El fraude de las fianzas de alquiler muestra que la Comunidad de Madrid es colaboradora necesaria – también- en el fraude fiscal

El necesario apagón estadístico sobre el fraude de los caseros de la Comunidad de Madrid

Es curioso la manera en cómo sucesos significativos de la vida diaria de millones de personas son ignorados, por lo tanto, no hay datos, por lo que no existen aunque sucedan. Es sospechoso que la clase política preste tan poca atención a la ausencia de datos estadísticos fiables, exhaustivos, sobre la vivienda que, en la España actual, se ha convertido en “LA INVERSIÓN” por los pingües que ofrece. A no ser que esa clase política sea colaboradora necesaria en ocultar a la población esos beneficios de unos pocos, ellos incluidos, en una comunidad autónoma, y sobre todo en Madrid, capital del Reino, tristemente famosa por el “Tamayazo”. No es una casualidad.

El caso es que el Confidencial ha publicado un buen documento de investigación, del periodista David Fernández, sobre la situación de las fianzas de contratos de alquiler depositadas en la Agencia de Vivienda Social – AVS -de la Comunidad de Madrid y el número total de viviendas en alquiler. Y dice: “No hay una estadística fiable. El INE señala que el 24,3% de los hogares madrileños vive de alquiler, es decir, 623.000 de los 2.564.100 que hay en la comunidad autónoma(*1).

El periodista lo hace a partir de las afirmaciones del diputado José Manuel López de Podemos que no entiende el desfase entre las fianzas depositadas en la AVS y el número de viviendas alquiladas a pesar que los hogares en alquiler se han incrementado en número y en proporción. El diputado señala que no ha habido un aumento de población sino que los hogares son ahora diferentes: “Hay parejas separadas, adultos que conviven temporalmente… lo que implica más necesidad de vivienda para la misma población

En la gráfica anterior se indica que en la Comunidad de Madrid, hay casi 2,9 millones de viviendas del censo del 2011 y que en la Encuesta de Condiciones de Vida de los Hogares del INE del 2017 se habían constituido 2,5 millones de hogares que se corresponden con las viviendas principales, donde esta empadronado la gente. De esos 2,5 millones 622.200 hogares viven de alquiler lo que representa un 24,3% (*2).

La ley obliga a que la fianza que el inquilino entrega al arrendador sea depositada en la Agencia de Vivienda Social (AVS). Según los últimos datos que maneja este organismo a 30 de noviembre de este año la AVS gestionaba 310.461 depósitos vivos, es decir, fianzas cuyos contratos de alquiler están vigentes. Cruzando estos datos con el INE la conclusión es sencilla: 623.000 hogares en alquiler menos 310.461 fianzas depositadas suponen 312.000 (52%) alquileres que en principio no están cumpliendo la ley. Los datos de la AVS incluyen pisos y locales comerciales, los del INE solo viviendas. Como esas fianzas depositadas son sobre locales y viviendas, quiere decir que:

  • en la Comunidad de Madrid, muchos locales, no tienen depositada la fianza.
  • en la Comunidad de Madrid, las viviendas, en situación legal, son muchas menos que 52%. Podríamos estar hablando entorno al 30%.
  • Como las fianzas que si están depositadas de locales y viviendas representan 109,6 millones de euros, el gobierno del Partido Popular renuncia a otros más 150 millones para su cometido legislado: “mientras gestiona ese dinero, la administración debe destinarlos a la promoción pública de viviendas y a obras de rehabilitación y remodelación de las zonas más desprotegidas“.

Para la directora-gerente de la AVS de la Comunidad de Madrid, Isabel PINILLA, gobernada por el PP con el apoyo de Ciudadanos,que seguramente el 65% de los contratos de alquiler de viviendas y locales no depositen la fianza no es ni fraude ni irregularidad, solo es una falta administrativa. La fianza es una garantía que el inquilino entrega al arrendador para garantizar el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato. El depósito de esta fianza es obligatorio y gratuito. Y debe hacerla el arrendador. Si no lo hace es que se ha quedado la fianza en su bolsillo.

La Comunidad de Madrid realizó 426 inspecciones en 2017, que acabaron en 275 expedientes sancionadores y una recaudación de 116.256 euros. Por el volumen de fianzas fuera de ley se puede concluir que el Gobierno del Partido Popular con el apoyo de Ciudadanos no tiene mucho interés en destapar un fraude. Y eso, que saben que el arrendador que oculta la fianza a la administración quiere decir que, también oculta, defrauda a la Hacienda Pública.

¿Qué arrendadores defraudan en las fianzas y seguramente al fisco?

Si ante el fraude que denuncia Podemos en Madrid, la Administración de la derecha madrileña se inhibe quiere decir que hay poderosos intereses detrás. El inmobiliario es hoy de los pocos sectores económicos que muestran un vigor impresionante y unas rentabilidades por las nubes que el mismo Banco de España sitúa en el 11%. Hay mucho fraude en el alquiler, mucho dinero negro denunciado por GESTHA, los inspectores de Hacienda, y por el propio diputado López. Hablamos de muchos millones de euros si consideramos el incremento en el volumen de viviendas en alquiler en Madrid, 98.500 en 5 años, por los precios desorbitados de la burbuja, por las rentabilidades de dos dígitos y por el bien de perseguir el fraude fiscal de una Hacienda pública esquelética. ¿ Cúales son los caseros a los que PP y Ciudadanos no quieren ni investigar ni sancionar?

El rotativo del que analizamos la noticia – El Confidencial – afirma con datos que son los pequeños propietarios donde se condensa el fraude (*3). Dice que las grandes empresas: fondos de inversión, Socimi, grandes inmobiliarias y banca poseen un pequeño porcentaje de viviendas en alquiler y no suelen tener su negocio fuera del marco legal. Les basta con los enormes incentivos fiscales para practicar el llamado “alquiler profesional” (*4).

España es un país de muchos “pequeños propietarios que no de proletarios” como impuso el franquismo en 1959 y que explicamos muy bien nosotros en este reciente artículo: El incremento de los desahucios de alquiler y ocupaciones tienen su raíz y causa en la estructura franquista del Estado español. La sociedad de los propietarios iniciada en el franquismo y alimentada por el régimen del 78 ha creado una enorme base de pequeños propietarios que es el substrato social conservador y reaccionario cautivo de los partidos constitucionales. Esos son los arrendadores que no quieren vigilar el PP ni Ciudadanos, con la vista gorda del PSOE, es el voto cautivo castizo que les ha mantenido en el poder desde el 2003 con el tamayazo. Como reconoce GHESTA en las grandes ciudades hay muchas sociedades patrimoniales, familiares, de uno a varios millones de euros. Los datos revelan que en Madrid los arrendadores practican el fraude en las fianzas y al fisco.

Poner orden legal y fiscal en el agujero negro de los arrendadores de viviendas y locales en la Comunidad de Madrid

A pesar que España es un paraíso fiscal para los propietarios físicos -IRPF- y jurídicos -Sociedades- de viviendas alquiladas para practicar la elusión fiscal (*5) los datos que hemos mostrado indican que hay mucho trabajo de las inspecciones de las administraciones autonómicas y locales en la capital y en los pueblos madrileños. Pero también hay que poner freno a la enorme burbuja del alquiler que provoca un enorme sufrimiento a más de dos millones de madrileños, que forman parte la mayoría de ellos del precariado.

El arraigo de la injusticia social, la cultura del pelotazo fiscal, de una Ley de Arrendamientos Urbanos totalmente sesgada contra el inquilino pone sobre la mesa de las organizaciones sociales y partidos de izquierda un enorme trabajo de unidad para dar un vuelco a la burbuja del alquiler. Hay que poner “luz y taquígrafos” en ese agujero en que se ha convertido el llamado mercado del alquiler totalmente desregulado. Pero la regulación no puede ser sólo de precios, también fiscal y legislativa. No nos podemos equivocar en el camino escogido porqué el trabajo a desarrollar es muy costoso frente al sector inmobiliario con fuertes intereses nacionales e internacionales económicos y financieros donde están implicados hegde funds, la banca, la titulización de deudas, el BCE etc…

España no posee un parque de vivienda pública y asequible que pueda aproximarlo a medidas que tampoco acaban de funcionar en Europa: la regulación de precios medios sobre las desorbitadas rentas de alquiler actuales sería legalizar por Ley la Burbuja inmobiliaria del alquiler desde el 2002.

Cómo regular una situación así de salvaje? Adelantamos lo que consideramos serían las medidas más lógicas evitando la picaresca de los arrendadores que ha acompañado la implementación de aquellas medidas en los países donde se ha intentado por el método de franjas de precios medios en “zonas tensionadas“. Todas las medidas que explicamos a continuación evitan el enorme colapso burocrático que supone el engorroso y escurridizo control de precios según índices en un mercado libre.

DOMESTICAR EL MERCADO LIBRE DE ALQUILER: JUSTICIA FISCAL y SOCIAL

  • Congelación de alquileres y prórroga forzosa (excepto en caso de necesidad familiar justificada).
  • contrato publico único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, donde este prohibido cargar los impuestos y los gastos de mantenimiento a los inquilinos. Todo para evitar el doble cobro de los mismos a Hacienda y al inquilino. Inspección técnica de las viviendas arrendadas y de la cédula de habitabilidad con revisiones cada 5 años.
  • Si la Agencia Tributaria suprime las desgravaciones fiscales de los arrendadores (4 millones de caseros) se pueden realizar desgravaciones fiscales sobre la totalidad de inquilinos (4 millones de hogares) según baremos de rentas pagadas y renta familiar disponible… relacionado con un 30%. Con ello conseguimos acabar el fraude fiscal de los arrendadores pues conoceremos la totalidad de alquileres que cobran.
  • Eliminar todas las desgravaciones fiscales a los arrendadores para que tributen como una ganancia más.
  • Gravar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia para evitar que los propietarios boicoteen todas estas medidas no poniendo en el mercado sus viviendas vacías en alquiler o vendiéndolas.

Medidas complementarias para hacer efectivas las anteriores

  • Ligar los gastos deducibles a la edad de la finca y de la vivienda. Las exenciones fiscales de gastos en fincas adultas sólo pueden estar relacionadas si hubo reformas y mejoras de habitabilidad, energéticas, etc.
  • Eliminar los incrementos del recibo del alquiler por mejoras arquitectónicas, instalaciones o estéticas de la vivienda para evitar el doble cobro a Hacienda y al inquilino.
  • La deducción por amortización catastral del edificio se suprimirá a partir de la edad adulta del edifico que se apruebe.
  • Municipalización del suelo urbano para que deje de formar parte del negocio inmobiliario de las transmisiones patrimoniales y las ventas

Salva TORRES, activista de 500×20


Notas a pie de página.

  1. El Confidencial, El mercado ¿real? del alquiler: 310.461 pisos y locales han legalizado la fianza en Madrid.
  2. Instituto Nacional de Estadística, Hogares por régimen de tenencia de la vivienda y comunidades autónomas.
  3. El Confidencial, Socimis, promotoras y fondos irrumpen con fuerza en el mercado del alquiler.
  4. prouespeculacio.org, Blackstone: el mito de las socimis y la concentración de la propiedad inmobiliaria en España.
  5. wikipedia, elusión fiscal: es cualquier acción, en principio por vías legales, que persigue evitar o minimizar el pago de impuestos…

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España es un paraíso fiscal para los propietarios de viviendas alquiladas

La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se sitúa hoy en el 11% según el Banco de España pero fue del 23% en 2003

Un trabajador paga un 1000% más de impuestos que el propietario de la vivienda que tiene alquilada

No hay negocio más rentable

La inversión en vivienda se recupera en una década.

Dentro de los negocios legales del capitalismo hoy no hay negocio más rentable que la vivienda. No hay un sólo sector de la economía productiva que ofrezca las ganancias del sector inmobiliario excepto los bancos prestamistas de la financiación de la vivienda que la crean de la nada y encima cobran intereses. Ambos sectores encabezan desde hace tiempo la rentabilidad en la economía de cada vez más países. Este documento muestra que los dos pilares sobre los que descansa esa rentabilidad son el sistema fiscal y las leyes que protegen a los que más tienen. La Agencia Tributaria española exprime al trabajador hasta la última gota mientras aparca en un paraíso fiscal a los rentistas.

La rentabilidad de la vivienda en alquiler se ha basado en tres medidas conscientes de las élites del régimen del 78 aplicadas en los últimos 50 años:

  • la liberalización absoluta del mercado del alquiler con reformas que han reducido a cero la capacidad del inquilino para defenderse. Véase el apoyo de todos los partidos del régimen a la LAU y sus continuadas reformas para recortar los derechos del inquilinato.
  • el apoyo absoluto a la sociedad de los propietarios. Desde que en 1959, el ministro franquista de la vivienda José Luis ARRESE dijo: QUEREMOS UN PAÍS DE PROPIETARIOS QUE NO DE PROLETARIOS, esa política de la dictadura ha marcado las medidas que izquierda y derecha han implementado hasta la actualidad. En la década prodigiosa (1998-2008) se constituyeron 11 millones de hipotecas que espolearon el precio de la vivienda hasta un 200%. Los hogares con la vivienda en propiedad llegaron al máximo histórico mientras el mercado del alquiler en 2006 adelgazaba hasta el 9,9% (*1). El círculo virtuoso de crecimiento de Aznar, Zapatero y Solbes se basó en una doble burbuja hipotecaria y del alquiler, y esta última alcanzó la máxima rentabilidad de la historia: 23% en el 2002 como indica la gráfica siguiente.
  • la tercera medida ha sido y es el enorme esfuerzo presupuestario para políticas de vivienda del Estado durante más de una década para engordar la burbuja inmobiliaria. Nos atrevemos a decir que España es uno de los países que proporcionalmente más dinero ha gastado en vivienda. Pero no eran políticas para un parque de vivienda pública, que se redujo a mínimos, sino para crear una lluvia de dinero hacía los actores privados (banca, promotores, etc). Uno de los capítulos de mayor esfuerzo inversor estatal para engrasar la máquina de crecimiento fueron las desgravaciones fiscales a la vivienda en propiedad: 77.560 millones en tres décadas (*2) ¡Una locura! Igualmente hay que destacar las ayudas a la promoción de VPO – vivienda de protección oficial- incubadora de la sociedad de los propietarios y las ayudas a los promotores de VPO en alquiler que en el sumun llegaron a 12.000 € por piso.
  • O sea, el dinero público para la iniciativa privada en construcción y fomento del alquiler era la otra cara de la moneda: dejación de políticas públicas.

Por qué el estado español ha seguido ese modelo económico?

  • La sociedad de los propietarios iniciada en el franquismo y alimentada por el régimen del 78 ha creado una enorme base de pequeños propietarios que es el substrato social conservador y reaccionario cautivo de los partidos constitucionales. Ha sido el esfuerzo presupuestario del Estado español durante 60 años el que ha creado esa acumulación primitiva de capital de la sociedad de los propietarios renunciando a un parque público de alquiler. Aunque la clase trabajadora de este país ha olvidado la revolución del 36 no ha sido así para esas élites que llevan 60 años contrabalanceando su miedo al populacho.
  • Con la entrada en la Unión europea, las políticas neoliberales de financierización de la vivienda casaron como anillo al dedo con la política franquista de la sociedad de los propietarios: el volumen de inversión desbocada en vivienda y infraestructuras, el llamado circuito secundario de acumulación capitalista, ha sido superior a cualquier otro de los países desarrollados. Ese circuito secundario de acumulación ha continuado teniendo un papel fundamental en las políticas anticíclicas del BCE y BdE para afrontar la crisis del 2007 y la caída del sector industrial.
  • Conservar ese substrato social cautivo sumado a la creciente presencia de los grandes inversores en el alquiler de viviendas (banca, socimis, etc) exige un creciente presupuesto. Con la crisis del 2007 se suprimen las costosas desgravaciones fiscales a la compra de vivienda, pero el Estado español, continuará realizando su mayor esfuerzo presupuestario en vivienda subvencionando a los propietarios -caseros- a través del sistema fiscal.
  • Las subvenciones fiscales a los propietarios – exenciones y desgravaciones – sostenemos que superan los 10.000 millones anuales sumando las del IRPF y las del Impuesto de Sociedades. La Hacienda Pública regala cada año más y más dinero a los propietarios-rentistas- en la medida que crecen y crecen los hogares que viven en viviendas de alquiler que se acercan ya a los 4 millones. El crecimiento estatal de los hogares en alquiler hasta el 18% es consecuencia de la expulsión de la sociedad de los propietarios de amplias franjas de la población precaria que no tienen ya perfil financiero solvente. Dicho de otra manera, el Estado español renuncia desde hace décadas a miles de millones para supuestamente incentivar el mercado de alquiler y abaratarlo. Aunque el objetivo presupuestario de esa clase de fomento del alquiler ha sido un fracaso estrepitoso en realidad ha sido un éxito político y electoral de los partidos constitucionales.
  • Todo esto se resume en la disparatada diferencia de la tributación fiscal de las rentas del trabajo y las rentas del alquiler que declaran los propietarios caseros pues los trabajadores pagan 10 veces más, o sea, un 1000% más. El precariado es el más perjudicado tanto por pagar más impuestos como por ser exprimido por el propietario-casero, sea cual sea su condición. Al perro flaco todo son pulgas. Eso demuestra que vivimos en un país profundamente clasista, que no ha dejado atrás la herencia franquista, porque los que no trabajan, los rentistas, pagan menos impuestos o ninguno como la Iglesia católica.

¿que queremos demostrar en este documento?

  • que España ES UN PARAÍSO FISCAL para los propietarios de viviendas alquiladas. Es un “paraíso” porqué el sistema impositivo que grava sus ganancias no tiene parangón con ninguna otra renta, cosa que hemos demostrado muy bien AQUÍ>>.
  • que las rentas salariales, las que crean riqueza, están castigadas fiscalmente frente a las rentas del alquiler, de la propiedad. Los gobiernos justifican no gravar fiscalmente a las grandes empresas por el miedo que trasladen la fabricación a otro país y dejen a la gente en el paro. Pero justamente eso no ocurre con las viviendas, son bienes raíces, están atadas al suelo. Porqué a nadie se le ha ocurrido en 60 años plantear este debate: cargar de impuestos las rentas del alquiler, que paguen más fiscalidad que las rentas del trabajo para la acumulación primitiva de un parque público de alquiler.
  • Qué esa realidad es asumida por todo el mundo, en toda Europa, con la más absoluta normalidad como si se tratará de lo usual, de la vida misma. Hoy nuestros conciudadanos ni siquiera son conscientes, están idiotizados, no hay crítica, absoluta ignorancia.¿ por qué los sindicatos de inquilinos no se centren en la guerra fiscal contra la doble injusticia que sufrimos como trabajadores y como inquilinos.? ¿por qué no se olvidan del control de precios de ese mercado cautivo de los propietarios’
  • que los aumentos desmesurados de las rentas se pueden parar con la congelación durante 5 años de todos los alquileres, con la supresión de las desgravaciones y exenciones fiscales a los propietarios – que paguen más que los que sudamos trabajando – y que con el dinero obtenido de esa fiscalidad justa subvencionar todos los hogares en alquiler en función de su renta para regular su precio. Sumado a eso el castigo fiscal a las viviendas vacías y a las ventas para especular… etc …. Lo explicamos muy bien aquí>>>
  • que el control de precios del mercado de alquiler no es una buena estrategia. Desde hace tiempo avisamos que era una maniobra de distracción respecto de la batalla principal que es la derogación de la LAU y sobre todo la batalla por una fiscalidad justa: que los caseros tributen, al menos, con las mismas bases de cotización que los que nos ganamos el pan con el sudor. Esta semana un artículo de prensa confirmaba nuestras sospechas: que el control de precios -por topes- ha fracasado en París y Berlín y que esa estrategia era la de Merkel y Macron aunque aquí sea defendida por la izquierda institucional.
  • Qué hemos explicado mejor que nadie que las élites financieras están dando una batalla por la concentración de la propiedad con apoyo de los bancos centrales. Que las Socimi son el ejemplo de esa concentración de poder en los caseros y como el poder legislativo ha ayudado a ello. Pero prevenimos respecto de aquellos que de manera izquierdista ponen la culpabilidad de todos los males en las SOCIMI, como si por el hecho que no existieran el problema de los abusos del alquiler se solucionaran. Si esa estrategia CONTRA LAS SOCIMI es para esconder o distraer LA LUCHA POR UNA REFORMA FISCAL JUSTA CONTRA LAS RENTAS INMOBILIARIAS entonces no estaremos en la misma lucha.

¿Cómo rentabilizan los propietarios la vivienda de alquiler?

Los propietarios de viviendas en alquiler rentabilizan su inversión porqué cobran un precio de alquiler, muchas veces desmesurado, porque tienen enormes desgravaciones fiscales y muchas veces estafan en las exenciones fiscales, porque también amortizan la vivienda fiscalmente (la puede amortizar indefinidamente) y porqué además de haber cobrado todo eso, además, puede recuperar la inversión con plusvalías sencillamente vendiendo la vivienda. En otras palabras entre todos los españoles y el inquilino le amortizamos la vivienda varias veces. No existe ningún otro negocio que eso ocurra! Las viviendas de Barcelona que se alquilan tienen de media 72 años de existencia. Eso quiere decir que si siempre han estado alquiladas han sido amortizadas siguiendo la rentabilidad del Banco de España como mínimo 3 veces.

Esta simulación del gráfico la hemos hecho sobre un propietario físico, no jurídico, porque la fiscalidad del IRPF es menos compleja que en Impuesto de Sociedades -IS-. Pero las ventajas fiscales en un u otro régimen son similares aunque en el IS depende de la pericia del gestor fiscal para eludir pagar más impuestos. Independientemente del gravamen fiscal el gráfico anterior muestra a las claras que es el Estado – 50.000 euros- el que realiza una buena parte del esfuerzo inversor para crear el patrimonio inmobiliario de la persona A. Lo hemos calculado teniendo en cuanta los resultados del simulador de la AEAT explicados aquí>>>.

Si el Estado español cobrará todo dinero, que sería más legitimo que regalarlo, para crear un parque público de vivienda asequible con derecho a uso indefinido ¿se imaginan la cantidad de problemas hipotecarios y desahucios de alquiler que nos hubiéramos ahorrado en estos 50 años?

Agencia Tributaria

Las rentas del trabajo exprimidas frente a las rentas del alquiler

El paraíso fiscal del que gozan los propietarios de viviendas alquiladas debe necesariamente tener su reflejo en los dos principales impuestos que gravan las ganancias: el IRPF y el Impuesto de Sociedades.

Analizando el Impuesto del Rendimiento de las personas Físicas- IRPF – se observa en la imagen que los datos relativos a los ingresos de los rendimientos del trabajo, los mobiliarios (capital, acciones y derechos) y las rentas provenientes de inmuebles arrendados entran en diferentes apartados pero no suman igual:

Cada uno tiene un tratamiento fiscal distinto!

¿Por qué? Como observamos, son las rentas del trabajo las más castigadas fiscalmente frente a las del capital en el TIPO IMPOSITIVO.

– GRÁFICO 1 –

Por ejemplo. siguiendo la tabla adjunta se ve como una renta del trabajo 38.000 euros amarillo – llega a pagar hasta un 37% en el último tramo mientras que las rentas del capital – naranja– sólo lo hacen sobre un 21%. Traducido significa que un trabajador que cobra 38.000€ pagará por la mitad de su salario el 30% de IRPF mientras que un accionista de una SOCIMI que cobra los mismos dividendos anuales – 38.000€- sólo tributa por un 21% de media

Un capítulo aparte lo son las rentas del alquilerazul -que aunque suman con las rentas del trabajo llegan a la BASE IMPONIBLE GENERAL ADELGAZADAS entre un 65 a 75%, o sea, sólo pagan por entre un 25 a 35% de lo que cobran por alquileres gracias a que el sistema PADRE introduce los alquileres en un epígrafe diferenciado que luego suma ya adelgazado a la BASE LIQUIDABLE GENERAL.

Para entender mejor la mecánica de estas explicaciones ver esta entrada>>>> desvelamos la verdad! los salarios pagan un 1.000% más de fiscalidad que las rentas inmobiliarias de alquiler>>>

La conclusión es bien clara: Sería de justicia que las rentas del capital y de los alquileres pagaran más que el TIPO GENERAL de las rentas del trabajo. Siempre fue así durante la época dorada del capitalismo. Sería de justicia que los impuestos fueran progresivos, de manera, que quién más tiene más paga. La doctrina neoliberal que han abrazado todas las clases pudientes y sus técnicos dirigentes ha modificado el esquema tributario, poco a poco, hasta esta injusticia actual donde quién trabaja- asalariado o empresario o autónomo- paga mucho más que los rentistas. La ley del Impuesto sobre las Personas Físicas -IRPF- y su Reglamento ha sido manipulado a lo largo de décadas para beneficiar las declaraciones de renta de los propietarios. Durante las últimas décadas casi todos los partidos y sus diputados del régimen del 78 tenían bien claro a quién beneficiar, a quién representaban, y ahí no había grandes diferencias ideológicas a la hora de que los de abajo pagaban la fiesta.

Cada una de estas figuras impositivas ha sido legislada por el Parlamento español, con negociaciones, en paralelo con los principales lobbys que representan esas figuras. Son trajes a medida para “la elusión fIscal” de cada una de las franjas de inversores en activos inmobiliarios. Todos los regímenes fiscales tienen una fiscalidad mucho más reducida o casi nula respecto de las rentas del trabajo

El coladero del Impuesto sobre Sociedades

El Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades -TRLIS – tiene suficientes agujeros interpretativos y una normativa bien enrevesada para que sea común ver anuncios de gestores fiscales que aseguran conocer los vericuetos de como pagar menos (*3). De hecho, en el Impuesto de Sociedades – IS – el tipo máximo es del 25% pero en la práctica las exenciones y bonificaciones fiscales hacen que el tipo efectivo llega a reducirse como dicen algunos expertos hasta el 3 o 4% real. Al igual, que en el IRPF, el IS contempla figuras impositivas muy especiales para el arrendamiento de viviendas que confirman nuestras afirmaciones que los últimos decenios ha habido una contrarevolución fiscal a favor de las rentas altas. En internet el debate sobre esta “elusión fiscal” es apasionado con testimonios confrontados pero hay un dato evidente: la recaudación del IS se ha vuelto irrelevante como muestra el gráfico 2. Por eso, el continuado adelgazamiento de la recaudación del IS de la gráfica siguiente -2- muestra a las claras que este impuesto es un gruyere:

– GRÁFICO 2 –

Cuatro son las figuras impositivas en el Impuesto de Sociedades que permite a los asesores fiscales alardear de ahorrarse mucho dinero y pagar el mínimo:

    1. Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). De ellas ya hemos hablado aquí en el 2009 >>>. Básicamente están exentas de pagar el -IS- y tienen bonificación del 95 % en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados (ITPAJD).
      • Régimen Fiscal. La sociedad  SOCIMI  tributará por regla general al tipo del 0%, o sea, no se tributa por el Impuesto de Sociedades. Si que se tributara como IS cuando alguno de  los socios cumpla los requisitos siguientes:
        • que ostenten una participación de al menos el 5% sobre el capital social, y
        • que tributen a un tipo inferior al 10 % por los dividendos que perciban
      • Cuando se reparten dividendos a las personas físicas se imputan como rentas del capital que tributan 19% por los primeros 6.000 euros y el 21% por el exceso (ver gráfico 1 – rentas del capital – color naranja). Así pues, la fiscalidad se concentra en el partícipe o accionista, en el momento de percibir el 80% del beneficio vía dividendo. (*4)
      • Cuando se reparten dividendos a las personas jurídicas se imputan en el IS con un gravamen general del 25% máximo
      • Cuando se reparten dividendos a personas jurídicas NO RESIDENTES – habrá que atender a la normativa comunitaria, y en particular a la Directiva 90/435/CEE, ya que por regla general las entidades de la Unión Europea que ostenten una participación superior al 10% sobre una SOCIMI estarán libres de tributación por los dividendos en España.
      • No hay exención por doble imposición.
    2. Sociedades -SII- y Fondos de Inversión Inmobiliaria – FII-. Los fondos y sociedades de inversión inmobiliaria (FIM) son instituciones de inversión colectiva, osea, entidades de capital riesgo (*5). Se pueden comprar participaciones o acciones en fondos que invierten directamente en inmuebles o en aquellos que lo hacen indirectamente. Son famosos Blackrock y Blackstone por sus inversiones masivas en España y los bancos españoles ofrecen toda clase de inversiones. (*6). Muchos operan desde paraísos fiscales.
      • Régimen Fiscal. Tributan al 1% en el impuesto de Sociedades pero los dividendos obtenidos no tributan hasta que no se vende la participación en el fondo y en ese caso al accionista se le aplica escala gravamen del capital – ver gráfico 1- . Dicho de otra manera, los socios no pagan impuestos hasta que no venden sus participaciones. Esta estratagema fiscal haciendo una comparación con un trabajador sería que el trabajador no pagaría el IRPF hasta que se jubilara. Esto tendría una enorme ventaja pues durante toda su vida laboral podría acumular el capital de los impuestos, invertirlo y al final no perdería dinero.
    3. Sociedades patrimoniales. Han adquirido fama estas sociedades por los pasados y recientes “escándalos” patrimoniales de la familia Aznar,  el ex-ministro Màxim Huerta o el reciente Pedro Duque – ministro de P.Sanchez-. Aunque la figura patrimonial dedicada al arrendamiento difiere de estas. En concreto es necesario tener como mínimo 8 viviendas arrendadas. Los requisitos y régimen tributario de estas sociedades se puede consultar aquí pero principalmente el 55% del negocio debe venir del arrendamiento de viviendas y por ello, se considera necesario tener un trabajador a tiempo completo para la tarea.(*7).
      • Régimen fiscal. En caso de cumplir los requisitos, hay una bonificación del IS del 85% sobre lo ingresado por alquileres. O sea, se realiza esa bonificación del 85% sobre los ingresos minorados por las exenciones fiscales de los gastos directamente relacionados con la obtención de dichos ingresos. Además en el reparto de dividendos hay una deducción en IRPF del 50% para evitar la doble imposición interna aplicable a plusvalías de fuente interna (sociedad patrimonial).
    4. Sociedades Limitadas – SL. estas sociedades hoy no son recomendadas por ningún asesor fiscal pues si el arrendador tributa como empresa o persona jurídica debe presentar el impuesto de sociedades, con un coste fiscal del 25%, aunque también puede reducir este coste. Las otras figuras jurídicas son mejores a la hora de la “elusión fiscal“.

Cada una de estas figuras impositivas ha sido legislada por el Parlamento español, con negociaciones, en paralelo con los principales lobbys que representan esas figuras. Son trajes a medida para “la elusión fIscal” de cada una de las franjas de inversores en activos inmobiliarios. Todos los regímenes fiscales tienen una fiscalidad mucho más reducida o casi nula respecto de las rentas del trabajo que si que pagan muchos impuestos como hemos mostrado en el gráfico 2, lo que demuestra que es profundamente injusto y clasista pero ha necesita de la colaboración necesaria de sus señorías parlamentarias. Eso antes no era así, el sr. Ricardo Rodríguez (Técnico de Hacienda) relata en su libro publicado recientemente que en la primera reforma fiscal de la democracia la UCD estableció 29 tramos de IRPF, un marginal (no medio) máximo del 65,5% y mínimo del 15 (en la nota a pie de página nº3.

Si se mira al por menor, no es cierto como se explica en muchos sectores de la izquierda, que las SOCIMI sean el engendro fiscal por antonomasia para eludir impuestos si exceptuamos a los accionistas no residentes que no tributan. O sea, un fondo de inversión que actúa desde un paraíso fiscal como Luxemburgo no paga impuestos. Como mostraremos en el siguiente apartado de hecho una persona física que ingresa sólo ingresos como alquileres tiene una mejor tributación que un accionista – como persona física- de una SOCIMI.

¡NO! las SOCIMIS no son las únicas malas en toda esta historia fiscal

Para muestra que el problema es complejo avanzamos la comparativa realizada en la web de la Agencia Tributaria española entre dos abuelitos: el abuelito C que vive de dos pisos en alquiler (ya vimos su caso aquí) y la abuelita D que vive de las acciones que posee de la SOCIMI, por ejemplo, Temporé o Testa Inmobiliaria. El abuelito C vive exclusivamente de dos viviendas alquiladas que le reportan 27.000 euros anuales. La abuelita D posee acciones de la SOCIMI que también le han reportado anualmente 27.000€ de dividendo. Por tanto, ambas declaran los mismos ingresos de 27.000€. Aquí las declaraciones de renta en la web de la AEAT:

Aún declarando lo mismo, 27000€ de ganancias, el abuelito C que vive como persona física de dos alquileres exclusivamente paga 9 veces menos impuestos que la abuelita D que vive de sus acciones en una SOCIMI.

NECESITAMOS UNA PROFUNDA REFORMA FISCAL QUE HAGA QUE QUIENES MÁS GANAN, Y SOBRE TODO SI SON RENTAS INMOBILIARIAS Y DE CAPITAL, PAGUEN MÁS QUE LOS QUE TRABAJAN. SOLO ASÍ, vía tributación, PODEMOS DAR UN CIERTO VUELCO A QUE HAYA UNA VÍA FISCAL PARA REGULAR EL MERCADO DE ALQUILER DANDO A LOS INQUILINOS CON UNA MANO LO QUE SE CONFISCA – vía impuestos- A LOS RENTISTAS CON LA OTRA.

salva torres


notas a pie de página:

    1. I.López – E.Rodríguez, Fin de ciclo: financierización, territorio y sociedad de los propietarios en la larga onda del capitalismo hispano (1959-2010), Traficantes de sueños. Página 238, nota 23.
    2. https://cincodias.elpais.com/, La deducción por vivienda ha costado 77.560 millones en tres décadas.
    3. eldiario.es, El sector privado está usando las puertas giratorias en la Agencia Tributaria para ahorrar impuestos.
    4. Agencia Tributaria, Régimen Especial de SOCIMI.
    5. Las FII están reguladas por la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva (LIIC), modificada por la Ley 31/2011, de 4 de octubre y por la Ley 22/2014, de 12 de noviembre por la que se regulan las entidades de capital-riesgo.
    6. +++ INFO, Inversión Inmobiliaria: FII – SII – SOCIMI. Una comparativa muy buena sobre estas sociedades.
    7. Agencia Tributaria española, Régimen Especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.

hemos consultado más información por si le interesa>>>


SEGURO QUE LE INTERESA

Portal del inquilino – espacio de derechos y empoderamiento

 




Blackstone: el mito de las socimis y la concentración de la propiedad inmobiliaria en España

Blackstone: el mito de las socimis y la concentración de la propiedad inmobiliaria en España-web




desvelamos la verdad! los salarios pagan un 1.000% más de fiscalidad que las rentas inmobiliarias de alquiler

Por iguales ingresos una declaración de IRPF de rentas salariales paga un 1.000% más que una de un arrendador de viviendas

Las rentas salariales tienen un trato fiscal muy INJUSTO, CLASISTA Y NEOFEUDAL

Los vericuetos de las declaraciones de renta y del impuesto de sociedades permiten demostrar con números como las rentas salariales, las que crean riqueza, están castigadas fiscalmente frente a las rentas del alquiler, de la propiedad. Esa realidad es asumida por todo el mundo, en toda Europa, con la más absoluta normalidad como si se tratará de lo usual, de la vida misma. Pero dos siglos atrás, uno de los padres del capitalismo Adam Smith, clamaba contra las rentas no ganadas como un cáncer de la economía. Hoy nuestros conciudadanos ni siquiera son conscientes, están idiotizados, no hay crítica, absoluta ignorancia.

No es de extrañar entonces, que la recaudación fiscal sea injusta con profundos rasgos clasistas y neofeudales. Y lo de feudal porqué la revolución francesa quiso acabar con los ingresos no ganados, sin trabajo, de los aristócratas, que por el sólo hecho de nacer donde lo habían hecho podían vivir de rentas. En nuestra web aprendemos y denunciamos porque investigamos las injusticias y hoy toca explicar lo que descubrimos:

los asalariados españoles pagan un 1000% más de fiscalidad que las rentas inmobiliarias de alquiler.

Para mostrar la lógica INJUSTA, CLASISTA Y NEOFEUDAL DE LA LEY TRIBUTARIA ESPAÑOLA hemos hecho una comparativa de 3 personas, con los mismos condicionantes familiares, pero sus ingresos anuales son obtenidos de diferentes fuentes. La persona A es un asalariado de una empresa que gana 27.000€ y además es inquilino de la persona C. La persona B es un jubilado que declarará 27.000€ de una pensión de 15.000€ y una renta de alquiler de 12.000€ anual. Una tercera persona, también abuelito, que declarará 27.000€ por dos alquileres que cobra como únicos ingresos: uno de 12.000 – que le paga la persona A- y otro de 15.000€ anuales que podrían corresponderse a dos viviendas sitas en el centro de Madrid o Barcelona.

Esta comparativa más sencilla de explicar se hace sobre el IRPF pero también tendría efectos similares sobre el Impuesto de Sociedades. Un apunte para complementar nuestra afirmación. El sindicato de Inspectores de Hacienda -GHESTA- publicó este cuadro donde se observan las recaudaciones de impuestos en el Estado español. El cuadro muestra como la recaudación del Impuesto de Sociedades ha caído año tras año respecto al IVA y al IRPF. Mientras que el IRPF ha aumentado ligeramente, el impuesto de Sociedades se ha desplomado a la mitad (*1). Las razones son diversas pero una es el uso sistemático de las exenciones fiscales por parte de los empresarios. LOS ASALARIADOS SOPORTAN EL GRUESO DE LOS IMPUESTOS: el 77% de la recaudación de la AEAT en 2017.

¿Cómo se permite a las rentas inmobiliarias expoliar a las salariales?

Como hemos explicado numerosas veces en este blog, las exenciones y desgravaciones fiscales al arrendamiento de viviendas provoca un boquete de miles de millones cada año a las arcas del Estado español. Vamos a hacer un viaje al paraíso fiscal en el que viven las rentas de alquiler en nuestro país.

¿Por qué? Porqué supuestamente esa dejación de políticas públicas en manos de la iniciativa privada debían permitir el desarrollo de un mercado del alquiler – muy exiguo históricamente desde 1950- y abaratar precios. Después de 60 años de practicar esas políticas es evidente su fracaso viendo como está la situación. Pensamos que esas políticas han buscado siempre lo contrario: incrementar aún más fiscalmente los beneficios de los rentistas inmobiliarios grandes y los marginalmente pequeños. SÍ, porqué las rentabilidades DESCARADAS obtenidas por los caseros en el mercado del alquiler que hemos comentado >>>AQUÍ>>> se han realizado además sin tener en cuenta las enormes ventajas fiscales con que ya cuentan en nuestro país los caseros. Esto lo hemos muy bien en nuestro blog >>> AQUÍ>>> y también >>> AQUÍ>>>. Es por ello, que a las rentabilidades del negocio del arrendamiento de viviendas hay que sumar las exenciones y desgravaciones fiscales a sus propietarios.

LOS CÁLCULOS REALIZADOS EN EL SIMULADOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA

Hemos creado 3 modelos de personas físicas para averiguar su IRPF.

  1. La persona A es un asalariado de una empresa que gana 27.000€ y además es inquilino de la persona C.
  2. La persona B es un jubilado que declarará 27.000€ de una pensión de 15.000€ y una renta de alquiler de 12.000€ anual.
  3. Una tercera persona C es otro jubilado, rentista, que declarará 27.000€ por dos alquileres que cobra como ingresos: uno de 12.000 – que le paga la persona A- y otro de 15.000€ anuales que podrían corresponderse a dos viviendas sitas en el centro de Madrid o Barcelona.

PARA SABER CÓMO SE EXPOLIAN LOS SALARIOS respecto de LAS RENTAS DEL ALQUILER nos hemos dirigido para hacer los cálculos al el simulador de IRPF de la Agencia Tributaria >>>. No hay trampas. NOSOTROS HEMOS SIDO LOS PRIMEROS SORPRENDIDOS DE LA INJUSTA TRIBUTACIÓN FISCAL.


  • PERSONA A. Una persona física -A- que declara ingresos por valor de 27.000€, obtenidos de una renta salarial, del trabajo en una empresa. De esta persona, después de restar el mínimo vital de 5.500 € que sirve para sobrevivir según el Estado, debe pagar 4640,35€ pues no hay ninguna retención previa. Paga el 18% de IRPF

RENTA ANUAL DISPONIBLE DESPUÉS IMPUESTOS Y VIVIENDA: Este asalariado vive alquilando el piso de la persona C. Por ello, si restamos a sus ingresos anuales – 27.000€- los pagos de IRPF y el alquiler que le paga a la persona C: 27.000€ – 12.000€ (alquiler) – 4640,35€ (IRPF) le quedan solamente 10.359,35€ para gastos anuales para sobrevivir. No recibe ninguna desgravación por alquiler porqué el PP las retiró en el 2013.

  • PERSONA B. Un abuelito jubilado -B- que declara ingresos por valor de 27.000€, obtenidos de una pensión de 15.000€ y un arrendamiento de vivienda de 12.000€. Este abuelito – B- acaba pagando 2297 € del total de 27.000€ ingresados y representa que paga por un 8,5% de lo recibido.

RENTA ANUAL DISPONIBLE DESPUÉS IMPUESTOS Y VIVIENDA: Para el caso de este abuelito -B- debemos restar a sus ingresos anuales – 27.000€- los pagos de IRPF: 27.000€ – 2297,10€ (IRPF) le quedan solamente 24.702.90€ para gastos anuales para sobrevivir.
La vivienda es en propiedad por lo que no la hemos incluido como ingreso por considerarlo irrelevante.

Por la pensión tributa por la totalidad -15.000€- pero por el alquiler a pesar de cobrar 12.000€ sólo tributará por 3240. Tiene como gastos deducibles: 1200€ de gastos de reparación y conservación de la vivienda arrendada, 300 del IBI y 2400€ de amortización de la vivienda alquilada. Esto se ve en esta declaración parcial del arrendamiento urbano:

  • PERSONA C. Un abuelito jubilado -C- que declara ingresos por valor de 27.000€, obtenidos de dos arrendamientos de vivienda de 12.000€ y 15000€ respectivamente en una gran ciudad, o sea, no tiene otra clase de entradas ni pensión. A los dos arrendamientos de este abuelito -C- les hemos aplicado iguales exenciones fiscales. En la declaración acabará pagando 432€ que representa el 1,6% de todo lo declarado. Ello ha sido posible gracias a las exenciones fiscales (se pueden ver en la imagen anterior) y a la desgravación fiscal que hace que el ingreso declarado de 27.000 euros acabe en sólo 7560 de base imponible.

    RENTA ANUAL DISPONIBLE DESPUÉS IMPUESTOS Y VIVIENDA: Para el caso de este abuelito -C- debemos restar a sus ingresos anuales – 27.000€- los pagos de IRPF: 27.000€ – 432.15€ (IRPF) le quedan 26.567.85€ para gastos anuales para sobrevivir.
    La vivienda es en propiedad por lo que no la hemos incluido como ingreso por considerarlo irrelevante.

Las tres personas tienen los mismos ingresos -27.000€-, el mismo mínimo vital- 5500- por el que supuestamente deberían poder subsistir, las mismas circunstancias fiscales. El asalariado inquilino deberá sobrevivir con 10.359,35€, el abuelito jubilado B vivrá holgadamente con 24.702.90€ y el abuelito rentista -C- prácticamente vivirá con todos sus ingresos.

Cual es el origen de este trato fiscal tan INJUSTO? pues el origen de los ingresos. Si los ingresos son del trabajo contribuyen por su totalidad. En cambio, si los ingresos son de rentas inmobiliarias ya no pagan lo mismo:

  • tienen exención fiscal por el mantenimiento de la vivienda (el trabajador no le ocurre lo mismo?), tiene exención por los impuestos (el asalariado paga impuestos pero no los descuenta) y por la amortización de la vivienda alquilada se desgrava el 3% del valor catastral cada año (el asalariado no tiene exención…parece ser que puede vivir en la intemperie)
  • tienen desgravación fiscal entre el 50 0 60% de la diferencia de lo ingresado menos las exenciones antes citadas.
  • finalmente en el ejemplo de la vivienda alquilada por 12000. € anuales…. la base imputable sólo es por 3240 de 12.000 originales.
  • en el 2013 el PP eliminó las pocas desgravaciones fiscales que tenían los inquilinos. No quería saber que caseros defraudaban.
  • en 2014, GHESTA, el sindicato de inspectores de Hacienda, cifró en el 54% los arrendadores que defraudaban a Hacienda. 3200. millones anuales.

La declaración de IRPF de los abuelitos se la hace un gestor. Este gestor deduce como gasto el IBI, que han pagado los abuelitos, pero no sabe que en el contrato el inquilino a instancias del administrador de fincas también paga el IBI. Ambos abuelitos acaban recuperando 380€ por arte de birlibirloque. En el caso de los dos abuelitos, uno de los pisos en el que vivieron antes, era VPO y ahora está alquilado. Eso quiere decir que recibieron ayudas por la vivienda del Estado, recibieron desgravaciones del IRPF por ser de propiedad pero además ahora vuelven a desgravarse la amortización de la vivienda. Esta desgravación del 3% anual no tiene límite de tiempo, es eterna hasta que la vivienda sea derruida. O bien, en el caso que algún día se la venden volverán a cobrarse la vivienda entera y encima a precios de mercado. ESTO ES UNA OBSCENIDAD!


EL ESCÁNDALO FISCAL DE LOS DOS ABUELITOS: EL RENTISTA Y EL JUBILADO

Nos hemos sorprendido nosotros mismos del descubrimiento que hemos hecho en la Agencia Tributaria – AEAT- respecto de las diferencias retributivas entre estas tres personas ficticias pero expresamente dimos un papel relevante en este análisis fiscal a los dos abuelitos escogidos.

  • Uno – la PERSONA B- trabajó toda su vida desde los 16 años cotizando en diferentes empresas por lo que al jubilarse recibe una pensión de 15.000€ anuales, ingreso que mejora con el alquiler de otra vivienda por 12.000€ anuales.
  • El otro abuelito – PERSONA C – nunca cotizó. Pero puede vivir holgadamente con los dos alquileres que le rentan también 27.000€. Pero al ser RENTISTA PROFESIONAL disfruta de casi 2000€ más anuales, gracias al sesgo clasista del IRPF, que el abuelito que trabajó creando riqueza en cualquier rama de la producción.

ES UN ESCÁNDALO QUE AL ABUELITO TRABAJADOR SE LE CASTIGUE FISCALMENTE POR VALOR DE CASI 2000€ POR EL SIMPLE HECHO DE HABER TRABAJADO Y AL RENTISTA SE LE PREMIA POR EL MISMO VALOR POR VIVIR DE RENTAS


IRPF: EXPOLIADO SI TRABAJAS, PREMIADO SI VIVES DE RENTAS

La persona -A- el asalariado duplica el pago de IRPF de la persona -B- el abuelito con pensión y como arrendador. El asalariado multiplica por 10 su aportación de impuestos respecto del abuelito sólo arrendador. El asalariado paga un 1.000% más por trabajar creando riqueza que viviendo de rentas.

O DICHO DE OTRA MANERA: LA HACIENDA PÚBLICA ESPAÑOLA CASTIGA FISCALMENTE AL TRABAJADOR CONFISCÁNDOLE 3.800€ SIMPLEMENTE POR SU CONDICIÓN DE CLASE SOCIAL: TRABAJA! POR CONTRA, LA AGENCIA TRIBUTARIA, el Estado español, PREMIA CON 3.800€ AL RENTISTA QUE NUNCA DECLARÓ TRABAJO ALGUNO.

La ley del IRPF, aprobada por el PP, PSOE, CiU, C’s y PNV penaliza al abuelito que tiene una pensión, porqué trabajó, respecto del que es sólo rentista. Increíble!!

La ley del IRPF, aprobada por el PP, PSOE, CiU, C’s y PNV penaliza al trabajador activo, que está creando riqueza,, respecto del rentista profesional. Increíble!!

Esto sólo tiene un nombre : EXPOLIO DEL ASALARIADO como trabajador y doblemente EXPOLIADO SI ES ADEMÁS INQUILINO. SE CASTIGA A QUIÉN CREA RIQUEZA Y SE PREMIA A QUIÉN VIVE DE RENTAS absorbiendo LA RIQUEZA DEL PAÍS. Esto es lucha de clases.

Sólo hay una especie más parásita que el arrendador, los prestamistas privados, creadores de dinero de la deuda, LOS BANQUEROS. Pero eso es tema de otro día.

EL ESTADO ESPAÑOL RENUNCIA A POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA PARA REGALAR CADA AÑO MILES DE MILLONES A LOS PROPIETARIOS INMOBILIARIOS

Si usted pregunta a los abuelitos rentistas por sus desgravaciones fiscales seguramente le dirán que la declaración la hace un gestor. Se justifican porqué la declaración de iRPF es muy complicada y la mayoría de arrendadores desconocen los vericuetos fiscales que resuelven sus gestores, que como profesionales, sirven a sus clientes y intentan ahorrar, o sea, que no paguen impuestos.

Los trabajadores están pillados. Siempre se sabe todo. No hay posibilidad de ningún ahorro fiscal. Los arrendadores tienen numerosas exenciones fiscales por gastos, por impuestos y por amortización de la vivienda arrendada. El gestor desgravará en el IRPF del abuelito el IBI de la vivienda pero no sabe que en el contrato privado con el inquilino que le ha hecho su administrador de fincas el IBI va a cargo del inquilino. El gestor desgravará las obras de rehabilitación y mejora de la vivienda y al mismo tiempo se las está cobrando al inquilino. ESTAS IRREGULARIDADES, el doble cobro, al inquilino y a la Hacienda pública, SON UN FRAUDE. NADIE LAS VIGILA NI LA AEAT TIENE CAPACIDAD INSPECTORA PARA HACERLO ANUALMENTE EN MILLONES DE FACTURAS QUE SE GIRAN POR LOS CASI 4 MILLONES DE ARRENDAMIENTOS EN ESPAÑA.

El sábado 2 de mayo de 1959, delante del primer Congreso nacional de administradores de fincas, el primer ministro franquista de Vivienda José Luis ARRESE decía: QUEREMOS UN PAÍS DE PROPIETARIOS QUE NO DE PROLETARIOS, entre aplausos de los enfervorecidos asistentes. 60 años después la máquina infernal de extracción de plusvalías a los inquilinos continua agravada por las reformas de la LAU. Todo bajo la más absoluta ignorancia de la sociedad española, todo soterrado, como si fuera ADN patrio.

EL ESTADO ESPAÑOL RENUNCIA A POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA PARA REGALAR CADA AÑO MILES DE MILLONES A LOS PROPIETARIOS INMOBILIARIOS

Aunque esto tiene una fácil solución fiscal: Contratos únicos de alquiler fiscalizados por el Estado y con timbre. Exenciones fiscales? iguales para todos: EL MÍNIMO VITAL DEL CONTRIBUYENTE -5.500€ – lo demás es una ESTAFA.

Salva Torres, activista de asc.500×20


Portal del inquilino – espacio de derechos y empoderamiento




para qué luchamos en la Asociación 500×20? un programa para el debate de las elecciones municipales

La lucha por el derecho a la vivienda de las clases populares

{tercera revisión desde el 2011-2015}

Las organizaciones políticas son un hervidero de propuestas, a menudo precipitadas, y búsqueda de soluciones a un problema fundamental, desde el punto de vista social y económico, como es la vivienda. Las próximas elecciones municipales de 2015 nos obligan a las organizaciones sociales que luchamos por el derecho a la vivienda a afinar nuestras propuestas en este sentido.

Por lo tanto, primero debemos decir que entendemos la vivienda habitual como una necesidad vital incuestionable y por eso creemos que debe ser un bien que quede fuera del mercado y de la especulación. Para ello, se deben desarrollar políticas del bien común, entendiendo las instituciones y los ciudadanos como actores de la gestión de este «patrimonio de todas» a través del movimiento asociativo. Este desarrollo debe contemplar una implementación a corto y medio plazo así como una transparencia ejemplar.

Diferenciamos tres niveles en la coyuntura actual: estatal, autonómica y municipal, haciendo hincapié en la municipal ya que es el espacio donde finalmente se concretan estas políticas.

Las PREMISAS que modulan nuestro discurso:

  • La presumible reducción de la población a medio plazo. La presumible reducción de creación de unidades familiares / año. El aumento de unidades familiares unipersonales o monoparentales.
  • El urbanismo debe entenderse como un proceso global y sostenible que adquiere dimensión de derecho a la ciudad a través de las políticas municipales. Hablamos de un urbanismo denso y no extensivo que acabe con la destrucción ambiental del país bajo la bota del cemento. Por lo tanto, reivindicamos la recuperación de espacios naturales dentro de las ciudades y la huerta de proximidad.
  • La promoción de una cultura del derecho a la vivienda basada en la regulación financiera, la sostenibilidad y el decrecimiento.
  • La necesidad de conservación, rehabilitación y solo renovación del enorme parque de viviendas existente. La promoción de vivienda nueva sólo en sustitución de edificios en mal estado o en caso de demanda no cubierta reconocible por la administración.
  • Apertura de una auditoría social, Juicio y Castigo, Reparación y no Repetición sobre la deuda hipotecaria en manos de tenedores nacionales e internacionales generada entorno a la burbuja inmobiliaria de las últimas décadas.
  • Iniciar un proceso consensuado y no traumático, con las autoridades monetarias europeas, de negociación de una quita de la deuda de las economías familiares, sociales y del Estado español.

Las Medidas legislativas y el desarrollo de los Reglamentos necesarios

Las siguientes son los principales herramientas legislativas que un poder popular debería implementar para asegurar el derecho universal a la vivienda. dada la emergencia habitacional que viven ciudades y pueblos del país.

Hay que entenderlas como 1 conjunto de medidas de programa mínimo y máximo, ha que de algunas son hasta cierto punto contradictorias con otras aplicadas al MISMO espacio social y / o temporal. Igualmente hay medidas que no tienen total consenso pero las abrimos para generar debate que es el más Importante hoy.
[(+) Medidas CON Consenso. (?) Medidas en discusión. ]

 

Hablamos de Necesidades Legislativas a nivel estatal

  1. (+) Proponemos la creación de un verdadero Parque Público de Vivienda.
    1. (?) sobre la base de la expropiación sin indemnización de las viviendas vacías de la banca, de la Sareb, de grandes constructoras y los fondos inmobiliarios.
    2. (+) Estos pisos rescatados a la Banca para Vivienda de Alquiler Público Asequible.
  2. En este punto se dan dos soluciones diferentes al problema de las hipotecas sumergidas y la ampliación del Parque Público de Viviendas.
    1. (?) Proponemos la consolidación de este Parque Público de Vivienda en base de la dación de las viviendas principales hipotecadas al Estado o municipios para las familias que no deseen o no puedan asumir la hipoteca o el valor de la misma fuera desmesurado con respecto al mercado. La unidad familiar recibe el derecho de uso a cambio de que el Estado asume la deuda hipotecaria ilegítima (deuda pública) para acabar con la impunidad financiera.
    2. (?) Elaboración de una nueva ley hipotecaria. Esta ley debe comprender entre otras las siguientes medidas: Tasación al precio actual de las viviendas de 1ª residencia. A esta tasación será restado el principal ya devuelto, así como los intereses dolosos. La diferencia resultante se aplicará en cuotas que no superen el 25% de los ingresos de la unidad familiar. (?) En todo caso se contempla la dación en pago con derecho a alquiler social.
  3. (+) Apertura de una auditoria social sobre la deuda hipotecaria en manos de los tenedores nacionales y internacionales en los terminos expresados anteriormente y que son de consenso entre las organizaciones sociales.
  4. (?) Discusión y propuestas porqué el suelo urbano pase a ser de dominio público (municipalización del suelo urbano) y deje de ser un bien privado, especulativo y con derecho a herencia.
  5. (+) Ningún desahucio sin alternativa sobre viviendas principales .
  1. (?) Defendemos la limitación de la deuda hipotecaria a la cantidad que se obtenga por la subasta del inmueble hipotecado de tal manera que con ella quede saldada o en todo caso la dación en pago. [ahora defendemos la inembargabilidad de la vivienda habitual]
  2. (+) Derogación de la LAU, del desahucio express y de las leyes hipotecarias regresivas.
  • Fiscalidad y Régimen tributario.
    (+)
    Impuestos directos progresivos sobre patrimonio y sobre IRPF en caso de vivienda en propiedad no principal.
  • Imposto de Bienes Inmuebles (IBI). Se dan dos soluciones diferentes que se podrían sumar.

    1. (?) Derogación del IBI para viviendas principales con valores inferiores a 300.000 euros .
    2. (?) Confección de una tabla progresiva por el IBI en función del valor del inmueble desde el 0,1% para los de menos valor en el 1,2% para los de más valor.
  • (+) Derogación de las figuras fiscales no progresivas como SICAV y SOCIMI.
  • (?) Se buscaran, en las grandes i medianas ciudades, diferentes modalidades de esta fiscalidad directa costosa sobre las viviendas en propiedad que no sean principales. Se ofrecerá a los pequeños propietarios o provenientes de herencias la dación a la Administración local, autonómica o estatal de los edificios en mal estado de conservación.
  • (+) Banca pública para gestionar lineas de crédito directas a los ciutadanos para abordar la mejora y rehabilitación de viviendas y edificios.
  • (+) Plan general de ahorro energético en edificios y desarrollo de infraestructuras de transporte colectivo.
  • (+) Plan general de recuperación pública de espacios en las ciudades para las generaciones futuras y recuperación de las huertas de proximidad con apoyo administrativo.

Hablamos de necesidades legislativas a nivel municipal.

  1. (+) La vivienda y los servicios básicos serán un derecho ciudadano:
    1. el alquiler social universal será considerado como la prestación de un servicio público a la ciutadania.
    2. el precio del alquiler nunca podrá superar el 20% de la renta familiar disponible.
    3. la renta de alquiler no estará indexada, por tanto, al coste de la vida sino a los ingresos familiares.
    4. Municipalización de los Servicios básicos que, por tanto, deben ser garantizados por parte de empresas públicas.
  2. (+) Garantizar un fondo de vivienda pública y social suficiente como para asegurar el alquiler social universal mediante:
    1. La conversión de vivienda VPO y con derecho de superficie vacias para alquiler público o con derecho de uso.
    2. Paralización inmediata de cualquier proceso de privatización de la vivienda pública.
    3. Se ofrecerá a los pequeños propietarios la posibilidad de cesiones de uso de sus viviendas a la administración por 5 o 10 años a cambio de su reparación, mantenimiento y la asunción y / o exención de todos los impuestos.
    4. Actualización de padrones y registros de la propiedad vinculados a los servicios de agua, gas y electricidad para conocer el uso de las viviendas. Campaña institucional para el uso social de la vivienda vacía y contra el acaparamiento.
    5. Se defenderán y firmaran acuerdos con todas las administraciones, tanto de carácter legislativo, jurídico y económico para dar cobertura a las medidas anteriores
  3. (+) Adecuación de los requisitos económicos de acceso a la vivienda protegida al nivel de vida y escalas salariales actuales. Los alquileres sobre rentas familiares por debajo de la Renta Garantizada de Ciudadanía (664 €) no superaran nunca los 100 € o el 10% de los ingresos por unidad familiar.
  4. (+) Patronatos Municipales de Vivienda que gestionen, de manera transparente y paritaria, junto con los movimientos vecinales, asociaciones de inquilinos, el Parque de vivienda pública y social, su conservación y precio relacionado con la renta familiar. Para ello se crearán Tablas de Vivienda paritarias que por acuerdo decidirán por consenso o por mayorías y la Administración ejecutará.
  5. (+) El papel de las Oficinas de Vivienda y del Registro Único de Solicitantes de Vivienda pública o social.
    1. El Registro Único de Solicitantes de Vivienda Pública estará abierto a la inscripción exclusivamente personal. Trabajará con la lógica del alquiler social universal y no del reparto “esto es lo que hay”. Los requisitos deberán ser exclusivamente el empadronamiento y no poseer ninguna vivienda de propiedad en el territorio del Estado.
    2. Toda la vivienda pública y social acogerá a la normativa de este Registro, independientemente de la fecha de calificación del inmueble, para evitar distorsiones en la adjudicación.
    3. En las grandes ciudades y pueblos reservar una cuota de hasta un 25% para vecinos del barrio y / o distrito empadronados más de 2 años con el fin de agilizar el proceso de adjudicación y que un menor porcentaje renuncie al piso adjudicado.
    4. Promover la diversidad social mediante políticas de asignación de vivienda pública por tramos de uso, edades, barrios, etc. (No a la creación de guetos)
    5. Municipalización de las Oficinas de Vivienda. Será un servicio gestionado totalmente por trabajadores públicos. Garantizaran el acceso de los ciudadanos al derecho a la vivienda en colaboración con los Servicios Sociales para los casos de emergencia habitacional. Potenciación de la labor fiscalizadora del parque de viviendas de cada distrito o barrio de la ciudad y por tanto del mapeado de la propiedad y uso de las viviendas correspondientes a su jurisdicción.
  6. (+) Ningún desahucio sin alternativa! Medidas ante la emergencia habitacional.
    1. Estudio detallado a través de Servicios Sociales de las familias tanto en proceso o riesgo de desahucio. Debería acompañar de una campaña de comunicación y un protocolo de actuación transparente.
    2. Las entidades financieras, inmobiliarias y fondos de inversión mantendrán los contratos de alquiler adecuándolos a la anterior normativa. Los desahucios de pequeños propietarios se asegurará una alternativa y un protocolo entre las partes, los Servicios Sociales y las Oficinas de Vivienda del municipio.
    3. En el parque público y social se firmaran contratos de alquiler por tres años renovables indefinidamente. También derecho de uso para aquellas unidades familiares que así lo soliciten a cambio de compartir gastos de mantenimiento. En todos los contratos las partes podrán revisar las condiciones de acceso a la vivienda, las rentas o los posibles derechos de propiedad sobrevenidos.
    4. Todos los ciudadanos sin techo y en situación de exclusión social tendrán preferencia siguiendo las recomendaciones y baremos de los Servicios Sociales. Defendemos el derecho al empleo por necesidad y su regularización para la ciudadanía en precario.
  7. (+) Derecho a la ciudad, a un urbanismo sostenible y consensuado.
    1. En el parque público de viviendas municipales, el ayuntamiento debe ser titular no sólo del suelo sino también del derecho de superficie.
    2. Moratoria general de planes urbanísticos e infraestructuras que tengan oposición general comprobable de los movimientos sociales.
    3. Moratoria de licencias de obras en promociones de vivienda en propiedad.
    4. Estudio de la cesión de suelo y edificios a la gestión en régimen de cooperativas de usuarios.
    5. Impulso del cooperativismo para la reparación, rehabilitación de edificios, ahorro energético y climatización sostenible.

material elaborado en diferenets asamblas de nuestra Asociación entre noviembre y febrero del 2015
documento aprobado para el 2015.

PÁGINA PUBLICADA INICIALMENTE EL 17 DE JULIO DEL 2011




La Iglesía católica -la mayor y más vitaminada SOCIMI española- y la emergencia habitacional.

edificio de viviendas propiedad de la Iglesia en el centro de Córdoba

Basta poner en su buscador favorito de Internet la siguiente búsqueda: “propiedades de la iglesia católica en España IBI” para encontrar centenares de noticias que explican de hecho la imposibilidad de conocer todas las propiedades inmobiliarias de la Santa Iglesia. Igualmente, aparecen noticias de administraciones que han intentado poner blanco sobre negro el dinero que se ahorra esa Institución religiosa en impuestos. O enlaces a censos de todas las propiedades urbanas exentas de impuestos (catedrales, iglesias, colegios, hospitales, tierras, hoteles, pisos, garajes, etc) así como de la propiedad rústica eclesiástica.

Europa Laica en su informe del 2015 (1) calcula que la Iglesia católica nos cuesta en subvenciones y exenciones fiscales 11.000 millones de euros, tanto a creyentes como no creyentes. Vale la pena leer su informe donde desgrana todas las partidas que recibe la Iglesia católica. Pero tres frases lo dicen todo:

  • Esa cantidad supone más del 1% del Producto Interior Bruto de España o el 4% de los presupuestos generales del Estado en un país con 10 años de crisis perpetua para las clases populares.
  • Ello significa que cada persona residente en España, sea católica o no, le corresponde una “cuota o dádiva” indirecta a la Iglesia católica de unos 240 € al año o 20 € al mes.
  • La iglesia católica española es inmensamente rica, NO ha sufrido la crisis y además disfruta de un verdadero paraíso fiscal, al estar libre de pagar impuestos

Un ejemplo en Córdoba

uno de los edificios en Córdoba que no paga impuestos ni por los negocios que genera

Sólo en Córdoba capital, la Iglesia tiene 443 inmuebles, repetimos, inmuebles con sus correspondientes viviendas. El listado de propiedades incluye 171 viviendas distribuidas por toda la ciudad -sin contar las que están incluidas en los recintos religiosos-. También existen 80 locales que se dedican a usos varios como almacenes, tiendas de ropa o distintos comercios. La lista sigue con 42 cocheras, 16 solares y fincas rústicas, clubes juveniles y también algunos edificios destinados a oficinas o uso comercial.  Se trataría, así, de una serie de propiedades sin vinculación al culto pero que, en la práctica, están exentos del pago del IBI y reportan rentas mundanas a los que pregonan el reino de los cielos. (2)

Además de esas propiedades, otros inmuebles de la Iglesia sí estarían claramente en la normativa que les evita el pago del IBI, bien sea como lugares de culto -iglesias, ermitas, conventos, etc-, centros parroquiales, centros de enseñanza concertados, hospitales -San Juan de Dios-, universidad -Loyola-, residencias de mayores, fundaciones y casas de cursillos o espiritualidad. Aparte de la propia Mezquita-Catedral, el principal enclave turístico de la ciudad, que ha recibido en el último año 1,8 millones de visitantes que pagan una entrada y por el que la Iglesia deja de abonar al Ayuntamiento un montante de 51.000 euros anuales de IBI. Esta mezquita fue inmatriculada el 2 de marzo de 2006, calladamente, con un certificado del obispo de la diócesis y por tan solo 30 euros, la Mezquita de Córdoba pasó a ser propiedad de la Iglesia Católica. Tan sigilosa fue la operación que los vecinos de la capital andaluza no se enteraron hasta tres años después, en 2009.

 

El caso de Valencia-capital

En la ciudad de Valencia la Iglesia cuenta con más de 1.280 propiedades, de las cuáles solo el 18 % están relacionadas con el culto. El resto, la mayoría, son viviendas, aparcamientos, bajos comerciales u otros inmuebles por los cuales las entidades católicas no solo no pagan impuestos sino que en algunos casos extraen beneficios gracias a las rentas de alquiler. (3)

Así se desprende del trabajo realizado por la plataforma Europa Laica, cuyos miembros llevan desde el pasado mes de junio cotejando los datos facilitados por el Ayuntamiento de Valencia en 2012 donde se detallaban las propiedades exentas de IBI con el registro catastral. Una por una, los integrantes de este observatorio han analizado la localización y el uso de estas propiedades, acudiendo al lugar y llamando a la puerta para contrastar su actividad. Para sorpresa de ellos, se han encontrado con restaurantes de kebab, boutiques de ropa, librerías, asesorías, sedes de entidades bancarias, relojerías, hostales, concesionarios de coches o incluso clínicas de tratamientos estéticos. «Aunque no lo hemos podido analizar todo todavía, la mayoría de esos locales, viviendas y aparcamientos están alquilados», explicó a Levante-EMV Guillermo González. De hecho, los datos que ahora maneja este colectivo corresponde justo a la mitad de los distritos de la capital.

El Ayuntamiento de Valencia deja de ingresar cada año cerca de 800.000 euros. A ellos habría que sumar las más de 1.040 fundaciones que tampoco pagan IBI, el 80 % de las cuales son católicas y en las que se albergan negocios y empresas ya mencionadas. Unos dos millones al año. Según Europa Laica, las más de 1.280 propiedades de la Iglesia no sólo no abonan el IBI, sino que tampoco lo hacen con otros impuestos derivados de sus actividades u obras (el IVA sí que lo pagan desde una modificación a finales de los años 90). «Resulta muy complicado establecer una cifra, pero cerca de 16 millones de euros han dejado de ingresarse en los últimos cuatro años en la ciudad», indicó González.

En una ciudad como Barcelona, las exenciones fiscales, más los tributos no pagados por actividades económicas, podrían suponer anualmente los 90 millones de euros que suponen el total de la inversión en políticas de vivienda del Ayuntamiento de Ada Colau.

Y otro ejemplo en Badajoz…

¿Sabía usted que en el año 2014 el Servicio Extremeño de Salud ingresó mediante transferencia bancaria en las arcas municipales del Ayuntamiento de Badajoz 5,1 millones de euros correspondiente al Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI), de los años comprendidos entre 2008 y 2012 de los centros salud y hospitales públicos que existen en la ciudad?. Un dinero considerable que sirve para aumentar los caudales del Ayuntamiento. ¿Cuanto dinero ha ingresado el Ayuntamiento de Badajoz por los hospitales religiosos etc … de Badajoz en concepto de IBI? Cero, cero patatero.

Europa Laica y las inmatriculaciones eclesiásticas

Desde el año 1996 la Iglesia católica ha registrado miles de propiedades por toda la piel de toro simplemente haciendo lo mismo que en la mezquita de Córdoba.

Sin trabas burocráticas, sin pagar impuestos, sin estar sometidos a los requisitos complejos que una operación de este tipo tiene para el común de los mortales. Es el escándalo de las inmatriculaciones –registrar ante notario por primera vez una propiedad– a la carta (con tan solo un certificado del obispo) que un resquicio en la reforma de la ley hipotecaria en 1998 (gobierno de Aznar) dejó en exclusiva a la Iglesia Católica. Con esta operación la Iglesia a registrado miles de propiedades en los últimos años. Finalmente el Congreso de los Diputados aprobó un cambio en la Ley hipotecaria que acababa con ese privilegio de la Iglesia.

La Iglesia Católica y la emergencia habitacional

El informe de Europa Laica es contundente: la Iglesia católica es la mayor SOCIMI española, vitaminada por el Estado con la exención generalizada de impuestos o la vista gorda. La iglesia católica oficial española es propietaria o presuntamente se ha apropiado, a lo largo de la historia, de una buena parte del patrimonio que posee, por vías ilegítimas e ilegales, con el consentimiento o la complicidad del Estado HOY A ESTO SE LE LLAMA EXPOLIACIÓN DE LOS COMUNES por la nueva izquierda municipalista –. A través de sus más de 40.000 instituciones (diócesis, parroquias, órdenes y congregaciones religiosas, asociaciones, ONGS, fundaciones, universidades, centros de Enseñanza, etc.) conforma un enorme patrimonio, consistente en bienes mobiliarios e inmobiliarios: Ejemplos: más de 110.000 propiedades, entre lugares de culto, pisos, locales, etc. (vacíos, ocupados o alquilados a terceros, por los cuales no pagan impuestos, ni son declarados como negocio). Aproximadamente es propietaria del 70% del suelo habitable de Toledo, Ávila, Burgos y Santiago y porcentajes menores en los más de 8.000 municipios del Estado. Además posee más de 150.000 hectáreas en tierras agrícolas (muchas de ellas son tierras muertas y sin uso). También, bienes suntuarios (como el enorme patrimonio en joyas, trajes, etc.), posee innumerables obras de arte, participaciones en bolsa, depósitos, letras del tesoro, capital en fundaciones. Aunque las más de 40.000 instituciones tengan autonomía jurídica y administrativa, no dejan de formar parte de la misma organización eclesial, cuya dependencia de la Santa Sede es absoluta. También participa en el sector financiero español (fundamentalmente cajas de ahorro) (Ver Anexo III). Posee innumerables empresas mediáticas y de comunicación social, así como del mundo editorial. Es partícipe, además, de acciones en multitud de grupos empresariales de diversos ámbitos. (ver más en 1)

Sobre lo que queremos llamar la atención no es sobre la cantidad de propiedades que tiene la Iglesia. Es verdad que hemos empezado este documento mostrando el conglomerado societario y patrimonial de la Iglesia comparable a sociedades financieras de la categoría de un Banco. No hemos mostrado las relaciones de poder que ha habido en nuestro país entre la Banca y la Iglesia – un ejemplo de los cuales ha sido el Banco Popular – porque el documento se haría interminable y se desviaría de su objetivo.  El conglomerado societario y patrimonial de la Iglesia católica en España podríamos definirlo como “un común” pues es fruto de la acumulación primaria de capital y propiedades sobre la base de la gestión del sentimiento religioso de decenas de generaciones y de siglos.

Podríamos decir sin error, que es fruto del trabajo del pueblo “sin el pueblo“, es un patrimonio común que la misma iglesia muchas veces habla de ponerlo al servicio de los desamparados – oprimidos – en su propio lenguaje. Es cierto que hay excepciones en muchas de sus sociedades y órdenes religiosas en donde se antepone la ayuda al necesitado a las ansias de acumulación. Pero dejamos bien claro que eso, dada la magnitud societaria de la Iglesia y los enormes beneficios fiscales que recibe, es una gota en un océano de necesidades de sus feligreses y no feligreses para el común de los mortales.

¿Se imaginan las políticas de vivienda pública o social que se podrían hacer con los 11.000 millones de exenciones fiscales, sumadas a  los negocios no declarados y a las propiedades inmobiliarias usadas como emergencia habitacional? El Ayuntamiento de Ada Colau que reivindica los comunes, ejemplo de políticas sociales de izquierda, ha puesto en el último presupuesto conocido cerca de 100 millones en políticas de vivienda. Hagamos nuevamente la comparación:

11.000.000.000 comparado sobre 100.000.000

¿Se imaginan la bomba que supondría sobre el mercado libre de vivienda en España (98%) la puesta en marcha de semejante patrimonio sin tocar siquiera los derechos de propiedad de la Iglesia?

El Papa Francisco, como hizo Jesucristo, está clamando contra los mercaderes del templo que se han apoderado del mismo. La Iglesia católica española, su gran jerarquía, es hipócrita con sus postulados de pobreza. Su patrimonio sería una salvación tan grande como la expropiación de las viviendas que la Banca privada se ha apropiado de las familias con la crisis que ella misma ha generado para enriquecerse. Usar su patrimonio al servicio de los “desamparados” del país sería como devolver el PATRIMONIO DEL PUEBLO, LOS COMUNES, a sus legítimos poseedores sin expropiarlo.

Pero lo realmente punible de la jerarquía eclesiástica española, su dominio sobre su patrimonio, que no esta descentralizado en sus comunidades de base, es que hacen lo contrario de lo que defienden. ESE ES SU PECADO MORTAL.

Es peor que la banca privada pues de ella ya sabemos lo que se puede esperar – de los Botín, González, March, etc – . La mayor SOCIMI vitaminada del Estado español – la Iglesia católica – es aún más punible que cualquier otra SOCIMI creada por la banca infernal o los buitres del mundo entero.

En tiempos del PSOE de Zapatero se creó la legislación que permitiría años más tarde las exenciones fiscales y las tropelías actuales de las SOCIMI en los barrios de las grandes ciudades. Ya nos hacíamos eco en nuestro blog en el año 2009 (6). Think Tank de la socialdemocracia están detrás de estas “sociedades maléficas” que supuestamente fueron legisladas para crear el desastre que hoy conocemos aunque supuestamente debían ser el crisol de un verdadero mercado profesional del alquiler – libre por supuesto- en nuestro país (7).

Las SOCIMI son malas, sí, muy malas. El desastre que estamos viviendo actualmente en nuestras ciudades con los desahucios de alquiler es fruto de políticas preparadas desde hace tiempo por la izquierda oficial y los partidos del régimen del 78.

Lo que resulta chocante es que “la nueva izquierda comunal” que ha ganado los ayuntamientos de Barcelona y Madrid y que reivindica “los bienes comunes” olvide el patrimonio de la Iglesia católica en sus postulados reivindicativos. ¿El patrimonio de la Iglesia no es tan comunal como el agua o la sanidad pública?

De hecho, el discurso de la nueva izquierda municipalista asimila SOCIMI a PP cuando los artífices de ese artefacto fue el gobierno de Zapatero en su desarrollo de los REIT (Real Estate Investment Trust) anglosajones en su primera legislatura. El loable estudio sobre vivienda vacía de las entidades financieras que está haciendo el Ayuntamiento de Barcelona se podría extender a las propiedades inmobiliarias de la Iglesía no fuera que desde el 1995 la jerarquía eclesiástica haya inmatriculado más propiedades terrenales de la cuenta en la ciudad condal. Ada Colau contará con todo nuestro apoyo.

¿Por qué el foco de la maldad se pone en las SOCIMI capitalistas que nacieron para lo que son y se deja de lado sin siquiera nombrarla a la mayor SOCIMI española – el patrimonio inmobiliario de la Iglesía católica, los comunes de siglos de acumulación – si su uso social ayudaría a reventar la burbuja inmobiliaria, al menos momentáneamente ?

Deberemos crear relato – que esta de moda -sobre este tema… nuestro blog ha abierto el melón!

salva torres

+++INFO COMPLEMENTARIA

  1. Opacidad y financiación de la iglesia católica. Informe 2015.
  2. La Iglesia posee 443 inmuebles en Córdoba por los que no paga el IBI.
  3. La Iglesia no paga el IBI de más de 1.200 inmuebles pese a que solo el 18 % son de culto.
  4. Las injusticias del IBI y la Iglesia Católica.
  5. Datos sobre inmatriculaciones realizadas por la iglesia católica.
  6. Las SOCIMI – Sociedades-Cotizadas-Inversión-Mercado-Immobiliario.
  7. Mercado de vivienda en alquiler en España: más vivienda social y más mercado profesional – Alejandro Inurrieta Beruete- ex-presidente de la Sociedad Pública de Alquiler que cerró con pérdidas de 21 millones de euros para poner en alquiler poco mas de 9000 viviendas en todo el país en 3 años..

+++ DATOS:

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¿De verdad están por el derecho a la vivienda?

Hoy me llega la noticia de esta iniciativa aparentemente en pos del derecho a la vivienda. Pero tras leerla detenidamente descubro con indignación que se trata justo de lo contrario, de una iniciativa en contra del derecho a la vivienda convenientemente disfrazada, de otro lobo con piel de cordero. Unas son contrarias al derecho a la vivienda por tibias y otras por estar abiertamente en su contra.

La primera de las medidas sería permitir a las Administraciones Locales regular los precios abusivos de alquileres cuando comprueben incrementos desmesurados las rentas. Leyendo de pasada sin prestar mucha atención suena bastante bien, pero la realidad es que simplemente nefasto. En este país se paga un elevado sobreprecio por la vivienda y por tanto, el objetivo debería ser cambiar la leyes para cambiar la situación del mercado de la vivienda de modo que los precios se ajustarán a valor de la vivienda. De esto nada dice la medida. De hecho en ella se acepta con ello esta situación del pago generalizado de un elevado sobreprecio por la vivienda. Las Administraciones Locales solo podrían intervenir cuando comprobaran incrementos desmesurados de los precios, pero para reducir los ya muy elevados sobreprecios a su valor real. Pero esta medida ni siquiera impediría la continua alza de los precios del alquiler pues solo se podría intervenir cuando el incremento fuera desmesurado, pero no cuando el el incremento fuera el normal en comparación con el incremento de precio en el resto de viviendas y recordemos que lo normal es la continua alza de los precios. Pero es que ni siquiera nos asegura que se atajasen estos incrementos desmesurados en comparación con los incrementos normal, pues además deberían tener la consideración de abusivos, por tanto, podría haber incrementos desmesurados que no se considerasen abusivos y no se impidiesen. En resumen, esta propuesta ayuda a sus autores a quedar muy bien pareciendo muy buenos samaritanos, pero de ponerse en práctica no ayudaría a satisfacer el derecho a la vivienda sino a que se siga empleando la vivienda como medio de explotación.

La segunda medida es la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por ahí vamos muy bien porque LAU es la clave en el uso de la vivienda como medio explotación. Cuando los poderosos del sistema decidieron que emplearían la vivienda como medio de explotación de la población y trazaron su plan para ello, como medida fundamental modificaron LAU del año 1964 para incrementar los precios de los alquileres, primero con el decreto Boyer del año 1985, después con la LAU de 1994 y por último con la reforma de esta del 2013. Cuando los precios de los alquileres ya eran suficientemente elevados resultaba sensato el pensar que alquilar era tirar el dinero porque por la misma cantidad mensual o incluso por menos se podía adquirir una vivienda hipotecándose. Había comenzado la segunda fase del plan de explotación mediante la vivienda. Sin la reforma de la LAU no se hubiera dado, no hubiese existido burbuja hipotecaria. Así que parece más que lógico de cajón una reforma de LAU para revertir el camino, bajar el precio de los alquileres hasta su valor real, acabar con la burbuja hipotecaria, acabar con la explotación y satisfacer por fin el derecho a la vivienda de la población.

Pero no es esta la reforma que nos propone esta iniciativa, sino modificar los procedimientos arrendaticios para dotar en él a los inquilinos de una mejor posición procesal para defenderse. Es cierto que el procedimiento arrendaticio ha sufrido en los últimos años reformas en favor de los arrendadores y en contra de los arrendatarios. Pero no ha eliminado el derecho a la defensa de estos. Con el actual procedimiento arrendaticio el inquilino sigue manteniendo mecanismos procesales de defensa efectivos. Se dice que se quiere permitirles a los inquilinos oponerse al desahucio, dando a entender falsamente que ahora no puede hacerlo cuando no es así, actualmente el inquilino puede oponerse al desahucio. El problema es que si no tiene dinero para pagar la renta, no le sirven de nada, porque no los va a emplear. Dotar de más y mejores mecanismos procesales  de defensa no le servirá de nada, si no tiene dinero para pagar la renta. De lo que se trata es de que los inquilinos puedan pagar las rentas y eso se consigue bajando los precios del alquiler a su valor real. De que serviría una mediación previa preceptiva a la demanda, si el inquilino no puede pagar el alquiler, ¿para alargar la agonía e incrementar la deuda del inquilino con el casero?

Esta iniciativa pretende alargar la duración de los contratos. Y ahí de nuevo ponen el dedo en la llaga, pues la duración de los contratos de alquiler es la clave de que la vivienda sea o no un medio de explotación. Pero de nuevo lo hacen para no solucionar nada y limitarse a un ligero maquillaje. La propuesta es aumentar la duración mínima hasta la que el inquilino puede prorrogar el contrato con su única voluntad de 3 a 5 años, como con anterioridad a la reforma de la LAU de 2013. ¿Acaso con LAU en su redacción original de 1994 estábamos en el paraíso? La reforma de 2013 no fue más que una vuelta de tuerca más, pero el daño ya estaba hecho y era muy profundo. Con la LAU de 1964 el inquilino podía permanecer de por vida en la vivienda alquilada e incluso el alquiler se podía heredar. Qué casualidad que entonces no hubiera explotación mediante la vivienda, el derecho a la vivienda estuviera satisfecho ni hubiera burbuja hipotecaria. ¿Les da miedo proponer la vuelta a esta situación o es que simplemente no quieren acabar con la explotación mediante la vivienda sino aparentar lo que no son?

Por último con esta reforma de la LAU pretenden que la alza de los precios de los alquileres se adecuen al incremento del IPC. Es decir, que aceptan que los muy elevados sobreprecios de los alquileres sigan subiendo. Ni asomo de intención de que los precios se ajusten al valor real del alquiler.

Después se descuelgan con las famosas ayudas al alquiler, que son más falsas que Judas, pues no son ayudas a los inquilinos sino ayudas a los arrendadores, ya que el dinero pasa del Estado, que lo recoge previamente de todos nosotros a las manos de los arrendadores y los inquilinos simplemente hacen de intermediarios, pues transmiten el dinero del Estado a los arrendadores dándole con ello a esta subvención encubierta una noble apariencia, el resultado sería el mismo que si el Estado entregara el dinero a los arrendadores, pero entonces ¿cómo podría justificar este regalo? En cambio encargando a los inquilinos que entreguen su regalo a los arrendadores y vistiéndolo como una ayuda a los inquilinos y a la satisfacción del derecho a la vivienda, se libran de las objeciones contra este desvío de fondos públicos a bolsillos privados. Esta más que probado que las mal ayudas al alquiler encarecen el precio de los alquileres y de la vivienda. ¿Por que habría el arrendador abaratar el precio del alquiler para que fuera accesible a la población si aquello que el inquilino no puede pagar se lo pagaremos entre todos por medio del Estado?

Luego “arrementen” contra las SOCIMIS. Bueno en realidad no, pues lo único pretenden es que los ricachones que amasan fortunas con lo que roban a través de las SOCIMIS, donen un exiguo porcentaje de sus ganancias vía impuestos, para hacer un poco de caridad con el tema de la vivienda y así continuar con el lavado de imagen. En un país donde el derecho a la vivienda efectivamente se puede ejercer y no existe explotación mediante la vivienda, las SOCIMIS no tienen cabida, porque no tienen de que vivir, si no pueden usar la vivienda para robar como se van a mantener. ¿Existían SOCIMIS antes del año 1985? Aceptar las SOCIMIS  es aceptar la explotación mediante la vivienda y la ausencia del derecho a la vivienda. El artículo 31 CE establece la progresividad de los tributos. Norma que por cierto nunca se ha cumplido y ahora menos que nunca. ¿Por qué no piden una fiscalidad progresiva como es obligatorio por mandato de la Constitución? ¿Por que acabaría con las SOCIMIS y no se trata de eso, no se trata de tocar las fortunas de los ricachones ni de molestarles, no se vayan a enfadar?

Después vienen con el famoso parque público de viviendas de alquiler de los grandes tenedores, SAREB, Banca. No parece mala idea, pero es tan vaga que el que se convierta en una buena práctica dependería de detalles que en la iniciativa no se explican. Lo cierto es que hasta el momento siempre que los grandes tenedores han puesto a disposición viviendas en alquiler a precios asequibles han sido las peores de su patrimonio. Y mucho me temo que por ahí va la propuesta. ¿No sería mejor que en lugar de un parque público de viviendas, regular el mercado de la vivienda de modo que todas tuvieran precios en su justo valor? En lugar de un parque público de viviendas de alquiler a precios asequibles, todas las viviendas a precios asequibles. Lo del parque público no es más que un regalo envenenado que nos aparta del derecho a la vivienda para todos.

La última medida es ya el acabose y la guinda de la tremenda burla que supone esta iniciativa: que se financie la construcción de viviendas con destino a alquiler a precios asequibles. ¿Acaso tenemos déficit de viviendas? ¿Necesitamos más viviendas? ¿Qué fue de aquello de, no se entiende, gente sin casas y casas sin gente? ¿No sería mejor regular el mercado para que todas las viviendas tengan precio asequible y todos puedan satisfacer sin mayor dificultad su derecho a la vivienda? ¿O se trata precisamente de que no sea así? ¿Se trata de mantener un mercado de la vivienda sobrevalorado en el que para acceder a la vivienda haya que pagar un elevado sobreprecio para así explotar a la mayoría de gente y un mercado secundario subsidiado para que aquellos que no pueden acceder a este al menos tengan una vivienda de segunda?

Los autores de esta fantástica iniciativa es Unidos Podemos, coalición que se presenta como defensora de los intereses del pueblo. Pero más bien parece que defiende los intereses de los amos del pueblo y que se disfraza de lo que no es para confundir al pueblo y conseguir que no luche por si mismo poniendo sus esperanzas en sus falsos adalides. Pablo Inglesias dijo en una ocasión que la gente no se confundiera con Ciudadanos pues no es más que el recambio del PP. Se le olvidó comentar que Podemos es el recambio del PSOE. No está tan lejos de este partido cuando continuamente quiere pactar con él, e incluso pretendió gobernar con él. Y el PSOE era aquel partido que se presentaba como defensor de los intereses del pueblo y que no tardó en descubrir que defendía los intereses del los amos del pueblo.

Muchos piensan que para solucionar los problemas de la sociedad, y con ello quiero decir gobernar en interés del pueblo y no de sus amos, hace falta un cambio de gobierno. Pero esta manera de pensar nos aleja de la solución, pues se renuncia a luchar por cambiar las cosas directamente y se concentran los esfuerzos en conseguir el cambio de gobierno, si además cuando después de tanto esfuerzo por fin en alguna ocasión se consigue el cambio de gobierno, resulta que se le ha entregado a alguno de estos partidos del sistema que van de partidos del pueblo pero en realidad son partidos de los amos del pueblo.

En el caso del derecho a la vivienda mejor que esperar la solución en una hipotética victoria electoral de Unidos Podemos, sería luchar desde ya por forzar al gobierno a respetarlo. Para ello tenemos una buena arma, la ocupación.




Sí…. se puede y se debe denunciar al casero por fraude fiscal y por fianza no declarada del alquiler.

este documento habla de:

  • DENUNCIA FISCAL CONTRA EL ARRENDADOR – PROPIEDAD
  • DENUNCIA por fianza no declarada del alquiler CONTRA EL ARRENDADOR – PROPIEDAD.
  • DEMANDA CONTRA EL ARRENDADOR – PROPIEDAD POR DAÑOS Y PERJUICIOS DE FIANZA NO DECLARADA y paralela de Hacienda.

DENUNCIA FISCAL

Las rentas del alquiler no son de las cosas que se declaran a Hacienda en este país. Esta es la información que se obtiene año tras año de los inspectores de Hacienda, del sindicato GESTHA, que reconoce que aún así en los últimos años los alquileres no declarados han pasado del 54 al 41% (1). Si se hacen cuatro números por las enormes ventajas fiscales que suponían declararlos no vale la pena arriesgarse (2).

En la propiedad jurídica, o sea, las empresas especializadas en la gestión de comunidades de alquiler el fraude es menor porque las ventajas de declarar son tan grandes que no hacerlo significan en realidad pérdidas. Nos referimos a las inmobiliarias de bancos, socimis, API’s, etc… De hecho fiscalmente para los propietarios, con un buen asesoramiento fiscal y todas las triquiñuelas posibles, las rentas de alquiler son fiscalmente neutras. O sea, si eres inquilino pagas el alquiler y casi nadie recibe desgravaciones fiscales. Si eres propietario, recibes tantas desgravaciones fiscales y deducciones que no pagas nada a Hacienda por las rentas que cobras de tus inquilinos. Así es, los rentistas profesionales, los que viven de rentas – sin sudar- tienen un régimen tributario mil veces mejor que los que sí trabajan y se sudan la camisa.

En los segmentos de la propiedad que más se da esta circunstancia de fraude es en las personas físicas, o sea, los pequeños propietarios. No está de más recordar dos cosas:

  • el porcentaje de caseros defraudadores es 10 a 1 superior al de inquilinos morosos.
  • por tanto, la figura del inquilino moroso es una entelequia comparada con la del casero evasor de impuestos.
  • la medida del PP en el 2014 consistente en eliminar las desgravaciones a los inquilinos (3) volverá a incrementar el fraude porqué los inquilinos no desgravan y Hacienda no sabe quién alquila. ¿no está hecha a medida esta reforma para incrementar el fraude?

Así es, los rentistas profesionales, los que viven de rentas – sin sudar- tienen un régimen tributario mil veces mejor que los que sí trabajan y se sudan la camisa.

Indicios que el casero no declara su alquiler a Hacienda.

Primero decir que cualquier contrato, incluso verbal, es legal. Una cosa es que el contrato sea legal y otra que se declare, o sea, se eleva a público. No tenga miedo en ese sentido. Cualquiera de los siguientes indicios pueden descubrir que su casero no tributa al fisco. Cuantos más indicios tenga es más evidente que hay fraude. Los indicios que las rentas que paga usted por su alquiler no se declaran a Hacienda son:

  • un contrato de alquiler con papel no adecuado, hecho a mano, etc. Aunque hemos visto contratos con papel timbrado que no se declaran.
  • comprobar que la fianza esta depositada en la agencia de vivienda de tu comunidad. . También se la puedes pedir a la propiedad pero entonces le estas enseñando las cartas.
  • comprobar si el contrato esta inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • comprobar el censo por si cualquier casualidad el propietario vive con usted (jolin!)
  • no tiene una dirección del propietario o carece de su NIF.
  • se cobra siempre en mano o con un recibo que no identifica al propietario.

¿Por qué debe denunciar al casero defraudador?

A lo largo de la vida del contrato de alquiler, la interpretación y aplicación de las cláusulas del contrato de alquiler, suelen dar lugar a multitud de situaciones que el inquilino las vive como injusticias. Seguramente la finalización de un contrato, las situaciones de mobing inmobiliario u encarecimientos de los recibos por causas de dudosa justificación pueden llevarle a decir ¡¡¡ BASTA !!!

Si ha acumulado información sobre el casero defraudador puede utilizarla según crea conveniente pero la web de la Agencia Tributaria ofrece la posibilidad anónima de denunciar este tipo de fraudes. (4)

¿Cómo denunciar un fraude fiscal en el alquiler? Instrucciones para presentar la denuncia:

  1. Pueden presentar denuncias públicas tributarias cualquier persona física o jurídica que conozca hechos o situaciones que puedan ser constitutivos de infracciones tributarias o tener trascendencia para la aplicación de los tributos.
  2. Para presentar la denuncia se procederá a rellenar los datos que se solicitan en el modelo de presentación on line. La denuncia debe ser clara y concreta y ha de contener el mayor número de datos conocidos que sean necesarios para la identificación del denunciado.
  3. Junto con la denuncia es posible anexar los ficheros que se estimen oportunos y que sirvan deprueba de los hechos denunciados. Para ello se adjuntarán los ficheros haciendo uso de la opciónindicada en el modelo de presentación on line. Se pueden anexar hasta 10 ficheros, que pueden ser tanto documentos como imágenes.
  4. Sólo se permiten leer ficheros ubicados en un directorio raiz con nombre aeat . Mueva los ficheros que desea leer a un directorio raiz cuyo nombre comience por aeat o un subdirectorio de éste.
  5. La presentación de la denuncia no da lugar al inicio de actuaciones inspectoras ni origina derecho alguno para el denunciante en cuanto al cobro de ningún tipo de gratificación o la posibilidad de recibir información alguna en relación con la investigación de los datos denunciados o la tramitación de los procedimientos. El denunciante no tiene, en ningún caso, la condición de interesado en la actuación administrativa.
  6. Una vez enviada la denuncia, el sistema comprobará que contiene el contenido mínimo exigido y asignará a la misma un número de registro de entrada que aparecerá en pantalla. El denunciante podrá imprimir o guardar en disco este número de registro.
  7. Con posterioridad a la presentación de la denuncia, el denunciante podrá aportar nuevosdatos, ficheros o documentación ya sea online o directamente en una delegación o administración de la A.E.A.T.para ello deberá indicar el número de registro de entrada, al objeto de incorporar dicha información a la denuncia presentada.
  8. La presentación de la denuncia supone que el denunciante conoce y está conforme con los requisitos aquí expresados.
  9. El máximo número de imágenes por denuncia es de 10 anexos y el tamaño no debe de exceder de 2 Megabytes.

direcciones y documentos de denuncia:

Seguramente necesitará certificado digital para identificarse aunque también puede hacerlo presencialmente. Su anonimato está garantizado pero tampoco tiene derecho a saber si la denuncia ha prosperado…


1.- Gestha denuncia que cuatro de cada diez alquileres de vivienda no se declaran a Hacienda.
2.- asc.500×20: Un estudio comparativa de las ventajas fiscales de los propietarios de rentas de alquiler.
3.- El Mundo, La vivienda pierde atractivo fiscal, 2015
4.- elconfidencialdigital,  Delatores fiscales. Hacienda ha puesto en marcha 2.000 inspecciones a partir de chivatazos anónimos.


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DENUNCIA por fianza no declarada del alquiler.

El depósito de la fianza en el organismo oficial encargado en cada Comunidad autónoma es de obligado cumplimiento por la LAU. Si no está registrada la fianza Hacienda mismo puede denegarle las desgravaciones por ayudas al alquiler. Usted mismo puede saber si su fianza se ha depositado donde toca y el propietario-casero no lo ha hecho. Si el propietario no ingresa la fianza en el organismo oficial correspondiente entonces incurre en sanción: hay multa, intereses de demora y recargo. O incluso daños y perjuicios al arrendatario si este se ha visto mermado en sus derechos fiscales.

En la actual LAU -2017- es obligatorio que el arrendatario-casero cobre en concepto de fianza la cantidad de UNA MENSUALIDAD del importe de la renta convenida al inquilino como fianza. En caso de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (ej: locales de negocio) la fianza será de dos mensualidades.

Una vez cobrada la fianza arrendador, el casero tiene la obligación de proceder al depósito de la misma en el organismo correspondiente que cada Comunidad Autónoma haya designado, en el plazo y forma que igualmente se establezca en la cada una de estas legislaciones.

Además del depósito obligatorio el contrato podría determinar si las partes así lo acuerdan – eufemismo de imposición– otras fianzas pero u depósitos que no tienen que ver con está obligación inicial.

Legislaciones de los depósitos de fianzas de alquiler:

– Comunidad Autónoma de ANDALUCIA:  Ley 8/1997 de 23 de diciembre.

– Comunidad de MADRID:  Decreto 181/1996 de 5 de diciembre.

– Generalitat de CATALUNYA:  Ley 13/1996 de 29 de Julio.

– Generalitat VALENCIANA:  Decreto 333/1995 de 3 de noviembre.

– Comunidad Autónoma de CANARIAS: Disposición Adicional Séptima Ley 5/1996 de 27 de diciembre.

La responsabilidad por no depositar la fianza será exclusivamente del arrendador. Este incumplimiento puede provocar la imposición de distintas sanciones pecuniarias (MULTAS) dependiendo de la Comunidad Autónoma donde debe depositarse la fianza. Pero además de esta responsabilidad administrativa del arrendador, también puede tener otra CIVIL frente al inquilino por los daños y perjucios que le puede haber ocasionado  NO HABER DEPOSITADO la fianza en la comunidad Autónoma.

EJEMPLO:

Si el arrendador no ha depositado la fianza, es casi seguro que la Agencia Tributaria (Hacienda) no le va a conceder al inquilino los beneficios fiscales por deducción del alquiler, en los supuestos que procedan, ya que es una exigencia legal el previo depósito de la fianza para acogerse a estas deducciones.

Imaginaros que el arrendatario o inquilino ha pagado la fianza establecida en el contrato de arrendamiento y se ve perjudicado cuando pretende deducirse el alquiler de la vivienda y no puede, o una vez efectuada Hacienda le envía una declaración paralela reclamándole dichas deducciones. En estos casos es evidente que se ha producido un daño imputable al arrendador por incumplimiento de sus obligaciones legales, lo que según nuestra opinión derivaría en una responsabilidad por no depositar la fianza arrendaticia con la consecuencia de indemnización de daños y perjuicios.

Por tanto, el inquilino podría demandar civilmente al arrendador exigiéndole la reparación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales. El obligado a probar los perjuicios es el inquilino, de ahí la importancia para el éxito de la pretensión ante el Juzgado de que acredite o pruebe suficientemente todos estos extremos, como por ejemplo el importe deducido por el alquiler que ha sido rechazado por Hacienda, las devoluciones que haya tenido que hacer a Hacienda, etcétera.

Antes de iniciar el procedimiento judicial, es conveniente enviarle al arrendador un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, donde se le especifique el importe de los perjuicios ocasionados y la concesión de un breve plazo para su pago, con la advertencia de que en caso contrario se ejercitarán acciones judiciales. Este burofax, también nos servirá en el caso de acudir a un juicio, para acreditar el intento de solución extraprocesal del asunto y para que le impongan, en su caso, las costas del juicio al demandado. Resumiendo: La responsabilidad por no depositar la fianza puede derivar en responsabilidad administrativa (MULTA) y  en la condena del arrendador a la indemnización de los daños y perjuicios que acredite el inquilino por el incumplimiento de sus obligaciones.

extraido de: mundo jurídico


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La burbuja del alquiler: Las ayudas públicas al alquiler social ¿son de derechas o de izquierdas?

La burbuja del alquiler: Un estudio social, económico, fiscal y financiero del mercado del alquiler – 1ª parte.

OJO!!!!…….. Debería leer la primera parte de este documento antes de continuar en la que se encuentra ahora para entender mejor el conjunto del texto.

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2ª parte: La burbuja del alquiler: Las ayudas públicas al alquiler social ¿son de derechas o de izquierdas?

El parque de viviendas secundarias y vacías de las ciudades: ¿ objetivo de la vivienda social?

En el anterior capítulo hemos visto que las políticas de fomento del alquiler han sido un fracaso histórico que sólo ha enriquecido a los rentistas pero no han logrado movilizar las viviendas infrautilizadas o vacías para vivienda social. Hay poderes fácticos (banca, inmobiliarias, inversionistas, la Iglesia católica y propietarios particulares) que controlan ese bien esencial para la vida, alterando la ley de la oferta y la demanda, porqué habiendo excedentes de producto (viviendas) los precios no bajan a pesar de la caída de salarios. Llegados a este punto, para poder extraer conclusiones, nos falta un análisis del objeto de disputa: el parque de viviendas secundarias y vacías de las ciudades (*1).
Lo primero que debería hacerse en la era de la digitalización es un censo fiable y cruzado entre el Registro de la Propiedad, las empresas de suministros, el catastro y el empadronamiento que arrojaría la verdad sobre como esta distribuida la propiedad inmobiliaria y cómo utiliza sus viviendas (*2). Ese censo demostraría que a pesar de lo que pudiera parecer no son las viviendas nuevas el objeto de disputa. En las grandes ciudades la nueva construcción en el largo decenio del boom inmobiliario no fue exagerada (*3). En Barcelona las viviendas nuevas construidas en la década del 2001-10 representan sólo un 5% del total del parque de viviendas que se sitúa en 811.106 viviendas (*4). El problema en las grandes ciudades,donde se concentra el alquiler es que la mayor proporción de vivienda vacía o secundaria es de segunda mano aunque hacía las periferias se igualan las vacías nuevas y de segunda mano. En el caso de Barcelona (*5) el gran problema son las viviendas vacías en número de 88.259 (12%) mientras que en Madrid el problema es un enorme parque de 200.000 viviendas secundarias (15%).
Nuestro estudio en base a las estadísticas del INE descubre interesantes datos. En Barcelona la mitad de las viviendas se construyeron entre los años 1940/80, por lo que 423.429 de ellas tienen entre 40 y 80 años. Han pasado largamente el ecuador de su “amortización catastral” que se sitúa en una orla de 20 a 35 años. En Madrid en ese período del 1940 -80 se construyeron 830.841 que representan más del 50%, por lo que resulta que la mitad del parque de pisos de la capital del estado español ha pasado también el ecuador de su amortización catastral(*6).
En las grandes ciudades la vivienda dedicada al alquiler suele ser la vivienda de segunda mano que en el 90% de los casos ha superado más de una vez el umbral de amortización si ha estado durante 25 años alquilada(*7) y además es propiedad sobre todo de particulares o personas físicas. Si ese segmento de viviendas que han pasado más de una vez el umbral de amortización son las candidatas a vivienda social ese dato debería ser tenido en consideración para no pagar un sobreprecio por ellas.
Veamos un ejemplo de vivienda privada construida en el año 1960 que ha sido hogar en propiedad hasta 1990 ha superado su umbral de amortización por su mismo valor en alquiler. Si en adelante el mismo propietario la arrendó libremente hasta la actualidad, 25 años, ha superado por segunda vez su amortización. Además hay que añadir el coste que para el erario público supusieron las ventajas fiscales de la compra y las del alquiler que hemos explicado. Si en 2016 esa vivienda entrara en la Bolsa de Vivienda Social, ¿sólo nos atrevemos a fijarle un precio ligeramente inferior de la renta media de viviendas iguales en la zona?. Ese precio regulado es el precio que la administración o un operador como Habitat3, etc. está dispuesto a pagar, no es el recibo pagado por el inquilino que se rige por otros baremos sociales (*8).
Por contra, una vivienda de alquiler público sólo debe amortizarse una sola vez por la Administración. A partir de ese momento los arrendamientos se pueden destinar a obras de mantenimiento o a construir otros edificios. Tampoco se debe amortizar el suelo que se mantiene al margen de la especulación. Por eso los países que han invertido en vivienda social de manera masiva han liberado recursos para investigación, industria. Aquí el suelo público se privatizó con las VPO que han acabado siendo un fraude masivo a la sociedad y la incubadora de la burbuja inmobiliaria porqué al introducir el crédito hipotecario se inyectó la financiarización de la vivienda, y “la cultura de la sociedad de los propietarios” para desproletarizar a la clase media trabajadora.
La demanda de alquiler asequible está estimada en Barcelona en 70.000 hogares y de 250.000 en toda Catalunya según las organizaciones sociales… Si las políticas de subvención indiscriminada de la propiedad no han conseguido movilizar esas viviendas en un país con una política fiscal tan desorbitadamente favorable a la propiedad, la solución pasa por ¿extender aún más la bonificación a la propiedad?
En nuestra humilde opinión, esta es una política presupuestariamente suicida si pretende alcanzar al conjunto de la población necesitada. Un ejemplo de lo que decimos es la famosa ley 24/2015 que pretende el fomento del alquiler social aprobada en el Parlament de Catalunya solemnemente por todos los partidos (*9). Después de 9 meses continua sin tener un acompañamiento presupuestario estimado en 800 millones de euros anuales.
Las ayudas públicas al alquiler social son sencillamente de derecha. Incentivar el alquiler social fomentando las bonificaciones a viviendas que han sido amortizadas más de una vez sólo refuerza el bucle del poder financiero de los rentistas y su modelo económico especulativo. Si Alemania es el ejemplo por su amplio parque de vivienda social, es porqué una buena parte de los ahorros y la inversión han ido a sectores productivos en lugar de incentivar la especulación de los bienes raíces y los rentistas inmobiliarios.

Inquilinos precarizados, propietarios y fondos de inversión en conflicto

Los Bancos, fondos de inversión, inmobiliarias, Api’s, etc dividen a los potenciales inquilinos por perfiles financieros asegurando los mejores para la fórmula “alquiler seguro”(*10). En el lado de los arrendadores tendríamos al pequeño propietario marginal que ha acumulado uno o más pisos por herencia familiar, al inversionista que quiere hacer “negocio” usando una vivienda arrendada y a los propietarios de múltiples viviendas o edificios por herencia o compra. Más allá tendríamos a los grandes tenedores.
Es en esta última franja donde nuestro país se esta produciendo una revolución del mercado, como hemos explicado, por la entrada masiva de capital especulativo. El PPsoe+CiU+PNV lleva años preparando el terreno en lo que sería una acción deliberada o que el lobby financiero-inmobiliario tiene mucha influencia entre sus señorías en los pasillos del Congreso de Diputados. No sólo han desarmado al inquilino con sucesivas reformas legislativas sino que han mejorado el poder financiero de los propietarios cambiando las condiciones fiscales para crear el llamado “mercado profesional del alquiler” con las SOCIMI que representaran un caballo de Troya contra los pequeños propietarios. Claro, todo se justifica con lo de facilitar el alquiler.
Asistimos a una batalla por el control del parque de vivienda en este país sobre todo en las ciudades. Por un lado, el tinglado inmobiliario de la Banca tiene cautivo el mercado de la vivienda en propiedad al controlar el crédito hipotecario concediendo hipotecas sólo para sus pisos, de manera que arruinan a los pequeños propietarios y constructoras que intentan vender los suyos en un mercado saturado.
Por otro lado, el control lo extenderá al mercado de alquiler bajo ese eufemismo de “mercado profesional del alquiler“ cuya materia prima ha sido la compra masiva del parque de vivienda más nuevo y valioso a precios de derribo después que el Estado ha cubierto las pérdidas de las Cajas de Ahorro y la Sareb. Ese largo medio millón de viviendas hubieran sido la base de un parque de vivienda pública de alquiler asequible, hoy, son el vehículo disfrazado de la misma banca nacional o extranjera que les facilitará la fijación de rentas de alquiler al poseer la mayoría y mejor oferta del mercado. Igualmente, las ventajas fiscales les darán una oportunidad inigualable respecto de los pequeños caseros lo que les permitirá aplicar una agresiva política de rentas de alquiler. Este dominio del llamado “mercado profesional del alquiler” también se verá reforzado por el control de los perfiles financieros y de solvencia de los arrendatarios a través de las cuentas bancarias y las tarjetas de crédito dentro de la colaboración entre banca y fondos inmobiliarios. Asimismo, las tareas de mantenimiento de grandes propiedades y edificios abarata los costes de reparaciones y pagos, gestión de cobros e impagados. Y la ventaja competitiva la cerraran con el poder disuasorio de un ejército de abogados capaz de agilizar los desalojos por impago de alquileres uno de los dolores de cabeza de los pequeños propietarios.
Los pequeños propietarios no pueden competir con este mercado profesional de alquiler pero nunca se enfrentaran a esa mafia que los empobrece ni a esas leyes que hacen el trabajo sucio de juntar su peor oferta (propietarios empobrecidos) con la peor demanda solvente (inquilinos precarizados). Un mercado así configurado sólo puede degenerar en “una guerra entre pobres” con actitudes reaccionarias de esos propietarios marginales contra los inquilinos.
Hay una izquierda que apuesta por esa opción: derribar todos los obstáculos legislativos a las SOCIMI con esa fiscalidad ventajosa y no quieren cambiar ni una coma de la actual LAU (*11). Basta leer los documentos de Fundación Alternativas, del Psoe, cuya presidenta es la actual alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena. Delegan en las SOCIMI, como Azora (*12), creadas con el material de la Sareb, para generar un volumen de negocio que irrumpa en el mercado libre o subvencionado en lo que debería haber sido el papel del Estado con un parque de vivienda pública de alquiler. Ese trabajo sucio legislativo y patrimonial ya lo han hecho durante la crisis y sus resultados son observables porqué la guerra de pobres se ha agudizado en los desahucios del alquiler entre precarios y propietarios particulares. Esta configuración del mercado de alquiler tiene como efecto la existencia de miles de pisos vacíos de pequeños propietarios que se deterioran sin uso por miedo a los problemas con los inquilinos. Para esto tienen una solución: el alquiler social subvencionado. Pero son palabras: en un país con el presupuesto intervenido por la Troika comunitaria no hay dinero para una política de ese colosal tamaño.

Deshaciendo el nudo del derecho a la vivienda.

El gerente de Vivienda de Barcelona, sr.Javier Burón, es otro firme partidario de la colaboración público-privada, es decir, aumentar y extender los incentivos a los propietarios para que alquilen sus viviendas. Asegura que en España deberíamos dedicar unos 13.000 millones de euros a esa misión para compararnos con Alemania (*13). Nuestro estudio demuestra que ya lo hacemos pero se lo entregamos todo a los propietarios. El sr. Burón basa su política en su experiencia en Euskadi como gestor del Gobierno vasco (Alokabide) está avalada por su trabajo en su empresa URBANIA ZH GESTION (*14).

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Ada Colau, alcaldesa de Barcelona y el Regidor de Vivienda, Josep Maria Muntaner

Pero los resultados durante varios años de las experiencias más avanzadas como la SPA (Sociedad Pública de Alquiler), Avalloguer en Catalunya o Alokabide en Euskadi no han demostrado poder atraer el parque de vivienda vacía o infrautilizada de manera suficiente mediante la intermediación y la subvención de los arrendamientos. De hecho en Euskadi los datos muestran un aumento de las viviendas vacías en manos de particulares o propietarios marginales (*15). El problema de hecho está en que los propietarios marginales no se fían de los contratos, ni los avales, ni de los seguros ni de los plazos de pago de unas administraciones muchas veces sobreendeudadas.
Igualmente, la política de multas a los pisos vacíos de la Banca ha tenido hoy por hoy un recorrido confiscatorio- repito confiscatorio- muy limitado. Las leyes aprobadas de alquiler social de los pisos de la banca han sido aplicadas mayormente en viviendas para regularizar ocupaciones o para evitarlas se hacen contratos de alquiler a los antiguos propietarios que provienen de ejecuciones hipotecarias en las periferias de las ciudades. Los buenos pisos, los mejor situados, no entran en estos negocios.
Por otro lado, el hecho que el alquiler social se restrinja a determinadas capas de la población y a determinados barrios no hace más que aumentar la marginalidad de unos o fomentar la gentrificación de otros. Dicho de otro modo, los actuales ayuntamientos de izquierda no llegan más allá de la beneficencia ante el dilema de la emergencia habitacional que afrontan con la urgencia de la inmediatez.

El marco jurídico del derecho a la vivienda.

Deshacer el nudo del derecho a la vivienda pasaría, a nuestro modo de ver, por garantizar el alquiler social universal como un servicio público a cualquier ciudadano independientemente de las rentas. Sería el desarrollo de una competencia de la Administración en materia de vivienda que daría servicio mediante los contratos suscritos con sus inquilinos. Estos contratos, por lo tanto, no serían de naturaleza estrictamente civil y patrimonial sino que sus condiciones y las cuotas a satisfacer serían parte de la prestación del servicio público. Este marco se puede desarrollar dentro de la Disposición Adicional Primera de la LAU que permite establecer un régimen diferenciado en los contratos de alquiler de las viviendas en alguna de las modalidades de promoción pública donde se pagaría en función de las rentas y no del mercado.
Por otra parte, los contratos de alquiler social estarían determinados por las leyes de protección del consumidor en este caso de un bien fundamental como es la vivienda. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJEU) ha legislado profusamente sobre la materia en cláusulas abusivas como la revisión unilateral de las condiciones de los contratos de alquiler social que podrían causar la pérdida de la vivienda habitual. Esta cuestión se podría judicializar en tanto la revisión unilateral de las condiciones podría resultar una posición de indefensión del inquilino. No son palabras pues una sentencia contra Alokabide ha permitido detener un desahucio por negarse éste a revisar una cuota abusiva.

La recuperación de la Sareb, etc como vivienda pública o social

En “lo inmediato” proponemos una campaña pública y persistente de todas las administraciones para que la banca entregue sus viviendas en cesión gratuita durante una década o más. En paralelo habría que destapar todas las propiedades de los grandes tenedores mediante un verdadero censo cruzado de propiedad de los parques de vivienda. Una campaña mediática de culpabilización de la banca con todos sus estragos demostrando como la mayoría de las ejecuciones hipotecarias fueron abusivas e ilegales por titulización de los créditos hipotecarios y como el Estado cubrió las pérdidas de los fondos de titulización privatizando ganancias y socializando las pérdidas. Todo ello prepararía el terreno para la recuperación de todas las viviendas de la Sareb y de las ejecuciones hipotecarias que se convertirían en un gran parque de vivienda pública con derecho de cesión a sus antiguos propietarios a cambio de la cancelación de la deuda. Igualmente se deberían derogar todas las figuras tributarias especiales como las SICAV y las Socimi.
La entrada de ese parque gratuito para el Estado en el mercado provocaría un hundimiento de precios que evitaría la guerra entre pobres, daría cobijo a las necesidades más inmediatas de alquiler asequible y permitiría las siguientes medidas legislativas encaminadas a movilizar la gran cantidad de viviendas de los pequeños propietarios.

Movilizar la vivienda secundaria y vacía de las ciudades.

En primer lugar proponemos la modificación de la ley tributaria derogando las desgravaciones fiscales y aplicando a los arrendamientos la tributación progresiva en el IRPF y la presión fiscal municipal sobre las viviendas secundarias y vacías de las ciudades. A ello se sumaría un censo real y una fuerte campaña institucional dirigida a que la vivienda cumpla la función social por la que fue construida. Igualmente para hacer aflorar el fraude todos los alquileres, en primera vivienda, podrían disfrutar de una desgravación fiscal (podría estar en el mismo borrador) con los parámetros más eficaces para investigar el fraude y ahuyentar el efecto inflacionario. Igualmente podría estudiarse una desgravación fiscal y ayudas a la rehabilitación para los propietarios sujetos a contratos de alquiler social a 5 o 10 años con clausula de prorrogable.
Ante el dilema de impuestos crecientes y un mercado difícil la movilización de la vivienda de particulares se podría hacer también con la figura ya utilizada de la cesión a la administración por x años a cambio de rehabilitación y exención de impuestos. Todas las medidas propuestas son constitucionales y tendrían un coste infinitamente más barato. Además el parque inmobiliario se adecuaría a estándares más modernos de eficiencia energética y de accesibilidad que podrían venir de proyectos cooperativos barriales que repartirían trabajo entre el precariado y la micro-inversión.
Pero la condición incondicional e inicial de este plan es recuperar las viviendas expropiadas por la banca a los hogares hipotecados y constructoras fallidas a lo largo de la llamada “crisis” y que hemos pagado todos. Habrá que vencer las resistencias que el complejo financiero-inmobiliario tiene incrustadas en la misma administración y en los pasillos de los parlamentos y cabildos.
Un último apunte, la limitación de alquileres por zonas es de muy difícil diseño, más costoso mantenimiento burocrático y generará múltiples agravios comparativos que levantará enemigos donde no los había. El golpe final, la guinda, vendría de una medida que debería estudiarse en el ordenamiento jurídico: la municipalización del suelo sería la mejor herramienta contra la especulación inmobiliaria al sacar el suelo del ámbito de las transacciones del mercado

Salva Torres, activista de la Asociación 500×20 de Barcelona
14 abril del 2016

OJO!!!!…….. 

Puede bajarse el documento completo con las dos partes listo para imprimir AQUÍ

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Notas:

1.- Vivienda principal es aquella donde esta empadronada una unidad familiar o hogar. Vivienda secundaria es aquella que no vive regularmente un hogar o no está empadronado nadie.
2.- Ciudad: nº de viviendas / viviendas principales / viviendas secundarias / viviendas vacías
Barcelona: 811.106 / 684.078 / 38.769 / 88.259
Madrid: 1.530.957 / 1.320.531 / 210.426 / 57.325
3.- En Barcelona se construyeron sólo 41.160 pisos entre el 2001 y el 2011 .
4.- Cifras de viviendas en TOTAL. INE- instituto Nacional de Estadística.
5.- Prouespeculacio.org / Alcalde Trías hay 90.000 pisos vacíos en Barcelona: 5 razones que lo evidencian.
6.- Fuente INE. ciudades+año construcción+número habitaciones.

7.- ElConfidencial.com / En España, la media histórica para recuperar una inversión a través del alquiler ha estado en 19,5 años. En plena burbuja llegó hasta 32,2 años y hoy se sitúa en 25,6.

8.- Hasta la fecha Habitat3 dispone de un presupuesto municipal 7.200.000 € para un total de 235 pisos utilizables durante 3 años, lo que supone un gasto de 851 €/mes, más lo que pagan los inquilinos. Creemos que el sobreprecio es exagerado.
9.- Prouespeculació.org / Crítica de la ley sobre la emergencia habitacional y la pobreza energética de Cataluña.
10.- Eleconomista.es / El temor al impago dispara los productos de alquiler seguro.
11.- Mercado de vivienda en alquiler en España: más vivienda social y más mercado professional – Alejandro Inurrieta Beruete- ex-presidente de la Sociedad Pública de Alquiler que cerró con pérdidas de 21 millones de euros para poner en alquiler poco mas de 9000 viviendas en todo el país en 3 años.
12.- Azora, Anticipa, Anida, Solvia, etc serían ejemplos muchos de ellos a cobijo de fondos públicos pagados desde la Sareb.
13.- eldiario.es / El aumento de los precios del alquiler en Barcelona pone en alerta al ayuntamiento de Colau.
14.- Lindekin, URBANIA ZH GESTION
15.- Eldiario.es / 2015: Solo el 20% de las 91.008 viviendas vacías está a la venta o en alquiler en Euzkadi.



La burbuja del mercado del alquiler: Un estudio social, económico, fiscal y financiero.

La burbuja del alquiler: Un estudio social, económico, fiscal y financiero del mercado del alquiler – 1ª parte.


Ada Colau ha dicho que en Barcelona hay una nueva burbuja inmobiliaria después que los precios de los alquileres hayan subido de media un 7% en 2015 y de un piso de 75 m² se pidan rentas de casi 800€. Otro dato apunta en el mismo camino: en 2015 la ciudad recibió una inversión inmobiliaria de casi 2.000 millones de euros que se acerca al 85% del presupuesto municipal y supone el 20% de toda la inversión extranjera realizada en España en ese año (10.700 millones de euros) (1).
Barcelona se ha convertido en el laboratorio del mercado de alquiler del futuro. El Ayuntamiento ha dado la voz de alarma pero continúa la sistemática expulsión de vecinos para convertir los barrios populares en un parque temático para uso y disfrute de los turistas.

barcelona no esta en vendaLos hegde-funds y el turismo animan el sector inmobiliario y los precios

El sector inmobiliario en España está alborotado por la entrada masiva de dinero de los llamados fondos buitre y por la avalancha turística. Es evidente que hay una lluvia fina de dinero en muchas zonas de la península y una fuerte inversión en las grandes ciudades. Pero la inversión no viene de los hogares españoles que desde el 2007 continúan empobreciéndose como indican las estadísticas y la soñada recuperación económica va por barrios.
Todo empezó hace años con la máquina de creación de dinero bancario que inició la Reserva Federal de los EE.UU con el Quantitave Easing y el tipo de interés a cero para los bancos. Ahora “el bazooka monetario” lo tiene Mario Draghi, que desde el BCE dispara compras masivas de deuda empaquetada- titulizada – por valor de 80.000 millones de euros al mes, una deuda que los bancos europeos y españoles no paran de generar. Hay dinero “bancario” a raudales y los tipos de interés a largo plazo se desploman. La máquina para rentabilizar “los activos” necesita más combustible y las autoridades monetarias y políticas alimentan la avidez por el riesgo financiero para mantener artificialmente los precios de esos activos para que eviten una nueva caída de todo el tinglado financiero internacional. Pero todos sabemos quién sale beneficiado.
Sí, hay una lluvia inversora y viene desde los paraísos fiscales y lo hace a través de sociedades interpuestas propiedad de Fondos de inversión ( Cerberus-Haya, Blackstone, etc). Estos verdaderos dueños de esa inversión financiera, no va a producir cosas – hay sobrecapacidad industrial mundial- sino a rentabilizar lo que hay (2). El suelo urbano y las propiedades inmobiliarias se han convertido en una recurrente burbuja especulativa que extrae plusvalías de los edificios adquiridos en las ciudades hiperconectadas – hub- del capitalismo global. Son compras para revender con beneficio pero también hay adquisiciones de activos inmobiliarios para entrar en el sector de los arrendamientos. Este mercado está en crecimiento en las grandes ciudades porque los precarios ya no pueden comprar hipotecas pero pueden ser un negocio como inquilinos. En España es imposible tener un proyecto de vida estable como inquilino por la desprotección jurídica, circunstancia que ven con muy buenos ojos los fondos de inversión que compran viviendas para alquilar.

Más de 6 millones de ciudadanos viven bajo la dictadura del casero.

Las inmobiliarias saben que no existe un parque de viviendas al margen de los vaivenes del mercado libre que controlan. El parque de vivienda pública de alquiler no supera el 1%, así pues los 2’5 millones de hogares que viven en viviendas alquiladas sufren la dictadura de la Ley de Arrendamientos Urbanos- LAU(3). Además hay casi otro millón de hogares en situaciones irregulares como subarrendamientos legales o ilegales, infraviviendas y ocupaciones(4). La mayoría de estos hogares concentran las capas de la población que, o bien, no pudieron cogerse al carro de la burbuja inmobiliaria comprando una hipoteca, o bien, son inmigración pobre o hogares de nueva formación joven: el precariado (5).
Son ejemplos tipo: una familia compuesta de 4 miembros, dos adultos y dos pequeños, uno de ellos un bebe y otra familia de 2 miembros con una madre y un hijo. Ambas viven en una gran ciudad o área metropolitana y sus ingresos no superan nunca los 600 euros. Este es el perfil en que coinciden más del 20% de las familias en el estado español. Es la miseria en una instantánea de un país con graves desigualdades sociales.
A la miseria se le suman las reformas legislativas de la LAU, de los gobiernos de Zapatero y Rajoy, que han facilitado los desahucios por impagos en medio de una profunda crisis económica. Por eso, no es de extrañar que esos hogares concentren el grueso de desahucios según los datos de lanzamientos judiciales y superan 5:1 a los lanzamientos hipotecarios en las grandes áreas urbanas (6). No existen datos fiables sobre la proporción de esta tragedia habitacional porque ni siquiera el INE (Instituto Nacional de Estadística) tiene series estadísticas sobre desahucios por alquiler ni ocupación y estos pasan desapercibidos en los medios de comunicación.
Sólo en unas pocas ciudades, como Barcelona, la presión social ha permitido una política de pisos de emergencia social donde el Ayuntamiento de Ada Colau asume lo que no debería ser su responsabilidad: dar vivienda a las familias precarias antes de verlas viviendo bajo un puente. Hoy esas ayudas a cuenta del presupuesto municipal están aseguradas porqué la ciudad disfruta de superávit primario.
Los hogares arrendados tienen pocas ventajas fiscales comparadas con los de compra. Al no estar organizados siempre han sido un sector marginal para la clase política ( no existe un sindicato de inquilinos como en otros países). Según GHESTA, sólo 820.914 hogares en alquiler se beneficiaron de las desgravaciones en el IRPF en el año 2014 que sumaban 353 millones de euros a repartir entre los inquilinos que no superaban los 1600€/mes de ingresos brutos familiares(7). En el 2015 el PP agrava el sesgo clasista de la política de vivienda al eliminar la desgravación a los inquilinos y mantenerla para los propietarios. (8)

¿El alquiler es un negocio arriesgado y poco rentable para el propietario?

Las ventajas fiscales para los arrendadores

Por contra, el lobby propietario sí que está bien organizado y durante décadas ha conseguido enormes desgravaciones fiscales. Tienen voceros en todos los medios de comunicación alertando de la llegada del “inquilino moroso”. Su lobby está infiltrado en las entrañas del Estado como el hecho que Rajoy fuera registrador de la propiedad. En el ámbito de los propietarios como personas físicas sólo 1,18 millones (46%) declararon los alquileres cobrados por los que recibieron un monto de 3.241 millones de euros al poderse desgravar entre el 60 y el 100% del IRPF. Vamos que los que sí declaran lo que cobran casi no pagan impuestos.
Pero hay otros 1,25 millones de propietarios (54%) que no declaran los arrendamientos cobrados. Son una enorme bolsa de fraude calculada entorno a 3000 millones anuales por los inspectores de Hacienda de GHESTA.(9) Por tanto, el bolsillo de los pequeños caseros es un pozo sin fondo. No sólo se traga los 3.241millones de desgravaciones fiscales del IRPF y otros 3000 millones del fraude fiscal ( la suma de estas cifras suponen 2’5 veces el presupuesto municipal de Barcelona).
Pero la fiscalidad en el caso de los grandes tenedores de vivienda (patrimonios jurídicos) es más escandaloso aún. Los grandes beneficiaros fiscales son la Iglesia Católica, las SICAV y las SOCIMI. Hay cálculos de cifran que la Iglesia posee más de 100.000 inmuebles que están libres de impuestos incluso cuando no son de culto como comercios, viviendas, colegios, etc. (10). Las SICAV se utilizan para no pagar el IVA o ITP ya que mansiones y viviendas entran como inversiones societarias. Las SOCIMI reciben escandalosas exenciones fiscales. Detrás de las unas y de las otras están los paraísos fiscales donde su patrimonio se vuelve opaco y los Panamá Papers dan fe de ello.
Además tanto los propietarios físicos como los jurídicos también reciben vía arrendamientos las cada vez más numerosas ayudas al pago de alquileres que salen de las arcas de las autonomías y de los municipios, que se han ido multiplicando por la gravedad de la crisis. Catalunya destinaba en el 2011 más de 71 millones de euros y su capital, Barcelona, gastaba 7 millones de euros en el 2015. Así cuando el hogar no llega a final de mes intervienen esas ayudas de manera que lo que no paga el inquilino lo hace la administración más próxima y sensible. El resultado es el mismo: se acaban cobrando alquileres inflados respecto del poder adquisitivo del país.
Por todo ello y realizando cálculos aproximativos afirmamos que las desgravaciones fiscales, el fraude y la evasión fiscal junto a las ayudas públicas al alquiler -que acaban en manos de los propietarios- podrían llegar a sumar 15.000 millones anuales que otorgan un notable poder financiero contra cualquier política que pretendiera poner coto a esos privilegios.
Que el alquiler sea un negocio poco rentable para el propietario con todos los datos de este documento podemos afirmar que es mentira aunque es evidente que pueda ser arriesgado en un país hundido en la miseria. Pero la pregunta es: ¿los negocios no son per se un riesgo y los mercados la ley? ¿O acaso la vivienda siempre ha de ser un negocio redondo sin riesgos del tipo que tienen los banqueros con las hipotecas?

este IRPF declara 8936 euros de rentas y sólo pagará por 2866,44€
este IRPF declara 8936 euros de rentas y sólo cotizará por 2866,44€

El poder financiero de los propietarios rentistas

Es evidente que los propietarios también reciben el monto de dinero que cobran mes tras mes en los recibos que cargan a sus inquilinos por usar sus pisos. Es importante ver en contexto su poder financiero en una ciudad tan importante como Barcelona. A grosso modo, los propietarios de Barcelona con un parque de más de 200.000 viviendas en alquiler, con una media de 70 m2 de superficie y un precio medio de 10,16€/m2 (11) reciben más de 2.000 millones de euros anualmente en arrendamientos de vivienda. Sin lugar a la duda, ese “Sindicato Unido de Caseros” tiene el mismo poder financiero que el todopoderoso Ayuntamiento de Ada Colau cuyo presupuesto no llega a 2400 millones de euros.
Aún así el “Sindicato Unido de Caseros” no tiene suficiente. El análisis de una declaración de la renta del 2014 permite observar que se puede deducir anualmente el 3% de amortización (del valor catastral del edificio excluido el suelo), más los gastos de mantenimiento y administración. Después de restar esos gastos al arrendamiento, al importe resultante se le aplica la comentada desgravación fiscal entre el 60 al 100 % de la diferencia ( que son los 3.241 millones de euros antes citados). Los caseros que declaran acaban pagando impuestos por poco más del 30% del arrendamiento que cobraron. Ninguna renta salarial tiene ese trato fiscal.
Pero las ventajas no se acaban aquí. Si ahora se analiza un recibo del alquiler se observa que los propietarios suelen añadir otros conceptos al arrendamiento, como los gastos de mantenimiento del edificio, tasas municipales y impuestos como el IBI 12. Por lo que por un lado se desgravan esos gastos pero por el otro se cobran al inquilino y Hacienda no vigila nada. ¿Cuanto dinero están costando a las arcas públicas el fomento del alquiler en un país que tiene uno de los índices de arrendamientos más bajos de Europa?

Así pues afirmamos que esas desgravaciones fiscales y otras ayudas aprobadas por los sucesivos gobiernos de la etapa democrática para incentivar el alquiler han sido un fracaso político… O ¿han sido un éxito porqué su objetivo era reforzar el poder de los propietarios y el fraude fiscal ?

La amortización de los edificios

Pero el sistema fiscal impositivo sobre los arrendamientos tiene más sorpresas. Aunque el tratamiento fiscal en SICAV o en las SOCIMI es lo más escandaloso (13), no lo es menos para las personas físicas que tienen en los arrendamientos una deducción del 3% sobre el valor catastral del edificio en el IRPF. Un cálculo rápido permite demostrar que una vivienda alquilada amortizaría su valor catastral entre 20 y 30 años. (14)
Entonces, si el edificio se amortiza en el IRPF y los gastos complementarios se cargan al inquilino ¿qué paga realmente el recibo del alquiler? Pues se nos ocurre que amortiza el capital invertido en el suelo urbano y el plusvalor de mercado que costó realmente la vivienda alquilada.
Si esa vivienda fuera declarada en ruina a los 100 años, el casero habrá rentabilizado hasta 3 veces el capital inicial invertido y aún así podría vender el suelo. Pero eso tampoco es cierto por la sencilla razón que cuando el propietario vende el piso recupera la inversión tanto del suelo como del edificio y la propia revalorización en el mercado libre lo cubre con creces como muestran las propias administraciones que para cobrar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ya suponen como mínimo que la vivienda vale el doble o el triple.

vivienda_edifico_amortizacion
La amortización de la vivienda viene determinada en el IRPF así como también en el Impuesto de Sociedades. Fiscalmente está excluido el suelo porqué se entiende que no tiene pérdida temporal

Ningún mercado de valores ni de renta fija da tanto retorno monetario. Resumiendo, en el 2014 los inquilinos recibieron ayudas por 353 millones de euros mientras que los propietarios consiguieron cerca de 15.000 millones en ayudas, exenciones fiscales y fraude. Pero si a esos regalos añadimos los 1.785,43 millones de euros en desgravación por vivienda de compra habitual(15), nuestro país es líder europeo en ayudas a la vivienda y líder europeo en desahucios. Esto tiene un nombre: política clasista y neoliberal a favor de la propiedad frente a la vivienda entendida como un derecho y no como un activo financiero. ¡ Ni el ministro falangista José Luís ARRESE – “quiero un país de propietarios y no de proletarios”- se atrevió a ir tan lejos en políticas de vivienda en tiempos del dictador Franco !
Los economistas clásicos, con Adam Smith a la cabeza, hubieran llamado esto parasitismo rentista: no se crea nada, no se produce nada. Sencillamente se extraen dividendos de un título de propiedad que tiene capacidad de chantaje: si no se paga a vivir debajo de un puente. Los datos de este documento son suficientemente elocuentes y incendiarios como para sacar lo mejor del alma rebelde de la nueva izquierda política y social para acabar con tanta injusticia. En la plataforma de participación del ayuntamiento -decidim.barcelona.cat- una de las propuestas más votadas fue la de limitar los precios de los alquileres, indicativo de que hay un gran sector de la sociedad que está siendo exprimida en el mercado del alquiler. Si realmente se quiere hacer frente a este expolio clasista Barcelona en Comú debería abandonar las políticas titubeantes y avanzar hacia objetivos más audaces y coherentes. Cuestión de valentía política.

Salva Torres, activista de la Asociación 500×20 de Barcelona
14 abril del 2016

– 2ª parte – … La burbuja del alquiler: Las ayudas públicas al alquiler social ¿son de derechas o de izquierdas?

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Notas:

1.- prouespeculacio.org / Disneyficación y desahucios en la Barceloneta, ¿ Hay otro modelo de ciudad?.
2.- elpais.com / Los fondos y el apetito por la promoción inmobiliaria // El sector residencial arroja una rentabilidad de más del 8,8% por el buen comportamiento de las rentas inmobiliarias.
3.- La LAU fue legislada en tiempos de Miguel BOYER, ministro de economia del Gobierno de F.González. Destruyó toda la protección de los inquilinos que ni el franquismo se había atrevido a modificar. Ha tenido sucesivas modificaciones aprobadas con el apoyo del Ppsoe+CiU+PNV que han agravado los derechos de los inquilinos y mejorado el de los propietarios.
4.- Se cree que en el área metropolitana de Barcelona hay un 40% de las viviendas vacías y ocupadas propiedad de la banca.
5.- Los hogares en régimen de alquiler son estadísticamente 2.438.574 (6.336.033 personas). Además los subarriendos y ocupaciones suponen otros 939.614 viviendas donde habitan 2.375.842 de personas. En total representan cerca de 9 millones de personas o el 20% de la población. Fuente Instituto Nacional de Estadística: http://www.ine.es/prensa/np824.pdf. Otros datos en contexto en el INE són: Hogares según tamaño del hogar por régimen de tenencia
6.- Noticía ElPeriodico // Fuente: APCE. El 90% de los desahucios en BCN son por impago de los alquileres.
7.- Fuente GHESTA. Más de dos millones de contribuyentes dirán adiós a incentivos fiscales por alquilar // otra Fuente www.congreso.es. Pg: 282- previsiones y desglose por tributos y conceptos // Una comparación: las deducciones por vivienda en propiedad absorben unos 2.050 millones de euros.
>8.- Al no haber una política generalizada de desgravación al alquiler, como sí existe en la propiedad, el Gobierno renuncia a tener un control real sobre el fraude fiscal de los propietarios al no declarar los arrendamientos.
9.- Más del 55% de los alquileres de viviendas se ocultan a Hacienda. La Carta de la Bolsa.
10.- Dos notas sobre este asunto – http://www.eleconomista.es/https://laicismo.org/.
11.- Xifres d’Habitatge, PMHB, 2014 – http://www.pmhb.org/repdoc/65895-20150518110633.pdf
12.- prouespeculacio.org / Impuesto de Bienes Inmuebles- Es opcional, no obligatorio, repercutir el IBI en el recibo alquiler de la vivienda.
13.- prouespeculació.org / Las SOCIMI – Sociedades-Cotizadas-Inversión-Mercado-Immobiliario
14.- La renta justa de una vivienda comprada para el arrendamiento.
15.-Aunque la desgravación fiscal por compra de vivienda habitual ha desaparecido en el 2015, el 99’9% de las viviendas de este país han gozado de la misma pero Hacienda nunca pedirà su devolución una vez la vivienda entrara en el mercado del alquiler.



no es legal vincular el seguro de vida, accidente o paro a una hipoteca

banco_experto_en_segurosUn seguro de vida no puede vincularse a una hipoteca

La costumbre de supeditar la concesión de una hipoteca  a la obligatoriedad de suscribir un seguro de vida concreto comercializado por el banco donde la pedíamos era una práctica tan generalizada por parte de las entidades bancarias que la mayoría de los solicitantes nunca llegaron a cuestionar su legalidad. Y, aunque se ha intensificado la información al respecto desde que entró en vigor la primera Directiva Europea de Hipotecas,  sigue habiendo un importante grupo de personas que no acaba de asimilarlo completamente.

Qué dice la ley?

A finales de enero del año 2014 fue aprobada la Primera Directiva Europea que regula el ámbito hipotecario. Entre otros muchos aspectos, su artículo 12 hace referencia a las prácticas de ventas vinculadas y combinadas en los siguientes términos:

1. Los Estados miembros autorizarán las prácticas de ventas combinadas, pero prohibirán las prácticas de ventas vinculadas.”

4. Los Estados miembros podrán permitir a los prestamistas que exijan al consumidor suscribir una póliza de seguros pertinente en relación con el contrato de crédito. En ambos casos, los Estados miembros velarán porque el prestamista acepte la póliza de seguros de un proveedor distinto de su proveedor favorito cuando dicha póliza posea un nivel de garantía equivalente al nivel que haya propuesto el prestamista.

Lo que se debe entender de la directiva

Del lenguaje formal de esta Directiva Europea se desprenden las siguientes conclusiones:La entidad bancaria puede exigir la contratación de un seguro para la concesión de una hipoteca.

  • Está prohibido vincular la concesión de hipotecas a la contratación de un determinado seguro de vida o cualquier otro tipo de póliza.
  • El usuario puede denunciar cualquier vinculación de este tipo en el Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o ante los tribunales

Qué es de ley

Con total seguridad, esta normativa que posibilita a quien solicita una hipoteca contratar un seguro de vida o cualquier otro tipo de póliza con distintos proveedores de seguros respetando siempre las garantías que la entidad bancaria exige redundará en un ahorro en la prima a pagar.

Seguros obligatorios y estratagemas del banco.

Qué seguros estamos obligados a contratar cuando firmamos una hipoteca?.

Contratar un seguro del hogar con el banco que nos concede la hipoteca puede suponer una rebaja del 0,05-0,10% en el tipo de interés. Esto en un préstamo a 30 años nos puede suponer un ahorro, sobre todo si tenemos en cuenta que seguramente tengamos ese seguro aunque sea con otra compañía

Solicitar en una entidad un préstamo hipotecario, y salir sólo con él resulta casi imposible.  Con el coste del precio del dinero hoy día, y los márgenes que manejan las entidades, éstas exigen contratar más productos asociados para mejorar su rentabilidad. Cuando una entidad te comunica las condiciones de aprobación suele conceder un tipo de interés de salida y dependiendo del número de productos asociados que firmes te irá disminuyendo este tipo de interés hasta un nivel mínimo

El único seguro obligatorio por ley es el seguro de incendios sobre el inmueble que va a hipotecar. En la mayoría de los casos las entidades ofertan un seguro multiriesgo que ya lleva incluido el seguro de incendios. Si eres o vas a ser propietario de una vivienda, resulta casi imprescindible tener contratado un seguro multiriesgo que proteja el inmueble contra diversos accidentes domésticos (daños de agua, robo, daños a terceros, rotura de cristales, etc.)

Otro de los seguros habituales en los préstamos hipotecarios es el seguro de vida. Con este seguro se evitan problemas de impago si fallece el titular de la hipoteca. En dicha situación, la aseguradora es la que se encarga de cancelar el capital pendiente de pago. Se trata de un seguro más caro, pero que debemos valorar de forma individual su conveniencia: cuál es nuestra situación personal, si estamos casados, si tenemos hijos, como sería la situación para ellos en caso de fallecimiento, etc. en definitiva, valorar el coste y su utilidad, ver otras ofertas de seguros de vida comparando la prima y cobertura, así como el ahorro que conlleva en el tipo de interés de la hipoteca

Además del seguro de hogar y vida las entidades suelen ofertarnos otros seguros:

Seguro  de protección de pagos, cubren el pago de un número determinado de cuotas (entre 6-12 cuotas) en el caso de despido del prestatario o de incapacidad temporal

Seguro del automóvil, etc.

Otra ventaja de los seguros es que el coste de las pólizas plasmadas en los contratos hipotecarios para la adquisición de primera vivienda puede desgravarse en la declaración del IRPF con los requisitos y límites generales de esta deducción por inversión en vivienda habitual. Los importes de los seguros deben sumarse a las cantidades pagadas en concepto de cuotas hipotecarias mensuales con el límite de 9.015€

Resumiendo, al margen de las presiones que podamos recibir de  nuestra entidad, debemos empezar la casa por los cimientos, valorar qué seguros nos conviene contratar y una vez decididos los seguros, comparar la contratación a través de la entidad que nos concede la hipoteca (que además del precio suele conllevar una mejora en el tipo de interés de la hipoteca) y otras opciones del mercado

Resumen obtenido de diferentes webs sobre el tema.




Es opcional, no obligatorio, repercutir el IBI en el recibo alquiler de la vivienda.

LAS REBAJAS IMPOSITIVAS A LOS CASEROS SON EXPOLIO A LOS INQUILINOS

ES UN EVIDENTE EXPOLIO FISCAL A LAS CLASES POPULARES

LOS AYUNTAMIENTOS COBRAN SU IMPUESTO A SUS INQUILINOS DE VIVIENDA PÚBLICA Y SOCIAL

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un impuesto directo a la posesión o propiedad. Es un impuesto municipal que grava las viviendas según su valor catastral. El IBI está hoy desfasado en muchos lugares porque el pinchazo de la burbuja de crédito ha hecho caer el valor de los inmuebles pero por contra los valores catastrales aumentan. Cuando se trata de pisos en alquiler es evidente que el inmueble tiene un objeto de incrementar las rentas del propietario. Por eso Prouespeculació está en contra del cobro del IBI por los propietarios de pisos de alquiler. además la mayor parte de las veces que ocurre el propietario cobra el IBi al inquilino y además se lo desgrava como gastos en la declaración de IRPF. La opción de cobrar el IBI a los inquilinos debería estar prohibida por ley apara evitar fraude fiscal.

Además ninguna ley actual obliga al inquilino a pagar el IBI del piso (antigua contribución urbana). Pero si el posible inquilino lo acepta en el contrato entonces si tendría la obligación de pagarlo. De todas maneras hay otra excepción : los contratos de alquiler anteriores al 9/05/1985. El artículo 20 de la LAU 29/1994 (que está vigente hoy en día) dice:

STOP IBI recibo alquiler_web” Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, TRIBUTOS, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.”
Pero en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados hasta el 9 de mayo de 1985, ES OBLIGATORIO que EL INQUILINO ABONE EL IBI del inmueble arrendado, salvo que se haya establecido en el contrato que el dueño es quien pagará dicho IBI. Así lo establecen las Disposiciones Transitorias Segunda, apdo. 10 , y Tercera, apdo. 9, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos.

Por otro lado, el inquilino puede y debe exigir comprobantes del coste a la propiedad que certifiquen que es lo que se paga. Con ello el arrendador se abre fiscalmente al arrendatario…. Recuerde que la propiedad le puede cobrar el IBI pero entonces el arrendador o la propiedad no se lo puede desgravar en el IRPF. Sería un fraude, pero que inspector lo va a comprobar! Rajoy es registrador de la propiedad, ¿a quién cree que apoya?

Hay multitud de quejas en este sentido en los foros.

Encontramos esta en http://forovivienda.com/consultas/alquiler/mi-arrendador-quiere-que-yo-pague-el-ibi

Tengo contrato de alquiler desde 1.988. Ahora, el arrendador quiere que yo me haga cargo del pago del recibo anual del Impuesto de Bienes Inmuebles. ¿Me puede obligar a ello?

Sólo podrá repercutirle el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) sí así se pactó expresamente en su contrato de alquiler ya que las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de la LAU, que son las que autorizan las posibles repercusiones, concretamente el apartado 10.2 de la Segunda para el IBI, no son aplicables a los contratos realizados bajo el RD Ley 2/85.

Si no se ha pactado expresamente en el contrato, no cabrá repercutir tal impuesto.