Sentencia firme: La Audiencia de Bilbao obliga al banco a usar el juzgado especializado para hipotecario y no el que le venga en gana.

En junio del 2017, ante la carga de trabajo proveniente de las reclamaciones por las cláusulas suelo y otras, el Gobierno de Rajoy puso en marcha los juzgados especializados, uno por provincia, para atender la avalancha de demandas. Eso en lugar de agilizar las mismas, ha hecho que en provincias como Madrid y Barcelona, la espera de las familias para tener una sentencia es de dos años. Y no hablemos de cobrar la indemnización del banco pues el 97% de las sentencias son favorables al cliente.

Así, las familias se veían obligadas a usar esos juzgados y muchas se debían trasladar a la capital de provincia con los gastos que eso supone. En cambio, los bancos permanecieron con su derecho de recurrir un incumplimiento de pago hipotecario en cualquier juzgado. Por ejemplo, nuestra web descubrió como las entidades financieras ante los problemas que les causaban las cláusulas abusivas al anular los juzgados muchas demandas decidieron ir por el juicio declarativo. La normativa del Partido Popular, apoyada por Ciudadanos, convirtió ese reglamento de los juzgados especializados en un privilegio para el banco que podía usar el procedimiento y el juzgado que le venía en gana. Así para realizar una ejecución hipotecaria no debía esperar hasta 2 años como sus clientes.

La Audiencia provincial de Bilbao ha acabado con ese privilegio. Uno de los abogados colaboradores de nuestra asociación ha conseguido unificar las dos demandas separadas de cláusulas abusivas y otra del banco de ejecución hipotecaria exclusivamente en el juzgado especializado. El banco se pone en la cola como todo dios. Os reproducimos la noticia de la web del abogado.


BANCOS Y FAMILIAS EN IGUALDAD DE CONDICIONES.

Así es, en los Juzgados especializados también deberán de hacerse cargo de todas las consecuencias de los juicios por ejecución hipotecaria. Y es que acabamos de recibir una resolución de la Audiencia Provincial de Bilbao en la que se sostiene que la demanda que hemos presentado por cláusulas abusivas y las consecuencias de un juicio por ejecución hipotecaria de antes del año del 2013 es correcta.

En un articulo anterior en esta misma web, explicamos qué es lo que sucedía en las tan llamativas ejecuciones hipotecarias anteriores al 2013.
Aquí os dejamos el enlace a la noticia del pasado abril.

Nos devuelven el dinero por daños y perjuicios en una EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

Reclamación por daños y perjuicios.

Para que se entienda, nosotros presentamos una demanda con todas las cláusulas abusivas al Juzgado Especializado de Bilbao, y además incorporamos los daños y perjuicios que sufrió nuestro cliente por haber tenido una ejecución hipotecaria anterior al 2013, que es cuando los Juzgados no aceptaban el debatir las tan famosas CLAUSULAS ABUSIVAS.

Una vez admitida la demanda por el Juzgado de Bilbao, éste determinó que los daños y perjuicios debían de Juzgarse en Getxo que es de dónde se Juzgó la ejecución hipotecaria.

Tanto nosotros como los Juzgados de Getxo se opusieron a desdoblar la demanda.

En otras palabras, se opusieron a que hubiese dos demandas en lugar de una sola. Este tema llegó hasta la Audiencia Provincial de Bilbao, la cual como se ve en la parte dispositiva del fallo, donde determinó que los Juzgados Especializados han de entender de todo lo relativo a préstamos hipotecarios firmados entre consumidores y profesionales.

Esta cuestión que hemos logrado, abre la vía para que cuando las entidades financieras hagan juicio a las familias que no puedan hacer frente al pago de la hipoteca, éstos bancos no tengan acceso a cualquier juzgado, evitando de ésta forma el colapso de los Juzgados Especializados.

Es decir, si una familia quiere reclamar cláusulas abusivas, tiene una espera de promedio en Barcelona o Madrid de más de dos años. En cambio si un banco demanda a una familia por no pagar la hipoteca en seis meses como mucho puede incluso tener la sentencia en la mano.

Con esta resolución de la Audiencia Provincial de Bilbao hemos logrado poner en igualdad de condiciones a los particulares y a los bancos.

Andres Giordana, ICAB 42861

La notícia en la web: abogadoslowcostag.


Las familias que perdieron su vivienda antes del 03/04/2013 podrán revocar la sentencia y reclamar daños al Banco y al Estado


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Nueva vía: si hay nulidad de la cláusula de constitución de la hipoteca está debe ser borrada del Registro de la Propiedad

Hace unos días escribimos en nuestros blogs que el problema de los gastos de constitución de hipoteca y el de actos jurídicos documentados les acabábamos de dar un nuevo vuelco. Para los que no nos seguís les refrescamos la memoria.

CLÁUSULA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA:

NO SUPERA EL ANÁLISIS DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA,

TORNÁNDOSE EN ABUSIVA, POR LO TANTO NULA,

DEBIENDO TENERSE POR NO PUESTA DESDE EL MISMO MOMENTO

DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA

La cláusula de constitución de la hipoteca es una cláusula abusiva. ¿por qué? pues porque no ha sido negociada nunca en su términos y contraviene la directiva Directiva 93 13 CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores.

La cláusula mal llamada de constitución de hipoteca, que debiera ser de “constitución de garantía hipotecaria“, es en realidad “contrato accesorio” a la “obligación principal” que recoge el objeto esencial de la escritura- el préstamo- y la adecuación entre la financiación concedida y su retribución, a través de sus correspondientes intereses. Ese “contrato accesorio”, que se ha añadido a la práctica hipotecaria española desde tiempos inmemoriales tiene un problema desde el año 1993 al subscribir nuestro país las leyes comunitarias y en este caso la de defensa del consumidor. Ese “contrato accesorio” no está legislado en ley alguna, es una imposición del banco contra usted, no existe en otros países.

Ese “contrato accesorio” que integra la garantía hipotecaria, constituye una exigencia de las entidades financieras para conseguir mayor seguridad ante la posibilidad que la parte prestataria pueda caer en morosidad en relación con la “obligación principal”. La “obligación principal” podría substituirse perfectamente sin el “contrato accesorio“. De hecho, sucede de forma cotidiana en los préstamos y créditos personales, dado que existe una responsabilidad patrimonial universal del deudor, establecida en el artículo 1.911 del Código Civil, conforme a la cual éste responde con todos sus bienes presentes y futuros en tanto que la deuda no esté totalmente satisfecha.

Cómo se observa en la imagen superior la cláusula se describe a si misma diciendo que la hipoteca responde por:

  • con el valor del préstamo subscrito – principal– ,
  • añade otras cantidades de dinero como los – intereses – por un tipo de interés y un tiempo determinado,
  • por x meses de intereses moratorios
  • y una cantidad arbitraria, decidida por la entidad financiera, de costas y gastos, en caso de mora.

Pero el problema es que sobre eso luego se calculan impuestos, lo que significa, que sobre una cláusula no negociada se pagan por hechos que incluso no podrían suceder. Por ejemplo, si un deudor amortiza total o anticipadamente una parte del préstamo ¿por qué razón ha pagado impuestos por intereses moratorios y costas y gastos procesales? Si esa cláusula que es abusiva no existiera nunca hubiera pagado la parte correspondiente del IAJD por ejemplo. Eso puede bastante dinero con sus intereses desde el inicio del préstamo.

Hay mucha más consecuencias si esa cláusula es declarada nula. En el Registro de la Propiedad, lo que consta de su “hipoteca” es precisamente la garantía. En ningún lugar consta el préstamo, o sea, el contrato sobre “obligación principal”. Sólo se inscribe el “contrato accesorio” la garantía. Si usted gana en los juzgados una sentencia sobre esa cláusula debería ir al Registro de la Propiedad y exigir que la hipoteca fuera borrada del Registro. ¿Qué pasaría entonces? no se preocupe por el banco ya decidirá como se va a cobrar el préstamo pero seguro que no por la vía ejecutiva. Los servicios jurídicos de las entidades ya saben hace tiempo que están en falso y muchas no acuden a la vía de ejecución hipotecaria sino a la ordinaria.

Para muestra de lo que decimos les presentamos este vídeo de uno de los abogados que defienden a los afectados/as y que dio con otros abogados colaboradores la charla que organizamos el pasado 25 de noviembre en nuestro local sobre legislación hipotecaria y cláusulas abusivas.

Hay más consecuencias de la nulidad de la cláusula de constitución de la hipoteca o garantía. En el Registro de la Propiedad no podrían dar copias ejecutivas de la hipoteca, con lo cual al mismo tiempo se podrían exigir la nulidad de las ventas a terceros – fondos buitre- de los préstamos entrados en mora. Casi nada.

Lean el documento entero que publicamos con los descubrimientos realizados por nuestros compañeros de PAH Madrid >>>


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CaixaBank pierde juicio ordinario hipoteca por falta de legitimación activa. El juez se pregunta si el Fondo tiene poderes que hace el banco presentando una demanda ordinaria.

El juzgado de Instrucción nº 2 de Alcobendas pone en su sitio a CaixaBank y estima toda la defensa de uno de nuestros abogados colaboradores.

  • falta de legitimación activa por titulización
  • anulación cláusula de vencimiento anticipado.
  • todas las cláusulas abusivas de constitución de la hipoteca a cargo del banco
  • las costas las paga CaixaBank

La actora presentó una demanda ordinaria de reclamación de deuda hipotecaria usando todas las cláusulas inscritas en la escritura como si se tratara de una ejecución hipotecaria. Esta nueva manera que descubrimos en este blog hace año y medio se ha vuelto la preferida de la  mayoría de entidades financieras porqué ahora temen la vía ejecutiva hipotecaria, que supuestamente favorecía los intereses de la banca. Los continuados reveses de la justicia europea a la española y el ridículo esperpéntico del Tribunal Supremo han hecho desestimarla.

La falta de legitimación activa de CaixaBank

CaixaBank acepto que tenía la hipoteca titulizada por lo que el Juez del Juzgado de Instrucción nº2 de Alcobendas se preguntó, de alguna manera, en los fundamentos de derecho de la sentencia porqué no había sido la Sociedad Gestora del Fondo de Titulización la que había presentado la demanda en lugar de CaixaBank.

La sentencia dice así:

La legitimación procesal del Fondo de Titulización cesionario del crédito plantea algún problema, relacionado con su falta de personalidad y con la consecuente dificultad para la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues, hasta la referida modificación legal no era posible la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión del crédito con garantía hipotecaria a que da lugar la titulización, puesto que el art. 9 de la Ley Hipotecaria exigía en su apartado 4 que en la inscripción en el Registro se haga constar “la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción” y el art. 11 de su Reglamento dice que no son inscribibles “los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica”.

…Con arreglo a ello, no podría instar el procedimiento el Fondo titular del crédito en virtud de la cesión si no fuera posible practicar a su favor la inscripción de la cesión del crédito hipotecario, tal como exige el art. 149 LH y como por otra parte es necesario con arreglo a lo que dispone el art. 130 LH (“El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”). Pese a ser el Fondo el titular del básico derecho de crédito, tal como exige el art. 10 LEC (“Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso”), no podría interponer la demanda al carecer de personalidad jurídica y no poderse por ello inscribir a su favor en el Registro inmobiliario el derecho real de garantía….

El Fondo de titulización al no tener personalidad jurídica nunca pudo inscribir la hipoteca en el Registro para obtener una copia ejecutiva por lo que obligaba al Banco a presentarse en los juzgados disfrazado de propietario de la hipoteca porqué precisamente había inscrito en el registro la garantía hipotecaria – repetimos la garantía-. El banco no inscribe el crédito que da a un hipotecado, inscribe la garantía que es el segundo contrato que hay en una escritura hipotecaria. En una escritura hipotecaria hay dos contratos: el del crédito y al final el de la garantía. Sobre ese segundo contrato se calculan los gastos de constitución ahora tan debatidos.

…Abundando en la posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad, ya expedita por la redacción dada al art 9 LH por la reforma operada por la Ley 13/2015, dispone su art. 16.3 que se “podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. Igualmente se podrán inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulización en los registros que correspondan”…

…Sobre la base del hecho indiscutible de que mediante la titulización se produce la cesión del crédito, de suerte que titular de los derechos inherentes al mismo pasa a ser el fondo de titulización, en principio legitimado por ello para actuar en el proceso (art. 10 LEC), las modificaciones legales a que acaba de hacerse referencia permiten concluir la falta de legitimación de la entidad prestamista cedente, emisora de las titulizaciones, y ello, por una parte, ya que en virtud de la cesión dejó de ostentar los derechos de crédito, y por otra, al haber decaído razones que en su día pudieron justificar que una norma reglamentaria les reconociera dicha legitimación. Tanto el derecho principal de crédito, como el de garantía hipotecaria han pasado a ser ostentados por el Fondo de Titulización, representado legalmente por la Sociedad Gestora que lo constituyó y puede extinguirlo….

En estos parágrafos que señalamos se observa claramente que la sentencia reconoce que los Fondos de titulación con la actual legislación pueden inscribir las garantías y que, por lo tanto, es el Fondo de Titulización, representado por la Gestora, quién tiene esa capacidad legal de legitimación. El juez concluye que CaixaBank no tiene legitimación.

Por otro lado la sentencia, también declara abusiva la cláusula de vencimiento y la declara como no puesta:

.. Ahora bien, siendo inaplicable la cláusula en cuestión, ha de significarse que dicha circunstancia ha de apreciarse con independencia del uso que de ella se haga; es decir, no cabe afirmar que la cláusula es nula porque se vincula el vencimiento anticipado a cualquier incumplimiento; y al mismo tiempo no apreciar tal nulidad porque el acreedor haya acumulado, en el caso concreto, diversos impagos o incumplimientos, puesto que como ha manifestado el T.J.U.E. cuando una cláusula es nula no procede atemperar o moderar su consecuencias sino tenerla por no puesta, como actualmente establece el art. 83 del T.R. de la L.G.D.C. y U., según reforma por Ley 3/14 de 27 de Marzo; y cuando el Juez nacional haya constatado el carácter abusivo de un contrato celebrado entre un consumidor y un profesional, la circunstancia de que tal cláusula no haya llegado a aplicarse no se opone por sí sola a que el órgano jurisdiccional pueda deducir todas las consecuencias oportunas del carácter abusivo de la cláusula en cuestión (A. T.J.U.E. 11-6-15). Fundada, pues, la reclamación de la demandante (…) en un vencimiento anticipado que ha de tenerse por abusivo, se ha de rechazar la demanda planteada, ….

Los gastos de constitución de la hipoteca quedan a cargo de la actora así como las posiciones deudoras, la cesión del crédito y las costas procesales…

Que debo estimar y ESTIMO la demanda reconvencional deducida por la Procuradora D. José Manuel Álvarez Santos en nombre y representación de Da, contra CAIXABANK, S.A, representada por el Procurador D., declaro haber lugar a la misma y en virtud, apreciando su carácter abusivo, debo declarar y declaro la nulidad de las cláusulas del contrato de «crédito abierto con garantía hipotecaria» suscrito entre las partes con fecha 21/11/2005, y su novación modificativa otorgada por Escritura de 17/02/2011 préstamo hipotecario, señaladas como Pacto CUARTO, referida a la comisión de apertura, y de gestión de reclamación de impagos; Pacto QUINTO sobre gastos, Pacto SEXTO Bis, sobre vencimiento anticipado; y Pacto OCTAVO, referida a intereses de demora. Con las consecuencias ya manifestadas en relación al Pacto DIECIOCHO, referido a cesiones. Con expresa imposición de las costas procesales de esta instancia a la demandada de reconvención.

..

LA SENTENCIA TAL CUAL….

183955231_Sentencia Proc. Ordinario- JUZGADO 1ª Instancia Alcobendas-Madrid


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ESPAÑA, EL GRAN ROBO DEL ÚLTIMO CUARTO DE SIGLO. Con la connivencia de todos los Poderes del Estado y los estamentos notarial y registral.

Un saqueo de veinticinco años supone la cantidad de quinientos millones de euros anuales (500.000.000 €/anuales)

Sobre una cantidad ficticia e intangible de, más o menos, uno coma dos billones de euros (1.200.000.000.000 €) se han estado calculando, en los últimos veinticinco años, que sepamos, los honorarios e impuestos de todos aquellos prestatarios que intervenían en la constitución de un préstamo o crédito con garantía hipotecaria, esquilmando los bolsillos de los ciudadanos que acudían a firmar una escritura de este tipo de financiación.

Si se acude a los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística encontramos que en los últimos 25 años el capital prestado por las entidades financieras en la constitución de hipotecas, periodo 1994-2018, está algo por encima de los dos billones de euros.

El jueves 08 de noviembre de 2018 publicamos en esta web el artículo “CLÁUSULA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA: NO SUPERA EL ANÁLISIS DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA, TORNÁNDOSE EN ABUSIVA, POR LO TANTO NULA, DEBIENDO TENERSE POR NO PUESTA DESDE EL MISMO MOMENTO DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA, CONSTITUYÉNDOSE LA `OBLIGACIÓN PRINCIPAL´ EN PRÉSTAMO O CRÉDITO PERSONAL”, en el que intentábamos explicar esa desconocida figura económico-financiera que aparece empotrada en la cláusula de “constitución de hipoteca”, denominada “responsabilidad hipotecaria

Si saliéramos a la calle a realizar una encuesta sobre dicha figura nos encontraríamos con la realidad que prácticamente el 100% de los ciudadanos que tienen un préstamo o crédito hipotecario no tienen ni idea de para qué sirve dicha responsabilidad, el alcance de la misma y en relación a que asuntos o temas nos afecta. Es la gran desconocida de los contratos de adhesión que firmamos a la hora de solicitar financiación externa, por lo que no es de extrañar que resulte la menos transparente, clara y comprensible de la escritura notarial. Una figura absolutamente oscura, opaca y sombría que conlleva un total sableo del ciudadano, total desconocedor del esquilme que le están haciendo.

Ya comentamos en nuestro anterior artículo, del pasado jueves 08 de noviembre de 2018, que la «responsabilidad hipotecaria» la conformaban cuatro conceptos:

  • cantidad que ha sido concedida como «obligación principal» por el acreedor en el préstamo o crédito otorgado,
  • más una cantidad de intereses remuneratorios – u ordinarios – devengados durante un determinado plazo de tiempo -que puede llegar a los dos años- al tipo máximo establecido en la escritura,
  • más una cantidad por intereses de demora al tipo estipulado y durante un plazo de tiempo que puede llegar a los tres años, y
  • más una cantidad en concepto de costas y gastos, que pudieran ser precisos para la acreedora en caso de tener que instar procedimiento judicial frente al cliente, que suele oscilar alrededor del 20% de la «obligación principal».

La suma de esos cuatro conceptos configuran la base imponible sobre la cual se calculan los gastos e impuestos de constitución de la garantía hipotecaria, «contrato accesorio» a la «obligación principal». La «responsabilidad hipotecaria» no está unificada dado que tiene un cálculo distinto en cada entidad financiera y puede oscilar, en la mayoría de los casos, entre el 135% y el 200% de la «obligación principal», o valor del préstamo/crédito.

La «responsabilidad hipotecaria» no ha sido nunca negociada, acordada o convenida entre las partes que conforman el «contrato accesorio» , ha sido radicalmente impuesta por el acreedor con criterios que desconoce absolutamente la parte deudora; y que constituye un gran misterio, dado que la razón por la que una entidad impone una determinada responsabilidad – en cuanto al segundo, tercer y cuarto concepto que la componen – y otra sociedad financiera una diferente, es todo un enigma para “el común de los mortales”. Por lo tanto, tenemos un capital prestado para hipotecas, en los últimos 25 años, según el I.N.E., de dos billones de euros. Si calculamos una «responsabilidad hipotecaria» media, entre la fluctuación que tiene ésta figura de entre 135% y 200%, de 160% – tirando por lo bajo- estamos ante una cantidad estratosférica de uno coma dos billones de euros (1.200.000.000.000 €) que no tiene ningún tipo de contraprestación para la parte prestataria pero que, sin embargo, esta ficticia y falaz cifra constituye, igualmente a la «obligación principal»: capital prestado, la base imponible sobre la que se calcularán los honorarios de los notarios, registros, gestorías e impuestos como el A.J.D.

la cláusula de constitución de la garantía hipotecaria contiene una figura económico- financiera radicalmente abusiva, por lo tanto nula, y habría de tenerse como no puesta en el contrato desde el mismo momento de la firma de la escritura notarial, desapareciendo tal responsabilidad en la carga registral del inmueble y con ello la garantía hipotecaria, reconvirtiendo el préstamo o crédito en personal…

Siendo el tipo impositivo para el cálculo del I.A.J.D., según la comunidad autónoma, de entre el 0.5% y el 1,5%. Si cogemos un tipo medio entre ambas cifras, el 1,00%, tendríamos el auténtico escandalazo que, en los últimos 25 años, y de esa cantidad fingida de uno coma dos billones de euros, los prestatarios hemos abonado a las arcas tributarias de las comunidades autónomas: la exorbitante cantidad de doce mil millones de euros (12.000.000.000 €), que si la dividimos por los veinticinco años que lleva vigente el saqueo da la cantidad de quinientos millones de euros anuales (500.000.000 €/anuales). No es de extrañar que se hayan construido aeropuertos sin aviones o instalaciones de toda índole en medio de la nada, sinónimos del despilfarro que trajo el dinero fácil, el esquilmado a millones de prestatarios que sin saberlo, dado que ni el banco ni el notario le informaron de ello, ponía de su bolsillo en exceso, alrededor de, un 60%.

Y a todo esto, ¿dónde estaban los medios de comunicación?, desde luego no en su función principal, la de informar al ciudadano de temas que realmente le interesan como el caso del empobrecimiento al que era sistemáticamente sometido. Prueba de ello es lo sucedido estas semanas pasadas con el tema del Tribunal Supremo y el impuesto A.J.D. en las que se han oído y leído idioteces y majaderías de todo pelaje, como ha sido el mensaje de que en otros países de nuestro entorno existían impuestos parecidos al nuestro y lo abonaba el cliente, ¡claro que si, estúpidos! pero porque la base imponible de dichos impuestos es el importe principal del préstamo, no una bazofia de figura denominada «responsabilidad hipotecaria». ¿Hay algún medio que ha deshecho el entuerto?, que se sepa ninguno. Entonces, poco podemos esperar de ellos.

¿Sería posible que alguno de esos medios periodísticos que gastan tiempo y recursos para saber a ciencia cierta si ha sido “escupitajo o bufido” podrían dedicar algo de tiempo a denunciar el ordeño sistemático del bolsillo del consumidor de financiación hipotecaria, en la estimable cantidad de 12.000.000.000 € en veinticinco años, amén de lo abonado en un, más o menos, 60% de exceso en honorarios de notarios, registros y gestorías?. Pues, somos pesimistas al respecto.

Poco esperamos, también, de las instituciones españolas. Parodiando el final del filme “Casablanca”, siempre nos quedará el TJUE, y probablemente tendrá que ser él el que sentencie que la cláusula de constitución de la garantía hipotecaria, mal llamada hipoteca, contiene una figura económico- financiera radicalmente abusiva, por lo tanto nula y habría de tenerse como no puesta en el contrato desde el mismo momento de la firma de la escritura notarial, desapareciendo tal responsabilidad en la carga registral del inmueble y con ello la garantía hipotecaria, reconvirtiendo el préstamo o crédito en personal, con la responsabilidad que contempla el artículo 1911 del Código Civil.


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JORNADA de 500×20 entorno a las novedades sobre cláusulas abusivas hipoteca, reclamación gastos y nulidad cláusula constitución hipoteca

En la Jornada hipotecaria de la Asc.500×20 habrá importantes novedades en materia jurídica sobre la oposición a ejecuciones hipotecarias y procedimientos ordinarios.

Cómo suspender lanzamientos hipotecarios por decreto del secretario judicial – El Vendrell- artículo 675LEC. Y especialmente, las novedades para oponerse por abusiva – directiva europea – a la cláusula de constitución de la garantía hipotecaria, que podría ser un nuevo dolor de cabeza para la banca mucho más allá del AJD. Igualmente hablaremos de la actualidad de la responsabilidad hipotecaria, de como reclamar el AJD y toda la movida del Tribunal Supremo de estos días.

Previamente habrá un taller sobre cláusulas abusivas y especialmente la tan manida de gastos de constitución de la hipoteca, vencimiento anticipado, titulización del crédito, etc


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Un decreto judicial de El Vendrell cuestiona la mayoría de las ejecuciones hipotecarias

 




Un decreto judicial de El Vendrell cuestiona la mayoría de las ejecuciones hipotecarias

Un letrado de la Administración de Justicia -antes secretario judicial- de este municipio del Penedès decreta que lo ejecutado no puede ser desahuciado en la misma ejecución hipotecaria.

Josep Cabayol / Siscu Baiges / Xavier Mostacero

El 11 de octubre había previsto un lanzamiento hipotecario en El Vendrell. El abogado José Ángel Gallegos presentó, una vez más, recurso de reposición convencido de que la ‘Ley de Enjuiciamiento Civil’ (LEC) no permite el desahucio en el mismo proceso de ejecución hipotecaria si aún vivos a la vivienda. Y el Letrado de la Administración de Justicia -antes secretario judicial-, Leandro Sánchez García, le ha dado la razón y ha dejado sin efecto el lanzamiento / desahucio. ¿Qué quiere decir? Pues que las personas ejecutadas conservan la posesión de la vivienda y pueden -de momento- continuar en la finca subastada y adjudicada. El decreto es firme y por tanto no se puede recurrir.

Nuevo Proceso

El adjudicatario del inmueble subastado, con esta interpretación de la ley, no pierde sus derechos, pero si quiere obtener la posesión deberá formular la correspondiente demanda e iniciar otro proceso judicial.

En cuanto a los ejecutados y en el caso de que el adjudicatario demande, además del tiempo que puedan ganar con la dilatación judicial, podrán presentar las alegaciones que consideren oportunas, incluso aquellas que, contraviniendo las disposiciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea – TJUE -, el juez haya podido rechazar en el trámite de la ejecución hipotecaria, como serían las cláusulas abusivas denunciadas fuera de plazo y no tenidas en consideración.

Los hechos y la ley

El artículo 675 – ‘Posesión judicial y ocupantes del inmueble’ – de la ‘Ley de Enjuiciamiento Civil’- explica / explicita cuando se puede hacer la entrega de la posesión al adjudicatario de la subasta del bien inmueble y lo condiciona a dos casos:

Primero: cuando la vivienda está vacío. Y segundo: cuando los ocupantes de esta vivienda son terceros.

Precisamos: el artículo 675 dice en su primer apartado: ‘Si el adquirente lo solicita, se le pondrá en posesión del inmueble que no esté ocupado’. Y segundo: en caso de estar ocupado, el adquirente podrá pedir al tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente ‘. Es decir, personas diferentes a los ejecutados: precaristas, inquilinos, ocupas. Entonces también se le otorga la posesión al adjudicatario si la solicita.

En ningún caso se hace referencia al ejecutado. En ningún momento se contempla que se le pueda desahuciar si el piso no está vacío, si el ejecutado continúa viviendo / ocupando la vivienda.

Conclusiones

El decreto no es intrascendente. De la lectura legal de estos artículos se deduce que el antiguo propietario, si todavía habita el inmueble, no ha perdido la posesión, porque vivo / ocupa la vivienda. En consecuencia, no debe ser desahuciado. Las preguntas son cuánta gente ha sido desahuciada ilegalmente y por qué la justicia no sólo ha hecho esta interpretación de la ley sino también por qué le cuesta tanto analizar / revisar el posible grave / fatal error en la aplicación de la norma.

Si se generalizaran decisiones como la decretada por el tribunal de El Vendrell, muchos de los desahucios realizados, dice Gallegos, se convertirían ilegales. Es difícil saber cuántos pero no es atrevido afirmar que lo serían la mayoría.

Así las cosas, la inmensa mayoría de las ejecuciones hipotecarias realizadas no deberían ser válidas.



DOCUMENTOS

recurso reposición abogado : jose Ángel GALLEGOS

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Decreto J.A.gallegos anula lanzamiento-copia-publica

…………………


Artículo 675. Posesión judicial y ocupantes del inmueble.

  1. Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado.
  2. Si el inmueble estuviera ocupado, el Secretario judicial acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.

Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.

  1. La petición de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista que señalará el Secretario judicial dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.
  2. El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda.

[Los apartados 2 y 3 de este artículo están redactados conforme a la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial (BOE núm. 266, de 04-11-2009, pp. 92103-92313). Para ver la redacción anterior haga click aquí.]


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un hipotecado valenciano demuestra que su firma fue falsificada en un desahucio

Un perito judicial acredita en un informe caligráfico que el vecino de Xàtiva no plasmó la rúbrica de la orden

En la bandeja de entrada de nuestra Asociación recibimos recientemente un correo de Mariam Popa, un residente europeo, en nuestro país que se quejaba amargamente que había sido engañado o estafado por falsedad documental. Su caso ha aparecido en el rotativo Levante donde explica la siguiente historia.


Ocho años después de ser desahuciado de su piso de la calle Cerdán de Tallada de Xàtiva por el impago de la hipoteca, Marian Popa ha conseguido presentar una prueba palpable que acredita que ni él ni su hermano Iancu firmaron la notificación oficial de embargo expedida por el juzgado de Xàtiva el 16 de marzo de 2009.

Un reciente informe caligráfico de 19 páginas elaborado por un perito judicial de València los descarta «sin que quepa la menor duda» como autores de la rúbrica y el NIE que aparecían en la orden, después de cotejar minuciosamente diferentes documentos.

El estudio, al que ha tenido acceso este diario, advierte de un claro «indicio de falsificación» y concluye que muy posiblemente se intentó suplantar la firma de los destinatarios de la diligencia judicial. Marian Popa, que ha adjuntado el escrito a una denuncia formalizada hace unos días en la comisaría de la Policía Nacional de Xàtiva, confía en que se abra una investigación que permita esclarecer lo que hasta ahora no ha podido demostrar pese a llevar su batalla a todos los frentes posibles, mucho más allá de la justicia ordinaria: desde el Defensor del Pueblo, hasta la Comisión de Peticiones del Congreso, pasando por el Tribunal Constitucional y el Consejo General del Poder Judicial, donde se quejó de los obstáculos en el turno de oficio para recabar diligencias.

En la orden de aviso del desahucio aparece el número de NIE de Marian, pero la firma que lo acompaña es similar a la de Iancu, que fue su avalista hipotecario. El especialista Juan José Mateu, vinculado a la Sociedad Española de Criminología y Ciencias Forenses, sin embargo, sostiene que los hermanos no plasmaron de su puño y letra ninguno de los dos elementos en duda, rechazando igualmente una posible autofalsificación. El perito señala una «tendencia a la exageración» en la firma cuestionada y una «búsqueda de ornato» que enmarca en la pretensión «de parecerse» a la rúbrica de Iancu. Pero «a poco que se profundice en el análisis», agrega el grafólogo, «se aprecian microgestos, detalles en el arranque y escape, en los enlaces y los óvalos» totalmente diferentes entre una muestra y otra. Una tiene tendencia a la curvatura, naturalidad en el trazo y tramo vertical superior al límite álgido de la figura, mientras que en la otra «se aprecia lo contrario: una tendencia a la recta, a la artificiosidad y un tramo vertical excesivamente corto». La notificación de desahucio indicaba que el destinatario había sido informado adecuadamente y entendía el procedimiento. Sin embargo, el aludido asegura que no estuvo presente cuando se certificó el mismo.

Falta de información

Inasequible al desaliento, Marian, de 44 años y origen rumano, permanece inmerso en una larga cruzada judicial para intentar demostrar no solo que no recibió personalmente la diligencia del juzgado informándole de la ejecución, sino que la hipoteca que suscribió «en pocos minutos» contenía cláusulas abusivas y engañosas que no le explicaron. Fue desahuciado después de quedarse sin trabajo en plena crisis: dejó de pagar la hipoteca y el banco le reclamó una deuda de casi 150.000 euros por la que a su hermano y a él siguen embargándoles parte de los ingresos. El denunciante tenía muchas dificultades con el idioma cuando firmó el crédito y llevó a los tribunales la falta de información sobre el mismo. Para más inri, una inmobiliaria hoy quebrada le había entregado la vivienda sin cédula de habitabilidad y sin reunir las condiciones sanitarias y de luz prometidas.

Pese a acumular pronunciamientos judiciales desfavorables a sus pretensiones, Marian no pierde la esperanza: se muestra convencido de que un día sus denuncias serán reconocidas.

esta noticia la vimos aquí>>>


Mariam Popa nos ha enviado la presentación de una petición al Juzgado de primera instancia de Xàtiva para revisar el caso y hacer justicia. Pide la entrega de los documentos compulsados de su ejecución hipotecaria que obran en dichos juzgados:

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UNA HÁBIL ESTRATEGIA, QUE CONSTITUYE MANIOBRA TORTICERA DE LOS PODERES DEL ESTADO, A ESPALDAS DE LA CIUDADANÍA DE ESTE PAÍS

DOCUMENTO PUBLICADO POR PAH MADRID

Ayer, martes 06/11/2018, habló el Poder judicial, y hoy, miércoles 07/11/2018, ha hablado el ejecutivo, parece ser que -cuando toque- hablará el legislativo. Y cada vez es más claro que la decisión tomada ayer por la Sala Tercera del Tribunal Supremo es un elemento más del engranaje de la trama que los poderes del Estado han diseñado en las últimas semanas. Lo que pasa es que al Poder Judicial es al que le ha tocado `bailar con la más fea´.

Escuchar hoy, en la rueda de prensa que ha dado, decir al Presidente del Gobierno que en el Consejo de Ministros del jueves 08/11/2018 se aprobará un Real Decreto-ley que añadirá un párrafo al artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, especificando que el impuesto A.J.D. deberá abonarlo las entidades financieras y no la parte prestataria, es de traca, de auténtica traca. ¿Por qué?, muy sencillo:

  1. dice el artículo 29 de dicho R.D L. , “ “ Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. 2º.- Es claro y transparente como el “agua cristalina”, el I.A.J.D. debe abonarlo – sin ambages alguno – la entidad financiera, y
  2. qué pretende el Presidente del Gobierno ¿transitar el vergonzoso camino que ya realizara un compañero de filas, como el señor Solbes, con su calamitoso y funesto segundo párrafo del artículo 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados?, y nos hacemos ésta pregunta no por el rumbo doctrinal del párrafo si no por la auténtica inutilidad de dicho párrafo; en 1995 fue un escandaloso intento- que fructificó- de ayuda gubernativa a la banca en general, y ahora sirve de un totalmente inútil `apagafuegos ́ para borregos y ciudadanía varía.

Es muy duro decirlo, pero es la pura realidad, hoy día el acto más idiota y tramposo cala en la ciudadanía. Y ellos lo saben. Y si además tienen los medios de comunicación actuando como una `clac teatral ́, pues `miel sobre hojuelas ́. La realidad, lo siento aguarles la fiesta a la banca y a los poderes del Estado, es imparable: LA RETROACTIVIDAD SERÁ TOTAL EN LA DEVOLUCIÓN DE LO ABONADO, POR LA PARTE PRESTATARIA, EN CONCEPTO DEL IMPUESTO A.J.D., y no hagan caso de las mil y una patochadas que estamos escuchando estos días, y las que están por venir; hacen que pensar si lo que existe es mucha ignorancia o demasiada mala fe.

Y en cuanto a las entidades financieras y su mensaje sibilino manifestando que en su momento no fueron ellos los que cobraron el impuesto, y que debe devolverlo quién lo recaudó, tiene las patitas muy cortas, y no va a ningún sitio. Solamente hay que recordarles que tampoco cobraron ellos las minutas de notarios, registradores, gestores, y en algunos casos tasadores, y sin embargo quienes devuelven dichas cantidades son ellos, las entidades financieras.

Lo triste de todo esto es, además, encontrar algunos medios de comunicación haciendo de palmeros, repitiendo hasta la saciedad la nimiedad anunciada por el Presidente del Gobierno. ¡Cuánto pesebre!

Y en cuanto al señor Lesmes, Presidente del Tribunal Supremo y del C.G.P.J., miente cuando dice que existe “ falta de claridad en la Ley”, y lo sabe. Repetimos, el artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es clarísimo al respecto, a quién le toca `rascarse el bolsillo ́ en relación al I.A.J.D. es a las entidades financieras. Y punto.

Bueno, cada vez queda menos, atentos a lo que se va a publicar en esta web mañana jueves 08 de noviembre de 2018. Poco va a durar la repercusión del nefasto resultado , de ayer 06/11/2018, del Pleno de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, en relación al I.A.J.D.




EL ESCÁNDALO CON EL IMPUESTO HIPOTECARIO ¿MANIOBRA DE DISTRACCIÓN?

Lo acontecido en el Tribunal Supremo la semana pasada ha generado toda una marejada de informaciones que pueden haber perjudicado la comprensión del mismo, su origen y evolución. La intervención del ciudadano Díaz Picazo, su nota prensa, ha dado a entender que había que echar para atrás la sentencia de la sala que ha variado la línea de trabajo de la judicatura respecto a este sensible asunto, los dineros de los bancos.

Diferentes juristas ya se han manifestado sobre la irreversibilidad de la sentencia. Mientras, otros profesionales llenan espacios en los medios sobre las consecuencias para los ciudadanos que puedan pensar en hipotecarse en el futuro. También otros tratan de calcular, no explican como lo hacen, la cuantía que para cada parte significaría la nueva decisión, respecto de los que hubieran pagado de más, y sobre el montante que pudiera afectar a las cuentas de las entidades financieras.

Durante una semana ya, mañana, tarde, noche, madrugada, y lo que queda, este asunto parece ser importante para los medios en noticieros y tertulias. Esos medios que se han negado hasta la fecha a profundizar en la estafa hipotecaria que se ha cebado sobre las familias y la economía española desde 1993, año en el que se promulgó la Directiva Europea de Protección a los Consumidores. La no trasposición en el plazo fijado, dos años, fue acompañada por la modificación, 1995, del Reglamento que amparaba el ahora anulado criterio de que los impuestos por la firma de una hipoteca debían recaer sobre los solicitantes del crédito para acceder a una vivienda. El mercado hipotecario creció y se manipuló al margen de la norma europea desde aquel momento. Y por si fuera necesario para el negocio, los juzgados de Madrid multiplicaron ese año los recursos materiales y humanos para agilizar las ejecuciones hipotecarias. Con la señora Carmena, la alcaldesa ahora, como jueza decana de la planta de la capital del reino.

La crisis financiera obligó a defenderse a muchos hipotecados tras la pérdida de sus economías y la persecución de las entidades financieras. Ello ha obligado a buscar los resortes jurídicos, políticos y sociales precisos para paliar las consecuencias de esta debacle. Ahí ha llegado la clarificación del Tribunal de Justicia de la Unión Europea al considerar que la práctica jurídica española no se ajusta al marco legal europeo en lo hipotecario, con varias y diferentes sentencias. Y no todo está dicho al día de la fecha, pues algunas vías estratégicas en la defensa de los ciudadanos afectados están todavía en la recámara.
Las consecuencias de las sentencias y consideraciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han significado para los bancos importantes gastos derivados de las reclamaciones que respecto de otros gastos vinculados a las hipotecas y su manoseo financiero. Un ejemplo son los gastos de constitución, las clausulas suelo o el IRPH. En esto las manos del poder judicial se metieron para orden ar su tratamiento, previa demanda, en juzgados especiales, colapsados. Una buena muestra de su disposición en la protección de los intereses de las entidades financieras. Pero hasta la fecha esto son minucias, daños asumibles por las oscuras arcas de las entidades financieras españolas.

Con la crisis también hubo adecuaciones en la legislación europea, con nuevas directivas, que también llevan tanto retraso en su trasposición que han provocado serios avisos y la fijación de multas millonarias a punto de vencer. Con ello, y la problemática específica española, se puso en marcha la revisión de la legislación hipotecaria española. Un proyecto del anterior gobierno sentó unas bases que han obligado a todas las fuerzas políticas retratarse. El borrador deja la duda de si ha sido redactado en la sede la patronal bancaria, o la de la hipotecaria, lo que para el caso viene a ser lo mismo.

Con el cambio de gobierno han llegado las prisas por rematar el Proyecto de Ley de Regulación del Contrato Inmobiliario, para lo cual ha presentado a los grupos parlamentarios un listado de temas sobre los que considera posible llegar a transaccionar. Ello desde las enmiendas presentadas por cada grupo en tiempo y forma. El plazo para la negociación ya se ha abierto.

Coincide este negocio con el lío que se ha montado en el Supremo por la maniobra del señor Díaz Picazo. Esta acción ha sido precedida por otra cuestión que si define un panorama mucho más preocupante para las entidades financieras que el asunto ahora en candelero, el impuesto hipotecario. El trece de septiembre se publicaron las conclusiones del Abogado General del TJUE respecto de cinco casos, en todos los cuales se cuestionaba y abordaba el vencimiento anticipado como cláusula abusiva.

Ya sentenciada la cuestión, otras iniciativas prejudiciales convocaron al Abogado General a tener que informar respecto del vencimiento anticipado, sobre la compatibilidad de esta cláusula con la Directiva 93 – 13 de la Unión Europea. Las conclusiones presentadas el trece de septiembre vapulean el hacer del aparato judicial español y ponen en el horizonte responsabilidades mil millonarias que dejan en miseria lo ahora calculado con las posibles consecuencias del impuesto hipotecario. Sin embargo esto no ha merecido la atención del ejército mediático, de los profesionales de la opinión al dictado, de las estrellas de la pantalla, sea en clave espectáculo, sea en clave cómica nocturna.

Hay preocupación por cuanto hacer cumplir la ley pueda deteriorar la posición de las entidades financieras. No hay una sola palabra para reflexionar sobre los decenios de incumplimiento de la ley por jueces, bancos y partidos políticos en lo referido al negocio hipotecario contrario a la ley de la Unión Europea. Además, con la amenaza voceada de que al final las consecuencias las van a pagar los españoles, los que puedan intentar la compra de una vivienda con una hipoteca por medio. Hasta la fecha las fechorías de los bancos y cajas las estamos pagando los españoles, todos. Y sin que nadie explique los más de quinientos mil millones que se han jugado en la ruleta financiera estas entidades de oscuras cuentas y peor imagen.

¿Puede ser que el escándalo que se ha montado con la aparente simple metedura de pata del ciudadano Díaz Picazo sea una maniobra de distracción? ¿Pudiera ser que mientras estamos pendientes de este asunto, con las bofetadas políticas entre jueces, nos pretendan colar silenciosamente el apaño del gran problema que tienen los bancos con el vencimiento anticipado, con tener que afrontar la revisión de cientos de miles de ejecuciones hipotecarias tras lo concluido y sentenciado por el TJUE? ¿Va a persistir el actual gobierno en mantener la idea central de la Propuesta de Ley del Contrato Inmobiliario legislando contra la norma europea con el vencimiento anticipado retroactivo? Eso parece, pero descuiden sus señorías que no caben distracciones por nuestra cuenta. Y aténganse a las consecuencias de querer engañar a los ya estafados por la connivencia política, financiera y judicial habida.

PAH-Madrid
25 de octubre de 2018



El magistrado que ordenó revisar la sentencia de las hipotecas fue profesor hasta hace un año del centro universitario propiedad de los bancos españoles




Y van 4! Ruido de sables de los lobbistas armados de la Banca en el Tribunal Supremo en la decisión sobre el AJD

AJD: si la inscripción registral es buena para la Banca española al vender 176.000 millones de créditos morosos a los edge-funds también lo es para que pague como sujeto pasivo del impuesto 4.000 millones


Hasta 4 veces el Tribunal Supremo ha modificado su opinión sobre quién debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Los vericuetos jurídicos de los cambios de criterio de un Tribunal Supremo sin credibilidad social

Primero fue la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (rec. 2658/2013) dictada ante una demanda colectiva de la OCU en la que se declaró la cláusula como abusiva pero sin hacer distinción alguna. El Tribunal Supremo decidió en aquel entonces que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho”. Eso levantó enormes expectativas entre los hipotecados sobre las posibilidades de dar un golpe económico a la Banca española.

Por segunda vez ocurrió, el 15 de marzo de 2018 dos sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018 (recursos núm. 1211/2017 y 1518/2017, respectivamente) dictadas en dos recursos de casación presentados por clientes contra Banco Sabadell y CaixaBank. Estos recursos contra las sentencias de la Audiencia Provincial de Oviedo, en 1 y 17 de febrero de 2017 aclaraban que los consumidores de entidades financieras – prestatarios- eran los responsables de satisfacer los tributos de formalización de las hipotecas y en ese caso, responsables del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

En estos recursos de casación – recurso extraordinario contra sentencia interpretativa de la ley– la Audiencia Provincial de Oviedo abordó la problemática de las cláusulas contenidas en las escrituras que los gastos de tasación del inmueble hipotecado así como los gastos y tributos de formalización de la escritura y de su inscripción en el Registro de la Propiedad. La sentencia del Tribunal Supremo declarando que los tributos sí iban a cargo del hipotecado se basó en la doctrina del Tribunal Constitucional que aseguraba que imponer que el sujeto pasivo del AJD sea la persona beneficiada del préstamo hipotecario es una opción política legislativa, culpando al Parlamento y a sus señorias de su opción al legislar el AJD contra el deudor y dejaba a la Banca al margen del pago.

Por tercera vez, el 18 de octubre del 2018, y ésta en una sala distinta la TS- contencioso-administrativo sala 3 Sección Segunda Sentencia núm. 1505-de-2018-10-16, los magistrados optaron por el criterio que el beneficiario de la inscripción registral de la hipoteca era el sujeto pasivo del impuesto, la Banca, pues era el único interesado en inscribir la hipoteca para ejercer sus derechos. Este razonamiento lo deja claro la Sala en los fundamentos de derecho de la página 25:

Las dificultades para determinar con seguridad quién sea la persona del “adquirente” y la presencia en nuestro caso de un negocio complejo en el que
cabría –al menos a efectos dialécticos- identificar dos adquirentes, nos conducen a utilizar –como criterio hermenéutico complementario- el contenido
del artículo 29 del texto refundido y considerar esencial la figura del “interesado” para despejar aquellas incógnitas.

Desde esta perspectiva, no nos cabe la menor duda de que el beneficiario del documento que nos ocupa no es otro que el acreedor hipotecario, pues él (y solo él) está legitimado para ejercitar las acciones (privilegiadas) que el ordenamiento ofrece a los titulares de los derechos inscritos. Solo a él le interesa la inscripción de la hipoteca (el elemento determinante de la sujeción al impuesto que analizamos), pues ésta carece de eficacia alguna sin la incorporación del título al Registro de la Propiedad.

Conviene recordar, además, que la persona del hipotecante puede coincidir con el mismo deudor o con un tercero (el hipotecante no deudor, que solo responde con el bien hipotecado), siendo así que –en este último caso- no solo se exigiría el gravamen a una persona completamente ajena a la hipoteca, sino que la base imponible del impuesto incluiría sumas distintas a aquellas que se contemplan en el único negocio en el que participó, comprometiéndose seriamente, creemos, el principio de capacidad contributiva.

La Sala tercera mata este giro radical jurisprudencial en el fundamento de derecho 6 de la página 26 cuando dice:

1. Con lo razonado en el fundamento anterior estamos en condiciones de dar respuesta a la cuestión que hemos considerado preferente de las dos que nos suscita la Sección Primera de esta Sala: el sujeto pasivo en el impuesto sobre actos jurídicos documentos cuando el documento sujeto es una escritura
pública de préstamo con garantía hipotecaria es el acreedor hipotecario, no el prestatario.

Y por cuarta vez, en un giro inesperado, al día siguiente el 19 de octubre, el Presidente de la Sala Tercera de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, Luis María Díez-Picazo, exige que el acuerdo de la sección segunda sea refrendada por el pleno de la Sala. Ruido de sables. Los tentáculos del pulpo del lobby bancario en las entrañas del poder judicial aprietan ante una sentencia que pone en serios aprietos el balance contable de la BANCArota. Por unos 4000 millones parece ser que la banca española se puede morir.

El ataque del 7º de Caballería de la Banca en el Supremo es evidente pues sólo ha cargado militarmente a la tercera cuando la Banca perdía. En las dos primeras opiniones del TS no movió caballo.


La Culpa la tiene el legislador (*1)

La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (*2) recoge en su artículo 29 que “será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Sin embargo, el reglamento que así regula este impuesto (*3) atribuye la condición de adquirente del bien al hipotecado.

“El problema, según entiende el Supremo, es que el reglamento que regula este impuesto ha interpretado mal la ley, porque a quien interesa que la hipoteca se inscriba registralmente es al banco”, señala Patricia Suárez. En concreto, en su artículo 68, dice el reglamento: “Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía, se considerará adquirente al prestatario”.

¿Qué señorías parlamentarias, el 29 de mayo de 1995 en tiempos de Felipe González, modificaron el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para que lo que dice la Ley no se cumpliera en dicho reglamento?

¿ Cuántas leyes hipotecarias y reglamentos están manipulados por el lobby bancaria instalado en el Poder Legislativo o cuántas leyes bien redactadas son retorcidas por el lobby bancario instalado en el Poder Judicial?


La Dirección General del Notariado tiene claro que la Banca es la beneficiaria de la inscripción de la hipoteca

El despacho de Abogados Garrigues en nombre de las diez de las entidades de <servicing> más relevantes del mercado español estableció una ronda de reuniones con las entidades financieras, principales beneficiadas de limpiar balances, y la Dirección General del Notariado que estaban gestionando la recuperación de 176.000 millones de euros de créditos fallidos. El despacho entendió que era imprescindible obtener una vía para que los fondos buitre, adquirente del crédito fallido y nuevo acreedor, obtuviera ese tipo de copia que le permitiera acceder rápidamente a la ejecución, subasta y, llegado el caso, a la adjudicación del activo:

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha dictado una resolución de gran calado que va a permitir que los inversores internacionales – fondos buitre- que han adquirido créditos fallidos (o NPLs, non-performing loans) de entidades financieras españolas puedan acelerar de forma muy significativa la recuperación de los mismos, especialmente si están garantizados con hipoteca inmobiliaria.

Finalmente, en una resolución de 28 de junio de 2018, la DGRN responde afirmativamente a la consulta planteada por el despacho en nombre de sus clientes (diez de las entidades de servicing más relevantes del mercado español) y confirma que los notarios pueden perfectamente expedir una nueva copia “con efectos ejecutivos” a favor del inversor que adquiere los NPLs garantizados con hipoteca inmobiliaria si antes ese inversor no obtuvo otra. Según la DGRN, esa nueva copia faculta al nuevo acreedor para acceder al procedimiento ágil y privilegiado de ejecución hipotecaria.

Esta noticia de junio de este año (*4), de la que hablaremos en otra entrada, muestra a las claras que el único beneficiario de la inscripción registral es el banco o el fondo buitre. Dicho de otra manera, la Sala 3ª de lo Contencioso-Administrativo del TS daba validez jurídica en su sentencia del miércoles pasado a los notarios: que EL BANCO O EL FONDO BUITRE ES EL SUJETO PASIVO PUES NECESITA LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA HIPOTECA.

PARA LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA QUE ESGRIME LA BANCA NO HAY ÓRGANO JUDICIAL QUE PONGA VETO A UNA INSCRIPCIÓN REGISTRAL PERO CUANDO ESA MISMA INSCRIPCIÓN OBLIGA AL PAGO DE UN IMPUESTO ENTONCES ES EL DEUDOR QUIÉN TAMBIÉN DEBE RECIBIR CASTIGO Y NO LA BANCA

La Plataforma de Afectados por la hipoteca de Madrid lo tiene claro: PODER JUDICIAL BRAZO EJECUTOR DE LA BANCA, era el artículo que reproduciamos en nuestra web donde se lamenta que el poder judicial “En lugar de cumplir con esa obligación, de carácter imperativo, han estado `mariposeando´ haciendo el papel de `ejecutor´ a favor de las peticiones y demandas de las voraces entidades financieras.”


Notas a pie de página.

    1. el confidencial, ¿Por qué cambió de opinión el Supremo respecto a los gastos hipotecarios?
    2. BOE.ES, Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
    3. BOE.ES, Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

      CAPÍTULO II. Documentos notariales SECCIÓN 1 Hecho Imponible

      Artículo 67 Norma general

      Están sujetas las escrituras, actas y testimonios notariales, en los términos que establecen los artículos siguientes.

      SECCIÓN 2 Sujeto Pasivo

      Artículo 68 Contribuyente

      Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

      párrafo 2 –Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario.

      — ::: Párrafo 2.º del artículo 68 anulado por Sentencia TS (Sala Tercera, Sección 2.ª) de 16 de octubre 2018, Rec. 5350/2017 :::—

  1. Bufete Abogados Garrigues, Los fondos podrán recuperar más rápido los créditos fallidos tras una resolución de la DGRN.

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El certificado de tasación en las escrituras de préstamo hipotecario y la titulización de hipotecas

Hemos recibido de un subscriptor de nuestra web unos comentarios que creemos que por su importancia pueden ser documento de nuestra web.


#Titulización Sí o Sí…

Los prestamos están o tienen que estar titulizados, si o sí, puesto que se ajustan a la Orden ECO desde hace años y aún lo continúan haciendo. Esta orden ECO – o sea, del Ministerio de  Economía- se puede encontrar aquí: Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Aunque su vigencia es del 2003, han habido pequeñas modificaciones posteriores.

Los informes de tasación previos a la concesión del préstamo les delata.

  • Si el banco dice que NO está titulizado sin presentar prueba de ello en los juzgados, miente al juez.
  • Si el banco dice que ya No está titulizado a día de hoy, mal para el banco, pues entonces tendrían que haber hecho otra tasación, ajustándose a otra Ley, y no pueden, porque para que te den un préstamo hipotecario tienen que tasar conforme a ésta Orden ECO (según me ha dicho un tasador oficial).

De todas maneras esos préstamos deben formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios.(titulización)


La ORDEN ECO dice:

Artículo 2 Ámbito de aplicación

La presente Orden será de aplicación SIEMPRE que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:

a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario

La Orden no deja lugar a dudas de que los préstamos van a ser titulizados, sino no pueden aplicar ésta ORDEN ECO, y es a la que se ajustan para conceder los préstamos hipotecarios. En realidad parece sencillo. Sólo tendríamos que decirle al juez:

“El banco ha dicho que NO titulizo, y no presenta documentación que lo pruebe, pero resulta que el préstamo tiene que ser titulizado, así lo dice la Orden ECO.
Si no está titulizado ¿para qué han utilizado el valor de #tasacion? ”

El banco no tiene opción, el valor de tasación se tenía que utilizar para la finalidad “(a)”,dictada por la Orden ECO. Es la condición sine qua non, que pone la Orden ECO que aplicaban para hacer el valor de tasación, previa a la concesión del préstamo. Esa Orden ECO es de aplicación SI SE VA A UTILIZAR el valor DE TASACION con la finalidad “a)”.

Miren su informe de tasación que les hizo el banco en vsu nombre, en la pagina 1, donde dice FINALIDAD, y miren también a qué Orden ECO se ajustan (ha sido modificada varias veces, pero no cambia el Art.2- Ámbito de aplicación; por ello miren el año en que les realizaron el informe de tasación y que Orden ECO estaba vigente)


Preguntas y respuestas con un tasador autorizado sobre utilidad de la orden ECO 805-2003

BEATRIZ B. –

Buenas tardes. Acabo de leer su artículo: (……. La normativa de valoración hipotecaria ECO 805-2003 responsable de la crisis …. ) Tengo unas preguntas al respecto; si es tan amable de aclararme. Gracias

¿Pueden hacer un valor de tasacion sin ajustarse a la Orden ECO? Se supone que la Orden ECO condiciona a que el valor de tasacion se utilice siempre que despues los préstamos vayan a titulizarse,o sea, vayan a formar parte de la cartera de cobertura de titulos hipotecarios emitidos por entidades bancarias.

Sino no se podrían ajustar a esa Orden ECO,al hacer la tasación,cierto? Si yo quiero que me concedan el préstamo hipotecario ¿tendría que estar dispuesta a que mi préstamo lo titulizara el banco? Gracias

TASADOR –

Buenos días, Buena pregunta.

Si el banco no va a titularizar el préstamo, la tasación no debe cumplir la ECO 805-2003 ni es necesaria una tasación homologada por una Sociedad de Tasación. El problema, y por eso todas las tasaciones cuya finalidades es obtener un préstamo hipotecario se realizan con la ECO, es que posteriormente el banco puede titularizar cuando quiera ese préstamo. Si es un préstamo hipotecario entre familiares o cualquier otro préstamo que no se titularicen no es necesario la ECO. Si el banco por escrito le garantiza que su préstamo no se va a titularizar se podría realizar la tasación sin cumplir la ECO y sin sociedad de tasación homologada.

Saludos
Gonzalo Brezmes, Ingeniero Agrónomo colegiado 892 CyL

BEATRIZ B. –

Gracias. Dice usted:
“….cuya finalidades es obtener un préstamo hipotecario se realizan con la ECO, es que posteriormente el banco puede titularizar cuando quiera ese préstamo.”

Ese “puede” que usted dice, realmente entiendo que el banco DEBE titulizarlo, según reza la Orden ECO. Lo expresa claramente.
Por tanto se deduce que si el banco va a hacerte un préstamo hipotecario y tiene que ajustarse a la Orden ECO, después está obligado a que el préstamo forme parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios.

Puede leerlo en la Orden ECO; si el banco no va a titulizar el préstamo no puede ajustarse a la Orden Eco para realizar el informe de tasación. Es un condicionante. La finalidad del valor de tasación es que sirva para que el préstamo pueda titulizarse después:
Artículo 2 Ámbito de aplicación

La presente Orden será de aplicación SIEMPRE que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:

a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que FORMEN O VAYAN A FORMAR PARTE de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario

Saludos

TASADOR –

Puede que en el momento de la tasación y de la obtención del préstamo no se titularicen los préstamos pero en el futuro si. Por eso dice formen o vayan a formar parte en el futuro.
Yo lo entiendo así.
Saludos


Beatriz B. (Navarra) – subscriptora