Notición. El vencimiento anticipado de la hipoteca ha muerto. Sentencia pionera del Tribunal Constitucional.

Los compañeros de PAH Madrid han publicado este comunicado al que nos adherimos….


La publicación de la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional, de fecha 28 de febrero de 2019, lleva a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca de Madrid a reclamar del Consejo General del Poder Judicial  las siguientes medidas:

  1. Paralización inmediata de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria en trámite en los juzgados españoles.
  2. Se acuerden las medidas cautelares pertinentes para la revisión de los procedimientos que se han archivado, o llegado a su fin, a partir de la admisión a trámite de demandas de ejecución hipotecaria desde que las mismas han sido instadas en base a la abusiva, y nula, clausula de vencimiento anticipado.

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y la sentencia…





3/3 NPL ¿ cómo defenderse si su préstamo hipotecario lo han vendido a un fondo buitre extranjero? Guía práctica.

El litigio propiamente dicho de los Non Performing Loans

Cómo hemos ido explicando en los dos documentos anteriores –documento 1.+ documento 2– después del lavado de manos del TJUE con respecto a la venta de los créditos morosos – NPL, por sus siglas en inglés- la única muralla de los deudores respecto del tema es la utilización del artículo 1535 del Código Civil del Estado español. Este artículo data del Código Civil de 1889 que le atribuye el objetivo de poner paz reduciendo los litigios y favoreciendo al más pobre. Su escueta redacción se aplica exclusivamente a los créditos litigiosos explicados en el documento 1.

Estos dos hechos, antigüedad y litigio, son los que determinan las distintas interpretaciones del mismo. Como no podía ser de otra manera el Tribunal Supremo español – TS- siempre tiene una visión restrictiva del artículo que favorece a la banca en sus sentencias. E igualmente hay abundante jurisprudencia que se decanta a cada lado de la balanza en Audiencias y otras del TS. Y también igualmente sesudos bufetes de abogados como Uría Menéndez, publican un texto de 18 páginas con argumentos jurídicos sobre el 1535 cuyo únicos beneficiarios son la Banca y los especuladores amigos de deudas ajenas. ¡elucubren en quién les paga la faena!

En el anterior documento 2, le propusimos que recogiera toda la documentación sobre sus negociaciones con el banco cuando quiso que le realizaran una negociación de la deuda y cómo se desnudó financieramente delante del simpático director de la oficina – entregó todo su historial financiero – los de la central de riesgos de la entidad le pusieron a su expediente el sello NPL. Ahora ya sabe de qué va. Usted pensaba que una negociación extrajudicial con un KID le salvaría su delicada situación porqué tuvo un sueño y el banco le endosó una deuda que usted pensaba pagar – se olvidó que habían crisis – pero el banco sabía que con el golpe financiero de la subida del EURIBOR del 2004 le arrebataría su sueño. Ahora esto va de que usted tome las riendas de su deuda y no dé por perdido su litigio con el banco. La guerra se hace en los juzgados, con un abogado y un procurador que deben hacer lo que usted decide aunque sean del turno de oficio. Nuestros documentos van de eso, enseñarle a defenderse.

Una lectura restrictiva del artículo 1535 CC contra el deudor…

Tenemos cinco argumentos centrales que buscan una interpretación restrictiva del art.1535CC que abortan que sea una salvación para el deudor.
La STS 3234/2007 -sentencia Tribunal Supremo – de 30/04/2007 argumenta que «el cesionario [fondo buitre extranjero] puede reclamar el importe íntegro del crédito aunque haya pagado menos por él, sin que ello suponga un enriquecimiento injusto, ya que cualquiera que fuese el acreedor el deudor [ciudadano español] paga lo que tiene que pagar (lo adeudado) y la posibilidad de reclamar el importe íntegro del crédito y no lo que se pagó por él tiene su fundamento en la ley». Con ello, el propio TS vacía de contenido el artículo 1535 del Código Civil porque ¿de qué sirve esa institución del retracto si el deudor siempre pagará lo que inicialmente se le prestó?.

El segundo gran argumento es reducir el alcance del término crédito litigioso de manera que al final ningún deudor cabe en ese concepto. A eso se apresta, y a muchas más cosas, el bufete Uria en su citado texto, con estas palabras «es difícil que uno de ellos [deudor] …. y que no ha podido pactar con el banco una refinanciación de su deuda con quitas…. vaya a ser capaz de reunir en 9 días naturales el precio pagado por el comprador [buitre]….. responde a una táctica defensiva ..». A esta frase le sigue otra «Para desincentivar estas prácticas [defensivas]…….para ejercitar el retracto…. no basta… que se discuta la existencia o exigibilidad del crédito, sino que además […] [que haya] […] resolución judicial firme». ¿De qué sirve entonces el art.1535 si lo que se busca es evitar a «deudores oportunistas»?.…. ¿no es la finalidad histórica del art.1535 precisamente librar a deudores de especuladores oportunistas? Además si se trata de hacer ágil la Justicia ¿para qué esperar una sentencia firme si el art.1535 puede resolver el litigio con rapidez con el retracto de la deuda?

El bufete Uría también ha preparado otro argumento para los abogados de la Banca por si el anterior falla. Se trata de evitar que el juzgador pueda saber el precio pagado por el fondo buitre por el crédito moroso -NPL- : «Los compradores de carteras adquieren créditos con una tasa de descuento a cambio de asumir […] el riesgo […] aún a sabiendas de que buena parte de los créditos cedidos serán incobrables». Nadie les ha pedido que se metan en el negocio pero tampoco es cierto que muchos serán incobrables pues tienen respaldo en los bienes presentes y futuros del deudor y además los más golosos tienen una vivienda como garantía. Y en los créditos que haya retracto, no pierden dinero aunque tampoco lo ganan.

El cuarto argumento del gabinete Uría Menéndez, sin decirlo, es que niega que el retracto sea aplicable a cesiones en masa de créditos que es lo que sucede en la actualidad. Dicho de otra manera, como hoy nadie vende un sólo crédito el artículo 1535 dejaría de tener efectos jurídicos: «En cuanto al requisito de individualización del crédito a efectos del art.1535 debe entenderse que sólo procede el retracto de créditos litigiosos que hayan sido objeto de cesión de forma individualizada […] de modo que no cabe su aplicación a los créditos transmitidos en bloque, mediante cesión global […] »

O sea, que si son vendidos en bloque no se puede individualizar su precio de manera que el retracto del art.1535 quedaría nuevamente vaciado de contenido. Y no solo eso, cuando obligatoriamente se notifica la venta – repetimos, le llaman cesión sin serlo- del crédito al deudor para que se oponga en 9 días algún autor se pregunta ¿qué se notifica cuando se niega la existencia de un precio individualizado?

Finalmente, el bufete Uría retuerce el concepto de crédito litigioso afirmando que solo lo puede ser si hay una sentencia firme, o sea, niega que se pueda ejercitar el retracto en fase de ejecución. Ahí, otro de los autores de la bibliografía comentada pone sobre la mesa la sentencia de AP de Zaragoza 438/16 de 9 de setiembre del 2016 que contraviene todo lo que asegura Uría y Menéndez, o sea, mientras la sentencia no sea totalmente ejecutada, la litigiosidad del pleito sigue subsistente: cesará la litigiosidad, ya no sólo por haber terminado el pleito por Sentencia firme, sino cuendo se dé integro cumplimiento a la misma.

Sobre la palabra cesión de los créditos, que estamos utilizando profusamente en este documento, tenemos que decir que es una palabra no solo confusa sino falsa en este negocio de especuladores de deudas ajenas. Según la Real Academia de la Lengua cesión es: Renuncia de algo, posesión, acción o derecho, que alguien hace a favor de otra persona. Los Bancos venden los créditos, simple y llanamente, no prestan nada, ni lo ceden temporalmente como hermanitas de la caridad, aunque en las notificaciones a los deudores hablen de cesión.

Una lectura actualizada y amplia del artículo 1535 CC a favor de los deudores y mucho más.

Por suerte otros autores brindan elementos importantes para que abogados defensores, jueces y magistrados tengan una visión del art.1535 actualizada a los negocios financieros del siglo XXI. En un momento histórico de sobreendeudamiento de toda la sociedad debemos buscar en los Señores del Dinero, a la banca privada que tienen la llave de creación monetaria en sus manos, como principal responsable de la espiral de deudas. No se puede legislar ni sentar jurisprudencia suponiendo que la Banca hace de intermediaria financiera entre ahorradores y clientes. La Banca crea el dinero como deuda, de la nada, y si su política crediticia ha sido mal evaluada y dirigida, son de su responsabilidad las deudas. Ha habido muy mala praxis bancaria y el mínimo que se puede pedir, para que no repitan los banqueros los errores pasados, es que la Justicia ahora y los legisladores a posteriori hagan un arbitraje justo a favor del más débil

Como hemos explicado en el documento 2, si el TJUE se ha lavado las manos, o sea, ha pasado toda la presión a la Justicia española es su menester la interpretación de las leyes para favorecer a la parte más débil del contrato financiero hasta que un legislador actualice el Código Civil para adecuar su contenido al siglo XXI.

¿El 1535 es aplicable sólo a créditos litigiosos o debería ser más amplio?

El auto 02/02/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona pide claramente que el derecho de retracto debe ser tan amplio como para afectar no sólo a los créditos litigiosos sino también a los que con sentencia firme están siendo ejecutados o los que son objeto de venta extrajudicial. O sea, los cuatro casos recogidos en nuestro documento 2 de cesión de créditos donde recogíamos la casuística de todos los créditos que la Banca española está vendiendo a fondos buitre extranjeros.

Y cuando en 2016 preguntaba al TJUE lo tenía muy claro; « entiende el Juzgado que se debe determinar si es conforme […] la práctica empresarial descrita, consistente en comprar un crédito a un precio ínfimo, muy por debajo de lo reclamado por el acreedor inicial, y luego exigir el nuevo acreedor la totalidad del crédito pendiente al deudor (cliente bancario y por tanto consumidor), sin dar a este la posibilidad de extinguir su deuda adquiriendo el crédito vendido por el importe de la cesión (más intereses, costas y gastos del proceso para el cesionario, si los hubiere); lo que evitaría así la especulación de ese crédito. El Juzgado considera […] resulta incompatible con los derechos o intereses de los consumidores cuya protección exigen los citados preceptos constitucionales

La individualización del precio de compra de un NPL y las cláusulas abusivas

Cómo observamos en el documento 1, el bufete Garrigues realizó para la Banca y los fondos buitres extranjeros un excelente trabajo que perjudicó a los deudores morosos de nuestro país. Negoció con la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) facilitar la expedición de copias ejecutivas para los fondos buitre y sus servicers para iniciar los procesos de ejecución de los créditos morosos comprados.

¿Y qué ocurre si en todo el proceso anterior a la venta del NPL no hubo tutela judicial sobre cláusulas abusivas, lo que debería haber sido una actuación de oficio? Este hecho ha ocurrido en miles de casos y el problema es que las copias ejecutivas de los Notarios no llevan parejas el contrato de préstamo y sus cláusulas sino sólo el contrato de garantía hipotecaria. Por lo tanto, en cualquier venta – cesión – de un préstamo los abogados defensores deben reclamar la nulidad del proceso de venta o de la cuantía de la deuda si el contrato no pasó el control de transparencia de las cláusulas abusivas y, por lo tanto, entonces la deuda reclamada no es determinada y consecuentemente no es líquida, vencida y exigible. Como una buena parte de las reclamaciones NPL son monetarias o de pólizas de crédito es necesaria la individualización de los créditos vendidos en masa, aportando la actora los documentos que certifiquen la deuda de cada uno, en caso contrario debería denegarse el despacho de ejecución.

Una bomba de relojería contra la venta masiva de NPL

La individualización del precio de compra de un NPL y la cláusula de garantía hipotecaria

En la ejecución de títulos judiciales como no judiciales – NPL- con garantía hipotecaria vendidos en masa a fondos buitre por la Banca española deben tenerse en cuenta las consecuencias económicas de la valoración de la deuda exigible. La cláusula de garantía – constitución -hipotecaria hemos explicado es una estipulación impuesta por la Banca española que tiene muchas consecuencias respecto del valor de la deuda exigible si se considera abusiva.

La cláusula mal llamada de constitución de hipoteca, que debiera ser de “constitución de garantía hipotecaria“, configura un “contrato accesorio” a la “obligación principal” que recoge el objeto esencial de la escritura y la adecuación entre la financiación concedida y su retribución, a través de sus correspondientes intereses y las cláusulas, brillantemente explicado por PAH Madrid en uno de sus documentos de investigación. Estamos hablando por lo tanto de dos contratos distintos firmados ante notario en los que sólo uno, el contrato accesorio, la constitución de la garantía hipotecaria tiene efectos ejecutivos mientras que el otro, el del crédito, también con sus cláusulas se queda en el limbo jurídico en una cesión de un NPL. En esta descripción se ve con claridad como el lenguaje jurídico y legislativo entorno a las cesiones son magia lingüística para ocultar que ha habido una venta de un contrato y la ocultación del otro por arte de birlibirloque.

No es descabellado pensar que, ante la importancia social de la venta masiva de NPL de la banca española de cientos de miles de millones de euros a fondos buitre extranjeros, los litigios sobre los NPL deberían sustentarse en que son una cesión de contratos en la que al menos hay tres contra-partes: el vendedor, el comprador y el deudor y como tal relación trilateral necesitaría el consentimiento de este último, el deudor. (STS, sala 1ª, 287/2014, de 22 de mayo del 2014).

Pero además, como afirman los compañeros de PAH Madrid, la cláusula de constitución de la hipoteca, es toda ella una cláusula abusiva pues no fue nunca negociada con el consumidor de créditos con el amparo del TJUE. Y esa cláusula tiene consecuencias monetarias en la evaluación de los gastos pagados si la reclama como abusiva y el banco vendedor deberá asumirlos por lo que la deuda reclamada por el fondo buitre no será determinada, ni líquida, ni vencida ni exigible porqué está en litigio.

Nosotros creemos que, la cláusula de garantía hipotecaria como abusiva, es una bomba de relojería, contra la venta masiva de los NPL a los BUITRES, siempre y cuando se presenten centenares o miles de demandas en los juzgados que provoquen la alarma social, que es precisamente lo que no quiere la banca, y que jueces valientes sienten jurisprudencia a favor del deudor. NPL del mundo entero únanse para ejercer sus derechos!  Sigan en nuestro blog la guerra, suscríbase al final de esta página>>>

La venta sin intervención del deudor contraviene la Ley de Consumidores y Usuarios de España en su artículo 82:

El TJUE se lava las manos desestimando la causa prejudicial, de los juzgados de Barcelona y Vigo, al asegurar que la Directiva europea no es aplicable a disposiciones nacionales como los artículos 1535 del Código Civil ni a los artículos 17 y 40 de Ley de Enjuiciamiento Civil que regulan la transmisión de créditos y la sustitución del cedente por el cesionario. Entonces aquí hay una contradicción a explotar por la defensa de los deudores porque el Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios Española: (*7) asegura que son abusivas aquellas prácticas no consentidas incluida aquella que te hacen firmar dando consentimiento a que no te comuniquen la cesión. Hay interpretación y se debe incidir.

Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.

1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

En una sentencia reciente sobre titulización hipotecaria precisamente uno de los abogados colaboradores de nuestra Asociación se confirma que en esta clase de negocios financieros lo que se realiza es precisamente una venta del contrato y no una cesión que para nosotros es el uso del ilusionismo lingüístico financiero para esconder una venta de contrato.

Bases históricas para una interpretación amplia del derecho de retracto.

Diversos autores, de los mencionados en la bibliografía, citan la inclusión del artículo 1535 en el Texto decimonónico del Código Civil español de 1889 por exportación del Código Civil francés, ya que el Consejo de Estado Francés de la época en el proceso de redacción estaba muy preocupado por los excesos de los cesionarios de créditos, sobre todo en el sur de Francia, donde el abuso en la compra de créditos litigiosos se había convertido en oficio […]”.

Lo que en otras épocas causó grandes daños en situaciones de crisis económicas, igual que la que padecemos en la actualidad, justifica la existencia del artículo 1535, y la experiencia en la venta de créditos morosos por de entidades bancarias para sanear sus balances. Se reclama así la aplicación general de la cláusula Rebus sic stantibus, que puede traducirse como “estando así las cosas”, para responder a una suerte de causa humanitaria que evitaría una especulación injusta, justificado por la necesidad de sanear balances de las entidades financieras, como es la venta a precio irrisorio de deudas y que de ese negocio jurídico financiero no se pueda beneficiar el deudor pátrio y sí un fondo especulativo extranjero.

Y para acabar…

El que escribe sabe por los trabajos del economista Michael Hudson que en muchas épocas históricas los reinados se iniciaban con la condonación de deudas porque se sabía que el poder de los acreedores podía destruir el orden social existente. El conocimiento de condonaciones de deudas en épocas pretéritas justifica que actualmente el uso de la cláusula “Rebus sic stantibus” en momentos donde la deuda mundial alcanza cotas sin precedentes en los ámbitos familiar y empresarial. En la bibliografía adjunta hay sentencias del TS que usan esa cláusula por lo que ponemos en el tejado de la Justicia que haya justicia y la obligación moral de abogados, legisladores, jueces y magistrados de poner un grado de cordura a una especulación desbocada que está prácticamente destruyendo los cimientos de cualquier paz social.

Ciudadanos NPL, cojan sus papeles que les pedimos en el anterior documento 2/3 y tomen las riendas de su deuda batallando contra el banco en los juzgados y dígale a su abogado lo que le debe dedir al juez y hagan de la venta abusiva de los NPL por los bancos una causa de alarma social.

Salva TORRES, activista de Asc. 500×20


BIBLIOGRAFIA

La bibliografia que hemos utilizado para documentar esta entrada incluye en los enlaces y textos abundante información jurídica y sentencias para basar la defensa de los deudores:




2/3 NPL ¿qué hacer si su préstamo hipotecario lo han vendido a un fondo buitre extranjero?

..segunda parte…

Explicábamos en el anterior documento sobre créditos de dudoso cobro (1) – NON PERFORMING LOANS – que la banca española los estaba vendiendo en masa a private equity extranjeros, fondos buitre. Si antes esas ventas eran vistas como una debilidad del balance bancario, el apetito por encontrar oportunidades de negocio de los fondos internacionales repletos de dinero generado por las compras masivas de deuda de los principales Bancos centrales – Quantitative Easing-, lo ha convertido en una moda que permite a las entidades financieras españolas sacar pecho de cuentas saneadas. Vemos pues como siempre se allana el camino del negocio a la oligarquía financiera internacional para desplumar a los deudores con una suerte de coalición colaboradora entre Bancos centrales, fondos de inversión, banca nacional, paraísos fiscales y la misma Comisión Europea. Europa en eso sí que pone voluntad política para crear un mercado regulado de ventas de créditos morosos continental para exprimir a incautos ciudadanos que tomaron esos créditos para realizar el sueño de la vivienda en propiedad. Y mire que lo decimos desde hace tiempo en esta web: si no hubiera ingenuos deudores el capitalismo de casino muere.

¿Qué venden los bancos españoles exactamente?

Venden créditos que han dejado de pagarse o contratos que dan derechos de cobro – NPL. Unos con garantía  – secured– como la hipotecaria y otros sin garantía – unsecured – como créditos al consumo (*1). Este documento hablaremos principalmente de los créditos impagados con garantía hipotecaria que suelen ser los más golosos aunque estas líneas servirían para todos.

¿Qué ciudadanos están atrapados en esta telaraña de deuda?

Los non performing loans – NPL- son derechos de crédito de diversa índole en situación de impago (créditos con garantía hipotecaria, tarjetas de crédito, descubiertos, deuda comercial, etc ). La jerga jurídica utilizada en la venta de los NPL es la misma que en las titulizaciones de activos (también derechos de crédito) – cedente y cesionario – para impedir una correcta comprensión del novato en el tema. La principal diferencia es que las titulizaciones de activos son ventas a través de un instrumento jurídico – Fondo de titulización – y la emisión de pagarés para vender. En el caso de los NPL son ventas directas o indirectas a un fondo buitre del crédito moroso con el objeto de:

  1. que el comprador – cesionario ( no es una cesión)- adquiere la plena titularidad de derechos y obligaciones derivados del “contrato” que ostentaba el vendedor – cedente- (erre que erre, no cede, vende). Por lo tanto hay sucesión procesal y comunicación al juzgado si el crédito estuviera en litigio.
  2. que el comprador – cesionario – adquiere la plena titularidad de derechos y obligaciones derivados del contrato que ostentaba el vendedor – cedente- antes que la situación de impago llegará al juzgado para convertirse en litigioso con una suerte de retraso desleal para puentear el art.1535-CC.
  3. que el vendedor a través de pacto secreto vende – no hay sucesión procesal ni comunicación al juzgado- los derechos económicos, no los contractuales, al comprador – un buitre- por lo que el primero, el vendedor, deberá responder ante cualquier incidencia procesal y sus consecuencias.
  4. que el comprador – cesionario – adquiere la deuda al banco en una ejecución de títulos judiciales. En este caso, ya no hay litigio o pleito pendiente, hay una sentencia firme. La oposición en ese caso que puede hacer el deudor no puede ser otra que pagar o un pacto para evitar la ejecución o bien hacer una oposición a la venta por el tema que estamos discutiendo del derecho de retracto.

En el primer y segundo caso, no ha habido aún vista judicial, estaríamos en una ejecución de títulos no judiciales. Aquí la calidad o precio de la venta del crédito o derecho, mejor dicho, viene determinada por la posesión del título ejecutivo registral o notarial y la clase de garantía – vivienda – por eso es tan importante la labor del bufete Garrigues de abogados como explicábamos en el anterior documento de los NPL. El bufete Garrigues se ha dedicado desde el 2017 a resolver para la banca, los servicers y edge-funds la obtención de copias notariales ejecutivas para finalizar la expropiación forzosa de las viviendas de los ciudadanos embargados de este país buscando el acuerdo con la Dirección General del Registro y del Notariado que ha accedido amablemente a esta tarea.

La oposición del deudor a la ejecución de títulos no judiciales puede ser sobre el derecho del ejecutante, su enervación por pago o la vía del artículo 1535 si se sabe cual fue el precio pagado por el derecho más las costas e intereses. Aquí hay una firme oposición del fondo buitre que dirá que en una venta en bloque no puede haber un precio pormenorizado. En esto ha trabajado a favor de la Banca española el bufete Uría Menéndez, también como explicábamos en el anterior documento, con el objeto de buscar oposición de fondo a la pretensión de cualquier deudor de conocer el precio pormenorizado pagado por el buitre de su crédito moroso. El bufete niega esa posibilidad en la venta de carteras en masa de los NPL.

Por otro lado, en el segundo caso cabría señalar que hemos encontrado ya casos como estos en los que se ha realizado la venta anterior al inicio del litigio de manera que es el cesionario – comprador – de la deuda distressed quién lo inicia por lo que se salva el artículo 1535 puenteando con el silencio al deudor. Esta dilación en el tiempo de la notificación de la venta por parte de la entidad financiera sería desleal y moralmente punible. En general, cuando un hipotecado ha estado documentalmente negociando con el Banco prestamista condiciones más favorables del crédito para evitar impagos y este se ha negado en redondo a quitas, moratorias, etc podría haber abuso de derecho en una situación de dificultades económicas sobrevenidas a todo el país.

¿Quién compra estos créditos? Pues compañías internacionales especializadas precisamente en el cobro de deudas. Muchas actúan desde paraísos fiscales donde se pierde el rastro de sus responsabilidades fiscales nacionales. Las complicidades entre banca, fondos, paraísos, etc va más allá de lo que intuye la simple vista. Un ejemplo de complicidad lo hemos explicado con detalles en el artículo anterior al subrayar como todos los estamentos sociales se van sometiendo y colaborando con los fines últimos de los oligarcas financieros.

Internet nos ofrece interesantes muestras de esas complicidades que acaban en nuevas empresas que unen la deuda generada por la Banca y la rapiña de los “cobradores del frac” del siglo XXI. Como botón de muestra el caso de Intrum (*2) que es la marca de la fusión de otras cuatro compañías: Lindorff (*3), Intrum Justitia (*4), Aktua y Segestion (*5). Todas tienen un historial de malas prácticas en el cobro de deudas, al estilo Anticipa, como muestran los enlaces excepto Aktua que fue en su momento la empresa de servicios inmobiliarios del Banesto hasta que fue vendida a Lindorff. También entre nuestra gente se está haciendo famoso el triplete Coral Homes SLU, servicer de Lone Star, con Buildingcenter, Servihabitat, servicers de La Caixa, de contrapartes.

Una vez el banco se ha vendido el crédito –derecho de cobro – al fondo buitre esté, y esto es muy importante, separa la titularidad del derecho de la operativa de cobro de la deuda y todas sus derivadas que lo gestiona otra empresa con sede en el país – servicer -pero que sólo atiende telefónicamente para dificultar al deudor cualquier negociación y inmobiliarias que trabajan el negocio una vez se recuperan las garantías hipotecarias con sentencia firme. Todo un mundo al que el deudor se enfrenta sin armas ni bagaje financiero. Intrum sería un ejemplo.

¿Qué demuestra todo esto? Pues que en este período histórico de creciente sobreendeudamiento creado artificialmente por el modelo económico dominante no son los hogares precisamente responsables únicos de este mal endémico de la deuda. El caballo desbridado de la deuda mundial tiene su origen en la continuada innovación financiera a la que nos tiene acostumbrada la Banca desde titulizaciones de activos de cualquier clase, derivados y ahora la reventa de deudas y contratos como derechos a terceros. La legislación nacional siempre queda obsoleta ante un contubernio internacional que tiene el poder privado de generación de dinero como deuda de los otros. Los kits de la PAH de entregar la vivienda al banco – dación y alquiler social – no son una victoria de ninguna clase y es una lástima que quienes han tenido más visibilidad no hayan hecho divulgación ni pedagogía de este mundo de la titulización de deudas – motor del capitalismo moderno- y su retorcido argot jurídico que esconde la realidad al ciudadano medio.

Nos encontramos pues ante un nuevo escenario internacional donde “traficantes profesionales de deudas ajenas” se lucran desplumando a ciudadanos que habían firmado un contrato financiero con una entidad pátria que ahora se desdice y una legislación nacional obsoleta y anticuada para tratar conflictos entre ciudadanos y poderosos caballeros venidos del extranjero que actúan en cabildeo con la Banca nacional y los legisladores europeos o la clase política y judicial de España acostumbrada al servilismo con los de fuera y mano dura dentro.

La conclusión es clara. La escasa jurisprudencia sobre esta problemática creada artificialmente debería ser interpretada por los jueces de un lado con una vigilancia escrupulosa de los mecanismos legales que impidan la indefensión del más débil y por otro lado desincentivar la moda que deviene en atropello de la venta de derechos de deuda o contratos sin ofrecer al consumidor la extinción de la misma asumiendo este los costes. Si las leyes van por detrás de los acontecimientos y una mayoría de la población sufre las consecuencias es de “justicia” que la Justicia interprete las leyes -caducas- para beneficiar a la mayoría de la ciudadanía atrapada en un “contrato financiero” en el que la contraparte – minoritaria y poderosa- tiene todas las herramientas para buscar atajos que siempre la benefician, la Banca.

Aunque el proceso de ventas masivas de NPL esta avanzado en el estado español no es así en el caso de todos los litigios que llegarán a los juzgados cuando se vean las partes en conflicto. Los estamentos judiciales y especialmente el Tribunal Supremo no deberían fabricar un nuevo despropósito como el mostrado en el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que le ha supuesto un total descrédito. Y como los partidos políticos siempre juegan a agua pasada, la nueva ley hipotecaria sólo toca aquellos aspectos referidos a la reprimenda europea en cláusulas abusivas pero nada dice de la venta masiva de créditos morosos. No hay valentía política para tocar los intereses de los Señores del Dinero.

¿que dice Europa de la venta de NPL de ciudadanos morosos a fondos buitre extranjeros?

1. UE. Cuestiones prejudiciales planteadas en primera Instancia

A eso se pusieron dos juzgados de Primera Instancia de nuestro país que son los que suelen detectar cuando la legislación y la jurisprudencia chirría ante la continuada innovación financiera de los Amos del Dinero. El Auto 02/02/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona y el Auto 11/11/2015 del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Vigo plantearon sendas cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia Europeo – TJUE- por si la práctica de ventas masivas a fondos buitre sin dar al consumidor la opción de cancelar la deuda era ajustada a derecho de consumidores como dice el artículo 1535 de la legislación nacional española.

En concreto, el Juzgado de Primera Instancia n.º 38 de Barcelona decidió suspender el procedimiento ejecutivo y plantear al TJUE las siguientes cuestiones prejudiciales de las que sólo comentamos las dos primeras (puede leer sentencia TJUE en enlace) (*6):

  1. ¿Es conforme con […] la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea […] la práctica empresarial de cesión o compra de los créditos sin ofrecer la posibilidad al consumidor de extinguir la deuda con el pago del precio, intereses, gastos y costas del proceso al cesionario?
  2. ¿Es compatible con los principios que se postulan en la Directiva [93/13], dicha práctica empresarial de compra de la deuda del consumidor por un precio exiguo sin su consentimiento ni conocimiento, que omite su plasmación como condición general o cláusula abusiva impuesta en el contrato, y sin [dar] oportunidad de participación al consumidor en tal operación a modo de retracto?
  3. Si  […]

A ambas preguntas el TJUE respondió que:

la Directiva 93/13/CEE sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores […] no es aplicable a una práctica empresarial de cesión o compra de créditos frente a un consumidor, sin que la posibilidad de tal cesión esté prevista en el contrato de préstamo celebrado con el consumidor, sin que este último haya tenido conocimiento previo de la cesión ni haya dado su consentimiento y sin que se le haya ofrecido la posibilidad de extinguir la deuda con el pago del precio, intereses, gastos y costas del proceso al cesionario. Por otra parte, la citada Directiva tampoco es aplicable a disposiciones nacionales, como las que figuran en el artículo 1535 del Código Civil y en los artículos 17 y 540 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regulan la transmisión de créditos y la sustitución del cedente por el cesionario en los procedimientos en curso.

O sea, el TJUE se lava las manos desestimando la causa al asegurar que la Directiva europea no es aplicable a disposiciones nacionales como los artículos 1535 del Código Civil ni a los artículos 17 y 40 de Ley de Enjuiciamiento Civil que regulan la transmisión de créditos y la sustitución del cedente por el cesionario. Igualmente afirma el TJUE que la Directiva sobre cláusulas abusivas “se aplica únicamente a las cláusulas contractuales y no a las meras prácticas” soslayando que las prácticas no consentidas son cláusulas abusivas según el Texto refundido de la Ley de Consumidores y usuarios Española: (*7)

Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.

1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Con lo cual, podemos concluir que si bien el TJUE ha abandonado a los deudores a su suerte, se puede trabajar con la Ley de Consumidores y Usuarios para dar un vuelco al asunto.

2. UE. La Comisión Europea facilita la creación de un mercado secundario europeo de NPL.

En el artículo anterior hablábamos de este mercado secundario de NPL explicando sus características que muestran claramente una complicidad entre la gran banca europea reunida en la European Banking Association – EBA- y la Comisión Europea que debe hacer de lobbista. Hoy explicamos aquí la posición de Finance Watch que nos alertó a través de su representante en España de lo que se cuece en Bruselas.

Finance Watch (*8) es una ONG europea fundada en respuesta a la última crisis financiera, cuando los responsables de la formulación de políticas se dieron cuenta de que no había ningún poder contra el lobby financiero. Su propuestas sobre este tema de la venta masiva de créditos NPL nos las han resumido y creemos que son necesario conocerlas porqué deben ayudar a crear jurisprudencia en un tema que aún está muy abierto:

  • Algunos puntos de la propuesta pueden ser positivos, como forzar a la banca a reconocer los créditos impagados en su balance  […] También vemos positivo poner el foco en los créditos impagados en los balances bancarios incide en la importancia de una adecuada capitalización de la banca, es decir, niveles superiores de capital propio de los que se cuenta hasta ahora.
  • La posición de Finance Watch es que la propuesta de la Comisión va en la línea de hacer que los contribuyentes paguen por las crisis bancarias: bien a través de la venta a vehículos de inversión a precios inflados (CASO DEL FROB – BANCO MALO ESPAÑOL), o bien trasferir el riesgo a inversores en los mercados de capitales, que compran instrumentos de deuda estructurados no transparentes, con pocas garantías (TITULARIZACIÓN: otra de las propuestas legislativas de la Comisión Europea)
  • El principal problema que Finance Watch ve en esta propuesta europea es que la creación de este mercado secundario de deudas impagadas de consumidores tendría sin duda alguna un impacto negativo en los ciudadanos que tienen deudas que no pueden pagar. Es urgente que se incluyan medidas de protección del consumidor en las actuales prácticas de recolección de deudas en el presente paquete legislativo.
  • Finance Watch también solicita la exclusión de consumidores y PYMES de las medidas provistas en cuanto a las medidas propuestas por la Comisión Europea para agilizar la ejecución extrajudicial de la garantía colateral (es decir, el colateral aportado como garantía del préstamo, podría ejectuarse en menores plazos, y extrajudicialmente).
  • La Propuesta de la Comisión podría haber supuesto la creación de estándares mínimos para gestionar el sobreendeudamiento de ciudadanos y familias: en muchos Estados miembro no hay ninguna Ley de “segunda oportunidad”.
  • Dato chocante: los legisladores europeos no se reconocieron hasta 2016 de que había 1 trillón de euros de préstamos impagados en los balances bancarios.
  • la Comisión Europea propone en este paquete legislativo puntos básicos para la creación de “bancos malos” para que los bancos puedan liberarse de sus activos tóxicos a cargo del contribuyente.
  • los lobbyistas bancarios han vendido la panacea a los legisladores europeos de la estructuración /titularización de los activos tóxicos, pero esto es meramente postergar el problema que reaparecerá más tarde
  • La transferencia de activos bancarios a estructuras no bancarias implica un aumento de la “banca en la sombra” (Shadow banking) que cuenta unos niveles de regulación menores que la banca y por tanto mayores riesgos: muchos fondos buitre tienen formas jurídicas (SPVs) que se califican como banca en la sombra.
  • El modelo por el que apuesta la Comisión implica una pérdida de la relación entre cliente y banco, que se “deshace” de los créditos, lo cual implica una mayor irresponsabilidad a la hora de conceder los préstamos: le pasan el “problema” al otro.
  • En consecuencia, 10 años después volvemos a las subprime que nos llevaron a la crisis de 2008

Aunque en este documento ya tiene buenos elementos de defensa está empezando a ser un poco largo por lo que para una mejor comprensión vamos a dividirlo hasta una tercera parte que explicará porqué necesitamos valientes deudores, abogados, jueces y legisladores para resolver la problemática global del sobreendeudamiento de centenares de miles de ciudadanos de nuestro País visto que el TJUE se ha lavado las manos para que todo se resuelva en la inJUSTICIA española.

Para ello, vamos a buscar vías judiciales y legislativas que permitan beneficiar a esos centenares de miles de hogares y ciudadanos para evitar situaciones injustas creadas por la Banca española, para sanear sus balances, vendiendo los derechos de crédito a un precio irrisorio a fondos buitre extranjeros – pero participados por la Banca desde paraísos fiscales – mientras niegan esa quita al deudor. Si esas prácticas punibles moralmente y socialmente no se extirpan de los negocios financieros los cuatro grandes bancos que quedan volverán a chantajear aún más a toda la sociedad. (*9)

Mientras llega el capítulo 3/3 vaya a su archivo y busque todos los documentos que uso y los que su banco le contestó cuando pidió que le realizaran una quita, una carencia, vamos una negociación de su deuda porque el valor de la garantía- la vivienda – que le había valorado la misma tasadora estafadora de su banco extorsionador se había devaluado. Tal vez presentó unos papeles del tipo KIT PAH, los del banco le dijeron que les presentará todos los IRPF y nóminas, usted se desnudo financieramente  y los de la central de riesgos de la entidad le estampó en su expediente: Non Performing Loans – NPL.  No lo sabía pero ellos que sabían. El próximo capítulo:

3/3- NPL ¿cómo defenderse si su préstamo hipotecario lo han vendido a un fondo buitre extranjero?

salva torres, activista de la Asociación por el Alquiler Público y Asequible, 500×20


NOTAS A PIE DE PÁGINA

  1. rankia.com, Coral Homes SLU, Buildingcenter y Servihabitat.
  2. Inversión y Finanzas, Intrum Justitia y Lindorff presentan su nueva marca conjunta, Intrum.
  3. OCU, Reclamaciones contra LINDORFF HOLDING SPAIN, S.L.U.
  4. el economista, amenazas por parte de INTRUM JUSTITIA IBERICA.
  5. el blog de ramon, Grupo Segestión. Una modesta opinión personal.
  6. Curia Europea, sentencia del TJUE (Sala Quinta) de 7 de agosto de 2018, en los asuntos acumulados C‑96/16 y C‑94/17, sobre «Procedimiento prejudicial — Directiva 93/13/CEE — Cláusulas abusivas — Ámbito de aplicación — Cesión de crédito — Contrato de préstamo celebrado con un consumidor — Criterios de apreciación del carácter abusivo de una cláusula de dicho contrato que establece el tipo de interés de demora — Consecuencias del carácter abusivo».
  7. BOE.es, Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias- artículo 82.1.
  8. Finance Watch, https://www.finance-watch.org/.
  9. lavanguardia.com, Activos tóxicos: de basura de la crisis inmobiliaria a boyante negocio.

SEGURO QUE TAMBIÉN LE INTERESA

1/3 NPL: si su préstamo hipotecario lo han vendido a un fondo buitre debe leer esta noticia pero si es un activista también

 

http://prouespeculacio.org/2019/02/13/npl-la-gran-estafa-economico-financiera-politico-judicial-de-los-ultimos-anos-cada-vez-mas-nauseabunda/

 

 

 




Cinco sentencias para moderar el abuso en los gastos hipotecarios

EN LA CANCHA, web del Registrador de la Propiedad Carlos BALLUGUERA


@BallugeraCarlos. Breve comentario y resumen de urgencia de la STS 46/2019, de 23 enero. El Tribunal Supremo ha puesto el pasado día 23 de enero de 2019, cinco sentencias sobre cinco cláusulas que cargaban todos los gastos hipotecarios al deudor, cinco cláusulas a las que declara abusivas en cada una de las cinco sentencias.


Por culpa de una sentencia la cláusula que cargaba todos los gastos hipotecarios al deudor se ha vuelto en su contraria y el abusador tiene que pagar todo, impuestos incluidos

Al estudiar una de ellas, la número 46/2019, lo primero que se deja ver es que el fundamento en el que se basa para declarar que la cláusula de gastos es abusiva en su totalidad, no es una actuación de oficio en un caso individual, para aplicar el efecto de la cosa juzgada material de la abusividad ya declarada de esta cláusula por la STS de 23 diciembre 2015 y conforme a lo determinado por el fallo de la STJUE de 26 abril 2012.

Al contrario, la sentencia presenta un argumentario nuevo con el que se justifica el desequilibrio de la cláusula contra la buena fe y en perjuicio de la persona consumidora. Es sobre la base de ese argumentario, que, se declara el carácter abusivo de la cláusula.

La sentencia también crea una doctrina sobre la distribución de los gastos hipotecarios con la vocación de aplicarla a los casos individuales sobre esa cláusula tanto anteriores como posteriores a la sentencia de 2015.

El criterio de distribución de los gastos que sienta esa doctrina jurisprudencial es que los gastos hipotecarios, en caso de laguna dejada por la abusividad, deben distribuirse según lo que dice la ley para el caso de falta de pacto, utilizando al efecto la ley, que es uno de los criterios de integración del art. 1258 CC.

Parece lógico decir que, en defecto de estipulación, la distribución de los gastos tiene que hacerse según ley, sin embargo, no es lo mismo una laguna por falta de estipulación que por abusividad de la estipulación. En ambos casos no cabe la integración a favor del banco del silencio, por ser contraria al art. 65 TRLGDCU. Pero en el caso de la abusividad el cliente puede, además, reclamar al banco todo lo que le dio para el cumplimiento de la cláusula, en este caso para el pago de los gastos hipotecarios.

La distribución de gastos de la sentencia estudiada, tiene el carácter de doctrina del Pleno, por lo que parece de aplicación, a favor y en contra de la persona consumidora, en sucesivos casos individuales y es un modo de integrar la laguna que modera el abuso en beneficio del banco.

Se da la paradoja que mientras el Tribunal Supremo no da ningún efecto “ultra partes” a su sentencia colectiva de condiciones generales de 23 diciembre 2015; a la individual que comentamos y a su distribución legal de gastos se le da el carácter de doctrina jurisprudencial con fuerza sobre las nuevas sentencias individuales, tanto si tratan sobre cláusulas de gastos en hipotecas posteriores a la sentencia como en anteriores[1].

Que lo resuelto en una sentencia sobre condiciones generales perjudique a las partes de otra sentencia individual de condiciones generales, es el mismo efecto, se le atribuya a la sentencia por su valor de doctrina o por el efecto “ultra partes” de la cosa juzgada. Ahora bien, mientras la primera es una regulación propia del contrato por negociación, la segunda es la regulación procesal adecuada al modo de contratar con condiciones generales, mientras la primera es aplicable en perjuicio de la persona consumidora en la contratación con condiciones generales, la segunda no.

1.- La distribución legal de los gastos: pago del impuesto

En cuanto a los gastos por el impuesto hipotecario, continúa el Supremo diciendo que la “Audiencia Provincial no contraviene la normativa sobre consumidores al afirmar que el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados es el prestatario, puesto que lo único que hace es aplicar la legislación en la materia, que viene constituida por la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y su Reglamento”. >>>>>

2.- La distribución legal de los gastos: gastos notariales

Según el fallo del Tribunal Supremo, los gastos de notaría se distribuyen así; “escrituras de otorgamiento y modificación del préstamo, por mitad; escritura de cancelación de la hipoteca, pago por el prestatario; copias, por quien las solicite”.

Según eso, la persona consumidora puede reclamar al banco la mitad de los gastos de las escrituras de otorgamiento y modificación del préstamo y la copia a favor del banco. Pero el banco, al no poder integrar el contrato a su favor, no tiene título para retener el pago que la persona consumidora le hizo para pagar su copia y la otra mitad de las escrituras, cantidad que por la abusividad podrá ser reclamada por esa persona consumidora. En suma, la persona consumidora puede reclamar, por uno u otro título, la totalidad de los gastos notariales que hubiera pagado. >>>>>

3.- La distribución legal de los gastos: gastos registrales

Según el fallo del Tribunal Supremo, los gastos de Registro de la Propiedad se distribuyen así: “los derivados de la inscripción de la garantía hipotecaria, al prestamista; los de cancelación, al prestatario”.

Aquí sólo diremos que los gastos de cancelación siendo una obligación del prestamista y no pudiendo integrarse la abusividad a favor del banco, serán del mismo. Si se tratara de un contrato con la sola imputación de los gastos al prestatario será admisible, pero si no hubiera previsión, los gastos del cumplimiento de esa obligación corren a cargo del prestamista, que no puede integrar el contrato a su favor. >>>>>

4.- La distribución legal de los gastos: gestoría

Según el fallo del Tribunal Supremo, los gastos de gestoría se distribuyen “por mitad”. Aquí repetimos lo que hemos dicho para los gastos de la escritura notarial de otorgamiento, es decir que el banco, al no poder integrar el contrato a su favor por el art. 65 TRLGDCU, no tiene título para retener el pago que la persona consumidora le hizo para pagar la gestoría, cantidad que por la abusividad podrá ser reclamada por esa persona consumidora. Es decir, que la persona consumidora puede reclamar, por uno u otro título, la totalidad de los gastos de gestoría que hubiera pagado. >>>>>

5.- Intereses, gastos y comisión de apertura

Al estudiar la comisión de apertura, vimos que los gastos que son pagados a cargo del interés remuneratorio son el coste del dinero y los llamados gastos de estructura. Vimos que, entre los gastos de estructura, había algunos que se pagaban al acreedor con la comisión de apertura, como los gastos de tasación y los gastos de preparación y suscripción de la escritura pública. Sin embargo, el acreedor no paga esos gastos, se los repercute al deudor.

Nuestro asombro fue muy grande. El deudor no sólo paga la tasación con el interés remuneratorio, la vuelve a pagar con la comisión de apertura y si con eso no bastara, la paga por tercera vez, directamente, al cargar con el coste de la tasación como uno de los gastos hipotecarios que, en este caso, paga directamente a la entidad tasadora. >>>>>

6.- Errores y defectos

La distribución legal de los gastos en caso de abusividad declarada por sentencia colectiva, según el TS es tarea de los tribunales, lo que obliga a estos a hacer una sentencia para cada caso, el día 23 de enero el Supremo puso cinco sobre lo mismo.

Dictar sentencias reiterativas para el mismo caso me parece criticable, como me lo parece también que la sentencia no ordene la inscripción de la declaración de abusividad en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación y más criticable porque ni siquiera da el texto literal de la cláusula que carga todos los gastos hipotecarios al deudor. Sin esa inscripción toda idea de retirada voluntaria de la cláusula abusiva por el acreedor, toda idea de efecto “ultra partes” en beneficio de la persona consumidora, será difícil que se abra paso en la doctrina jurisprudencial.

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1/3 NPL: si su préstamo hipotecario lo han vendido a un fondo buitre debe leer esta noticia pero si es un activista también

En un artículo anterior comentamos que la Banca española ponía a la venta a finales del 2017 préstamos NPL (non performing loans – préstamos de cobro dudoso) y activos adjudicados (REO – como los del Popular a Santander ) por valor de 190.000 millones (*1). La crisis financiera de 2008 ha dejado un sustancial legado de activos improductivos – el deudor no paga – a la banca española y europea que dificulta su vuelta a niveles de rentabilidad aceptables en un contexto de tipos de interés históricamente muy bajos, o sea, cobran poco por lo que prestan, lo que sería muy discutible pero eso daría para un largo artículo. Estas ventas de “deuda distressed“, término ya acuñado en 2009, son los últimos coletazos desde el inicio de la crisis en el 2007 en que la patronal bancaria española intenta sacudirse los restos de morosidad que lastran sus cuentas de resultados. No hay día que pase que no se haya leído la venta de diferentes carteras de créditos morosos a empresas de capital riesgo – fondos buitre – por parte de los bancos españoles de las cuales el informe de Funcas presenta una lista en la que seguramente se encontrará su hipoteca morosa:

Incluso puede que desconozca que su crédito hipotecario fue vendido ya que la escritura de su hipoteca contenga una cláusula que diga que usted renuncia a ser informado y autorizar que la entidad financiera cede -vende- todo el préstamo o una parte a terceros. Esta clase de venta es legal y contemplada en la legislación. Y no se trata de una titulización porqué el objeto de la venta de un crédito moroso es mejorar la ratio de cobertura del banco (*2).

También si usted es uno de los afectados por esa venta habrá oído hablar del derecho de retracto, o sea, el derecho de todo deudor a comprar la deuda por el mismo valor que fue vendida a un tercero, sumando las costas del juicio. Eso puede parecer muy provechoso para usted pero sólo puede optar a ese privilegio que le otorga el artículo 1535 del Código Civil si su crédito se encuentra en fase de litigio .

¿Pero que es un crédito litigioso? Es el derecho de crédito – obligación del deudor a pagar- que, por no haber sido satisfactoriamente cumplido, es reclamado judicialmente por el acreedor, habiendo el deudor contestado ya la demanda. El hecho de que se prevea el incumplimiento del obligado, y aun cuando el acreedor haya decidido interponer la demanda, o incluso haya requerido notarialmente al deudor a tal fin, no es suficiente para considerar el crédito litigioso. De la misma forma, una vez sea firme la sentencia dictada en el pleito promovido por el incumplimiento, el crédito ya no es litigioso (*3).

Y concretamente el artículo 1535 dice:

Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo. El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.

En el argot jurídico, cesionario es el fondo adquiriente de la deuda…. y resulta del uso de la palabra cesión en lugar de venta para complicar a un neófito la comprensión del hecho. Conocemos muchos casos que el hipotecado no recibió ninguna demanda después de años de dejar de pagar y de repente se entera que su deuda fue vendida. En esa venta, no había litigio, por lo que el deudor se encuentra que su acreedor es ahora una entidad que tiene su sede en un paraíso fiscal y que en nuestro país actúa muchas veces a través de <un servicer> que suele tener muy malas maneras. Esta práctica de “formas abusivas y invasivas en el trato” lo puso en práctica Anticipa con las más de 100.000 hipotecas compradas por Blackstone a Catalunya Caixa en 2015.

Tampoco entran en este supuesto todas las hipotecas que se han transmitido por sucesión universal a otras entidades que absorbían las anteriores, tras la desaparición de todo el sistema de Cajas españolas, en ese largo proceso de eliminación de la competencia que ha supuesto que sólo 4 grandes bancos controlan hoy todo el negocio de creación monetaria en nuestro país y que ejercen de facto una oligarquía todopoderosa que no hay quién le tosa.

Resumiendo, si usted tiene una hipoteca que ha dejado de pagar puede ser que:

  • su crédito aún no ha sido requerido en los juzgados, por lo tanto, no es litigioso, por lo que no tiene el privilegio del artículo 1535 CC.
  • su crédito sí fue reclamado judicialmente y en ese momento fue vendido a un tercero y en ese caso, que se ha dado pocas veces usted tiene el privilegio del artículo 1535.

Por lo general, muchas de estas ventas además se han realizado como una cartera con una tasa de descuento global que impide saber con exactitud cual ha sido el precio pagado por cada crédito. Diríamos que el artículo 1535 habla de la venta de <un crédito> no de una cartera de créditos pero eso esta aún en discusión pues difícilmente en la historia moderna financiera las deudas se venden una a una. Pero con este escudo se defienden muchos fondos en los juzgados a la demanda de retracto. Un deudor verá al tiempo injusto que no puedan rebajarle la deuda al mismo valor que fue comprada por el fondo buitre pues él suplico una condonación o quita para poder afrontar los pagos en su momento al banco y este se lo denegó una y otra vez.

¿ cómo la gran Banca ha saqueado su hogar y el país?

Aunque el conocimiento mayoritario o popular sobre el “hecho económico” es que esté se produce a través de diferentes variables y actores sociales y políticos, la realidad del capitalismo financiero actual es que la marcha de la economía depende, en gran medida, de quién crea el dinero y decide donde se dirige la financiación para desarrollar los negocios. Es la Banca privada y sólo ella la que en último extremo determina que pasará en el futuro inmediato y más lejano. Esos oligarcas – Botín, González, etc – ejercen el control de la economía política, empresarial y familiar por el señoreaje del dinero y de la financiación, por eso, son responsables de la crisis y al tiempo beneficiarios de la misma. En su lenguaje, la financiación es la sangre del sistema económico por lo que su creación y circulación minuciosamente estudiada sirve para conseguir el efecto que se desea conseguir.

Por eso, afirmamos que sufrimos un golpe financiero perpetrado bajo la apariencia de una subida de tipos de interés hasta el 2005 supuestamente obligada por una economía recalentada por la que miles de hogares se vieron arrastrados a impagos de la hipoteca por cuotas inasumibles. 800.000 ejecuciones hipotecarias en hogares y otras tantas empresariales desde el inicio de la crisis hasta la actualidad dan una medida de la magnitud de la financiación al sector residencial y de la construcción privilegiado por el chorro de financiación bancaria a la “growth machine” ibérica. En un país con nuestra historia franquista donde la vivienda concentra la riqueza que se puede saquear, aquella fallida financiación no fue un error de estrategia sino un acto deliberadamente preparado porque en caso contrario estaríamos en manos de insensatos lo que sería peor.

En 2018 oteando el campo de batalla desde los inicios de la crisis podemos resumirla en que los cuatro grandes bancos vencedores han eliminado la competencia y digieren la concentración de riqueza por desposesión vendiendo los últimos 190.00 millones de euros de créditos improductivos – NPL- para hacer caja. Lo curioso de las maquinaciones de la Banca- cuyo poder es el control de la creación de dinero vía deuda – es que no forman parte de los análisis de la población ni de los partidos que lo disimulan en el circo de los Parlamentos que han sido vaciados de contenido. Siguiendo la frase del banquero Mayer Amschel Rothschild: “Dénme el control sobre el dinero de una nación y no me importará quién redacte sus leyes”, con la deuda, generada como dinero bancario, la banca genera una red clientelar que invade y escudriña interesadamente hasta la última célula del cuerpo social.

Toda la sociedad acaba sometida a la deuda y a la oligarquía financiera pátria y europea mediante su red clientelar que impone sus intereses en los espacios clave de decisión de la judicatura – el reciente peliculón del Tribunal Supremo -, entre sus señorías parlamentarias, en los registradores, en los notarios, en los más preciados bufetes de abogados hasta el punto que sesudos economistas repiten como loros, desde hace décadas, la ficción que el papel de la Banca es la intermediación entre ahorradores y emprendedores. Ahí, al final, está usted estimado deudor – de un Non Performing Loan – que sufre el acoso telefónico de un servicer sin domicilio que actúa a nombre de un reputado private equity afincado en las Islas Caimán.

Los peldaños en la escalera del sometimiento a la gran Banca

Tampoco supongan los lectores que el que escribe esto cree en un determinismo absoluto pues, en el caos de la actual sociedad, la oligarquía financiera no tiene el control de todos los resortes de la especie humana. Dicho esto, quiero introducir un artículo publicado en un rotativo hispano en febrero del 2010 escrito por dos abogados del reputado bufete Cuatrecasas, Gonçalves, Pereira, SLP (*4). El artículo – La venta de deuda “distressed”: nueva fuente de liquidez para la banca – es un ejemplo de la comentada red clientelar de intereses de la gran Banca. El artículo aunque fechado en 2010 ofrece datos del 2009 – cuando aún Zapatero estaba en plena negación de la crisis – en los que ya se habla de los créditos distressed y de todas las derivadas que podrían sucederle a la Banca española con todos los activos problemáticos adjudicados:

las operaciones de adquisición de carteras con préstamos a personas físicas garantizados con hipoteca en situación “distressed” (NPLs) resultan más problemáticas legalmente desde el punto de vista técnico y más complejas de gestionar por tratarse normalmente de cientos de préstamos, muchos de los cuales están avocados a su ejecución judicial, pero también más interesantes para las entidades financieras que carecen de los recursos necesarios para gestionarlos de forma eficiente. De nuestra participación reciente en varias de las escasas operaciones relevantes de este tipo cerradas en nuestro país podemos sacar varias conclusiones interesantes dado que son múltiples las cuestiones jurídicas y prácticas que hay que resolver y que deben quedar suficientemente reguladas, principalmente, en el contrato de compra-venta de activos.

Hace nada menos que 9 años, cuando ni siquiera se conocía las cláusulas abusivas en los contratos suscritos por los consumidores, que ya había bufetes de abogados desbrozando la compleja madeja jurídica por la que la Banca se adjudicaría las garantías – su vivienda- de los préstamos concedidos a incautos deudores y las reglas de su posterior venta. Y perdonen mi inquina, pero la dirección de la PAH esgrimía en el 2011 que la entrega de la vivienda al banco, en el festín de los buitres, era una victoria a celebrar a pesar de que se conocía la sentencia Boyko de Estados Unidos.

En ese parágrafo se adivinan hechos de los que hoy somos conscientes a toro pasado. La complejidad de la gestión de tantos activos que la banca no sabe como gestionar nos lleva a las prácticas de persecución telefónica de los servicers – tipo Anticipa de Blackstone -. Los problemas técnicos y legales derivados de la sucesión universal precipitada de toda la red de Cajas de Ahorro españolas y de las garantías asociadas que dificultan su inscripción registral. La pérdida de documentación, durante una década de crisis, que supone la dificultad de los fondos buitre para obtener copias ejecutivas. O la falta de legitimación activa de las hipotecas titulizadas que los magistrados eméritos perjuran son simples cesiones pero que cuando la banca va a sacudirse los créditos entonces ya se llaman ventas con todas las garantías. O sea, incluso se crea un lenguaje exprofeso que luego popularizan los medios de comunicación para que los incautos muerdan el polvo.

El peldaño de las copias ejecutivas brillantemente resuelto por bufetes y notarios.

Otro documento revelador de julio del 2018 es “Los fondos podrán recuperar más rápido los créditos fallidos tras una resolución de la DGRN” publicado en la web del bufete Garrigues muestra toda la estrategia de escala en la apropiación por desposesión de la banca y los convidados a las mijagas de la mesa de los señores (*5). Se trata de resolver los problemas de obtención legal de copias ejecutivas que permitan a los fondos buitre foráneos extorsionar mejor a los ciudadanos atrapados en deudas adquiridas por intentar tener una vivienda en propiedad en el país que se niega a tener un parque de vivienda pública de alquiler asequible.

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha dictado una resolución de gran calado que va a permitir que los inversores internacionales que han adquirido créditos fallidos (o NPLs, non-performing loans) de entidades financieras españolas puedan acelerar de forma muy significativa la recuperación de los mismos, especialmente si están garantizados con hipoteca inmobiliaria.

El origen del caso está en que Garrigues detectó que no existía una directriz clara que diera potestad a los notarios para expedir a favor de los fondos adquirentes de los créditos fallidos otra copia de la escritura de hipoteca “con efectos ejecutivos”. Todo surgió después de una ronda de reuniones con las entidades de servicing más relevantes del mercado español, que están gestionando la recuperación de 176.000 millones de euros de créditos fallidos. El despacho entendió que era imprescindible obtener una vía para que el inversor, adquirente del crédito fallido y nuevo acreedor, obtuviera ese tipo de copia que le permitiera acceder rápidamente a la ejecución, subasta y, llegado el caso, a la adjudicación del activo.

El bufete Garrigues se ha dedicado desde el 2017 a resolver para la banca, los servicers y edge-funds tipo Blackstone la solución del nudo de los registros notariales para acabar con un acuerdo entre las partes de encontrar las vías legales para finalizar la expropiación forzosa de las viviendas de los ciudadanos embargados de este país. Para ello, un papel estelar lo ha tenido la Dirección General del Registro y del Notariado que ha accedido amablemente ante insignes buitres a facilitarles el salvoconducto a su vivienda. Brutal, claro y exultante lenguaje para algunos que se rodean de la bandera para luego venderla al mejor postor:

Finalmente, en una resolución de 28 de junio de 2018, la DGRN responde afirmativamente a la consulta planteada por el despacho en nombre de sus clientes (diez de las entidades de servicing más relevantes del mercado español) y confirma que los notarios pueden perfectamente expedir una nueva copia “con efectos ejecutivos” a favor del inversor que adquiere los NPLs garantizados con hipoteca inmobiliaria si antes ese inversor no obtuvo otra. Según la DGRN, esa nueva copia faculta al nuevo acreedor para acceder al procedimiento ágil y privilegiado de ejecución hipotecaria.

Un peldaño un poco cuesta arriba: el artículo 1535CC

Un total de tres abogados del bufete Uría Menéndez han estado trabajando a marchas forzadas para tapar los últimos resquicios jurídicos del Código Civil que aún permitían a los deudores alguna esperanza de poder conservar su vivienda en disputa con los fondos buitre internacionales. En el inicio de este artículo hemos citado el famoso artículo 1535 porqué precisamente es la última barrrera jurisprudencial al apetito de rapiña de este contubernio que vamos desgranando entre los banqueros españoles, magistrados, notarios, edge funds en paraísos fiscales y un largo etcétera. El también reputado bufete de abogados Uría-Menéndez trata de vaciar de contenido el artículo 1535 que es precisamente el que trataba de evitar en el Código Civil el mercadeo abusivo de los acreedores contra los deudores.

Pues bien, en un larguísimo documento “Cesión de créditos y Cuestiones prácticas de interés: retracto de crédito litigioso y titulización(*6) quiere sentar los fundamentos de derecho para que los buitres foráneos puedan litigar contra los ciudadanos de nuestro país atrapados en deudas distressed, para una vez expoliados, los beneficios vayan a su paraíso fiscal donde se reparten beneficios en los consejos de administración de insignes private equity participados también por banqueros españoles. Eso sí, está vez nuestros banqueros no irán ataviados con la bandera.  Igualmente la fabricada artillería de Uría-Menéndez puede ser usada por magistrados que tengan a bien impartir justicia contra sus conciudadanos. Cómo ese artículo es una de sus principales lineas de defensa dejaremos para otro artículo el misil que le vamos a enviar a esos señores a los que nos gustaría preguntar ¿quién les ha pagado la faena?

El último peldaño: La Comisión Europea facilita la creación de un mercado secundario europeo de NPL.

Una entrevista el año pasado con un miembro de Finance Watch (*7) nos puso en la pista de un último movimiento de la gran banca europea en la facilitación de cobros de los distressed loans. La Comisión europea quiere crear, y lo ha hecho, un mercado secundario regulado donde negociar los NPL de cada país pero a escala internacional. Este mercado tiene hoy un valor superior a más de 900.000 millones de los que España tenía en 2017 una quinta parte 190.000 millones (*8). O sea, que las autoridades europeas persisten en su idea de absolver de sus pecados a la Banca privada de crear dinero-deuda y no asignarla de manera eficiente. Con ello, la oligarquía bancaria europea concentrada en la EBA – European Banking Association – puede persistir en su voluntad de desplumar a la mayoría de la ciudadanía y a los estados que pagaran la fiesta de sus errores de financiación y creación de deuda imposibles. Para ello echa mano incluso de los Bancos Malos que acaban institucionalizados junto a una larga ristra de medidas a cual peor.

No sólo Finance Watch ha puesto el grito en el cielo, la Unión Europea de Consumidores explica que los deudores europeos estarán más expuestos a los fondos buitre y cobradores de deudas localizados en otros países – servicers- con un tratamiento abusivo de recuperación de viviendas embargadas. La Comisión ha propuesto un ambicioso y completo paquete de medidas para abordar los préstamos dudosos en Europa, aprovechando los considerables progresos y experiencias – bancos malos- ya realizados en diferentes países de cara a la reducción de riesgos en la Unión Bancaria y a los ciudadanos europeos que les den.

Las medidas principales son:

  1. Garantizar la suficiente cobertura de pérdidas por los bancos ante futuros préstamos dudosos
  2. Permitir una ejecución extrajudicial acelerada de los préstamos garantizados de empresas aunque se excluyen los créditos al consumo.
  3. Mayor desarrollo de los mercados secundarios para los préstamos dudosos que abarcará a cualquier empresa de dentro y fuera de la comunidad europea
  4. Un modelo técnico sobre cómo crear empresas de gestión de activos a escala nacional tipo bancos malos que acaban pagando los ciudadanos

Por lo largo del artículo dejamos para uno próximo una valoración más exhaustiva de estas medidas y las herramientas que deberíamos usar para defendernos de los fondos que han comprado nuestra hipoteca. En los próximos días publicamos la segunda y la tercera parte:

2/3 NPL ¿qué hacer si su préstamo hipotecario lo han vendido a un fondo buitre extranjero?

salva torres, activista de la Asociación por el Alquiler Público y Asequible, 500×20


NOTAS A PIE DE PÁGINA.

  1. FUNCAS, Nuevas coberturas y normas contables: efectos sobre los activos problemáticos de la banca española / José García Montalvo.
  2. andbank.es, que es la ratio de cobetura?.
  3. enciclopedia jurídica, que es un crédito litigioso?.
  4. expansión.com, La venta de deuda “distressed”: nueva fuente de liquidez para la banca.
  5. garrigues.com, Los fondos podrán recuperar más rápido los créditos fallidos tras una resolución de la DGR.
  6. Uria.com, Cesión de créditos y Cuestiones prácticas de interés: retracto de crédito litigioso y titulización.
  7. Finance Watch, https://www.finance-watch.org/.
  8. Comisión Europea – Comunicado de prensa, Reducción de riesgos en la Unión Bancaria: la Comisión presenta medidas para acelerar la reducción de los préstamos dudosos en el sector bancario.




¿que hacer si no me quieren renovar el alquiler social después de una ejecución hipotecaria irregular o la dación?

En 2007 cuando aún el ministro de Economía Solbes ,del gabinete de Zapatero, se jactaba de su autodenominado “círculo virtuoso de crecimiento” de la economía española se inició una oleada de ejecuciones hipotecarias hasta sumar 758.061 en 2018 (*1). Bajo la apariencia de una subida de tipos de interés supuestamente obligada por la economía recalentada en nuestro país miles de hogares se vieron arrastrados a impagos de la hipoteca por cuotas inasumibles. Hacía el 2012 la banca española había acumulado suelo edificable por millones de m2 y cerca de 1,5 millones de viviendas entre particulares y promotores. El plan – un golpe de estado financiero maquinado entre el Banco Central Europeo y la gran patronal bancaria – había resultado un éxito.

Esos créditos hipotecarios ejecutados por la Banca española fueron creados de la nada: La Banca nunca prestó su capital ni los depósitos de clientes. Creó un activo en su cuenta y un pasivo en el banco del vendedor (que a su vez era activo del vendedor). Cada ejecución hipotecaria era un enorme negocio: la banca sin prestar nada obtenía una vivienda mientras que el deudor perdía el capital inicial invertido, las amortizaciones, los intereses y su proyecto de vida. Injusto o no esa es la operativa que les permite a esos prestamistas privados que manejan la infernal maquinaria que hay detrás de la creación monetaria bancaria moderna.

En 2013 los activos inmobiliarios saqueados por la Banca española sumaban más de 280.000 millones de euros según FUNCAS (*2). Durante el camino hasta hoy conocemos los casos de la venta de + 100.000 hipotecas de Caixa de Catalunya al Fondo de Titulización FTA 2015 que compró Blackstone. Las familias afectadas conocieron los métodos de extorsión del <servicer> Anticipa que hoy es un ejemplo que se ha generalizado a todas las compañías que compran esos activos a la banca española ( préstamos improductivos – en mora con hipotecas asociadas).

Todas las operaciones de venta de activos de la banca española, desde créditos al consumo, hipotecas impagadas y viviendas, se ha realizado con empresas afincadas en paraísos fiscales como Luxemburgo donde tienen sede muchas de las que operan en nuestro país: Axactor, Blackstone, Cerberus, Lindorff… En el mismo estudio de J.G. Montalvo para Funcas citado en -*2- la Banca española ponía en venta préstamos NPL (non performing loans) y activos adjudicados (REO) por valor de 190.000 millones a finales del 2017. Hoy hay miles de familias cuyos préstamos han sido vendidos sin las garantías adecuadas del derecho de retracto de créditos litigiosos del artículo 1535 del Código Civil.

Los procesos de ejecución hipotecaria y el fin del contrato de alquiler social posterior

Las familias desesperadas hacían frente a procesos de ejecución hipotecaria sin ninguna garantía con unos abogados que prácticamente desconocían los vericuetos procesales o directamente en el turno de oficio hacían dejación de sus funciones como defensores de su cliente recomendando la entrega de llaves. Después del caso Aziz la situación dio un vuelco con la intervención del Tribunal de Justicia europeo – TJUE- aplicando la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

Finalmente el pasado 27 de septiembre del 2017, el Tribunal Supremo -TS- dictaba la inexistencia de “cosa juzgada” en las ejecuciones hipotecarias anteriores a 2013. La sentencia 526/2017 de este Tribunal supone, en la práctica, que miles de deudores -el grueso de las ejecuciones hipotecarias de la crisis – que fueron desahuciados y perdieron su vivienda antes de esa fecha podrían reclamar posibles daños y perjuicios si su hipoteca contenía cláusulas abusivas.

Con la sentencia dictada el 27 de septiembre de 2017 por el Tribunal Supremo se recogía por fin la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 después del caso Aziz y la aplica al caso de Dña. Leticia y D. Ovidio contra la financiera Celeris Servicios Financieros S.A., EFC, hoy extinta….. después de una larga historia de litigios en los tribunales… cosa que explicamos muy bien aquí >>> La sentencia 526/2017 de este Tribunal supone, en la práctica, que miles de deudores -el grueso de las ejecuciones hipotecarias de la crisis – que fueron desahuciados y perdieron su vivienda antes de esa fecha podrían reclamar posibles daños y perjuicios si su hipoteca contenía cláusulas abusivas.

Aún así, posteriormente muchos de los procesos de ejecución hipotecaria fueron sentenciados sin que los jueces cumplieran con su obligación de revisar de oficio las cláusulas abusivas en un acto de ignorancia profesional o peor aún de prevaricación. Esos hogares también tendrán derecho a reclamar en los tribunales que se haga justicia.

Una parte importante de estos hipotecados que perdieron la posesión de su vivienda en procesos irregulares negociaron con sus bancos contratos de alquiler, algunos a precios sociales, por 5 años. Muchos de ellos hoy están acabando y los hogares vuelven a sufrir un nuevo trauma porque la mayoría de ellos no pueden hacer frente a los incrementos desorbitados de precios o directamente los nuevos propietarios, grandes tenedores de viviendas, se niegan a renovar el contrato.

Dos injusticias que se superponen en el tiempo pero hoy podemos defendernos de un posible desahucio de alquiler usando las herramientas jurídicas que nos dio aquella sentencia del TS y dar una batalla por la que fue nuestra vivienda y por lo tanto paralizar el desahucio de alquiler. Aunque la experiencia es corta porque estos nuevos casos se están produciendo actualmente a la finalización de los contratos de alquiler podemos decir que los que tenemos en mano prácticamente estań todos paralizados. Si está afectado por un caso así no dude en ponerse en contacto con nosotros al tiempo que le dejamos el enlace a nuestro portal del inquilino:

Cómo es lógico no explicamos los pormenores jurídicos para defender a nuestra gente para no dar pistas a los abogados de la Banca. Si es un afectado y necesita asesoramiento o es un abogado y necesitan fundamentos de derecho para oponerse al desahucio de su defendido no dude en contactarnos a través del formulario anterior.

La dación en pago y el fin del contrato de alquiler social posterior

Los que pensaron que eran más avispados entregaron su vivienda en forma de dación en pago – recomendación que aún persiste en la PAH- y con suerte se quedaron sin deuda o con la famosa mochila. La dación en pago era y es un acuerdo extrajudicial de usted – sin intervención de la Justicia y por lo tanto privado- con el banco para entregarle la vivienda, todos los ahorros que puso en ella, más los intereses y la amortización que realizaron y un largo etcétera. Además seguramente en el documento que firmó con el banco debe haber una cláusula donde usted acepta que nunca más litigará contra el banco con posterioridad a esa firma y la entrega de su vivienda a cambio de un alquiler social.

Esa era y es la solución que propone la dirección de la PAH y que usted misma ve hoy que es un fracaso porqué va a quedarse sin vivienda y nadie le quiere hacer un contrato. Entregar la vivienda al banco sin defenderse judicialmente no es una VICTORIA, fue una DERROTA. Hoy lo sabe. Pero aún así le decimos que podemos ayudarle en este momento angustioso en que se le acaba el contrato de alquiler social. Si está afectado por un caso así no dude en ponerse en contacto con nosotros al tiempo que le dejamos el enlace a nuestro portal del inquilino:


NOTAS A PIE DE PÁGINA

  1. ejecuciones hipotecarias 2007-2018 CGPJ – consejo general poder judicial- AQUÍ y AQUÍ – 758.061 viviendas.
  2. FUNCAS, Nuevas coberturas y normas contables: efectos sobre los activos problemáticos de la banca española / José García Montalvo.

 




nueva vía para reclamar la totalidad del importe del impuesto de Actos Jurídicos Documentados como cláusula abusiva

Recientemente explicábamos como la Cláusula de Constitución de la hipoteca podía ser declarada nula en su totalidad.

Hoy les presentamos las declaraciones de uno de nuestros abogados que asistieron a nuestra jornada hipotecaria de 29 de noviembre en una entrevista de Sicom televisión sobre el tema.


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Localice y limpie de cláusulas abusivas su hipoteca -actualizada

cuatro pasos seguros para librarse de la hipoteca y ganar al banco -actualizado 2018





“YO ACUSO A LA BANCA ESPAÑOLA” – 41 acusaciones contra la Banca española

LA VENTANA ESMERALDA -Canal YouTube de Antonio MUÑOZ

Primer vídeo con que inaugura 2019 bajo el título “YO ACUSO A LA BANCA ESPAÑOLA”, alegato compuesto por 41 acusaciones contra la banca española.

Se trata del más completo y extenso alegato que se ha haya publicado, al menos recientemente, denunciando las innumerables prácticas indebidas, abusivas y dilatorias de la que la Banca viene haciendo gala, muchas veces impunemente, a en nuestro país en los últimos tiempos.


LA VENTANA ESMERALDA.
Análisis de los más relevantes acontecimientos de la vida social, jurídica y económico financiera de la actualidad, denunciando, públicamente, el silencio, oscuridad y manipulación con que los medios de comunicación convencionales abordan los acontecimientos que interesan y afectan al ciudadano de a pie sin que, muchas veces, sea consciente de ello.

salud y libertad
Antonio Muñoz




Sentencia firme: La Audiencia de Bilbao obliga al banco a usar el juzgado especializado para hipotecario y no el que le venga en gana.

En junio del 2017, ante la carga de trabajo proveniente de las reclamaciones por las cláusulas suelo y otras, el Gobierno de Rajoy puso en marcha los juzgados especializados, uno por provincia, para atender la avalancha de demandas. Eso en lugar de agilizar las mismas, ha hecho que en provincias como Madrid y Barcelona, la espera de las familias para tener una sentencia es de dos años. Y no hablemos de cobrar la indemnización del banco pues el 97% de las sentencias son favorables al cliente.

Así, las familias se veían obligadas a usar esos juzgados y muchas se debían trasladar a la capital de provincia con los gastos que eso supone. En cambio, los bancos permanecieron con su derecho de recurrir un incumplimiento de pago hipotecario en cualquier juzgado. Por ejemplo, nuestra web descubrió como las entidades financieras ante los problemas que les causaban las cláusulas abusivas al anular los juzgados muchas demandas decidieron ir por el juicio declarativo. La normativa del Partido Popular, apoyada por Ciudadanos, convirtió ese reglamento de los juzgados especializados en un privilegio para el banco que podía usar el procedimiento y el juzgado que le venía en gana. Así para realizar una ejecución hipotecaria no debía esperar hasta 2 años como sus clientes.

La Audiencia provincial de Bilbao ha acabado con ese privilegio. Uno de los abogados colaboradores de nuestra asociación ha conseguido unificar las dos demandas separadas de cláusulas abusivas y otra del banco de ejecución hipotecaria exclusivamente en el juzgado especializado. El banco se pone en la cola como todo dios. Os reproducimos la noticia de la web del abogado.


BANCOS Y FAMILIAS EN IGUALDAD DE CONDICIONES.

Así es, en los Juzgados especializados también deberán de hacerse cargo de todas las consecuencias de los juicios por ejecución hipotecaria. Y es que acabamos de recibir una resolución de la Audiencia Provincial de Bilbao en la que se sostiene que la demanda que hemos presentado por cláusulas abusivas y las consecuencias de un juicio por ejecución hipotecaria de antes del año del 2013 es correcta.

En un articulo anterior en esta misma web, explicamos qué es lo que sucedía en las tan llamativas ejecuciones hipotecarias anteriores al 2013.
Aquí os dejamos el enlace a la noticia del pasado abril.

Nos devuelven el dinero por daños y perjuicios en una EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

Reclamación por daños y perjuicios.

Para que se entienda, nosotros presentamos una demanda con todas las cláusulas abusivas al Juzgado Especializado de Bilbao, y además incorporamos los daños y perjuicios que sufrió nuestro cliente por haber tenido una ejecución hipotecaria anterior al 2013, que es cuando los Juzgados no aceptaban el debatir las tan famosas CLAUSULAS ABUSIVAS.

Una vez admitida la demanda por el Juzgado de Bilbao, éste determinó que los daños y perjuicios debían de Juzgarse en Getxo que es de dónde se Juzgó la ejecución hipotecaria.

Tanto nosotros como los Juzgados de Getxo se opusieron a desdoblar la demanda.

En otras palabras, se opusieron a que hubiese dos demandas en lugar de una sola. Este tema llegó hasta la Audiencia Provincial de Bilbao, la cual como se ve en la parte dispositiva del fallo, donde determinó que los Juzgados Especializados han de entender de todo lo relativo a préstamos hipotecarios firmados entre consumidores y profesionales.

Esta cuestión que hemos logrado, abre la vía para que cuando las entidades financieras hagan juicio a las familias que no puedan hacer frente al pago de la hipoteca, éstos bancos no tengan acceso a cualquier juzgado, evitando de ésta forma el colapso de los Juzgados Especializados.

Es decir, si una familia quiere reclamar cláusulas abusivas, tiene una espera de promedio en Barcelona o Madrid de más de dos años. En cambio si un banco demanda a una familia por no pagar la hipoteca en seis meses como mucho puede incluso tener la sentencia en la mano.

Con esta resolución de la Audiencia Provincial de Bilbao hemos logrado poner en igualdad de condiciones a los particulares y a los bancos.

Andres Giordana, ICAB 42861

La notícia en la web: abogadoslowcostag.


Las familias que perdieron su vivienda antes del 03/04/2013 podrán revocar la sentencia y reclamar daños al Banco y al Estado


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Nueva vía: si hay nulidad de la cláusula de constitución de la hipoteca está debe ser borrada del Registro de la Propiedad

Hace unos días escribimos en nuestros blogs que el problema de los gastos de constitución de hipoteca y el de actos jurídicos documentados les acabábamos de dar un nuevo vuelco. Para los que no nos seguís les refrescamos la memoria.

CLÁUSULA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA:

NO SUPERA EL ANÁLISIS DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA,

TORNÁNDOSE EN ABUSIVA, POR LO TANTO NULA,

DEBIENDO TENERSE POR NO PUESTA DESDE EL MISMO MOMENTO

DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA

La cláusula de constitución de la hipoteca es una cláusula abusiva. ¿por qué? pues porque no ha sido negociada nunca en su términos y contraviene la directiva Directiva 93 13 CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores.

La cláusula mal llamada de constitución de hipoteca, que debiera ser de “constitución de garantía hipotecaria“, es en realidad “contrato accesorio” a la “obligación principal” que recoge el objeto esencial de la escritura- el préstamo- y la adecuación entre la financiación concedida y su retribución, a través de sus correspondientes intereses. Ese “contrato accesorio”, que se ha añadido a la práctica hipotecaria española desde tiempos inmemoriales tiene un problema desde el año 1993 al subscribir nuestro país las leyes comunitarias y en este caso la de defensa del consumidor. Ese “contrato accesorio” no está legislado en ley alguna, es una imposición del banco contra usted, no existe en otros países.

Ese “contrato accesorio” que integra la garantía hipotecaria, constituye una exigencia de las entidades financieras para conseguir mayor seguridad ante la posibilidad que la parte prestataria pueda caer en morosidad en relación con la “obligación principal”. La “obligación principal” podría substituirse perfectamente sin el “contrato accesorio“. De hecho, sucede de forma cotidiana en los préstamos y créditos personales, dado que existe una responsabilidad patrimonial universal del deudor, establecida en el artículo 1.911 del Código Civil, conforme a la cual éste responde con todos sus bienes presentes y futuros en tanto que la deuda no esté totalmente satisfecha.

Cómo se observa en la imagen superior la cláusula se describe a si misma diciendo que la hipoteca responde por:

  • con el valor del préstamo subscrito – principal– ,
  • añade otras cantidades de dinero como los – intereses – por un tipo de interés y un tiempo determinado,
  • por x meses de intereses moratorios
  • y una cantidad arbitraria, decidida por la entidad financiera, de costas y gastos, en caso de mora.

Pero el problema es que sobre eso luego se calculan impuestos, lo que significa, que sobre una cláusula no negociada se pagan por hechos que incluso no podrían suceder. Por ejemplo, si un deudor amortiza total o anticipadamente una parte del préstamo ¿por qué razón ha pagado impuestos por intereses moratorios y costas y gastos procesales? Si esa cláusula que es abusiva no existiera nunca hubiera pagado la parte correspondiente del IAJD por ejemplo. Eso puede bastante dinero con sus intereses desde el inicio del préstamo.

Hay mucha más consecuencias si esa cláusula es declarada nula. En el Registro de la Propiedad, lo que consta de su “hipoteca” es precisamente la garantía. En ningún lugar consta el préstamo, o sea, el contrato sobre “obligación principal”. Sólo se inscribe el “contrato accesorio” la garantía. Si usted gana en los juzgados una sentencia sobre esa cláusula debería ir al Registro de la Propiedad y exigir que la hipoteca fuera borrada del Registro. ¿Qué pasaría entonces? no se preocupe por el banco ya decidirá como se va a cobrar el préstamo pero seguro que no por la vía ejecutiva. Los servicios jurídicos de las entidades ya saben hace tiempo que están en falso y muchas no acuden a la vía de ejecución hipotecaria sino a la ordinaria.

Para muestra de lo que decimos les presentamos este vídeo de uno de los abogados que defienden a los afectados/as y que dio con otros abogados colaboradores la charla que organizamos el pasado 25 de noviembre en nuestro local sobre legislación hipotecaria y cláusulas abusivas.

Hay más consecuencias de la nulidad de la cláusula de constitución de la hipoteca o garantía. En el Registro de la Propiedad no podrían dar copias ejecutivas de la hipoteca, con lo cual al mismo tiempo se podrían exigir la nulidad de las ventas a terceros – fondos buitre- de los préstamos entrados en mora. Casi nada.

Lean el documento entero que publicamos con los descubrimientos realizados por nuestros compañeros de PAH Madrid >>>


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CaixaBank pierde juicio ordinario hipoteca por falta de legitimación activa. El juez se pregunta si el Fondo tiene poderes que hace el banco presentando una demanda ordinaria.

El juzgado de Instrucción nº 2 de Alcobendas pone en su sitio a CaixaBank y estima toda la defensa de uno de nuestros abogados colaboradores.

  • falta de legitimación activa por titulización
  • anulación cláusula de vencimiento anticipado.
  • todas las cláusulas abusivas de constitución de la hipoteca a cargo del banco
  • las costas las paga CaixaBank

La actora presentó una demanda ordinaria de reclamación de deuda hipotecaria usando todas las cláusulas inscritas en la escritura como si se tratara de una ejecución hipotecaria. Esta nueva manera que descubrimos en este blog hace año y medio se ha vuelto la preferida de la  mayoría de entidades financieras porqué ahora temen la vía ejecutiva hipotecaria, que supuestamente favorecía los intereses de la banca. Los continuados reveses de la justicia europea a la española y el ridículo esperpéntico del Tribunal Supremo han hecho desestimarla.

La falta de legitimación activa de CaixaBank

CaixaBank acepto que tenía la hipoteca titulizada por lo que el Juez del Juzgado de Instrucción nº2 de Alcobendas se preguntó, de alguna manera, en los fundamentos de derecho de la sentencia porqué no había sido la Sociedad Gestora del Fondo de Titulización la que había presentado la demanda en lugar de CaixaBank.

La sentencia dice así:

La legitimación procesal del Fondo de Titulización cesionario del crédito plantea algún problema, relacionado con su falta de personalidad y con la consecuente dificultad para la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues, hasta la referida modificación legal no era posible la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión del crédito con garantía hipotecaria a que da lugar la titulización, puesto que el art. 9 de la Ley Hipotecaria exigía en su apartado 4 que en la inscripción en el Registro se haga constar “la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción” y el art. 11 de su Reglamento dice que no son inscribibles “los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica”.

…Con arreglo a ello, no podría instar el procedimiento el Fondo titular del crédito en virtud de la cesión si no fuera posible practicar a su favor la inscripción de la cesión del crédito hipotecario, tal como exige el art. 149 LH y como por otra parte es necesario con arreglo a lo que dispone el art. 130 LH (“El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”). Pese a ser el Fondo el titular del básico derecho de crédito, tal como exige el art. 10 LEC (“Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso”), no podría interponer la demanda al carecer de personalidad jurídica y no poderse por ello inscribir a su favor en el Registro inmobiliario el derecho real de garantía….

El Fondo de titulización al no tener personalidad jurídica nunca pudo inscribir la hipoteca en el Registro para obtener una copia ejecutiva por lo que obligaba al Banco a presentarse en los juzgados disfrazado de propietario de la hipoteca porqué precisamente había inscrito en el registro la garantía hipotecaria – repetimos la garantía-. El banco no inscribe el crédito que da a un hipotecado, inscribe la garantía que es el segundo contrato que hay en una escritura hipotecaria. En una escritura hipotecaria hay dos contratos: el del crédito y al final el de la garantía. Sobre ese segundo contrato se calculan los gastos de constitución ahora tan debatidos.

…Abundando en la posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad, ya expedita por la redacción dada al art 9 LH por la reforma operada por la Ley 13/2015, dispone su art. 16.3 que se “podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. Igualmente se podrán inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulización en los registros que correspondan”…

…Sobre la base del hecho indiscutible de que mediante la titulización se produce la cesión del crédito, de suerte que titular de los derechos inherentes al mismo pasa a ser el fondo de titulización, en principio legitimado por ello para actuar en el proceso (art. 10 LEC), las modificaciones legales a que acaba de hacerse referencia permiten concluir la falta de legitimación de la entidad prestamista cedente, emisora de las titulizaciones, y ello, por una parte, ya que en virtud de la cesión dejó de ostentar los derechos de crédito, y por otra, al haber decaído razones que en su día pudieron justificar que una norma reglamentaria les reconociera dicha legitimación. Tanto el derecho principal de crédito, como el de garantía hipotecaria han pasado a ser ostentados por el Fondo de Titulización, representado legalmente por la Sociedad Gestora que lo constituyó y puede extinguirlo….

En estos parágrafos que señalamos se observa claramente que la sentencia reconoce que los Fondos de titulación con la actual legislación pueden inscribir las garantías y que, por lo tanto, es el Fondo de Titulización, representado por la Gestora, quién tiene esa capacidad legal de legitimación. El juez concluye que CaixaBank no tiene legitimación.

Por otro lado la sentencia, también declara abusiva la cláusula de vencimiento y la declara como no puesta:

.. Ahora bien, siendo inaplicable la cláusula en cuestión, ha de significarse que dicha circunstancia ha de apreciarse con independencia del uso que de ella se haga; es decir, no cabe afirmar que la cláusula es nula porque se vincula el vencimiento anticipado a cualquier incumplimiento; y al mismo tiempo no apreciar tal nulidad porque el acreedor haya acumulado, en el caso concreto, diversos impagos o incumplimientos, puesto que como ha manifestado el T.J.U.E. cuando una cláusula es nula no procede atemperar o moderar su consecuencias sino tenerla por no puesta, como actualmente establece el art. 83 del T.R. de la L.G.D.C. y U., según reforma por Ley 3/14 de 27 de Marzo; y cuando el Juez nacional haya constatado el carácter abusivo de un contrato celebrado entre un consumidor y un profesional, la circunstancia de que tal cláusula no haya llegado a aplicarse no se opone por sí sola a que el órgano jurisdiccional pueda deducir todas las consecuencias oportunas del carácter abusivo de la cláusula en cuestión (A. T.J.U.E. 11-6-15). Fundada, pues, la reclamación de la demandante (…) en un vencimiento anticipado que ha de tenerse por abusivo, se ha de rechazar la demanda planteada, ….

Los gastos de constitución de la hipoteca quedan a cargo de la actora así como las posiciones deudoras, la cesión del crédito y las costas procesales…

Que debo estimar y ESTIMO la demanda reconvencional deducida por la Procuradora D. José Manuel Álvarez Santos en nombre y representación de Da, contra CAIXABANK, S.A, representada por el Procurador D., declaro haber lugar a la misma y en virtud, apreciando su carácter abusivo, debo declarar y declaro la nulidad de las cláusulas del contrato de «crédito abierto con garantía hipotecaria» suscrito entre las partes con fecha 21/11/2005, y su novación modificativa otorgada por Escritura de 17/02/2011 préstamo hipotecario, señaladas como Pacto CUARTO, referida a la comisión de apertura, y de gestión de reclamación de impagos; Pacto QUINTO sobre gastos, Pacto SEXTO Bis, sobre vencimiento anticipado; y Pacto OCTAVO, referida a intereses de demora. Con las consecuencias ya manifestadas en relación al Pacto DIECIOCHO, referido a cesiones. Con expresa imposición de las costas procesales de esta instancia a la demandada de reconvención.

..

LA SENTENCIA TAL CUAL….

183955231_Sentencia Proc. Ordinario- JUZGADO 1ª Instancia Alcobendas-Madrid


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ESPAÑA, EL GRAN ROBO DEL ÚLTIMO CUARTO DE SIGLO. Con la connivencia de todos los Poderes del Estado y los estamentos notarial y registral.

Un saqueo de veinticinco años supone la cantidad de quinientos millones de euros anuales (500.000.000 €/anuales)

Sobre una cantidad ficticia e intangible de, más o menos, uno coma dos billones de euros (1.200.000.000.000 €) se han estado calculando, en los últimos veinticinco años, que sepamos, los honorarios e impuestos de todos aquellos prestatarios que intervenían en la constitución de un préstamo o crédito con garantía hipotecaria, esquilmando los bolsillos de los ciudadanos que acudían a firmar una escritura de este tipo de financiación.

Si se acude a los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística encontramos que en los últimos 25 años el capital prestado por las entidades financieras en la constitución de hipotecas, periodo 1994-2018, está algo por encima de los dos billones de euros.

El jueves 08 de noviembre de 2018 publicamos en esta web el artículo “CLÁUSULA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA: NO SUPERA EL ANÁLISIS DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA, TORNÁNDOSE EN ABUSIVA, POR LO TANTO NULA, DEBIENDO TENERSE POR NO PUESTA DESDE EL MISMO MOMENTO DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA, CONSTITUYÉNDOSE LA `OBLIGACIÓN PRINCIPAL´ EN PRÉSTAMO O CRÉDITO PERSONAL”, en el que intentábamos explicar esa desconocida figura económico-financiera que aparece empotrada en la cláusula de “constitución de hipoteca”, denominada “responsabilidad hipotecaria

Si saliéramos a la calle a realizar una encuesta sobre dicha figura nos encontraríamos con la realidad que prácticamente el 100% de los ciudadanos que tienen un préstamo o crédito hipotecario no tienen ni idea de para qué sirve dicha responsabilidad, el alcance de la misma y en relación a que asuntos o temas nos afecta. Es la gran desconocida de los contratos de adhesión que firmamos a la hora de solicitar financiación externa, por lo que no es de extrañar que resulte la menos transparente, clara y comprensible de la escritura notarial. Una figura absolutamente oscura, opaca y sombría que conlleva un total sableo del ciudadano, total desconocedor del esquilme que le están haciendo.

Ya comentamos en nuestro anterior artículo, del pasado jueves 08 de noviembre de 2018, que la «responsabilidad hipotecaria» la conformaban cuatro conceptos:

  • cantidad que ha sido concedida como «obligación principal» por el acreedor en el préstamo o crédito otorgado,
  • más una cantidad de intereses remuneratorios – u ordinarios – devengados durante un determinado plazo de tiempo -que puede llegar a los dos años- al tipo máximo establecido en la escritura,
  • más una cantidad por intereses de demora al tipo estipulado y durante un plazo de tiempo que puede llegar a los tres años, y
  • más una cantidad en concepto de costas y gastos, que pudieran ser precisos para la acreedora en caso de tener que instar procedimiento judicial frente al cliente, que suele oscilar alrededor del 20% de la «obligación principal».

La suma de esos cuatro conceptos configuran la base imponible sobre la cual se calculan los gastos e impuestos de constitución de la garantía hipotecaria, «contrato accesorio» a la «obligación principal». La «responsabilidad hipotecaria» no está unificada dado que tiene un cálculo distinto en cada entidad financiera y puede oscilar, en la mayoría de los casos, entre el 135% y el 200% de la «obligación principal», o valor del préstamo/crédito.

La «responsabilidad hipotecaria» no ha sido nunca negociada, acordada o convenida entre las partes que conforman el «contrato accesorio» , ha sido radicalmente impuesta por el acreedor con criterios que desconoce absolutamente la parte deudora; y que constituye un gran misterio, dado que la razón por la que una entidad impone una determinada responsabilidad – en cuanto al segundo, tercer y cuarto concepto que la componen – y otra sociedad financiera una diferente, es todo un enigma para “el común de los mortales”. Por lo tanto, tenemos un capital prestado para hipotecas, en los últimos 25 años, según el I.N.E., de dos billones de euros. Si calculamos una «responsabilidad hipotecaria» media, entre la fluctuación que tiene ésta figura de entre 135% y 200%, de 160% – tirando por lo bajo- estamos ante una cantidad estratosférica de uno coma dos billones de euros (1.200.000.000.000 €) que no tiene ningún tipo de contraprestación para la parte prestataria pero que, sin embargo, esta ficticia y falaz cifra constituye, igualmente a la «obligación principal»: capital prestado, la base imponible sobre la que se calcularán los honorarios de los notarios, registros, gestorías e impuestos como el A.J.D.

la cláusula de constitución de la garantía hipotecaria contiene una figura económico- financiera radicalmente abusiva, por lo tanto nula, y habría de tenerse como no puesta en el contrato desde el mismo momento de la firma de la escritura notarial, desapareciendo tal responsabilidad en la carga registral del inmueble y con ello la garantía hipotecaria, reconvirtiendo el préstamo o crédito en personal…

Siendo el tipo impositivo para el cálculo del I.A.J.D., según la comunidad autónoma, de entre el 0.5% y el 1,5%. Si cogemos un tipo medio entre ambas cifras, el 1,00%, tendríamos el auténtico escandalazo que, en los últimos 25 años, y de esa cantidad fingida de uno coma dos billones de euros, los prestatarios hemos abonado a las arcas tributarias de las comunidades autónomas: la exorbitante cantidad de doce mil millones de euros (12.000.000.000 €), que si la dividimos por los veinticinco años que lleva vigente el saqueo da la cantidad de quinientos millones de euros anuales (500.000.000 €/anuales). No es de extrañar que se hayan construido aeropuertos sin aviones o instalaciones de toda índole en medio de la nada, sinónimos del despilfarro que trajo el dinero fácil, el esquilmado a millones de prestatarios que sin saberlo, dado que ni el banco ni el notario le informaron de ello, ponía de su bolsillo en exceso, alrededor de, un 60%.

Y a todo esto, ¿dónde estaban los medios de comunicación?, desde luego no en su función principal, la de informar al ciudadano de temas que realmente le interesan como el caso del empobrecimiento al que era sistemáticamente sometido. Prueba de ello es lo sucedido estas semanas pasadas con el tema del Tribunal Supremo y el impuesto A.J.D. en las que se han oído y leído idioteces y majaderías de todo pelaje, como ha sido el mensaje de que en otros países de nuestro entorno existían impuestos parecidos al nuestro y lo abonaba el cliente, ¡claro que si, estúpidos! pero porque la base imponible de dichos impuestos es el importe principal del préstamo, no una bazofia de figura denominada «responsabilidad hipotecaria». ¿Hay algún medio que ha deshecho el entuerto?, que se sepa ninguno. Entonces, poco podemos esperar de ellos.

¿Sería posible que alguno de esos medios periodísticos que gastan tiempo y recursos para saber a ciencia cierta si ha sido “escupitajo o bufido” podrían dedicar algo de tiempo a denunciar el ordeño sistemático del bolsillo del consumidor de financiación hipotecaria, en la estimable cantidad de 12.000.000.000 € en veinticinco años, amén de lo abonado en un, más o menos, 60% de exceso en honorarios de notarios, registros y gestorías?. Pues, somos pesimistas al respecto.

Poco esperamos, también, de las instituciones españolas. Parodiando el final del filme “Casablanca”, siempre nos quedará el TJUE, y probablemente tendrá que ser él el que sentencie que la cláusula de constitución de la garantía hipotecaria, mal llamada hipoteca, contiene una figura económico- financiera radicalmente abusiva, por lo tanto nula y habría de tenerse como no puesta en el contrato desde el mismo momento de la firma de la escritura notarial, desapareciendo tal responsabilidad en la carga registral del inmueble y con ello la garantía hipotecaria, reconvirtiendo el préstamo o crédito en personal, con la responsabilidad que contempla el artículo 1911 del Código Civil.


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