instancia a la demandada de reconvención.

..

LA SENTENCIA TAL CUAL….

183955231_Sentencia Proc. Ordinario- JUZGADO 1ª Instancia Alcobendas-Madrid


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ESPAÑA, EL GRAN ROBO DEL ÚLTIMO CUARTO DE SIGLO. Con la connivencia de todos los Poderes del Estado y los estamentos notarial y registral.

Un saqueo de veinticinco años supone la cantidad de quinientos millones de euros anuales (500.000.000 €/anuales)

Sobre una cantidad ficticia e intangible de, más o menos, uno coma dos billones de euros (1.200.000.000.000 €) se han estado calculando, en los últimos veinticinco años, que sepamos, los honorarios e impuestos de todos aquellos prestatarios que intervenían en la constitución de un préstamo o crédito con garantía hipotecaria, esquilmando los bolsillos de los ciudadanos que acudían a firmar una escritura de este tipo de financiación.

Si se acude a los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística encontramos que en los últimos 25 años el capital prestado por las entidades financieras en la constitución de hipotecas, periodo 1994-2018, está algo por encima de los dos billones de euros.

El jueves 08 de noviembre de 2018 publicamos en esta web el artículo “CLÁUSULA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA: NO SUPERA EL ANÁLISIS DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA, TORNÁNDOSE EN ABUSIVA, POR LO TANTO NULA, DEBIENDO TENERSE POR NO PUESTA DESDE EL MISMO MOMENTO DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA, CONSTITUYÉNDOSE LA `OBLIGACIÓN PRINCIPAL´ EN PRÉSTAMO O CRÉDITO PERSONAL”, en el que intentábamos explicar esa desconocida figura económico-financiera que aparece empotrada en la cláusula de “constitución de hipoteca”, denominada “responsabilidad hipotecaria

Si saliéramos a la calle a realizar una encuesta sobre dicha figura nos encontraríamos con la realidad que prácticamente el 100% de los ciudadanos que tienen un préstamo o crédito hipotecario no tienen ni idea de para qué sirve dicha responsabilidad, el alcance de la misma y en relación a que asuntos o temas nos afecta. Es la gran desconocida de los contratos de adhesión que firmamos a la hora de solicitar financiación externa, por lo que no es de extrañar que resulte la menos transparente, clara y comprensible de la escritura notarial. Una figura absolutamente oscura, opaca y sombría que conlleva un total sableo del ciudadano, total desconocedor del esquilme que le están haciendo.

Ya comentamos en nuestro anterior artículo, del pasado jueves 08 de noviembre de 2018, que la «responsabilidad hipotecaria» la conformaban cuatro conceptos:

  • cantidad que ha sido concedida como «obligación principal» por el acreedor en el préstamo o crédito otorgado,
  • más una cantidad de intereses remuneratorios – u ordinarios – devengados durante un determinado plazo de tiempo -que puede llegar a los dos años- al tipo máximo establecido en la escritura,
  • más una cantidad por intereses de demora al tipo estipulado y durante un plazo de tiempo que puede llegar a los tres años, y
  • más una cantidad en concepto de costas y gastos, que pudieran ser precisos para la acreedora en caso de tener que instar procedimiento judicial frente al cliente, que suele oscilar alrededor del 20% de la «obligación principal».

La suma de esos cuatro conceptos configuran la base imponible sobre la cual se calculan los gastos e impuestos de constitución de la garantía hipotecaria, «contrato accesorio» a la «obligación principal». La «responsabilidad hipotecaria» no está unificada dado que tiene un cálculo distinto en cada entidad financiera y puede oscilar, en la mayoría de los casos, entre el 135% y el 200% de la «obligación principal», o valor del préstamo/crédito.

La «responsabilidad hipotecaria» no ha sido nunca negociada, acordada o convenida entre las partes que conforman el «contrato accesorio» , ha sido radicalmente impuesta por el acreedor con criterios que desconoce absolutamente la parte deudora; y que constituye un gran misterio, dado que la razón por la que una entidad impone una determinada responsabilidad – en cuanto al segundo, tercer y cuarto concepto que la componen – y otra sociedad financiera una diferente, es todo un enigma para “el común de los mortales”. Por lo tanto, tenemos un capital prestado para hipotecas, en los últimos 25 años, según el I.N.E., de dos billones de euros. Si calculamos una «responsabilidad hipotecaria» media, entre la fluctuación que tiene ésta figura de entre 135% y 200%, de 160% – tirando por lo bajo- estamos ante una cantidad estratosférica de uno coma dos billones de euros (1.200.000.000.000 €) que no tiene ningún tipo de contraprestación para la parte prestataria pero que, sin embargo, esta ficticia y falaz cifra constituye, igualmente a la «obligación principal»: capital prestado, la base imponible sobre la que se calcularán los honorarios de los notarios, registros, gestorías e impuestos como el A.J.D.

la cláusula de constitución de la garantía hipotecaria contiene una figura económico- financiera radicalmente abusiva, por lo tanto nula, y habría de tenerse como no puesta en el contrato desde el mismo momento de la firma de la escritura notarial, desapareciendo tal responsabilidad en la carga registral del inmueble y con ello la garantía hipotecaria, reconvirtiendo el préstamo o crédito en personal…

Siendo el tipo impositivo para el cálculo del I.A.J.D., según la comunidad autónoma, de entre el 0.5% y el 1,5%. Si cogemos un tipo medio entre ambas cifras, el 1,00%, tendríamos el auténtico escandalazo que, en los últimos 25 años, y de esa cantidad fingida de uno coma dos billones de euros, los prestatarios hemos abonado a las arcas tributarias de las comunidades autónomas: la exorbitante cantidad de doce mil millones de euros (12.000.000.000 €), que si la dividimos por los veinticinco años que lleva vigente el saqueo da la cantidad de quinientos millones de euros anuales (500.000.000 €/anuales). No es de extrañar que se hayan construido aeropuertos sin aviones o instalaciones de toda índole en medio de la nada, sinónimos del despilfarro que trajo el dinero fácil, el esquilmado a millones de prestatarios que sin saberlo, dado que ni el banco ni el notario le informaron de ello, ponía de su bolsillo en exceso, alrededor de, un 60%.

Y a todo esto, ¿dónde estaban los medios de comunicación?, desde luego no en su función principal, la de informar al ciudadano de temas que realmente le interesan como el caso del empobrecimiento al que era sistemáticamente sometido. Prueba de ello es lo sucedido estas semanas pasadas con el tema del Tribunal Supremo y el impuesto A.J.D. en las que se han oído y leído idioteces y majaderías de todo pelaje, como ha sido el mensaje de que en otros países de nuestro entorno existían impuestos parecidos al nuestro y lo abonaba el cliente, ¡claro que si, estúpidos! pero porque la base imponible de dichos impuestos es el importe principal del préstamo, no una bazofia de figura denominada «responsabilidad hipotecaria». ¿Hay algún medio que ha deshecho el entuerto?, que se sepa ninguno. Entonces, poco podemos esperar de ellos.

¿Sería posible que alguno de esos medios periodísticos que gastan tiempo y recursos para saber a ciencia cierta si ha sido “escupitajo o bufido” podrían dedicar algo de tiempo a denunciar el ordeño sistemático del bolsillo del consumidor de financiación hipotecaria, en la estimable cantidad de 12.000.000.000 € en veinticinco años, amén de lo abonado en un, más o menos, 60% de exceso en honorarios de notarios, registros y gestorías?. Pues, somos pesimistas al respecto.

Poco esperamos, también, de las instituciones españolas. Parodiando el final del filme “Casablanca”, siempre nos quedará el TJUE, y probablemente tendrá que ser él el que sentencie que la cláusula de constitución de la garantía hipotecaria, mal llamada hipoteca, contiene una figura económico- financiera radicalmente abusiva, por lo tanto nula y habría de tenerse como no puesta en el contrato desde el mismo momento de la firma de la escritura notarial, desapareciendo tal responsabilidad en la carga registral del inmueble y con ello la garantía hipotecaria, reconvirtiendo el préstamo o crédito en personal, con la responsabilidad que contempla el artículo 1911 del Código Civil.


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JORNADA de 500×20 entorno a las novedades sobre cláusulas abusivas hipoteca, reclamación gastos y nulidad cláusula constitución hipoteca

En la Jornada hipotecaria de la Asc.500×20 habrá importantes novedades en materia jurídica sobre la oposición a ejecuciones hipotecarias y procedimientos ordinarios.

Cómo suspender lanzamientos hipotecarios por decreto del secretario judicial – El Vendrell- artículo 675LEC. Y especialmente, las novedades para oponerse por abusiva – directiva europea – a la cláusula de constitución de la garantía hipotecaria, que podría ser un nuevo dolor de cabeza para la banca mucho más allá del AJD. Igualmente hablaremos de la actualidad de la responsabilidad hipotecaria, de como reclamar el AJD y toda la movida del Tribunal Supremo de estos días.

Previamente habrá un taller sobre cláusulas abusivas y especialmente la tan manida de gastos de constitución de la hipoteca, vencimiento anticipado, titulización del crédito, etc


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Un decreto judicial de El Vendrell cuestiona la mayoría de las ejecuciones hipotecarias

 




UNA HÁBIL ESTRATEGIA, QUE CONSTITUYE MANIOBRA TORTICERA DE LOS PODERES DEL ESTADO, A ESPALDAS DE LA CIUDADANÍA DE ESTE PAÍS

DOCUMENTO PUBLICADO POR PAH MADRID

Ayer, martes 06/11/2018, habló el Poder judicial, y hoy, miércoles 07/11/2018, ha hablado el ejecutivo, parece ser que -cuando toque- hablará el legislativo. Y cada vez es más claro que la decisión tomada ayer por la Sala Tercera del Tribunal Supremo es un elemento más del engranaje de la trama que los poderes del Estado han diseñado en las últimas semanas. Lo que pasa es que al Poder Judicial es al que le ha tocado `bailar con la más fea´.

Escuchar hoy, en la rueda de prensa que ha dado, decir al Presidente del Gobierno que en el Consejo de Ministros del jueves 08/11/2018 se aprobará un Real Decreto-ley que añadirá un párrafo al artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, especificando que el impuesto A.J.D. deberá abonarlo las entidades financieras y no la parte prestataria, es de traca, de auténtica traca. ¿Por qué?, muy sencillo:

  1. dice el artículo 29 de dicho R.D L. , “ “ Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. 2º.- Es claro y transparente como el “agua cristalina”, el I.A.J.D. debe abonarlo – sin ambages alguno – la entidad financiera, y
  2. qué pretende el Presidente del Gobierno ¿transitar el vergonzoso camino que ya realizara un compañero de filas, como el señor Solbes, con su calamitoso y funesto segundo párrafo del artículo 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados?, y nos hacemos ésta pregunta no por el rumbo doctrinal del párrafo si no por la auténtica inutilidad de dicho párrafo; en 1995 fue un escandaloso intento- que fructificó- de ayuda gubernativa a la banca en general, y ahora sirve de un totalmente inútil `apagafuegos ́ para borregos y ciudadanía varía.

Es muy duro decirlo, pero es la pura realidad, hoy día el acto más idiota y tramposo cala en la ciudadanía. Y ellos lo saben. Y si además tienen los medios de comunicación actuando como una `clac teatral ́, pues `miel sobre hojuelas ́. La realidad, lo siento aguarles la fiesta a la banca y a los poderes del Estado, es imparable: LA RETROACTIVIDAD SERÁ TOTAL EN LA DEVOLUCIÓN DE LO ABONADO, POR LA PARTE PRESTATARIA, EN CONCEPTO DEL IMPUESTO A.J.D., y no hagan caso de las mil y una patochadas que estamos escuchando estos días, y las que están por venir; hacen que pensar si lo que existe es mucha ignorancia o demasiada mala fe.

Y en cuanto a las entidades financieras y su mensaje sibilino manifestando que en su momento no fueron ellos los que cobraron el impuesto, y que debe devolverlo quién lo recaudó, tiene las patitas muy cortas, y no va a ningún sitio. Solamente hay que recordarles que tampoco cobraron ellos las minutas de notarios, registradores, gestores, y en algunos casos tasadores, y sin embargo quienes devuelven dichas cantidades son ellos, las entidades financieras.

Lo triste de todo esto es, además, encontrar algunos medios de comunicación haciendo de palmeros, repitiendo hasta la saciedad la nimiedad anunciada por el Presidente del Gobierno. ¡Cuánto pesebre!

Y en cuanto al señor Lesmes, Presidente del Tribunal Supremo y del C.G.P.J., miente cuando dice que existe “ falta de claridad en la Ley”, y lo sabe. Repetimos, el artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es clarísimo al respecto, a quién le toca `rascarse el bolsillo ́ en relación al I.A.J.D. es a las entidades financieras. Y punto.

Bueno, cada vez queda menos, atentos a lo que se va a publicar en esta web mañana jueves 08 de noviembre de 2018. Poco va a durar la repercusión del nefasto resultado , de ayer 06/11/2018, del Pleno de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, en relación al I.A.J.D.




EL ESCÁNDALO CON EL IMPUESTO HIPOTECARIO ¿MANIOBRA DE DISTRACCIÓN?

Lo acontecido en el Tribunal Supremo la semana pasada ha generado toda una marejada de informaciones que pueden haber perjudicado la comprensión del mismo, su origen y evolución. La intervención del ciudadano Díaz Picazo, su nota prensa, ha dado a entender que había que echar para atrás la sentencia de la sala que ha variado la línea de trabajo de la judicatura respecto a este sensible asunto, los dineros de los bancos.

Diferentes juristas ya se han manifestado sobre la irreversibilidad de la sentencia. Mientras, otros profesionales llenan espacios en los medios sobre las consecuencias para los ciudadanos que puedan pensar en hipotecarse en el futuro. También otros tratan de calcular, no explican como lo hacen, la cuantía que para cada parte significaría la nueva decisión, respecto de los que hubieran pagado de más, y sobre el montante que pudiera afectar a las cuentas de las entidades financieras.

Durante una semana ya, mañana, tarde, noche, madrugada, y lo que queda, este asunto parece ser importante para los medios en noticieros y tertulias. Esos medios que se han negado hasta la fecha a profundizar en la estafa hipotecaria que se ha cebado sobre las familias y la economía española desde 1993, año en el que se promulgó la Directiva Europea de Protección a los Consumidores. La no trasposición en el plazo fijado, dos años, fue acompañada por la modificación, 1995, del Reglamento que amparaba el ahora anulado criterio de que los impuestos por la firma de una hipoteca debían recaer sobre los solicitantes del crédito para acceder a una vivienda. El mercado hipotecario creció y se manipuló al margen de la norma europea desde aquel momento. Y por si fuera necesario para el negocio, los juzgados de Madrid multiplicaron ese año los recursos materiales y humanos para agilizar las ejecuciones hipotecarias. Con la señora Carmena, la alcaldesa ahora, como jueza decana de la planta de la capital del reino.

La crisis financiera obligó a defenderse a muchos hipotecados tras la pérdida de sus economías y la persecución de las entidades financieras. Ello ha obligado a buscar los resortes jurídicos, políticos y sociales precisos para paliar las consecuencias de esta debacle. Ahí ha llegado la clarificación del Tribunal de Justicia de la Unión Europea al considerar que la práctica jurídica española no se ajusta al marco legal europeo en lo hipotecario, con varias y diferentes sentencias. Y no todo está dicho al día de la fecha, pues algunas vías estratégicas en la defensa de los ciudadanos afectados están todavía en la recámara.
Las consecuencias de las sentencias y consideraciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han significado para los bancos importantes gastos derivados de las reclamaciones que respecto de otros gastos vinculados a las hipotecas y su manoseo financiero. Un ejemplo son los gastos de constitución, las clausulas suelo o el IRPH. En esto las manos del poder judicial se metieron para orden ar su tratamiento, previa demanda, en juzgados especiales, colapsados. Una buena muestra de su disposición en la protección de los intereses de las entidades financieras. Pero hasta la fecha esto son minucias, daños asumibles por las oscuras arcas de las entidades financieras españolas.

Con la crisis también hubo adecuaciones en la legislación europea, con nuevas directivas, que también llevan tanto retraso en su trasposición que han provocado serios avisos y la fijación de multas millonarias a punto de vencer. Con ello, y la problemática específica española, se puso en marcha la revisión de la legislación hipotecaria española. Un proyecto del anterior gobierno sentó unas bases que han obligado a todas las fuerzas políticas retratarse. El borrador deja la duda de si ha sido redactado en la sede la patronal bancaria, o la de la hipotecaria, lo que para el caso viene a ser lo mismo.

Con el cambio de gobierno han llegado las prisas por rematar el Proyecto de Ley de Regulación del Contrato Inmobiliario, para lo cual ha presentado a los grupos parlamentarios un listado de temas sobre los que considera posible llegar a transaccionar. Ello desde las enmiendas presentadas por cada grupo en tiempo y forma. El plazo para la negociación ya se ha abierto.

Coincide este negocio con el lío que se ha montado en el Supremo por la maniobra del señor Díaz Picazo. Esta acción ha sido precedida por otra cuestión que si define un panorama mucho más preocupante para las entidades financieras que el asunto ahora en candelero, el impuesto hipotecario. El trece de septiembre se publicaron las conclusiones del Abogado General del TJUE respecto de cinco casos, en todos los cuales se cuestionaba y abordaba el vencimiento anticipado como cláusula abusiva.

Ya sentenciada la cuestión, otras iniciativas prejudiciales convocaron al Abogado General a tener que informar respecto del vencimiento anticipado, sobre la compatibilidad de esta cláusula con la Directiva 93 – 13 de la Unión Europea. Las conclusiones presentadas el trece de septiembre vapulean el hacer del aparato judicial español y ponen en el horizonte responsabilidades mil millonarias que dejan en miseria lo ahora calculado con las posibles consecuencias del impuesto hipotecario. Sin embargo esto no ha merecido la atención del ejército mediático, de los profesionales de la opinión al dictado, de las estrellas de la pantalla, sea en clave espectáculo, sea en clave cómica nocturna.

Hay preocupación por cuanto hacer cumplir la ley pueda deteriorar la posición de las entidades financieras. No hay una sola palabra para reflexionar sobre los decenios de incumplimiento de la ley por jueces, bancos y partidos políticos en lo referido al negocio hipotecario contrario a la ley de la Unión Europea. Además, con la amenaza voceada de que al final las consecuencias las van a pagar los españoles, los que puedan intentar la compra de una vivienda con una hipoteca por medio. Hasta la fecha las fechorías de los bancos y cajas las estamos pagando los españoles, todos. Y sin que nadie explique los más de quinientos mil millones que se han jugado en la ruleta financiera estas entidades de oscuras cuentas y peor imagen.

¿Puede ser que el escándalo que se ha montado con la aparente simple metedura de pata del ciudadano Díaz Picazo sea una maniobra de distracción? ¿Pudiera ser que mientras estamos pendientes de este asunto, con las bofetadas políticas entre jueces, nos pretendan colar silenciosamente el apaño del gran problema que tienen los bancos con el vencimiento anticipado, con tener que afrontar la revisión de cientos de miles de ejecuciones hipotecarias tras lo concluido y sentenciado por el TJUE? ¿Va a persistir el actual gobierno en mantener la idea central de la Propuesta de Ley del Contrato Inmobiliario legislando contra la norma europea con el vencimiento anticipado retroactivo? Eso parece, pero descuiden sus señorías que no caben distracciones por nuestra cuenta. Y aténganse a las consecuencias de querer engañar a los ya estafados por la connivencia política, financiera y judicial habida.

PAH-Madrid
25 de octubre de 2018



El magistrado que ordenó revisar la sentencia de las hipotecas fue profesor hasta hace un año del centro universitario propiedad de los bancos españoles




Y van 4! Ruido de sables de los lobbistas armados de la Banca en el Tribunal Supremo en la decisión sobre el AJD

AJD: si la inscripción registral es buena para la Banca española al vender 176.000 millones de créditos morosos a los edge-funds también lo es para que pague como sujeto pasivo del impuesto 4.000 millones


Hasta 4 veces el Tribunal Supremo ha modificado su opinión sobre quién debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Los vericuetos jurídicos de los cambios de criterio de un Tribunal Supremo sin credibilidad social

Primero fue la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (rec. 2658/2013) dictada ante una demanda colectiva de la OCU en la que se declaró la cláusula como abusiva pero sin hacer distinción alguna. El Tribunal Supremo decidió en aquel entonces que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho”. Eso levantó enormes expectativas entre los hipotecados sobre las posibilidades de dar un golpe económico a la Banca española.

Por segunda vez ocurrió, el 15 de marzo de 2018 dos sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018 (recursos núm. 1211/2017 y 1518/2017, respectivamente) dictadas en dos recursos de casación presentados por clientes contra Banco Sabadell y CaixaBank. Estos recursos contra las sentencias de la Audiencia Provincial de Oviedo, en 1 y 17 de febrero de 2017 aclaraban que los consumidores de entidades financieras – prestatarios- eran los responsables de satisfacer los tributos de formalización de las hipotecas y en ese caso, responsables del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

En estos recursos de casación – recurso extraordinario contra sentencia interpretativa de la ley– la Audiencia Provincial de Oviedo abordó la problemática de las cláusulas contenidas en las escrituras que los gastos de tasación del inmueble hipotecado así como los gastos y tributos de formalización de la escritura y de su inscripción en el Registro de la Propiedad. La sentencia del Tribunal Supremo declarando que los tributos sí iban a cargo del hipotecado se basó en la doctrina del Tribunal Constitucional que aseguraba que imponer que el sujeto pasivo del AJD sea la persona beneficiada del préstamo hipotecario es una opción política legislativa, culpando al Parlamento y a sus señorias de su opción al legislar el AJD contra el deudor y dejaba a la Banca al margen del pago.

Por tercera vez, el 18 de octubre del 2018, y ésta en una sala distinta la TS- contencioso-administrativo sala 3 Sección Segunda Sentencia núm. 1505-de-2018-10-16, los magistrados optaron por el criterio que el beneficiario de la inscripción registral de la hipoteca era el sujeto pasivo del impuesto, la Banca, pues era el único interesado en inscribir la hipoteca para ejercer sus derechos. Este razonamiento lo deja claro la Sala en los fundamentos de derecho de la página 25:

Las dificultades para determinar con seguridad quién sea la persona del “adquirente” y la presencia en nuestro caso de un negocio complejo en el que
cabría –al menos a efectos dialécticos- identificar dos adquirentes, nos conducen a utilizar –como criterio hermenéutico complementario- el contenido
del artículo 29 del texto refundido y considerar esencial la figura del “interesado” para despejar aquellas incógnitas.

Desde esta perspectiva, no nos cabe la menor duda de que el beneficiario del documento que nos ocupa no es otro que el acreedor hipotecario, pues él (y solo él) está legitimado para ejercitar las acciones (privilegiadas) que el ordenamiento ofrece a los titulares de los derechos inscritos. Solo a él le interesa la inscripción de la hipoteca (el elemento determinante de la sujeción al impuesto que analizamos), pues ésta carece de eficacia alguna sin la incorporación del título al Registro de la Propiedad.

Conviene recordar, además, que la persona del hipotecante puede coincidir con el mismo deudor o con un tercero (el hipotecante no deudor, que solo responde con el bien hipotecado), siendo así que –en este último caso- no solo se exigiría el gravamen a una persona completamente ajena a la hipoteca, sino que la base imponible del impuesto incluiría sumas distintas a aquellas que se contemplan en el único negocio en el que participó, comprometiéndose seriamente, creemos, el principio de capacidad contributiva.

La Sala tercera mata este giro radical jurisprudencial en el fundamento de derecho 6 de la página 26 cuando dice:

1. Con lo razonado en el fundamento anterior estamos en condiciones de dar respuesta a la cuestión que hemos considerado preferente de las dos que nos suscita la Sección Primera de esta Sala: el sujeto pasivo en el impuesto sobre actos jurídicos documentos cuando el documento sujeto es una escritura
pública de préstamo con garantía hipotecaria es el acreedor hipotecario, no el prestatario.

Y por cuarta vez, en un giro inesperado, al día siguiente el 19 de octubre, el Presidente de la Sala Tercera de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, Luis María Díez-Picazo, exige que el acuerdo de la sección segunda sea refrendada por el pleno de la Sala. Ruido de sables. Los tentáculos del pulpo del lobby bancario en las entrañas del poder judicial aprietan ante una sentencia que pone en serios aprietos el balance contable de la BANCArota. Por unos 4000 millones parece ser que la banca española se puede morir.

El ataque del 7º de Caballería de la Banca en el Supremo es evidente pues sólo ha cargado militarmente a la tercera cuando la Banca perdía. En las dos primeras opiniones del TS no movió caballo.


La Culpa la tiene el legislador (*1)

La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (*2) recoge en su artículo 29 que “será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Sin embargo, el reglamento que así regula este impuesto (*3) atribuye la condición de adquirente del bien al hipotecado.

“El problema, según entiende el Supremo, es que el reglamento que regula este impuesto ha interpretado mal la ley, porque a quien interesa que la hipoteca se inscriba registralmente es al banco”, señala Patricia Suárez. En concreto, en su artículo 68, dice el reglamento: “Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía, se considerará adquirente al prestatario”.

¿Qué señorías parlamentarias, el 29 de mayo de 1995 en tiempos de Felipe González, modificaron el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para que lo que dice la Ley no se cumpliera en dicho reglamento?

¿ Cuántas leyes hipotecarias y reglamentos están manipulados por el lobby bancaria instalado en el Poder Legislativo o cuántas leyes bien redactadas son retorcidas por el lobby bancario instalado en el Poder Judicial?


La Dirección General del Notariado tiene claro que la Banca es la beneficiaria de la inscripción de la hipoteca

El despacho de Abogados Garrigues en nombre de las diez de las entidades de <servicing> más relevantes del mercado español estableció una ronda de reuniones con las entidades financieras, principales beneficiadas de limpiar balances, y la Dirección General del Notariado que estaban gestionando la recuperación de 176.000 millones de euros de créditos fallidos. El despacho entendió que era imprescindible obtener una vía para que los fondos buitre, adquirente del crédito fallido y nuevo acreedor, obtuviera ese tipo de copia que le permitiera acceder rápidamente a la ejecución, subasta y, llegado el caso, a la adjudicación del activo:

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha dictado una resolución de gran calado que va a permitir que los inversores internacionales – fondos buitre- que han adquirido créditos fallidos (o NPLs, non-performing loans) de entidades financieras españolas puedan acelerar de forma muy significativa la recuperación de los mismos, especialmente si están garantizados con hipoteca inmobiliaria.

Finalmente, en una resolución de 28 de junio de 2018, la DGRN responde afirmativamente a la consulta planteada por el despacho en nombre de sus clientes (diez de las entidades de servicing más relevantes del mercado español) y confirma que los notarios pueden perfectamente expedir una nueva copia “con efectos ejecutivos” a favor del inversor que adquiere los NPLs garantizados con hipoteca inmobiliaria si antes ese inversor no obtuvo otra. Según la DGRN, esa nueva copia faculta al nuevo acreedor para acceder al procedimiento ágil y privilegiado de ejecución hipotecaria.

Esta noticia de junio de este año (*4), de la que hablaremos en otra entrada, muestra a las claras que el único beneficiario de la inscripción registral es el banco o el fondo buitre. Dicho de otra manera, la Sala 3ª de lo Contencioso-Administrativo del TS daba validez jurídica en su sentencia del miércoles pasado a los notarios: que EL BANCO O EL FONDO BUITRE ES EL SUJETO PASIVO PUES NECESITA LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA HIPOTECA.

PARA LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA QUE ESGRIME LA BANCA NO HAY ÓRGANO JUDICIAL QUE PONGA VETO A UNA INSCRIPCIÓN REGISTRAL PERO CUANDO ESA MISMA INSCRIPCIÓN OBLIGA AL PAGO DE UN IMPUESTO ENTONCES ES EL DEUDOR QUIÉN TAMBIÉN DEBE RECIBIR CASTIGO Y NO LA BANCA

La Plataforma de Afectados por la hipoteca de Madrid lo tiene claro: PODER JUDICIAL BRAZO EJECUTOR DE LA BANCA, era el artículo que reproduciamos en nuestra web donde se lamenta que el poder judicial “En lugar de cumplir con esa obligación, de carácter imperativo, han estado `mariposeando´ haciendo el papel de `ejecutor´ a favor de las peticiones y demandas de las voraces entidades financieras.”


Notas a pie de página.

    1. el confidencial, ¿Por qué cambió de opinión el Supremo respecto a los gastos hipotecarios?
    2. BOE.ES, Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
    3. BOE.ES, Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

      CAPÍTULO II. Documentos notariales SECCIÓN 1 Hecho Imponible

      Artículo 67 Norma general

      Están sujetas las escrituras, actas y testimonios notariales, en los términos que establecen los artículos siguientes.

      SECCIÓN 2 Sujeto Pasivo

      Artículo 68 Contribuyente

      Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

      párrafo 2 –Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario.

      — ::: Párrafo 2.º del artículo 68 anulado por Sentencia TS (Sala Tercera, Sección 2.ª) de 16 de octubre 2018, Rec. 5350/2017 :::—

  1. Bufete Abogados Garrigues, Los fondos podrán recuperar más rápido los créditos fallidos tras una resolución de la DGRN.

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PODER JUDICIAL, “BRAZO ARMADO” DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS

Publicado el 12 octubre, 2018 por Pah Madrid

A algunos les podrá chocar el título, pero la experiencia diaria, durante años, de releer miles de resoluciones judiciales en relación a las ejecuciones hipotecarias planteadas por bancos, cajas y todo tipo de lumpen económico-societario que ha sobrevolado, y lo sigue haciendo, como aves carroñeras, los despojos que van dejando por el camino miles de familias deprimidas y acosadas por ese mundo financiero, por otro lado, insaciable por adueñarse y lucrarse con ese patrimonio de centenares de miles de ciudadanos, es lo que provoca el afirmar que eso no hubiera sucedido si la gran mayoría de los Titulares de los órganos judiciales correspondientes hubieran aplicado, desde el primer momento, la Directiva europea 93/13, transpuesta a nuestra legislación en 1998. En lugar de cumplir con esa obligación, de carácter imperativo, han estado `mariposeando´ haciendo el papel de `ejecutor´ a favor de las peticiones y demandas de las voraces entidades financieras.

El pasado 14 de septiembre de 2018 se publicaron las Conclusiones del Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, entre otros, de los Asuntos C-70/17 (Tribunal Supremo) y C-179/17 (JPI nº 1 Barcelona). Leer la argumentación que realiza nuestro Tribunal Supremo, sin olvidar al Gobierno español, para evitar que las entidades financieras & Cia pierdan la posibilidad del procedimiento de ejecución hipotecaria, sonrojaría al más desvergonzado. Amparándose en una hipotética defensa del consumidor, que es más falsa que `un duro sevillano´, realiza una serie de afirmaciones que giran alrededor de dos hipócritas premisas:

  • El procedimiento de ejecución hipotecaria es mucho más favorable para defender los intereses del consumidor que el declarativo. Si dicha afirmación la hubiera hecho Pinocho, su nariz no hubiera tenido cabida ni en el Santiago Bernabéu.
  • Para que eso no suceda –irse al declarativo- lo ideal es sustituir la cláusula de vencimiento anticipado declarada abusiva por el apartado 2 del artículo 693 LEC. Falaz propuesta del TS que no se alcanza a comprender como no fue total y fácilmente desarbolada por las defensas de las partes consumidoras en las cuestiones prejudiciales planteadas al TJUE.

Ante la primera premisa, tenemos que él declarativo no es un procedimiento `sumario ́ como el de ejecución hipotecaria, ni está capado como éste último en el que solamente existen Autos, por lo tanto imposibilidad absoluta de plantear recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo. También a la contestación a la demanda se puede añadir una reconvención por diferentes causas, entre ellas las cláusulas abusivas. Lo que denominaríamos como un completo, defensa y ataque.

Ante la segunda premisa, la cuestión está bastante más clara. El Tribunal Supremo pretende sustituir la cláusula de vencimiento anticipado, declarada abusiva, por el apartado 2 del artículo 693 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. Pero vamos a recapacitar: ante la necesidad de ayudar como sea a las entidades financieras & Cia., aunque sea disfrazándolo torpemente de lo contrario, ¿no se percata tan alto Tribunal que para aplicar dicho apartado es preciso de un fehaciente convenio o pacto entre las partes? …… ¿dónde está ese acuerdo, o es que la parte consumidora no tiene que intervenir en él?. Lo dicho, en esa alocada carrera por guardar las espaldas a las entidades financieras & Cia. se pierden las formas y se pretende tapar un desatino con otro mayor. Es evidente que no se puede realizar dicho intercambio, aunque sea en aras de una hipócrita y cínica estabilidad financiera, que no es más que permitir que sigan engordando los stock inmobiliarios de dichas entidades, para poder seguir haciendo “a posteriori” sus pingües negocios de ventajosos beneficios.

Lo que cabría preguntarse es porqué el Tribunal Supremo pretende sustituir la cláusula de vencimiento anticipado declarada abusiva por el apartado 2 del artículo 693 LEC, cuando en realidad es lo mismo ya que lo que contemplan las cláusulas 6ª bis – dado que en general suele ser ésta – en todas las escrituras de créditos y préstamos hipotecarios es dicho artículo 693.2 LEC. Es como si el médico le prohíbe a su paciente tomar pan, y éste decide no tomar hogaza y cambiarlo por barra. Así de patosa y ridícula parece la solución que se ha presentado ante el TJUE.

¿Y no hubiera sido más fácil plantear la sustitución por el apartado 1 del artículo 693 LEC?. Ese apartado 1 dice “ Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.”. Lo dice claramente, “ Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos,…”, por lo tanto no es necesario acudir a un procedimiento declarativo para instar este apartado ya que se puede hacer en un procedimiento de ejecución hipotecaria. De hecho, ese Capitulo es el V del Título IV del Libro III de la Ley de Ritos, que contempla ` las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados ́, y que reúne todo lo expresado en los artículos 681 al 698 LEC.

¿Entonces? ……, es bastante inexplicable el porqué las defensas de la parte consumidora representada en esos Asuntos ante el TJUE, no han defendido `con uñas y dientes ́ ésta última posibilidad …… ??????.

Lo que sí es entendible es que el Gobierno es pañol y el Tribunal Supremo, en defensa de los intereses de las entidades financieras & Cia., que no de los ciudadanos, hayan huido de esa potencial propuesta como si de la peste se tratara. Dicha posibilidad en la actual coyuntura económica no favorecería a esas entidades financieras & Cia., pero y ¿eso por qué? dado que ese apartado 1 existe y se supone que el legislador no lo ha puesto en la Ley como adorno si no para su utilización, ¿qué problema existe?. Pues uno muy sencillo, el mercado inmobiliario ha sido tradicionalmente alcista, sus precios se han ido incrementando, unas veces más otras menos, pero nadie se esperaba – cuando se dictó por el legislador la Ley de Enjuiciamiento Civil – un batacazo inmobiliario como el que ha acontecido en los últimos diez años. Pero lo que no puede ser, y mucho menos tolerarse por la ciudadanía, es que una debacle inmobiliaria de ésta índole repercuta en los consumidores y se pretenda que, sin embargo, las entidades financieras & Cia. se “vayan de rositas“. Si hay que aplicar el apartado 1 del artículo 693 LEC y dichas entidades han de quedarse con los inmuebles y la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha, pues deberá ser así . ¡Basta ya! de tanto superproteccionismo para dichas entidades financieras & Cia., y empecemos a pensar un poco más en la ciudadanía que lo ha pasado francamente mal, “dejándose muchos pelos en la gatera” y prácticamente sin ayuda estatal, no como otros.

Que el ciudadano, como consumidor, se haya tenido que enfrentar a las todopoderosas entidades financieras & Cia., es una cosa, y otra muy diferente que haya tenido que hacer lo mismo ante los Poderes del Estado, sobre todo ante el “brazo armado” de dichas entidades, el ejecutor de sus más elementales y depredadores sueños húmedos, quedarse con el patrimonio inmobiliario de centenares de miles de familias. Y luego, si es posible, apropiarse de las migajas que han podido quedar entre esas ruinas, con remanentes pendientes, intereses y costas que, curiosamente, garantiza – en buena parte – la responsabilidad hipotecaria del inmueble que constituye la hipoteca. Pero esto es “otra historia para no dormir” de la que hablaremos en otro momento, destapando las vergüenzas – de nuevo – del Poder Judicial.

En definitiva, lo que se saca en claro de las Conclusiones del Abogado General del TJUE, en los Asuntos C-70/17 (Tribunal Supremo) y C-179/17 (JPI nº 1 Barcelona), igual que de los otros tres Asuntos pendientes que les acompañan, es que:
  • Una cláusula contractual que permite declarar el vencimiento anticipado de un contrato de préstamo, o crédito, hipotecario, en caso de falta de pago de una única cuota mensual, es abusiva y, por lo tanto, nula …… sin peros que valga.
  • Las cláusulas abusivas no producen efectos vinculantes para el consumidor, por lo que «los jueces nacionales están obligados a dejar sin aplicación» dichas cláusula.
  • Determinar si la cláusula ha sido o no efectivamente aplicada carece de pertinencia a efectos de apreciar su carácter abusivo. El hecho de que el umbral esté fijado en tres cuotas mensuales, en lugar de una, no es tampoco pertinente. La práctica comercial de los bancos no puede subsanar la nulidad de esta cláusula de vencimiento anticipado.
  • Una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor.Por consiguiente, la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula, constituyéndose un derecho a la restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el profesional en detrimento del consumidor en virtud de la cláusula abusiva.
  • Dado que una cláusula abusiva declarada nula se considera que nunca ha existido y no ha producido efectos, tendría como consecuencia práctica que no podría iniciarse el procedimiento de ejecución hipotecaria o, si estuviera ya iniciado, no podría proseguir, ya que el pacto entre las partes y la referencia a un vencimiento inscritos en el registro han sido declarados abusivos y, por tanto, nulos y sin efectos. Dejando bien claro que el Tribunal de Justicia europeo declaró en la sentencia Gutiérrez Naranjo y otros, « al juez nacional no debe atribuírsele la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas, pues de otro modo se podría contribuir a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores».

Conviene recordar, que en la sentencia Océano Grupo Editorial y Salvat Editores – Sentencia de 27 de junio de 2000 (Asuntos C-240/98 a C-244/98)- el Tribunal de Justicia declaró por vez primera que « el sistema de protección establecido por la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder influir en el contenido de estas». Esta idea en la que se basa dicha Directiva implica que el juez que conoce del asunto ha de garantizar el efecto útil de la protección que persigue la Directiva y, en consecuencia, deberá apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13. Y esa apreciación no debe situarse en el momento de la ejecución del contrato, sino en el momento de su celebración o firma.

Procede recalcar que el momento exacto en que la entidad bancaria ejerce la facultad de resolución anticipada es una cuestión de hecho que carece de pertinencia a efectos del examen de una cláusula que contempla el impago de una sola cuota mensual. No se trata aquí de dilucidar si el comportamiento comercial del banco fue abusivo, sino si una cláusula contractual es abusiva. En contra de lo que se desprende del auto de remisión del asunto C-70/17, un comportamiento comercial  razonable en un marco contractual abusivo no puede privar de utilidad a la declaración del juez sobre el carácter abusivo de las cláusulas de un contrato. Esta afirmación es válida aún con mayor motivo cuando es precisamente la cláusula controvertida la que permite al banco reclamar la totalidad del importe adeudado restante en el marco de una ejecución hipotecaria a raíz del impago de una sola cuota de capital e intereses.” (Considerando 108 de las Conclusiones del Abogado General del TJUE sobre los Asuntos C-70/17 (Tribunal Supremo) y C-179/17 (JPI nº 1 Barcelona), publicadas el 14 de septiembre de 2018).

En definitiva, ese `brazo armado ́ en el que se ha constituido el Poder Judicial, ejecutando procedimientos hipotecarios a centenares de miles, a favor de las entidades financieras, cuando en sus manos tenían todas las herramientas legales, europeas y nacionales, para declarar NULOS todos esos intentos de instar procesos en base a la abusiva y nula cláusula de vencimiento anticipado, deberá responder de su negligente e insidiosa actuación , y serán los damnificados de esta forma de actuar quienes reclamarán todas aquellas indemnizaciones que les corresponda, al amparo de la “doctrina Francovich“y “sentencia Factortame

Lo hemos leído en Pah Madrid




las 5 de la PAH ignoran las sentencias del TJUE y acercan el alquiler a las políticas de la CDU de Merkel

La cortina de humo de la DACIÓN libera al Parlamento español de aprobar una ley hipotecaria acorde a resoluciones del TJUE y el TS.

Los prestamistas españoles de hipotecas, o sea, los bancos andan revueltos desde hace tiempo con los sucesivos reveses que en el ámbito judicial están recibiendo desde las altas instancias del Tribunal Supremo del Estado y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Una buena parte de esos reveses se centran en la vulneración sistemática de los derechos de los consumidores en los contratos hipotecarios. Desde la sentencia Aziz del 2013 podemos decir sin rubor que una escritura hipotecaria es toda ella una cláusula abusiva. Aún así, miles de hipotecas han sido ejecutadas sin miramientos por juzgados en clara negligencia por no decir palabras más gruesas. Con la jurisprudencia actual todas las ejecuciones hipotecarias en número de más de 758.061 desde el 2007 se podrían recurrir en los tribunales. Hasta el punto que los bancos están abandonando la vía ejecutiva para presentar las demandas por el procedimiento ordinario declarativo. Los juzgados especiales de cláusulas abusivas creados por el PP están colapsados por años. Finalmente el descubrimiento que los bancos habían vendido las hipotecas a fondos de titulización que les convertía en meros administradores permitía anular la ejecución hipotecaria por ausencia de legitimación activa.

El estado español fue obligado hace 2 años, por todo ello, a modificar la ley hipotecaria. Aún así, el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario está empantanado en el Congrés lo que supone ya una multa superior a 90 millones de euros al Estado por no adaptarse a la normativa europea. Entre medio de este desastre, miles de familias sufren el acoso sistemático de bancos, gestoras de impagados, buitres… y un largo etcétera.

Ante esta situación las 5 DE LA PAH no sólo lanza una cortina de humo sobre toda esta dinámica infernal sino que desvía la atención sobre lo principal: poner orden en la legislación hipotecaria y solucionar 10 años de desmanes de bancos y jueces en ejecuciones y subastas que han provocado miles de hogares arruinados, suicidios y decenas de miles de viviendas malvendidas a fondos de inversión extranjeros. La dación como estrella central de “las 5” introduce un nuevo parámetro que distorsiona y complica la ya enrevesada negociación de los partidos y el cómo se transponen las directivas comunitarias en la legislación hipotecaria. Hablamos, por ejemplo, como encajar la casi segura desaparición de la cláusula de vencimiento anticipado, piedra angular del andamiaje financiero de estos prestamistas insaciables de la Banca española, en la nueva ley. Hay miles de familias y procedimientos judiciales esperando la transposición de las directivas comunitarias al ordenamiento hipotecario español…. estas familias necesitan justicia en las clásulas abusivas y no nuevas distorsiones y aplazamientos.

Ya no vamos a entrar en la discusión sobre la idoneidad de la dación en pago, hoy decenas de PAH de todo el Estado rehusan regalar la vivienda al banco y se lanzan a defender sus viviendas en los juzgados a uñas y dientes con las cláusulas abusivas y las titulizaciones.

Regalar la vivienda y miles de euros en amortizaciones y intereses, la dación, a cambio de anular la deuda pendiente ES UNA DERROTA y UN REGALO AL BANCO. Un regalo que no se merece pues el dinero que presta está creado de la nada en forma de deuda y entronca directamente con el desprecio de la dirección de la PAH a explicar a los hipotecados como los prestamistas privados, Santander, BBVA, etc crean dinero de la nada y encima venden luego sus hipotecas – titulizan – para sacarles mas jugo y para recomenzar un nuevo ciclo de endeudamiento financiero.

5 años y regulación de precios en alquiler.

PARA ESTE VIAJE NO HACÍA FALTA TANTA ALFORJA!

El paquete de alquiler que propone las 5 de la PAH en cuanto a la duración de los contratos de 3 a 5 años es volver a la reforma de Miguel Boyer del año 1985 cuando suprimió el PSOE los contratos indefinidos franquistas en la tristemente famosa Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU. Para ese viaje no hacía falta tanta alforja. El desastre de incremento desorbitado de precios y desahucios en las grandes ciudades que ha supuesto la reforma de la LAU del 2013 obligan a esa modificación a poco que una movilización sería se imponga. Incluso desde el punto de vista táctico ir a la negociación pidiendo lo mínimo es una mala estrategia. Los miles de familias que sufren la precariedad de los contratos no se veran muy aliviadas con tan pobres resultados si se consiguen.

Un tema aparte es el de la regulación de precios, dicho de otra manera, topes a los precios de las rentas que cobran los propietarios. Particularmente esta medida es otra cortina de humo que desvía la atención sobre lo importante: LA PROFUNDA INJUSTICIA EN EL TRATO FISCAL DE LOS ARRENDADORES Y LOS INQUILINOS. El Estado español con el acuerdo de todos los partidos del régimen del 78 renunció hace 25 años a la promoción del alquiler pública dejándolo a la iniciativa privada a cambio de miles de millones durante ese tiempo. El fracaso de ese empeño en 25 años ha sido desastoso pues poniendo miles de millones se ha conseguido el efecto contrario. O era ese su objetivo, untar com miles de millones a los propietarios?

Sin modificar una sola ley, sólo la normativa fiscal, el Estado podría recuperar cada año más de 10.000 millones de euros en deducciones y desgravaciones fiscales a los propietarios. Con ese dinero empleado en deducciones fiscales directas a todos los inquilinos permitiríamos la rebaja de los alquileres y eliminar de un plumazo la enorme bolsa de fraude fiscal de los caseros. El sistema fiscal que proponemos es justo, simple y se ahorra toda la picaresca asociada al control de precios . Imponer tramos fiscales a las declaraciones de la propiedad, cuanto mas se cobra mas suben los tramos y la recaudación contra el caseros y ese dinero va a desgravaciones de su inquilino.

La PAH y las medidas de alquiler de la CDU de Merkel

Los medios de comunicación han machacado desde el inicio de la burbuja del alquiler con el tema si funciona o no los controles de precios de las rentas. Los ejemplos de los que quieren imponer esos controles como los que dicen que no funcionan corren una cortina de humo sobre las verdaderas causas de la capacidad de monopolio de control de precios que tienen los propietarios: los beneficios fiscales sin parangón. En España, Francia y Alemania el rentismo inmobiliario tiene enormes ventajas fiscales respecto de las ganancias del trabajo que están mucho más penalizadas fiscalmente: SIN JUSTICIA FISCAL NO HAY ALQUILER ASEQUIBLE. Una desigualdad profundamente injusta que hemos tratado ampliamente en estas páginas. En Berlín y en París donde se han ensayado estas fórmulas los problemas que se han encontrado han sido estos:

  • En 2015 ante la subida desmesurada de alquileres el Gobierno alemán se dotó de la “Ley para contener el aumento del precio de los alquileres en mercados de vivienda difíciles”. En la misma se proponía que ante nuevos contratos las rentas no subieran más allá de un 10% de la media del precio de la zona en la que se encuentre el apartamento. No ha funcionado porqué este año el Gobierno federal habla de endurecer nuevamente la ley.
  • el complejo sistema de cálculo de las rentas mínimas y máximas en una zona se hace sobre los precios medios. Si esos están hinchados, que lo están y mucho, ya me dirá usted que cálculos salen. Se deben tener en cuenta muchos parámetros: edad del edificio, conservación, orientación, reformas, etc
  • Dada la complejidad la picaresca de los propietarios se ha disparado. Por ejemplo con costosas reformas. También retirando un porcentaje significativo de viviendas del alquiler a la compra.
  • Cómo los propietarios tienen la última palabra en escoger al inquilino, el resultado ha sido que el colectivo con menores recursos ante un mercado con excedente de demanda no queda protegido por el control de rentas puesto que al final se impone el orden que concede la solvencia generada a través de la capacidad económica del inquilino.
  • Si ante esto las autoridades quieren reaccionar deben subvencionar a los propietarios que alquilan a familias pobres por lo que entramos en el círculo injusto de pagar por un derecho básico a los más pobres lo que genera al mismo tiempo rechazo por “el llamado buenismo“.
  • Los propietarios de Berlín y París hacen críticas más duras cuestionando la metodología de cálculo de las rentas de referencia puesto que tienen un gran peso específico los apartamentos de titularidad municipal con rentas bajas lo que sesga la muestra hacia el extremo inferior del mercado, creando un diferencial de precios que alimenta otro problema clave y es que, para un buen departamento, muchos inquilinos están dispuestos a pagar un alquiler más alto. Según un estudio de la Asociación de Arrendatarios de Berlín, un 31% de los alquileres se pactan a un precio superior al permitido y como el alquiler regulado no se hace cumplir, excepto cuando un inquilino lleva su caso al juzgado, esta práctica ha quedado normalizada.
  • Los propietarios de Barcelona y Madrid no tendrán este problema porque aquí no existe ese parque de vivienda pública y social. Podrán estar tranquilos si se aplican “las 5 de la PAH“.
  • Igualmente, una parte importante de la oferta de viviendas se ha desplazado estos años a la venta por lo que la oferta de viviendas de alquiler se ha reducido en París y Berlín.
  • Macron quiere volver a imponer controles de precios ante las subidas de precios en París intramuros después que la ley estuviera temporalmente suspendida.

Todos estos problemas plantean nuevamente que la izquierda hispana copia los modelos de la derecha o socialdemocracia europea haciendolos pasar por progresivos cuando lo progresivo sería buscar nuevas alternativas adecuadas a cada situación.


Nosotros tenemos nuestras propuestas:

Es posible una renta de alquiler adecuada a la renta familiar en el mercado libre?

Por supuesto que SÍ. Es posible pagar un alquiler en función de la renta a un propietario privado sea cual sea su condición: abuelito, propietario marginal, Socimi, SICAV, sociedad patrimonial, fondo de inversión inmobiliaria etc……

Basta legislarlo. Para aflorar la bolsa de fraude de los arrendadores bastará con:

  • contrato publico único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, donde este prohibido cargar los impuestos y los gastos de mantenimiento a los inquilinos. Todo para evitar el doble cobro de los mismos a Hacienda y al inquilino. Inspección técnica de las viviendas arrendadas y de la cédula de habitabilidad con revisiones cada 5 años.
  • Ligar los gastos deducibles a la edad de la finca y de la vivienda. La deducciones fiscales de gastos en fincas adultas sólo pueden estar relacionadas si hubo reformas y mejoras de habitabilidad, energéticas, etc.
  • La deducción por amortización catastral del edificio se suprimirá a partir de la edad adulta del edifico que se apruebe.
  • Eliminar las degravaciones fiscales al arrendamiento para que tributen como una ganancia más.
  • Con el ahorro fiscal eliminado a los arrendadores realizar desgravaciones fiscales sobre la totalidad de inquilinos según baremos de rentas pagadas y renta familiar disponible… relacionado con aquel 30%. Con ello, el fraude fiscal de los arrendadores se habrá acabado.
  • Gravar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia para evitar que los propietarios boicoteen todas estas medidas no poniendo en el mercado sus viviendas vacías en alquiler o vendiéndolas.
  • Todas estas medidas evitan el enorme colapso burocrático que supone el engorroso y escurridizo control de precios según indices en un mercado libre, que la Administración no controla y toda la picaresca asociada.

El enorme lobby inmobiliario no tiene argumentos ante la injusticia del tratamiento fiscal de sus rentas parasitarias. Los países europeos más avanzados, tienen grandes parques de vivienda pública que suponen un enorme ahorro para todo el país. La gente paga menos por su vivienda y tiene dinero para gastar en la economía. ¿Por qué eso no es posible en nuestro país?

Se imaginan el parque de vivienda pública que podríamos tener si cada año el Estado español gastará esos 10.000 millones de euros en vivienda?

Por qué el estado español y la izquierda monárquica ha renunciado a las políticas públicas de vivienda de alquiler y todo ese dinero lo regala a la iniciativa privada?

Ha demostrado ese derroche fiscal su papel en la promoción de la vivienda de alquiler en 25 años? NO NO y NO…. ha servido para reducir precios? NO NO y NO

Hace falta tocar alguna ley para asegurar la justicia fiscal? Hace falta modificar la LAU? NO NO y NO sólo la normativa de la Agencia Tributaria

Los Ayuntamientos del cambio, que piden todas las competencias en materia de alquiler, deberían tener muy claro todo lo explicado

A los Ayuntamientos del cambio……

SIN JUSTICIA FISCAL CONTRA LAS RENTAS INMOBILIARIAS PARASITARIAS NO HAY ALQUILER JUSTO NI ASEQUIBLE!

Salva TORRES, activista de asc. 500×20




La OBLIGACIÓN del Juez Nacional de REVISAR DE OFICIO LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS desde la 1ª Instancia.

El Tribunal Supremo tiene declarado en reiteradas sentencias que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas es insubsanable.

La nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas es insubsanable y no permite la convalidación del contrato.

https://www.mundojuridico.info/nulidad-pleno-derecho-las-clausulas-abusivas/

La anterior afirmación, que ha vuelto a recordar el Tribunal Supremo en una reciente sentencia, es muy IMPORTANTE que la tengamos en cuenta en aquellos procedimientos donde se haya pretendido con posterioridad convalidar los contratos con documentos novatorios posteriores, supuestamente pactados por ambas partes. Entre estos documentos novatorios, por EJEMPLO, se encontrarían los documentos firmados por los Bancos y los clientes donde se rebajaba o suprimía la cláusula suelo de la hipoteca y que algunas Audiencias Provinciales están considerando eficaces y válidos.

Estos Tribunales vienen entendiendo que al haber negociado los clientes (prestatarios) una nueva cláusula suelo, han sanado el vicio inicial convirtiendo de esta manera la cláusula en válida.

Pues bien, considero que la sentencia que vamos a comentar deja claro que la nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas no puede ser subsanada con otro documento posterior, y por tanto, este segundo documento también está viciado de nulidad (“lo que es nulo ningún efecto produce“).

La nulidad de una cláusula suelo por falta de transparencia es una nulidad absoluta que no puede ser objeto de confirmación o convalidación.

Os recomendamos la lectura de otro de los artículos que hemos publicado sobre esta cuestión

SENTENCIA 558/2017 del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 16/10/2017.

Nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas

 Por su relevancia recogemos lo fundamental de esta sentencia:

“… el control de abusividad de la cláusula no negociada en un contrato celebrado con un consumidor, en el que se inserta el control de transparencia, lleva consigo la nulidad de la cláusula controvertida, la pervivencia del contrato sin esa cláusula y la restitución de lo que el predisponente haya percibido como consecuencia de la aplicación de la cláusula abusiva,…

3.- Se trata de una nulidad de pleno derecho, que impide que el consumidor pueda quedar vinculado por la cláusula abusiva (artículo 6.1 de la Directiva 93/13). No es posible otorgar al consumidor una protección menor que la que otorga la institución de la nulidad de pleno derecho en otros campos del ordenamiento jurídico pues, de otorgar una protección inferior, se infringiría el principio de equivalencia del Derecho de la Unión Europea.

4.- Además, es reiterada la jurisprudencia del TJUE que declara que esta nulidad es apreciable de oficio por los tribunales, por lo que no es imprescindible que sea invocada por el consumidor.

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE) de 14.06.2012, caso Banesto, en sus párrafos 41 y siguientes, declaró que con el fin de garantizar la protección a que aspira  la Directiva 1993/13 CEE, el Tribunal de Justicia ha subrayado ya en varias ocasiones que la situación de desequilibrio existente entre el consumidor y el profesional sólo puede compensarse mediante una intervención positiva, ajena a las partes del contrato. A la luz de estos principios, el juez nacional debe apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva y, de este modo, subsanar el desequilibrio que existe entre el consumidor y el profesional. Por consiguiente, el papel que el Derecho de la Unión Europea atribuye al juez nacional en la materia de que se trata no se circunscribe a la mera facultad de pronunciarse sobre la naturaleza eventualmente abusiva de una cláusula contractual, sino que incluye asimismo la obligación de examinar de oficio esta cuestión tan pronto como disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello.

Este Tribunal Supremo ha asumido esta jurisprudencia comunitaria y en su sentencia núm. 241/2013, de 9 de mayo, párrafos 110 y siguientes, declaró que el principio de efectividad del Derecho de la Unión no solo exige facultar al juez para intervenir de oficio, sino que impone a este el deber de intervenir, lo que resultaba obligado para todos los tribunales.

5.- Hemos declarado que la nulidad absoluta o de pleno derecho es insubsanable y no permite la convalidación del contrato ( sentencia 654/2015, de 19 de noviembre, y las que en ella se citan).

6.- La consecuencia de lo expresado es que no resulta correcta la afirmación del Juzgado de Primera Instancia de que el contrato resultó convalidado por la petición de los prestatarios de que se les redujera la cláusula suelo al nivel que tenían los contratos de otros compradores de la misma promoción. La nulidad de la cláusula suelo no ha quedado subsanada.

7.- El supuesto no entra en la previsión del artículo 1208 del Código Civil en que la sentencia del Juzgado de Primera Instancia funda su decisión. Este precepto prevé:

«La novación es nula si lo fuere también la obligación primitiva, salvo que la causa de nulidad sólo pueda ser invocada por el deudor, o que la ratificación convalide los actos nulos en su origen».

En este caso, como se ha dicho, se trata de una nulidad absoluta apreciable de oficio y no de una nulidad cuya causa solo pueda ser invocada por el deudor.

8.- Este precepto legal determina la nulidad de la novación cuando también lo sea la obligación novada, salvo que la causa de nulidad solo pueda invocarla el deudor o que la ratificación convalide los actos nulos en su origen. Pero del mismo no se deduce que siempre que la nulidad de la obligación novada solo pueda ser invocada por el deudor, la novación suponga necesariamente la convalidación de la obligación novada y la consiguiente subsanación de los defectos de los que esta adolecía.

La nueva obligación adolecerá de los mismos vicios que la obligación novada, salvo que la voluntad de los interesados pueda y quiera subsanar tales defectos. Para que tal subsanación se produzca, es preciso que se den los requisitos que el artículo 1311 Código Civil y la jurisprudencia que lo desarrolla establecen para la convalidación de los negocios anulables.

9.- En el caso enjuiciado, la protesta por la inclusión de una cláusula de la que no se advirtió a los prestatarios, pese a su trascendencia, y la petición de que al menos se les reduzca el suelo al fijado en otros contratos de la misma promoción, incluso si se tratara de un vicio subsanable (que no lo es), no podría considerarse en ningún caso como una convalidación del contrato pues no constituye un acto inequívoco de la voluntad tácita de convalidación o confirmación del contrato, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda dicha situación confirmatoria.

Se trata solamente de una solicitud dirigida a reducir en lo posible las consecuencias negativas que la cláusula cuestionada tenía para los prestatarios, que no les impide posteriormente solicitar la declaración de nulidad absoluta de tal cláusula y la restitución de lo que el banco ha percibido indebidamente por su aplicación.”

CONCLUSIÓN:

La nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas por falta de transparencia referida a una cláusula suelo no puede ser convalidada por negociaciones posteriores cuando lo que han intentado los clientes ha sido firmar ese documento con el único fin de pagar menos por la hipoteca y aliviar su economía.

Autor: CarlosA. COBO MARÍN