¿De verdad están por el derecho a la vivienda?

Hoy me llega la noticia de esta iniciativa aparentemente en pos del derecho a la vivienda. Pero tras leerla detenidamente descubro con indignación que se trata justo de lo contrario, de una iniciativa en contra del derecho a la vivienda convenientemente disfrazada, de otro lobo con piel de cordero. Unas son contrarias al derecho a la vivienda por tibias y otras por estar abiertamente en su contra.

La primera de las medidas sería permitir a las Administraciones Locales regular los precios abusivos de alquileres cuando comprueben incrementos desmesurados las rentas. Leyendo de pasada sin prestar mucha atención suena bastante bien, pero la realidad es que simplemente nefasto. En este país se paga un elevado sobreprecio por la vivienda y por tanto, el objetivo debería ser cambiar la leyes para cambiar la situación del mercado de la vivienda de modo que los precios se ajustarán a valor de la vivienda. De esto nada dice la medida. De hecho en ella se acepta con ello esta situación del pago generalizado de un elevado sobreprecio por la vivienda. Las Administraciones Locales solo podrían intervenir cuando comprobaran incrementos desmesurados de los precios, pero para reducir los ya muy elevados sobreprecios a su valor real. Pero esta medida ni siquiera impediría la continua alza de los precios del alquiler pues solo se podría intervenir cuando el incremento fuera desmesurado, pero no cuando el el incremento fuera el normal en comparación con el incremento de precio en el resto de viviendas y recordemos que lo normal es la continua alza de los precios. Pero es que ni siquiera nos asegura que se atajasen estos incrementos desmesurados en comparación con los incrementos normal, pues además deberían tener la consideración de abusivos, por tanto, podría haber incrementos desmesurados que no se considerasen abusivos y no se impidiesen. En resumen, esta propuesta ayuda a sus autores a quedar muy bien pareciendo muy buenos samaritanos, pero de ponerse en práctica no ayudaría a satisfacer el derecho a la vivienda sino a que se siga empleando la vivienda como medio de explotación.

La segunda medida es la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por ahí vamos muy bien porque LAU es la clave en el uso de la vivienda como medio explotación. Cuando los poderosos del sistema decidieron que emplearían la vivienda como medio de explotación de la población y trazaron su plan para ello, como medida fundamental modificaron LAU del año 1964 para incrementar los precios de los alquileres, primero con el decreto Boyer del año 1985, después con la LAU de 1994 y por último con la reforma de esta del 2013. Cuando los precios de los alquileres ya eran suficientemente elevados resultaba sensato el pensar que alquilar era tirar el dinero porque por la misma cantidad mensual o incluso por menos se podía adquirir una vivienda hipotecándose. Había comenzado la segunda fase del plan de explotación mediante la vivienda. Sin la reforma de la LAU no se hubiera dado, no hubiese existido burbuja hipotecaria. Así que parece más que lógico de cajón una reforma de LAU para revertir el camino, bajar el precio de los alquileres hasta su valor real, acabar con la burbuja hipotecaria, acabar con la explotación y satisfacer por fin el derecho a la vivienda de la población.

Pero no es esta la reforma que nos propone esta iniciativa, sino modificar los procedimientos arrendaticios para dotar en él a los inquilinos de una mejor posición procesal para defenderse. Es cierto que el procedimiento arrendaticio ha sufrido en los últimos años reformas en favor de los arrendadores y en contra de los arrendatarios. Pero no ha eliminado el derecho a la defensa de estos. Con el actual procedimiento arrendaticio el inquilino sigue manteniendo mecanismos procesales de defensa efectivos. Se dice que se quiere permitirles a los inquilinos oponerse al desahucio, dando a entender falsamente que ahora no puede hacerlo cuando no es así, actualmente el inquilino puede oponerse al desahucio. El problema es que si no tiene dinero para pagar la renta, no le sirven de nada, porque no los va a emplear. Dotar de más y mejores mecanismos procesales  de defensa no le servirá de nada, si no tiene dinero para pagar la renta. De lo que se trata es de que los inquilinos puedan pagar las rentas y eso se consigue bajando los precios del alquiler a su valor real. De que serviría una mediación previa preceptiva a la demanda, si el inquilino no puede pagar el alquiler, ¿para alargar la agonía e incrementar la deuda del inquilino con el casero?

Esta iniciativa pretende alargar la duración de los contratos. Y ahí de nuevo ponen el dedo en la llaga, pues la duración de los contratos de alquiler es la clave de que la vivienda sea o no un medio de explotación. Pero de nuevo lo hacen para no solucionar nada y limitarse a un ligero maquillaje. La propuesta es aumentar la duración mínima hasta la que el inquilino puede prorrogar el contrato con su única voluntad de 3 a 5 años, como con anterioridad a la reforma de la LAU de 2013. ¿Acaso con LAU en su redacción original de 1994 estábamos en el paraíso? La reforma de 2013 no fue más que una vuelta de tuerca más, pero el daño ya estaba hecho y era muy profundo. Con la LAU de 1964 el inquilino podía permanecer de por vida en la vivienda alquilada e incluso el alquiler se podía heredar. Qué casualidad que entonces no hubiera explotación mediante la vivienda, el derecho a la vivienda estuviera satisfecho ni hubiera burbuja hipotecaria. ¿Les da miedo proponer la vuelta a esta situación o es que simplemente no quieren acabar con la explotación mediante la vivienda sino aparentar lo que no son?

Por último con esta reforma de la LAU pretenden que la alza de los precios de los alquileres se adecuen al incremento del IPC. Es decir, que aceptan que los muy elevados sobreprecios de los alquileres sigan subiendo. Ni asomo de intención de que los precios se ajusten al valor real del alquiler.

Después se descuelgan con las famosas ayudas al alquiler, que son más falsas que Judas, pues no son ayudas a los inquilinos sino ayudas a los arrendadores, ya que el dinero pasa del Estado, que lo recoge previamente de todos nosotros a las manos de los arrendadores y los inquilinos simplemente hacen de intermediarios, pues transmiten el dinero del Estado a los arrendadores dándole con ello a esta subvención encubierta una noble apariencia, el resultado sería el mismo que si el Estado entregara el dinero a los arrendadores, pero entonces ¿cómo podría justificar este regalo? En cambio encargando a los inquilinos que entreguen su regalo a los arrendadores y vistiéndolo como una ayuda a los inquilinos y a la satisfacción del derecho a la vivienda, se libran de las objeciones contra este desvío de fondos públicos a bolsillos privados. Esta más que probado que las mal ayudas al alquiler encarecen el precio de los alquileres y de la vivienda. ¿Por que habría el arrendador abaratar el precio del alquiler para que fuera accesible a la población si aquello que el inquilino no puede pagar se lo pagaremos entre todos por medio del Estado?

Luego “arrementen” contra las SOCIMIS. Bueno en realidad no, pues lo único pretenden es que los ricachones que amasan fortunas con lo que roban a través de las SOCIMIS, donen un exiguo porcentaje de sus ganancias vía impuestos, para hacer un poco de caridad con el tema de la vivienda y así continuar con el lavado de imagen. En un país donde el derecho a la vivienda efectivamente se puede ejercer y no existe explotación mediante la vivienda, las SOCIMIS no tienen cabida, porque no tienen de que vivir, si no pueden usar la vivienda para robar como se van a mantener. ¿Existían SOCIMIS antes del año 1985? Aceptar las SOCIMIS  es aceptar la explotación mediante la vivienda y la ausencia del derecho a la vivienda. El artículo 31 CE establece la progresividad de los tributos. Norma que por cierto nunca se ha cumplido y ahora menos que nunca. ¿Por qué no piden una fiscalidad progresiva como es obligatorio por mandato de la Constitución? ¿Por que acabaría con las SOCIMIS y no se trata de eso, no se trata de tocar las fortunas de los ricachones ni de molestarles, no se vayan a enfadar?

Después vienen con el famoso parque público de viviendas de alquiler de los grandes tenedores, SAREB, Banca. No parece mala idea, pero es tan vaga que el que se convierta en una buena práctica dependería de detalles que en la iniciativa no se explican. Lo cierto es que hasta el momento siempre que los grandes tenedores han puesto a disposición viviendas en alquiler a precios asequibles han sido las peores de su patrimonio. Y mucho me temo que por ahí va la propuesta. ¿No sería mejor que en lugar de un parque público de viviendas, regular el mercado de la vivienda de modo que todas tuvieran precios en su justo valor? En lugar de un parque público de viviendas de alquiler a precios asequibles, todas las viviendas a precios asequibles. Lo del parque público no es más que un regalo envenenado que nos aparta del derecho a la vivienda para todos.

La última medida es ya el acabose y la guinda de la tremenda burla que supone esta iniciativa: que se financie la construcción de viviendas con destino a alquiler a precios asequibles. ¿Acaso tenemos déficit de viviendas? ¿Necesitamos más viviendas? ¿Qué fue de aquello de, no se entiende, gente sin casas y casas sin gente? ¿No sería mejor regular el mercado para que todas las viviendas tengan precio asequible y todos puedan satisfacer sin mayor dificultad su derecho a la vivienda? ¿O se trata precisamente de que no sea así? ¿Se trata de mantener un mercado de la vivienda sobrevalorado en el que para acceder a la vivienda haya que pagar un elevado sobreprecio para así explotar a la mayoría de gente y un mercado secundario subsidiado para que aquellos que no pueden acceder a este al menos tengan una vivienda de segunda?

Los autores de esta fantástica iniciativa es Unidos Podemos, coalición que se presenta como defensora de los intereses del pueblo. Pero más bien parece que defiende los intereses de los amos del pueblo y que se disfraza de lo que no es para confundir al pueblo y conseguir que no luche por si mismo poniendo sus esperanzas en sus falsos adalides. Pablo Inglesias dijo en una ocasión que la gente no se confundiera con Ciudadanos pues no es más que el recambio del PP. Se le olvidó comentar que Podemos es el recambio del PSOE. No está tan lejos de este partido cuando continuamente quiere pactar con él, e incluso pretendió gobernar con él. Y el PSOE era aquel partido que se presentaba como defensor de los intereses del pueblo y que no tardó en descubrir que defendía los intereses del los amos del pueblo.

Muchos piensan que para solucionar los problemas de la sociedad, y con ello quiero decir gobernar en interés del pueblo y no de sus amos, hace falta un cambio de gobierno. Pero esta manera de pensar nos aleja de la solución, pues se renuncia a luchar por cambiar las cosas directamente y se concentran los esfuerzos en conseguir el cambio de gobierno, si además cuando después de tanto esfuerzo por fin en alguna ocasión se consigue el cambio de gobierno, resulta que se le ha entregado a alguno de estos partidos del sistema que van de partidos del pueblo pero en realidad son partidos de los amos del pueblo.

En el caso del derecho a la vivienda mejor que esperar la solución en una hipotética victoria electoral de Unidos Podemos, sería luchar desde ya por forzar al gobierno a respetarlo. Para ello tenemos una buena arma, la ocupación.




Sí…. se puede y se debe denunciar al casero por fraude fiscal y por fianza no declarada del alquiler.

este documento habla de:

  • DENUNCIA FISCAL CONTRA EL ARRENDADOR – PROPIEDAD
  • DENUNCIA por fianza no declarada del alquiler CONTRA EL ARRENDADOR – PROPIEDAD.
  • DEMANDA CONTRA EL ARRENDADOR – PROPIEDAD POR DAÑOS Y PERJUCIOS DE FIANZA NO DECLARADA y paralela de Hacienda.

DENUNCIA FISCAL

Las rentas del alquiler no son de las cosas que se declaran a Hacienda en este país. Esta es la información que se obtiene año tras año de los inspectores de Hacienda, del sindicato GESTHA, que reconoce que aún así en los últimos años los alquileres no declarados han pasado del 54 al 41% (1). Si se hacen cuatro números por las enormes ventajas fiscales que suponían declararlos no vale la pena arriesgarse (2).

En la propiedad jurídica, o sea, las empresas especializadas en la gestión de comunidades de alquiler el fraude es menor porque las ventajas de declarar son tan grandes que no hacerlo significan en realidad pérdidas. Nos referimos a las inmobiliarias de bancos, socimis, API’s, etc… De hecho fiscalmente para los propietarios, con un buen asesoramiento fiscal y todas las triquiñuelas posibles, las rentas de alquiler son fiscalmente neutras. O sea, si eres inquilino pagas el alquiler y casi nadie recibe desgravaciones fiscales. Si eres propietario, recibes tantas desgravaciones fiscales y deducciones que no pagas nada a Hacienda por las rentas que cobras de tus inquilinos. Así es, los rentistas profesionales, los que viven de rentas – sin sudar- tienen un régimen tributario mil veces mejor que los que sí trabajan y se sudan la camisa.

En los segmentos de la propiedad que más se da esta circunstancia de fraude es en las personas físicas, o sea, los pequeños propietarios. No está de más recordar dos cosas:

  • el porcentaje de caseros defraudadores es 10 a 1 superior al de inquilinos morosos.
  • por tanto, la figura del inquilino moroso es una entelequia comparada con la del casero evasor de impuestos.
  • la medida del PP en el 2014 consistente en eliminar las desgravaciones a los inquilinos (3) volverá a incrementar el fraude porqué los inquilinos no desgravan y Hacienda no sabe quién alquila. ¿no está hecha a medida esta reforma para incrementar el fraude?

Así es, los rentistas profesionales, los que viven de rentas – sin sudar- tienen un régimen tributario mil veces mejor que los que sí trabajan y se sudan la camisa.

Indicios que el casero no declara su alquiler a Hacienda.

Primero decir que cualquier contrato, incluso verbal, es legal. Una cosa es que el contrato sea legal y otra que se declare, o sea, se eleva a público. No tenga miedo en ese sentido. Cualquiera de los siguientes indicios pueden descubrir que su casero no tributa al fisco. Cuantos más indicios tenga es más evidente que hay fraude. Los indicios que las rentas que paga usted por su alquiler no se declaran a Hacienda son:

  • un contrato de alquiler con papel no adecuado, hecho a mano, etc. Aunque hemos visto contratos con papel timbrado que no se declaran.
  • comprobar que la fianza esta depositada en la agencia de vivienda de tu comunidad. . También se la puedes pedir a la propiedad pero entonces le estas enseñando las cartas.
  • comprobar si el contrato esta inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • comprobar el censo por si cualquier casualidad el propietario vive con usted (jolin!)
  • no tiene una dirección del propietario o carece de su NIF.
  • se cobra siempre en mano o con un recibo que no identifica al propietario.

¿Por qué debe denunciar al casero defraudador?

A lo largo de la vida del contrato de alquiler, la interpretación y aplicación de las cláusulas del contrato de alquiler, suelen dar lugar a multitud de situaciones que el inquilino las vive como injusticias. Seguramente la finalización de un contrato, las situaciones de mobing inmobiliario u encarecimientos de los recibos por causas de dudosa justificación pueden llevarle a decir ¡¡¡ BASTA !!!

Si ha acumulado información sobre el casero defraudador puede utilizarla según crea conveniente pero la web de la Agencia Tributaria ofrece la posibilidad anónima de denunciar este tipo de fraudes. (4)

¿Cómo denunciar un fraude fiscal en el alquiler? Instrucciones para presentar la denuncia:

  1. Pueden presentar denuncias públicas tributarias cualquier persona física o jurídica que conozca hechos o situaciones que puedan ser constitutivos de infracciones tributarias o tener trascendencia para la aplicación de los tributos.
  2. Para presentar la denuncia se procederá a rellenar los datos que se solicitan en el modelo de presentación on line. La denuncia debe ser clara y concreta y ha de contener el mayor número de datos conocidos que sean necesarios para la identificación del denunciado.
  3. Junto con la denuncia es posible anexar los ficheros que se estimen oportunos y que sirvan deprueba de los hechos denunciados. Para ello se adjuntarán los ficheros haciendo uso de la opciónindicada en el modelo de presentación on line. Se pueden anexar hasta 10 ficheros, que pueden ser tanto documentos como imágenes.
  4. Sólo se permiten leer ficheros ubicados en un directorio raiz con nombre aeat . Mueva los ficheros que desea leer a un directorio raiz cuyo nombre comience por aeat o un subdirectorio de éste.
  5. La presentación de la denuncia no da lugar al inicio de actuaciones inspectoras ni origina derecho alguno para el denunciante en cuanto al cobro de ningún tipo de gratificación o la posibilidad de recibir información alguna en relación con la investigación de los datos denunciados o la tramitación de los procedimientos. El denunciante no tiene, en ningún caso, la condición de interesado en la actuación administrativa.
  6. Una vez enviada la denuncia, el sistema comprobará que contiene el contenido mínimo exigido y asignará a la misma un número de registro de entrada que aparecerá en pantalla. El denunciante podrá imprimir o guardar en disco este número de registro.
  7. Con posterioridad a la presentación de la denuncia, el denunciante podrá aportar nuevosdatos, ficheros o documentación ya sea online o directamente en una delegación o administración de la A.E.A.T.para ello deberá indicar el número de registro de entrada, al objeto de incorporar dicha información a la denuncia presentada.
  8. La presentación de la denuncia supone que el denunciante conoce y está conforme con los requisitos aquí expresados.
  9. El máximo número de imágenes por denuncia es de 10 anexos y el tamaño no debe de exceder de 2 Megabytes.

direcciones y documentos de denuncia:

Seguramente necesitará certificado digital para identificarse aunque también puede hacerlo presencialmente. Su anonimato está garantizado pero tampoco tiene derecho a saber si la denuncia ha prosperado…


1.- Gestha denuncia que cuatro de cada diez alquileres de vivienda no se declaran a Hacienda.
2.- asc.500×20: Un estudio comparativa de las ventajas fiscales de los propietarios de rentas de alquiler.
3.- El Mundo, La vivienda pierde atractivo fiscal, 2015
4.- elconfidencialdigital,  Delatores fiscales. Hacienda ha puesto en marcha 2.000 inspecciones a partir de chivatazos anónimos.


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DENUNCIA por fianza no declarada del alquiler.

El depósito de la fianza en el organismo oficial encargado en cada Comunidad autónoma es de obligado cumplimiento por la LAU. Si no está registrada la fianza Hacienda mismo puede denegarle las desgravaciones por ayudas al alquiler. Usted mismo puede saber si su fianza se ha depositado donde toca y el propietario-casero no lo ha hecho. Si el propietario no ingresa la fianza en el organismo oficial correspondiente entonces incurre en sanción: hay multa, intereses de demora y recargo. O incluso daños y perjuicios al arrendatario si este se ha visto mermado en sus derechos fiscales.

En la actual LAU -2017- es obligatorio que el arrendatario-casero cobre en concepto de fianza la cantidad de UNA MENSUALIDAD del importe de la renta convenida al inquilino como fianza. En caso de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (ej: locales de negocio) la fianza será de dos mensualidades.

Una vez cobrada la fianza arrendador, el casero tiene la obligación de proceder al depósito de la misma en el organismo correspondiente que cada Comunidad Autónoma haya designado, en el plazo y forma que igualmente se establezca en la cada una de estas legislaciones.

Además del depósito obligatorio el contrato podría determinar si las partes así lo acuerdan – eufemismo de imposición– otras fianzas pero u depósitos que no tienen que ver con está obligación inicial.

Legislaciones de los depósitos de fianzas de alquiler:

– Comunidad Autónoma de ANDALUCIA:  Ley 8/1997 de 23 de diciembre.

– Comunidad de MADRID:  Decreto 181/1996 de 5 de diciembre.

– Generalitat de CATALUNYA:  Ley 13/1996 de 29 de Julio.

– Generalitat VALENCIANA:  Decreto 333/1995 de 3 de noviembre.

– Comunidad Autónoma de CANARIAS: Disposición Adicional Séptima Ley 5/1996 de 27 de diciembre.

La responsabilidad por no depositar la fianza será exclusivamente del arrendador. Este incumplimiento puede provocar la imposición de distintas sanciones pecuniarias (MULTAS) dependiendo de la Comunidad Autónoma donde debe depositarse la fianza. Pero además de esta responsabilidad administrativa del arrendador, también puede tener otra CIVIL frente al inquilino por los daños y perjucios que le puede haber ocasionado  NO HABER DEPOSITADO la fianza en la comunidad Autónoma.

EJEMPLO:

Si el arrendador no ha depositado la fianza, es casi seguro que la Agencia Tributaria (Hacienda) no le va a conceder al inquilino los beneficios fiscales por deducción del alquiler, en los supuestos que procedan, ya que es una exigencia legal el previo depósito de la fianza para acogerse a estas deducciones.

Imaginaros que el arrendatario o inquilino ha pagado la fianza establecida en el contrato de arrendamiento y se ve perjudicado cuando pretende deducirse el alquiler de la vivienda y no puede, o una vez efectuada Hacienda le envía una declaración paralela reclamándole dichas deducciones. En estos casos es evidente que se ha producido un daño imputable al arrendador por incumplimiento de sus obligaciones legales, lo que según nuestra opinión derivaría en una responsabilidad por no depositar la fianza arrendaticia con la consecuencia de indemnización de daños y perjuicios.

Por tanto, el inquilino podría demandar civilmente al arrendador exigiéndole la reparación de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales. El obligado a probar los perjuicios es el inquilino, de ahí la importancia para el éxito de la pretensión ante el Juzgado de que acredite o pruebe suficientemente todos estos extremos, como por ejemplo el importe deducido por el alquiler que ha sido rechazado por Hacienda, las devoluciones que haya tenido que hacer a Hacienda, etcétera.

Antes de iniciar el procedimiento judicial, es conveniente enviarle al arrendador un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, donde se le especifique el importe de los perjuicios ocasionados y la concesión de un breve plazo para su pago, con la advertencia de que en caso contrario se ejercitarán acciones judiciales. Este burofax, también nos servirá en el caso de acudir a un juicio, para acreditar el intento de solución extraprocesal del asunto y para que le impongan, en su caso, las costas del juicio al demandado. Resumiendo: La responsabilidad por no depositar la fianza puede derivar en responsabilidad administrativa (MULTA) y  en la condena del arrendador a la indemnización de los daños y perjuicios que acredite el inquilino por el incumplimiento de sus obligaciones.

extraido de: mundo jurídico


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Y ya ha caído el primer mazazo por la torticera “transformación radical del marco regulatorio” perpetrada atropelladamente por el “izquierdoso” Zapatero y continuada -con más virulencia, si cabe- por su “rival” político en el régimen del 78. Ambos hermanados en el estricto cumplimiento de las medidas de austeridad impuestas por la cúpula de la UE tras el colapso financiero de 2008 : “El laudo del CIADI da la razón a la firma británica Eiser Infrastructure Limited y su filial luxemburguesa Energia Solar Luxembourg y condena a España al pago de 128 millones de euros más intereses”. El repaso recibido por la parte demandada es abrumador: “España eliminó un régimen regulatorio favorable, otorgado a los demandantes para alentar su inversión, y lo reemplazó luego por un sistema normativo basado en premisas totalmente diferentes. Este nuevo sistema fue profundamente injusto e inequitativo al despojar a los demandantes prácticamente de todo el valor de su inversión”.

La esperpéntica historia es una excelente parábola acerca de la estructura real de las relaciones de poder en el ultrafinanciarizado capitalismo de la era neoliberal. Los representantes de la sacrosanta soberanía popular no salen precisamente muy bien parados.

“La triste cara de los suicidas”. De esta guisa describía Rafael Chirbes la expresión de “Bambi” Zapatero cuando, debido al brutal impacto conjunto sobre la maltrecha economía española de la crisis financiera internacional y del colapso de la burbuja del ladrillo, anunciaba cariacontecido en el Congreso en mayo de 2010 el primer “paquetazo” neoliberal de recortes impuesto por los tecnócratas de Bruselas y del BCE. En las sarcásticas palabras del brillante cronista valenciano del ambiente de podredumbre moral que imperó durante los días de “vino y rosas” de los pelotazos y el “España va bien”: “en pocos minutos se venía abajo todo el armazón ideológico sobre el que se ha sostenido durante seis años esta variante contemporánea de la socialdemocracia, (…) caracterizada por la puesta en primer plano de conflictos más o menos intrascendentes, cuya dramática escenificación ha servido para mantener la ficción de una política progresista; obviando que el meollo del progresismo tiene que ver, sobre todo, con la forma en que uno se gana el pan de cada día y con la estrategia con que se reparte la gran tarta nacional entre los ciudadanos”. Imposible explicar mejor el núcleo del derrumbe del reformismo socialdemócrata que presenciamos en la actualidad.

La escueta justificación (“dependíamos del BCE para financiarnos”) esgrimida en sus memorias por Zapatero ilustra la inanidad de la tramoya de progresismo light de los tiempos de vacas gordas. Cual disciplinado cadete, el mandatario de un país “soberano” se dedicó a aplicar con fruición las medidas draconianas exigidas sin embozo por el “guardián del euro”. Véase el tono conminatorio de la carta-requisitoria de Trichet a Zapatero de agosto del 11 y la sumisa respuesta de éste: un excelente botón de muestra del ejercicio de “mando en plaza”. Todo ello supuestamente a cambio de la promesa de aflojar la soga de la “prima de riesgo” española a través de la compra masiva de deuda pública soberana en el mercado secundario por parte del BCE. En roman paladino: llenar los bolsillos de los tiburones financieros y rescatar indirectamente a la maltrecha banca patria a costa del expolio de las arcas públicas y de la masa laborante de la “piel de toro” –‘devaluación interna’, en la aséptica jerga tecnocrática-.

Una de las promesas de reducción del gasto contenidas en la vergonzante carta de Zapatero al mandamás del euro versaba sobre  “mejorar el ajuste entre los precios y los costes de producción en los mercados energéticos y la reducción del déficit del sistema eléctrico”.

Durante los años de bonanza y de superávit presupuestario que precedieron al derrumbe, la necesidad de reducir el enorme déficit comercial -causado por la dependencia petrolera y la perversa estructura de la zona euro- y la intención de acercarse a los objetivos de emisiones del protocolo de Kioto (España era el país que estaba más alejado de ellos en la UE), propiciaron una política gubernamental de incentivos a la inversión en energías alternativas a la hegemonía fosilista.

“El sol puede ser tuyo”, rezaba una promoción del Ministerio de Industria de 2006 en la que se garantizaba una rentabilidad de hasta un 14%, líneas de crédito oficiales y el primer año de carencia, entre otras ventajas de invertir en energía solar. ¿Qué más se puede pedir? Rendimiento y financiación asegurados a largo plazo, garantía pública y bendición moral al contribuir al desarrollo sostenible mediante las energías limpias.

Como abejas a la miel, decenas de fondos de inversión internacionales, que huían del hipertrofiado y tambaleante sector inmobiliario buscando nichos rentables donde verter las riadas de liquidez obtenidas en el casino de las finanzas mundiales, se lanzaron a por la chocolatina del sector renovable español. Junto con miles de pequeños y medianos agricultores-inversores -que hicieron de cobayas del experimento-, provocaron una enorme burbuja especulativa –la “burbuja del sol”- basada en la confianza en que, al calor de las primas, podrían generar rentas blindadas a costa del erario público: “La solar creció como la espuma. Desde 2007 a 2010, año en el que empezaron los recortes, la energía fotovoltaica que recibía primas se multiplicó por cinco, pasó de 53,7 a 313,7 gigawatios hora, según datos de la Comisión Nacional de Energía (CNE)”. No hay nada más goloso para un “tiburón” financiero que la seguridad de un flujo de pagos regulares que posibilite iniciar la maquinaria de la titulización -espoleta de la crisis hipotecaria de 2008- mediante la obtención de pingües réditos por la venta de productos financieros estructurados que permiten la inyección de liquidez inmediata: he aquí el quid del proceso de financiarización.

“Si te dicen que el Gobierno lo apoya para cumplir los objetivos de reducción de emisiones del Protocolo de Kioto, que es una energía limpia, que no contamina, y que además puede complementar la pensión de 400 euros que te queda por trabajar en el campo es difícil que le veas algún inconveniente”. Así explicaba el agricultor-inversor Pascual Hortelano los irresistibles atractivos de la panacea. Al carecer Don Pascual de dotes proféticas, no podía en absoluto llegar a imaginarse que, tras el impacto del crack de 2008 en la economía española, el gobierno “soberano” acabaría sacrificando las efímeras primas y el cacareado “nuevo modelo energético” en el altar del “austericidio”: la luna de miel de las políticas públicas con la sostenibilidad ambiental y la reducción de la dependencia energética tenía los días contados.

La onda expansiva del derrumbe del castillo de naipes del casino financiero mundial provocó el colapso del sistema bancario español y su colosal rescate posterior con cargo al erario público. Para aliviar el déficit galopante que comenzaba a lastrar las cuentas del Estado, en 2010, dentro del paquete de medidas comprometidas con Bruselas por el ejecutivo “socialista” en la primera andanada de recortes, el gobierno decide suprimir gran parte de los incentivos y primas a las renovables.

Los “hachazos” a las energías alternativas continuaron: ya con Mariano Rajoy en La Moncloa y el “ejemplar” ministro Soria en la cartera de Industria se suspendieron los estímulos económicos para nuevos proyectos de cogeneración, fuentes de energía renovables y residuos. La energía solar fotovoltaica recibió la puntilla: el llamado ‘impuesto al sol’ que se traduce en un gravamen a los consumidores que instalan placas solares para producir su propia electricidad. Medida recibida, dicho sea de paso, con gran alborozo por el todopoderoso oligopolio eléctrico que, con la penalización del autoconsumo de los pequeños productores, mantiene el control del suculento mercado de suministro de electricidad a través del modelo centralizado de producción y el control de las costosísimas redes de distribución.

Las draconianas medidas mandaron a la ruina a decenas de miles de pequeños inversores y sumieron al sector en una crisis brutal: en 2008 la energía renovable daba empleo a casi 143.000 personas mientras que hoy apenas se superan los 75.000 trabajadores. Pocas pruebas más contundentes de la catástrofe a la que se vieron abocados las legiones de autónomos del medio rural que la lectura de la lastimosa carta al Congreso de un productor fotovoltaico en “fase terminal”. Cuál “preferentistas del sol”, quisieron apañarse la jubilación con las primas gubernamentales y las facilidades financieras proporcionadas por la banca y acabaron enterrados en las deudas impagables y el abandono absoluto por parte de los mismos que les tendieron el cebo.

Otros agraviados, con más recursos que nuestros infortunados “hortelanos”, tenían una carta bajo la manga que iba a provocar que al gobierno “trilero” le saliera el tiro por la culata. Los cambios sobrevenidos en las condiciones que se les garantizaron vía Boletín Oficial del Estado y la vulneración de la seguridad jurídica que implica el alcance retroactivo de las medidas tomadas provocaron un aluvión de demandas de los grandes inversores en los tribunales de arbitraje internacionales. España figura ya como el país con más litigios en los registros de disputas de la Carta de la Energía, el principal tratado multilateral en la materia. Hasta la Policía Montada de Canadá está involucrada en la avalancha de demandas contra el “chanchullero” Estado español. Sin embargo, los 30000 pequeños inversores que decidieron invertir sus ahorros en “huertos solares” para “complementar la pensión” vieron bloqueada cualquier posibilidad de resarcimiento: las sentencias del Tribunal Supremo y del Constitucional han avalado los recortes aplicados por el Gobierno central denegando las indemnizaciones a los afectados.

Pero las grandes corporaciones y fondos de inversión no sólo tienen un enorme poder económico, político y cultural sino también jurídico: la nueva lex mercatoria internacional y el recurso a tribunales internacionales de arbitraje para resolver los conflictos con los Estados son la sólida armadura que protege jurídicamente sus intereses comerciales y blinda los contratos de estas compañías.

Eiser Infrastructure Limited, un “private equity fund” con sede en la City de Londres que, a través de su filial en el paraíso fiscal luxemburgués Energía Solar Luxembourg, adquirió participaciones en tres centrales termosolares, ha sido el primero en llevarse “el gato al agua” con su mencionada victoria en el tribunal de arbitraje del Banco Mundial. Los tribunales arbitrales nacieron para resolver conflictos entre Estados; el neoliberalismo pugna por ampliar su competencia a conflictos entre Estados y particulares. Las empresas transnacionales -entidades de Derecho Privado que representan intereses particulares- pueden así demandar a los Estados ante paneles o tribunales arbitrales; prevalece el interés privado de las corporaciones sobre el interés general. Únicamente las empresas demandan a los Estados y no hay previsión formal de que el Estado receptor puede demandar al inversor extranjero. Es una asimetría al servicio del capital. Se trata de uno de los principales objetivos de los tratados de “libre comercio e inversiones” –CETA, TTIP, TPP- que proliferan como hongos al compás de la hegemonía de la financiarización neoliberal: crear una “justicia privatizada”, que se sitúa por encima de la “soberanía popular” y que permite a las transnacionales denunciar a los estados cuando sus negocios puedan verse afectados.

Así pues, un fondo de “capital riesgo” con sede en el “agujero negro” financiero de la City londinense, operando a través de la inevitable filial luxemburguesa para eludir las cargas fiscales sobre los réditos, se sitúa en pie de igualdad para pleitear con un Estado soberano ante un tribunal internacional de muy dudosa legitimidad: “hicieron inversiones puramente especulativas en el sector de las renovables esperando obtener altas rentabilidades gracias a las primas que otorgaba el Estado y, cuando se recortaron dichas subvenciones, utilizan los instrumentos que les brinda la lex mercatoria para reclamar el lucro cesante por el ‘grave quebranto’ ocasionado a sus inversiones por una ‘alteración drástica del marco regulatorio’”.

Se trata de una inmensa partida en la que hay en juego miles de millones de euros de dinero público y que se celebra de forma casi secreta en hoteles de Estocolmo, París, Ginebra y Nueva York. Sara Pizzicato, responsable de la campaña de energía de Greenpeace, resume excelentemente el ‘efecto boomerang’: “Paradójicamente, se atribuía el recorte a las renovables a motivos económicos, aunque la realidad es que España afronta ahora pleitos por valor de miles de millones de euros que serán pagados por la ciudadanía que, debido a la salvaje política de recortes, no se beneficiará de las ventajas de las energías limpias”.

La moraleja del caso ilustra el absurdo surrealismo de los mimbres sobre los que se sustenta el capitalismo financiarizado con mando en plaza en nuestras dolientes sociedades: un fondo de inversión especulativo, atiborrado de liquidez producto de las colosales ganancias obtenidas con la ingeniería financiera -causante directa del colosal crack de 2008- y con la política monetaria de “expansión cuantitativa” de la banca central mundial, invierte en la burbuja solar española atraído por la golosa rentabilidad garantizada por el erario público. A continuación, ante el fracaso de la inversión, provocado por los recortes que ese gobierno se ve obligado a hacer en aras de salvaguardar su credibilidad ante los mercados financieros responsables de su ruina, uno de los culpables del monumental desaguisado obtiene una sentencia favorable de un tribunal internacional “imparcial” que obliga a indemnizarle, con dinero público, por el quebranto sufrido.

Financiarización, capital especulativo transfronterizo, expolio de rentas y bienes públicos, soberanía nacional demediada, justicia privatizada y explotación e indefensión crecientes de las clases populares son los inicuos rasgos de la historia relatada que no pueden ser más tristemente representativos del cariz crecientemente depredador del sistema de la mercancía.

Henos aquí –por si hicieran falta más- ante una prueba irrefutable, como denuncia Greenpeace, de que la conservación del crucificado planeta no ocupa lugar prioritario –ni secundario, más bien no ocupa lugar alguno- en las políticas neoliberales: “Se ha paralizado la lucha contra el cambio climático con costes para el medio ambiente, la salud e incluso la economía”. Según datos del Magrama, desde 2013 las emisiones de España han vuelto a aumentar tras la crisis económica, al contrario de la tendencia europea”.


*El sol puede ser tuyo” era el slogan de la campaña lanzada por el gobierno socialista en 2006 para promocionar las inversiones en placas solares fotovoltaicas ofreciendo como señuelo las primas públicas y las facilidades financieras “irresistibles” proporcionadas por la banca privada.


MAS INFO DEL AUTOR

https://trampantojosyembelecos.wordpress.com/2017/05/25/el-sol-tambien-era-suyo/




La burbuja del alquiler: Las ayudas públicas al alquiler social ¿son de derechas o de izquierdas?

La burbuja del alquiler: Un estudio social, económico, fiscal y financiero del mercado del alquiler – 1ª parte.

OJO!!!!…….. Debería leer la primera parte de este documento antes de continuar en la que se encuentra ahora para entender mejor el conjunto del texto.

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2ª parte: La burbuja del alquiler: Las ayudas públicas al alquiler social ¿son de derechas o de izquierdas?

El parque de viviendas secundarias y vacías de las ciudades: ¿ objetivo de la vivienda social?

En el anterior capítulo hemos visto que las políticas de fomento del alquiler han sido un fracaso histórico que sólo ha enriquecido a los rentistas pero no han logrado movilizar las viviendas infrautilizadas o vacías para vivienda social. Hay poderes fácticos (banca, inmobiliarias, inversionistas, la Iglesia católica y propietarios particulares) que controlan ese bien esencial para la vida, alterando la ley de la oferta y la demanda, porqué habiendo excedentes de producto (viviendas) los precios no bajan a pesar de la caída de salarios. Llegados a este punto, para poder extraer conclusiones, nos falta un análisis del objeto de disputa: el parque de viviendas secundarias y vacías de las ciudades (*1).
Lo primero que debería hacerse en la era de la digitalización es un censo fiable y cruzado entre el Registro de la Propiedad, las empresas de suministros, el catastro y el empadronamiento que arrojaría la verdad sobre como esta distribuida la propiedad inmobiliaria y cómo utiliza sus viviendas (*2). Ese censo demostraría que a pesar de lo que pudiera parecer no son las viviendas nuevas el objeto de disputa. En las grandes ciudades la nueva construcción en el largo decenio del boom inmobiliario no fue exagerada (*3). En Barcelona las viviendas nuevas construidas en la década del 2001-10 representan sólo un 5% del total del parque de viviendas que se sitúa en 811.106 viviendas (*4). El problema en las grandes ciudades,donde se concentra el alquiler es que la mayor proporción de vivienda vacía o secundaria es de segunda mano aunque hacía las periferias se igualan las vacías nuevas y de segunda mano. En el caso de Barcelona (*5) el gran problema son las viviendas vacías en número de 88.259 (12%) mientras que en Madrid el problema es un enorme parque de 200.000 viviendas secundarias (15%).
Nuestro estudio en base a las estadísticas del INE descubre interesantes datos. En Barcelona la mitad de las viviendas se construyeron entre los años 1940/80, por lo que 423.429 de ellas tienen entre 40 y 80 años. Han pasado largamente el ecuador de su “amortización catastral” que se sitúa en una orla de 20 a 35 años. En Madrid en ese período del 1940 -80 se construyeron 830.841 que representan más del 50%, por lo que resulta que la mitad del parque de pisos de la capital del estado español ha pasado también el ecuador de su amortización catastral(*6).
En las grandes ciudades la vivienda dedicada al alquiler suele ser la vivienda de segunda mano que en el 90% de los casos ha superado más de una vez el umbral de amortización si ha estado durante 25 años alquilada(*7) y además es propiedad sobre todo de particulares o personas físicas. Si ese segmento de viviendas que han pasado más de una vez el umbral de amortización son las candidatas a vivienda social ese dato debería ser tenido en consideración para no pagar un sobreprecio por ellas.
Veamos un ejemplo de vivienda privada construida en el año 1960 que ha sido hogar en propiedad hasta 1990 ha superado su umbral de amortización por su mismo valor en alquiler. Si en adelante el mismo propietario la arrendó libremente hasta la actualidad, 25 años, ha superado por segunda vez su amortización. Además hay que añadir el coste que para el erario público supusieron las ventajas fiscales de la compra y las del alquiler que hemos explicado. Si en 2016 esa vivienda entrara en la Bolsa de Vivienda Social, ¿sólo nos atrevemos a fijarle un precio ligeramente inferior de la renta media de viviendas iguales en la zona?. Ese precio regulado es el precio que la administración o un operador como Habitat3, etc. está dispuesto a pagar, no es el recibo pagado por el inquilino que se rige por otros baremos sociales (*8).
Por contra, una vivienda de alquiler público sólo debe amortizarse una sola vez por la Administración. A partir de ese momento los arrendamientos se pueden destinar a obras de mantenimiento o a construir otros edificios. Tampoco se debe amortizar el suelo que se mantiene al margen de la especulación. Por eso los países que han invertido en vivienda social de manera masiva han liberado recursos para investigación, industria. Aquí el suelo público se privatizó con las VPO que han acabado siendo un fraude masivo a la sociedad y la incubadora de la burbuja inmobiliaria porqué al introducir el crédito hipotecario se inyectó la financiarización de la vivienda, y “la cultura de la sociedad de los propietarios” para desproletarizar a la clase media trabajadora.
La demanda de alquiler asequible está estimada en Barcelona en 70.000 hogares y de 250.000 en toda Catalunya según las organizaciones sociales… Si las políticas de subvención indiscriminada de la propiedad no han conseguido movilizar esas viviendas en un país con una política fiscal tan desorbitadamente favorable a la propiedad, la solución pasa por ¿extender aún más la bonificación a la propiedad?
En nuestra humilde opinión, esta es una política presupuestariamente suicida si pretende alcanzar al conjunto de la población necesitada. Un ejemplo de lo que decimos es la famosa ley 24/2015 que pretende el fomento del alquiler social aprobada en el Parlament de Catalunya solemnemente por todos los partidos (*9). Después de 9 meses continua sin tener un acompañamiento presupuestario estimado en 800 millones de euros anuales.
Las ayudas públicas al alquiler social son sencillamente de derecha. Incentivar el alquiler social fomentando las bonificaciones a viviendas que han sido amortizadas más de una vez sólo refuerza el bucle del poder financiero de los rentistas y su modelo económico especulativo. Si Alemania es el ejemplo por su amplio parque de vivienda social, es porqué una buena parte de los ahorros y la inversión han ido a sectores productivos en lugar de incentivar la especulación de los bienes raíces y los rentistas inmobiliarios.

Inquilinos precarizados, propietarios y fondos de inversión en conflicto

Los Bancos, fondos de inversión, inmobiliarias, Api’s, etc dividen a los potenciales inquilinos por perfiles financieros asegurando los mejores para la fórmula “alquiler seguro”(*10). En el lado de los arrendadores tendríamos al pequeño propietario marginal que ha acumulado uno o más pisos por herencia familiar, al inversionista que quiere hacer “negocio” usando una vivienda arrendada y a los propietarios de múltiples viviendas o edificios por herencia o compra. Más allá tendríamos a los grandes tenedores.
Es en esta última franja donde nuestro país se esta produciendo una revolución del mercado, como hemos explicado, por la entrada masiva de capital especulativo. El PPsoe+CiU+PNV lleva años preparando el terreno en lo que sería una acción deliberada o que el lobby financiero-inmobiliario tiene mucha influencia entre sus señorías en los pasillos del Congreso de Diputados. No sólo han desarmado al inquilino con sucesivas reformas legislativas sino que han mejorado el poder financiero de los propietarios cambiando las condiciones fiscales para crear el llamado “mercado profesional del alquiler” con las SOCIMI que representaran un caballo de Troya contra los pequeños propietarios. Claro, todo se justifica con lo de facilitar el alquiler.
Asistimos a una batalla por el control del parque de vivienda en este país sobre todo en las ciudades. Por un lado, el tinglado inmobiliario de la Banca tiene cautivo el mercado de la vivienda en propiedad al controlar el crédito hipotecario concediendo hipotecas sólo para sus pisos, de manera que arruinan a los pequeños propietarios y constructoras que intentan vender los suyos en un mercado saturado.
Por otro lado, el control lo extenderá al mercado de alquiler bajo ese eufemismo de “mercado profesional del alquiler“ cuya materia prima ha sido la compra masiva del parque de vivienda más nuevo y valioso a precios de derribo después que el Estado ha cubierto las pérdidas de las Cajas de Ahorro y la Sareb. Ese largo medio millón de viviendas hubieran sido la base de un parque de vivienda pública de alquiler asequible, hoy, son el vehículo disfrazado de la misma banca nacional o extranjera que les facilitará la fijación de rentas de alquiler al poseer la mayoría y mejor oferta del mercado. Igualmente, las ventajas fiscales les darán una oportunidad inigualable respecto de los pequeños caseros lo que les permitirá aplicar una agresiva política de rentas de alquiler. Este dominio del llamado “mercado profesional del alquiler” también se verá reforzado por el control de los perfiles financieros y de solvencia de los arrendatarios a través de las cuentas bancarias y las tarjetas de crédito dentro de la colaboración entre banca y fondos inmobiliarios. Asimismo, las tareas de mantenimiento de grandes propiedades y edificios abarata los costes de reparaciones y pagos, gestión de cobros e impagados. Y la ventaja competitiva la cerraran con el poder disuasorio de un ejército de abogados capaz de agilizar los desalojos por impago de alquileres uno de los dolores de cabeza de los pequeños propietarios.
Los pequeños propietarios no pueden competir con este mercado profesional de alquiler pero nunca se enfrentaran a esa mafia que los empobrece ni a esas leyes que hacen el trabajo sucio de juntar su peor oferta (propietarios empobrecidos) con la peor demanda solvente (inquilinos precarizados). Un mercado así configurado sólo puede degenerar en “una guerra entre pobres” con actitudes reaccionarias de esos propietarios marginales contra los inquilinos.
Hay una izquierda que apuesta por esa opción: derribar todos los obstáculos legislativos a las SOCIMI con esa fiscalidad ventajosa y no quieren cambiar ni una coma de la actual LAU (*11). Basta leer los documentos de Fundación Alternativas, del Psoe, cuya presidenta es la actual alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena. Delegan en las SOCIMI, como Azora (*12), creadas con el material de la Sareb, para generar un volumen de negocio que irrumpa en el mercado libre o subvencionado en lo que debería haber sido el papel del Estado con un parque de vivienda pública de alquiler. Ese trabajo sucio legislativo y patrimonial ya lo han hecho durante la crisis y sus resultados son observables porqué la guerra de pobres se ha agudizado en los desahucios del alquiler entre precarios y propietarios particulares. Esta configuración del mercado de alquiler tiene como efecto la existencia de miles de pisos vacíos de pequeños propietarios que se deterioran sin uso por miedo a los problemas con los inquilinos. Para esto tienen una solución: el alquiler social subvencionado. Pero son palabras: en un país con el presupuesto intervenido por la Troika comunitaria no hay dinero para una política de ese colosal tamaño.

Deshaciendo el nudo del derecho a la vivienda.

El gerente de Vivienda de Barcelona, sr.Javier Burón, es otro firme partidario de la colaboración público-privada, es decir, aumentar y extender los incentivos a los propietarios para que alquilen sus viviendas. Asegura que en España deberíamos dedicar unos 13.000 millones de euros a esa misión para compararnos con Alemania (*13). Nuestro estudio demuestra que ya lo hacemos pero se lo entregamos todo a los propietarios. El sr. Burón basa su política en su experiencia en Euskadi como gestor del Gobierno vasco (Alokabide) está avalada por su trabajo en su empresa URBANIA ZH GESTION (*14).

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Ada Colau, alcaldesa de Barcelona y el Regidor de Vivienda, Josep Maria Muntaner

Pero los resultados durante varios años de las experiencias más avanzadas como la SPA (Sociedad Pública de Alquiler), Avalloguer en Catalunya o Alokabide en Euskadi no han demostrado poder atraer el parque de vivienda vacía o infrautilizada de manera suficiente mediante la intermediación y la subvención de los arrendamientos. De hecho en Euskadi los datos muestran un aumento de las viviendas vacías en manos de particulares o propietarios marginales (*15). El problema de hecho está en que los propietarios marginales no se fían de los contratos, ni los avales, ni de los seguros ni de los plazos de pago de unas administraciones muchas veces sobreendeudadas.
Igualmente, la política de multas a los pisos vacíos de la Banca ha tenido hoy por hoy un recorrido confiscatorio- repito confiscatorio- muy limitado. Las leyes aprobadas de alquiler social de los pisos de la banca han sido aplicadas mayormente en viviendas para regularizar ocupaciones o para evitarlas se hacen contratos de alquiler a los antiguos propietarios que provienen de ejecuciones hipotecarias en las periferias de las ciudades. Los buenos pisos, los mejor situados, no entran en estos negocios.
Por otro lado, el hecho que el alquiler social se restrinja a determinadas capas de la población y a determinados barrios no hace más que aumentar la marginalidad de unos o fomentar la gentrificación de otros. Dicho de otro modo, los actuales ayuntamientos de izquierda no llegan más allá de la beneficencia ante el dilema de la emergencia habitacional que afrontan con la urgencia de la inmediatez.

El marco jurídico del derecho a la vivienda.

Deshacer el nudo del derecho a la vivienda pasaría, a nuestro modo de ver, por garantizar el alquiler social universal como un servicio público a cualquier ciudadano independientemente de las rentas. Sería el desarrollo de una competencia de la Administración en materia de vivienda que daría servicio mediante los contratos suscritos con sus inquilinos. Estos contratos, por lo tanto, no serían de naturaleza estrictamente civil y patrimonial sino que sus condiciones y las cuotas a satisfacer serían parte de la prestación del servicio público. Este marco se puede desarrollar dentro de la Disposición Adicional Primera de la LAU que permite establecer un régimen diferenciado en los contratos de alquiler de las viviendas en alguna de las modalidades de promoción pública donde se pagaría en función de las rentas y no del mercado.
Por otra parte, los contratos de alquiler social estarían determinados por las leyes de protección del consumidor en este caso de un bien fundamental como es la vivienda. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJEU) ha legislado profusamente sobre la materia en cláusulas abusivas como la revisión unilateral de las condiciones de los contratos de alquiler social que podrían causar la pérdida de la vivienda habitual. Esta cuestión se podría judicializar en tanto la revisión unilateral de las condiciones podría resultar una posición de indefensión del inquilino. No son palabras pues una sentencia contra Alokabide ha permitido detener un desahucio por negarse éste a revisar una cuota abusiva.

La recuperación de la Sareb, etc como vivienda pública o social

En “lo inmediato” proponemos una campaña pública y persistente de todas las administraciones para que la banca entregue sus viviendas en cesión gratuita durante una década o más. En paralelo habría que destapar todas las propiedades de los grandes tenedores mediante un verdadero censo cruzado de propiedad de los parques de vivienda. Una campaña mediática de culpabilización de la banca con todos sus estragos demostrando como la mayoría de las ejecuciones hipotecarias fueron abusivas e ilegales por titulización de los créditos hipotecarios y como el Estado cubrió las pérdidas de los fondos de titulización privatizando ganancias y socializando las pérdidas. Todo ello prepararía el terreno para la recuperación de todas las viviendas de la Sareb y de las ejecuciones hipotecarias que se convertirían en un gran parque de vivienda pública con derecho de cesión a sus antiguos propietarios a cambio de la cancelación de la deuda. Igualmente se deberían derogar todas las figuras tributarias especiales como las SICAV y las Socimi.
La entrada de ese parque gratuito para el Estado en el mercado provocaría un hundimiento de precios que evitaría la guerra entre pobres, daría cobijo a las necesidades más inmediatas de alquiler asequible y permitiría las siguientes medidas legislativas encaminadas a movilizar la gran cantidad de viviendas de los pequeños propietarios.

Movilizar la vivienda secundaria y vacía de las ciudades.

En primer lugar proponemos la modificación de la ley tributaria derogando las desgravaciones fiscales y aplicando a los arrendamientos la tributación progresiva en el IRPF y la presión fiscal municipal sobre las viviendas secundarias y vacías de las ciudades. A ello se sumaría un censo real y una fuerte campaña institucional dirigida a que la vivienda cumpla la función social por la que fue construida. Igualmente para hacer aflorar el fraude todos los alquileres, en primera vivienda, podrían disfrutar de una desgravación fiscal (podría estar en el mismo borrador) con los parámetros más eficaces para investigar el fraude y ahuyentar el efecto inflacionario. Igualmente podría estudiarse una desgravación fiscal y ayudas a la rehabilitación para los propietarios sujetos a contratos de alquiler social a 5 o 10 años con clausula de prorrogable.
Ante el dilema de impuestos crecientes y un mercado difícil la movilización de la vivienda de particulares se podría hacer también con la figura ya utilizada de la cesión a la administración por x años a cambio de rehabilitación y exención de impuestos. Todas las medidas propuestas son constitucionales y tendrían un coste infinitamente más barato. Además el parque inmobiliario se adecuaría a estándares más modernos de eficiencia energética y de accesibilidad que podrían venir de proyectos cooperativos barriales que repartirían trabajo entre el precariado y la micro-inversión.
Pero la condición incondicional e inicial de este plan es recuperar las viviendas expropiadas por la banca a los hogares hipotecados y constructoras fallidas a lo largo de la llamada “crisis” y que hemos pagado todos. Habrá que vencer las resistencias que el complejo financiero-inmobiliario tiene incrustadas en la misma administración y en los pasillos de los parlamentos y cabildos.
Un último apunte, la limitación de alquileres por zonas es de muy difícil diseño, más costoso mantenimiento burocrático y generará múltiples agravios comparativos que levantará enemigos donde no los había. El golpe final, la guinda, vendría de una medida que debería estudiarse en el ordenamiento jurídico: la municipalización del suelo sería la mejor herramienta contra la especulación inmobiliaria al sacar el suelo del ámbito de las transacciones del mercado

Salva Torres, activista de la Asociación 500×20 de Barcelona
14 abril del 2016

OJO!!!!…….. 

Puede bajarse el documento completo con las dos partes listo para imprimir AQUÍ

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Notas:

1.- Vivienda principal es aquella donde esta empadronada una unidad familiar o hogar. Vivienda secundaria es aquella que no vive regularmente un hogar o no está empadronado nadie.
2.- Ciudad: nº de viviendas / viviendas principales / viviendas secundarias / viviendas vacías
Barcelona: 811.106 / 684.078 / 38.769 / 88.259
Madrid: 1.530.957 / 1.320.531 / 210.426 / 57.325
3.- En Barcelona se construyeron sólo 41.160 pisos entre el 2001 y el 2011 .
4.- Cifras de viviendas en TOTAL. INE- instituto Nacional de Estadística.
5.- Prouespeculacio.org / Alcalde Trías hay 90.000 pisos vacíos en Barcelona: 5 razones que lo evidencian.
6.- Fuente INE. ciudades+año construcción+número habitaciones.

7.- ElConfidencial.com / En España, la media histórica para recuperar una inversión a través del alquiler ha estado en 19,5 años. En plena burbuja llegó hasta 32,2 años y hoy se sitúa en 25,6.

8.- Hasta la fecha Habitat3 dispone de un presupuesto municipal 7.200.000 € para un total de 235 pisos utilizables durante 3 años, lo que supone un gasto de 851 €/mes, más lo que pagan los inquilinos. Creemos que el sobreprecio es exagerado.
9.- Prouespeculació.org / Crítica de la ley sobre la emergencia habitacional y la pobreza energética de Cataluña.
10.- Eleconomista.es / El temor al impago dispara los productos de alquiler seguro.
11.- Mercado de vivienda en alquiler en España: más vivienda social y más mercado professional – Alejandro Inurrieta Beruete- ex-presidente de la Sociedad Pública de Alquiler que cerró con pérdidas de 21 millones de euros para poner en alquiler poco mas de 9000 viviendas en todo el país en 3 años.
12.- Azora, Anticipa, Anida, Solvia, etc serían ejemplos muchos de ellos a cobijo de fondos públicos pagados desde la Sareb.
13.- eldiario.es / El aumento de los precios del alquiler en Barcelona pone en alerta al ayuntamiento de Colau.
14.- Lindekin, URBANIA ZH GESTION
15.- Eldiario.es / 2015: Solo el 20% de las 91.008 viviendas vacías está a la venta o en alquiler en Euzkadi.



La burbuja del mercado del alquiler: Un estudio social, económico, fiscal y financiero.

La burbuja del alquiler: Un estudio social, económico, fiscal y financiero del mercado del alquiler – 1ª parte.


Ada Colau ha dicho que en Barcelona hay una nueva burbuja inmobiliaria después que los precios de los alquileres hayan subido de media un 7% en 2015 y de un piso de 75 m² se pidan rentas de casi 800€. Otro dato apunta en el mismo camino: en 2015 la ciudad recibió una inversión inmobiliaria de casi 2.000 millones de euros que se acerca al 85% del presupuesto municipal y supone el 20% de toda la inversión extranjera realizada en España en ese año (10.700 millones de euros) (1).
Barcelona se ha convertido en el laboratorio del mercado de alquiler del futuro. El Ayuntamiento ha dado la voz de alarma pero continúa la sistemática expulsión de vecinos para convertir los barrios populares en un parque temático para uso y disfrute de los turistas.

barcelona no esta en vendaLos hegde-funds y el turismo animan el sector inmobiliario y los precios

El sector inmobiliario en España está alborotado por la entrada masiva de dinero de los llamados fondos buitre y por la avalancha turística. Es evidente que hay una lluvia fina de dinero en muchas zonas de la península y una fuerte inversión en las grandes ciudades. Pero la inversión no viene de los hogares españoles que desde el 2007 continúan empobreciéndose como indican las estadísticas y la soñada recuperación económica va por barrios.
Todo empezó hace años con la máquina de creación de dinero bancario que inició la Reserva Federal de los EE.UU con el Quantitave Easing y el tipo de interés a cero para los bancos. Ahora “el bazooka monetario” lo tiene Mario Draghi, que desde el BCE dispara compras masivas de deuda empaquetada- titulizada – por valor de 80.000 millones de euros al mes, una deuda que los bancos europeos y españoles no paran de generar. Hay dinero “bancario” a raudales y los tipos de interés a largo plazo se desploman. La máquina para rentabilizar “los activos” necesita más combustible y las autoridades monetarias y políticas alimentan la avidez por el riesgo financiero para mantener artificialmente los precios de esos activos para que eviten una nueva caída de todo el tinglado financiero internacional. Pero todos sabemos quién sale beneficiado.
Sí, hay una lluvia inversora y viene desde los paraísos fiscales y lo hace a través de sociedades interpuestas propiedad de Fondos de inversión ( Cerberus-Haya, Blackstone, etc). Estos verdaderos dueños de esa inversión financiera, no va a producir cosas – hay sobrecapacidad industrial mundial- sino a rentabilizar lo que hay (2). El suelo urbano y las propiedades inmobiliarias se han convertido en una recurrente burbuja especulativa que extrae plusvalías de los edificios adquiridos en las ciudades hiperconectadas – hub- del capitalismo global. Son compras para revender con beneficio pero también hay adquisiciones de activos inmobiliarios para entrar en el sector de los arrendamientos. Este mercado está en crecimiento en las grandes ciudades porque los precarios ya no pueden comprar hipotecas pero pueden ser un negocio como inquilinos. En España es imposible tener un proyecto de vida estable como inquilino por la desprotección jurídica, circunstancia que ven con muy buenos ojos los fondos de inversión que compran viviendas para alquilar.

Más de 6 millones de ciudadanos viven bajo la dictadura del casero.

Las inmobiliarias saben que no existe un parque de viviendas al margen de los vaivenes del mercado libre que controlan. El parque de vivienda pública de alquiler no supera el 1%, así pues los 2’5 millones de hogares que viven en viviendas alquiladas sufren la dictadura de la Ley de Arrendamientos Urbanos- LAU(3). Además hay casi otro millón de hogares en situaciones irregulares como subarrendamientos legales o ilegales, infraviviendas y ocupaciones(4). La mayoría de estos hogares concentran las capas de la población que, o bien, no pudieron cogerse al carro de la burbuja inmobiliaria comprando una hipoteca, o bien, son inmigración pobre o hogares de nueva formación joven: el precariado (5).
Son ejemplos tipo: una familia compuesta de 4 miembros, dos adultos y dos pequeños, uno de ellos un bebe y otra familia de 2 miembros con una madre y un hijo. Ambas viven en una gran ciudad o área metropolitana y sus ingresos no superan nunca los 600 euros. Este es el perfil en que coinciden más del 20% de las familias en el estado español. Es la miseria en una instantánea de un país con graves desigualdades sociales.
A la miseria se le suman las reformas legislativas de la LAU, de los gobiernos de Zapatero y Rajoy, que han facilitado los desahucios por impagos en medio de una profunda crisis económica. Por eso, no es de extrañar que esos hogares concentren el grueso de desahucios según los datos de lanzamientos judiciales y superan 5:1 a los lanzamientos hipotecarios en las grandes áreas urbanas (6). No existen datos fiables sobre la proporción de esta tragedia habitacional porque ni siquiera el INE (Instituto Nacional de Estadística) tiene series estadísticas sobre desahucios por alquiler ni ocupación y estos pasan desapercibidos en los medios de comunicación.
Sólo en unas pocas ciudades, como Barcelona, la presión social ha permitido una política de pisos de emergencia social donde el Ayuntamiento de Ada Colau asume lo que no debería ser su responsabilidad: dar vivienda a las familias precarias antes de verlas viviendo bajo un puente. Hoy esas ayudas a cuenta del presupuesto municipal están aseguradas porqué la ciudad disfruta de superávit primario.
Los hogares arrendados tienen pocas ventajas fiscales comparadas con los de compra. Al no estar organizados siempre han sido un sector marginal para la clase política ( no existe un sindicato de inquilinos como en otros países). Según GHESTA, sólo 820.914 hogares en alquiler se beneficiaron de las desgravaciones en el IRPF en el año 2014 que sumaban 353 millones de euros a repartir entre los inquilinos que no superaban los 1600€/mes de ingresos brutos familiares(7). En el 2015 el PP agrava el sesgo clasista de la política de vivienda al eliminar la desgravación a los inquilinos y mantenerla para los propietarios. (8)

¿El alquiler es un negocio arriesgado y poco rentable para el propietario?

Las ventajas fiscales para los arrendadores

Por contra, el lobby propietario sí que está bien organizado y durante décadas ha conseguido enormes desgravaciones fiscales. Tienen voceros en todos los medios de comunicación alertando de la llegada del “inquilino moroso”. Su lobby está infiltrado en las entrañas del Estado como el hecho que Rajoy fuera registrador de la propiedad. En el ámbito de los propietarios como personas físicas sólo 1,18 millones (46%) declararon los alquileres cobrados por los que recibieron un monto de 3.241 millones de euros al poderse desgravar entre el 60 y el 100% del IRPF. Vamos que los que sí declaran lo que cobran casi no pagan impuestos.
Pero hay otros 1,25 millones de propietarios (54%) que no declaran los arrendamientos cobrados. Son una enorme bolsa de fraude calculada entorno a 3000 millones anuales por los inspectores de Hacienda de GHESTA.(9) Por tanto, el bolsillo de los pequeños caseros es un pozo sin fondo. No sólo se traga los 3.241millones de desgravaciones fiscales del IRPF y otros 3000 millones del fraude fiscal ( la suma de estas cifras suponen 2’5 veces el presupuesto municipal de Barcelona).
Pero la fiscalidad en el caso de los grandes tenedores de vivienda (patrimonios jurídicos) es más escandaloso aún. Los grandes beneficiaros fiscales son la Iglesia Católica, las SICAV y las SOCIMI. Hay cálculos de cifran que la Iglesia posee más de 100.000 inmuebles que están libres de impuestos incluso cuando no son de culto como comercios, viviendas, colegios, etc. (10). Las SICAV se utilizan para no pagar el IVA o ITP ya que mansiones y viviendas entran como inversiones societarias. Las SOCIMI reciben escandalosas exenciones fiscales. Detrás de las unas y de las otras están los paraísos fiscales donde su patrimonio se vuelve opaco y los Panamá Papers dan fe de ello.
Además tanto los propietarios físicos como los jurídicos también reciben vía arrendamientos las cada vez más numerosas ayudas al pago de alquileres que salen de las arcas de las autonomías y de los municipios, que se han ido multiplicando por la gravedad de la crisis. Catalunya destinaba en el 2011 más de 71 millones de euros y su capital, Barcelona, gastaba 7 millones de euros en el 2015. Así cuando el hogar no llega a final de mes intervienen esas ayudas de manera que lo que no paga el inquilino lo hace la administración más próxima y sensible. El resultado es el mismo: se acaban cobrando alquileres inflados respecto del poder adquisitivo del país.
Por todo ello y realizando cálculos aproximativos afirmamos que las desgravaciones fiscales, el fraude y la evasión fiscal junto a las ayudas públicas al alquiler -que acaban en manos de los propietarios- podrían llegar a sumar 15.000 millones anuales que otorgan un notable poder financiero contra cualquier política que pretendiera poner coto a esos privilegios.
Que el alquiler sea un negocio poco rentable para el propietario con todos los datos de este documento podemos afirmar que es mentira aunque es evidente que pueda ser arriesgado en un país hundido en la miseria. Pero la pregunta es: ¿los negocios no son per se un riesgo y los mercados la ley? ¿O acaso la vivienda siempre ha de ser un negocio redondo sin riesgos del tipo que tienen los banqueros con las hipotecas?

este IRPF declara 8936 euros de rentas y sólo pagará por 2866,44€
este IRPF declara 8936 euros de rentas y sólo cotizará por 2866,44€

El poder financiero de los propietarios rentistas

Es evidente que los propietarios también reciben el monto de dinero que cobran mes tras mes en los recibos que cargan a sus inquilinos por usar sus pisos. Es importante ver en contexto su poder financiero en una ciudad tan importante como Barcelona. A grosso modo, los propietarios de Barcelona con un parque de más de 200.000 viviendas en alquiler, con una media de 70 m2 de superficie y un precio medio de 10,16€/m2 (11) reciben más de 2.000 millones de euros anualmente en arrendamientos de vivienda. Sin lugar a la duda, ese “Sindicato Unido de Caseros” tiene el mismo poder financiero que el todopoderoso Ayuntamiento de Ada Colau cuyo presupuesto no llega a 2400 millones de euros.
Aún así el “Sindicato Unido de Caseros” no tiene suficiente. El análisis de una declaración de la renta del 2014 permite observar que se puede deducir anualmente el 3% de amortización (del valor catastral del edificio excluido el suelo), más los gastos de mantenimiento y administración. Después de restar esos gastos al arrendamiento, al importe resultante se le aplica la comentada desgravación fiscal entre el 60 al 100 % de la diferencia ( que son los 3.241 millones de euros antes citados). Los caseros que declaran acaban pagando impuestos por poco más del 30% del arrendamiento que cobraron. Ninguna renta salarial tiene ese trato fiscal.
Pero las ventajas no se acaban aquí. Si ahora se analiza un recibo del alquiler se observa que los propietarios suelen añadir otros conceptos al arrendamiento, como los gastos de mantenimiento del edificio, tasas municipales y impuestos como el IBI 12. Por lo que por un lado se desgravan esos gastos pero por el otro se cobran al inquilino y Hacienda no vigila nada. ¿Cuanto dinero están costando a las arcas públicas el fomento del alquiler en un país que tiene uno de los índices de arrendamientos más bajos de Europa?
Así pues afirmamos que esas desgravaciones fiscales y otras ayudas aprobadas por los sucesivos gobiernos de la etapa democrática para incentivar el alquiler han sido un fracaso político… O ¿han sido un éxito porqué su objetivo era reforzar el poder de los propietarios y el fraude fiscal ?

La amortización de los edificios

Pero el sistema fiscal impositivo sobre los arrendamientos tiene más sorpresas. Aunque el tratamiento fiscal en SICAV o en las SOCIMI es lo más escandaloso (13), no lo es menos para las personas físicas que tienen en los arrendamientos una deducción del 3% sobre el valor catastral del edificio en el IRPF. Un cálculo rápido permite demostrar que una vivienda alquilada amortizaría su valor catastral entre 20 y 30 años. (14)
Entonces, si el edificio se amortiza en el IRPF y los gastos complementarios se cargan al inquilino ¿qué paga realmente el recibo del alquiler? Pues se nos ocurre que amortiza el capital invertido en el suelo urbano y el plusvalor de mercado que costó realmente la vivienda alquilada.
Si esa vivienda fuera declarada en ruina a los 100 años, el casero habrá rentabilizado hasta 3 veces el capital inicial invertido y aún así podría vender el suelo. Pero eso tampoco es cierto por la sencilla razón que cuando el propietario vende el piso recupera la inversión tanto del suelo como del edificio y la propia revalorización en el mercado libre lo cubre con creces como muestran las propias administraciones que para cobrar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ya suponen como mínimo que la vivienda vale el doble o el triple.

vivienda_edifico_amortizacion
La amortización de la vivienda viene determinada en el IRPF así como también en el Impuesto de Sociedades. Fiscalmente está excluido el suelo porqué se entiende que no tiene pérdida temporal

Ningún mercado de valores ni de renta fija da tanto retorno monetario. Resumiendo, en el 2014 los inquilinos recibieron ayudas por 353 millones de euros mientras que los propietarios consiguieron cerca de 15.000 millones en ayudas, exenciones fiscales y fraude. Pero si a esos regalos añadimos los 1.785,43 millones de euros en desgravación por vivienda de compra habitual(15), nuestro país es líder europeo en ayudas a la vivienda y líder europeo en desahucios. Esto tiene un nombre: política clasista y neoliberal a favor de la propiedad frente a la vivienda entendida como un derecho y no como un activo financiero. ¡ Ni el ministro falangista José Luís ARRESE – “quiero un país de propietarios y no de proletarios”- se atrevió a ir tan lejos en políticas de vivienda en tiempos del dictador Franco !
Los economistas clásicos, con Adam Smith a la cabeza, hubieran llamado esto parasitismo rentista: no se crea nada, no se produce nada. Sencillamente se extraen dividendos de un título de propiedad que tiene capacidad de chantaje: si no se paga a vivir debajo de un puente. Los datos de este documento son suficientemente elocuentes y incendiarios como para sacar lo mejor del alma rebelde de la nueva izquierda política y social para acabar con tanta injusticia. En la plataforma de participación del ayuntamiento -decidim.barcelona.cat- una de las propuestas más votadas fue la de limitar los precios de los alquileres, indicativo de que hay un gran sector de la sociedad que está siendo exprimida en el mercado del alquiler. Si realmente se quiere hacer frente a este expolio clasista Barcelona en Comú debería abandonar las políticas titubeantes y avanzar hacia objetivos más audaces y coherentes. Cuestión de valentía política.

Salva Torres, activista de la Asociación 500×20 de Barcelona
14 abril del 2016

– 2ª parte – … La burbuja del alquiler: Las ayudas públicas al alquiler social ¿son de derechas o de izquierdas?

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Notas:

1.- prouespeculacio.org / Disneyficación y desahucios en la Barceloneta, ¿ Hay otro modelo de ciudad?.
2.- elpais.com / Los fondos y el apetito por la promoción inmobiliaria // El sector residencial arroja una rentabilidad de más del 8,8% por el buen comportamiento de las rentas inmobiliarias.
3.- La LAU fue legislada en tiempos de Miguel BOYER, ministro de economia del Gobierno de F.González. Destruyó toda la protección de los inquilinos que ni el franquismo se había atrevido a modificar. Ha tenido sucesivas modificaciones aprobadas con el apoyo del Ppsoe+CiU+PNV que han agravado los derechos de los inquilinos y mejorado el de los propietarios.
4.- Se cree que en el área metropolitana de Barcelona hay un 40% de las viviendas vacías y ocupadas propiedad de la banca.
5.- Los hogares en régimen de alquiler son estadísticamente 2.438.574 (6.336.033 personas). Además los subarriendos y ocupaciones suponen otros 939.614 viviendas donde habitan 2.375.842 de personas. En total representan cerca de 9 millones de personas o el 20% de la población. Fuente Instituto Nacional de Estadística: http://www.ine.es/prensa/np824.pdf. Otros datos en contexto en el INE són: Hogares según tamaño del hogar por régimen de tenencia
6.- Noticía ElPeriodico // Fuente: APCE. El 90% de los desahucios en BCN son por impago de los alquileres.
7.- Fuente GHESTA. Más de dos millones de contribuyentes dirán adiós a incentivos fiscales por alquilar // otra Fuente www.congreso.es. Pg: 282- previsiones y desglose por tributos y conceptos // Una comparación: las deducciones por vivienda en propiedad absorben unos 2.050 millones de euros.
>8.- Al no haber una política generalizada de desgravación al alquiler, como sí existe en la propiedad, el Gobierno renuncia a tener un control real sobre el fraude fiscal de los propietarios al no declarar los arrendamientos.
9.- Más del 55% de los alquileres de viviendas se ocultan a Hacienda. La Carta de la Bolsa.
10.- Dos notas sobre este asunto – http://www.eleconomista.es/https://laicismo.org/.
11.- Xifres d’Habitatge, PMHB, 2014 – http://www.pmhb.org/repdoc/65895-20150518110633.pdf
12.- prouespeculacio.org / Impuesto de Bienes Inmuebles- Es opcional, no obligatorio, repercutir el IBI en el recibo alquiler de la vivienda.
13.- prouespeculació.org / Las SOCIMI – Sociedades-Cotizadas-Inversión-Mercado-Immobiliario
14.- La renta justa de una vivienda comprada para el arrendamiento.
15.-Aunque la desgravación fiscal por compra de vivienda habitual ha desaparecido en el 2015, el 99’9% de las viviendas de este país han gozado de la misma pero Hacienda nunca pedirà su devolución una vez la vivienda entrara en el mercado del alquiler.



CONFERENCIA: LA BANCA O LA VIDA (el casino financiero)

El pasado 8 de octubre tuvo lugar en la Aula Magna de la Facultad de Derecho de Zaragoza una conferencia con el titulo: La Banca o la Vida, impulsada por ATTAC Aragón e impartida por Francisco Palacios, profesor titular de Derecho Constitucional, también Raúl Burillo, Inspector de Hacienda, y Antonio Muñoz, Licenciado en Derecho y Activista Social, en represtación de la Asociación de Hipotecados Activos (AHA). Actos como el de Zaragoza habrán muchos más. No pararemos de difundir la titulización hasta que este en boca de todos y los desahucios dejen de existir.

Tómatelo con calma, cada conferenciante aporta una perla, el profesor Palacios debate sobre “Banca y Constitución: poder fáctico y poder democrático”. El inspector Burillo nos ilustra sobre “El privilegiado estatuto jurídico de la banca” y nuestro representante y Licenciado en Derecho, Antonio Muñoz, trata “El desahucio como quiebra del estatuto social ciudadano”.




no es legal vincular el seguro de vida, accidente o paro a una hipoteca

banco_experto_en_segurosUn seguro de vida no puede vincularse a una hipoteca

La costumbre de supeditar la concesión de una hipoteca  a la obligatoriedad de suscribir un seguro de vida concreto comercializado por el banco donde la pedíamos era una práctica tan generalizada por parte de las entidades bancarias que la mayoría de los solicitantes nunca llegaron a cuestionar su legalidad. Y, aunque se ha intensificado la información al respecto desde que entró en vigor la primera Directiva Europea de Hipotecas,  sigue habiendo un importante grupo de personas que no acaba de asimilarlo completamente.

Qué dice la ley?

A finales de enero del año 2014 fue aprobada la Primera Directiva Europea que regula el ámbito hipotecario. Entre otros muchos aspectos, su artículo 12 hace referencia a las prácticas de ventas vinculadas y combinadas en los siguientes términos:

1. Los Estados miembros autorizarán las prácticas de ventas combinadas, pero prohibirán las prácticas de ventas vinculadas.”

4. Los Estados miembros podrán permitir a los prestamistas que exijan al consumidor suscribir una póliza de seguros pertinente en relación con el contrato de crédito. En ambos casos, los Estados miembros velarán porque el prestamista acepte la póliza de seguros de un proveedor distinto de su proveedor favorito cuando dicha póliza posea un nivel de garantía equivalente al nivel que haya propuesto el prestamista.

Lo que se debe entender de la directiva

Del lenguaje formal de esta Directiva Europea se desprenden las siguientes conclusiones:La entidad bancaria puede exigir la contratación de un seguro para la concesión de una hipoteca.

  • Está prohibido vincular la concesión de hipotecas a la contratación de un determinado seguro de vida o cualquier otro tipo de póliza.
  • El usuario puede denunciar cualquier vinculación de este tipo en el Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o ante los tribunales

Qué es de ley

Con total seguridad, esta normativa que posibilita a quien solicita una hipoteca contratar un seguro de vida o cualquier otro tipo de póliza con distintos proveedores de seguros respetando siempre las garantías que la entidad bancaria exige redundará en un ahorro en la prima a pagar.

Seguros obligatorios y estratagemas del banco.

Qué seguros estamos obligados a contratar cuando firmamos una hipoteca?.

Contratar un seguro del hogar con el banco que nos concede la hipoteca puede suponer una rebaja del 0,05-0,10% en el tipo de interés. Esto en un préstamo a 30 años nos puede suponer un ahorro, sobre todo si tenemos en cuenta que seguramente tengamos ese seguro aunque sea con otra compañía

Solicitar en una entidad un préstamo hipotecario, y salir sólo con él resulta casi imposible.  Con el coste del precio del dinero hoy día, y los márgenes que manejan las entidades, éstas exigen contratar más productos asociados para mejorar su rentabilidad. Cuando una entidad te comunica las condiciones de aprobación suele conceder un tipo de interés de salida y dependiendo del número de productos asociados que firmes te irá disminuyendo este tipo de interés hasta un nivel mínimo

El único seguro obligatorio por ley es el seguro de incendios sobre el inmueble que va a hipotecar. En la mayoría de los casos las entidades ofertan un seguro multiriesgo que ya lleva incluido el seguro de incendios. Si eres o vas a ser propietario de una vivienda, resulta casi imprescindible tener contratado un seguro multiriesgo que proteja el inmueble contra diversos accidentes domésticos (daños de agua, robo, daños a terceros, rotura de cristales, etc.)

Otro de los seguros habituales en los préstamos hipotecarios es el seguro de vida. Con este seguro se evitan problemas de impago si fallece el titular de la hipoteca. En dicha situación, la aseguradora es la que se encarga de cancelar el capital pendiente de pago. Se trata de un seguro más caro, pero que debemos valorar de forma individual su conveniencia: cuál es nuestra situación personal, si estamos casados, si tenemos hijos, como sería la situación para ellos en caso de fallecimiento, etc. en definitiva, valorar el coste y su utilidad, ver otras ofertas de seguros de vida comparando la prima y cobertura, así como el ahorro que conlleva en el tipo de interés de la hipoteca

Además del seguro de hogar y vida las entidades suelen ofertarnos otros seguros:

Seguro  de protección de pagos, cubren el pago de un número determinado de cuotas (entre 6-12 cuotas) en el caso de despido del prestatario o de incapacidad temporal

Seguro del automóvil, etc.

Otra ventaja de los seguros es que el coste de las pólizas plasmadas en los contratos hipotecarios para la adquisición de primera vivienda puede desgravarse en la declaración del IRPF con los requisitos y límites generales de esta deducción por inversión en vivienda habitual. Los importes de los seguros deben sumarse a las cantidades pagadas en concepto de cuotas hipotecarias mensuales con el límite de 9.015€

Resumiendo, al margen de las presiones que podamos recibir de  nuestra entidad, debemos empezar la casa por los cimientos, valorar qué seguros nos conviene contratar y una vez decididos los seguros, comparar la contratación a través de la entidad que nos concede la hipoteca (que además del precio suele conllevar una mejora en el tipo de interés de la hipoteca) y otras opciones del mercado

Resumen obtenido de diferentes webs sobre el tema.




Es opcional, no obligatorio, repercutir el IBI en el recibo alquiler de la vivienda.

LAS REBAJAS IMPOSITIVAS A LOS CASEROS SON EXPOLIO A LOS INQUILINOS

ES UN EVIDENTE EXPOLIO FISCAL A LAS CLASES POPULARES

LOS AYUNTAMIENTOS COBRAN SU IMPUESTO A SUS INQUILINOS DE VIVIENDA PÚBLICA Y SOCIAL

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un impuesto directo a la posesión o propiedad. Es un impuesto municipal que grava las viviendas según su valor catastral. El IBI está hoy desfasado en muchos lugares porque el pinchazo de la burbuja de crédito ha hecho caer el valor de los inmuebles pero por contra los valores catastrales aumentan. Cuando se trata de pisos en alquiler es evidente que el inmueble tiene un objeto de incrementar las rentas del propietario. Por eso Prouespeculació está en contra del cobro del IBI por los propietarios de pisos de alquiler. además la mayor parte de las veces que ocurre el propietario cobra el IBi al inquilino y además se lo desgrava como gastos en la declaración de IRPF. La opción de cobrar el IBI a los inquilinos debería estar prohibida por ley apara evitar fraude fiscal.

Además ninguna ley actual obliga al inquilino a pagar el IBI del piso (antigua contribución urbana). Pero si el posible inquilino lo acepta en el contrato entonces si tendría la obligación de pagarlo. De todas maneras hay otra excepción : los contratos de alquiler anteriores al 9/05/1985. El artículo 20 de la LAU 29/1994 (que está vigente hoy en día) dice:

STOP IBI recibo alquiler_web” Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, TRIBUTOS, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.”
Pero en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados hasta el 9 de mayo de 1985, ES OBLIGATORIO que EL INQUILINO ABONE EL IBI del inmueble arrendado, salvo que se haya establecido en el contrato que el dueño es quien pagará dicho IBI. Así lo establecen las Disposiciones Transitorias Segunda, apdo. 10 , y Tercera, apdo. 9, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos.

Por otro lado, el inquilino puede y debe exigir comprobantes del coste a la propiedad que certifiquen que es lo que se paga. Con ello el arrendador se abre fiscalmente al arrendatario…. Recuerde que la propiedad le puede cobrar el IBI pero entonces el arrendador o la propiedad no se lo puede desgravar en el IRPF. Sería un fraude, pero que inspector lo va a comprobar! Rajoy es registrador de la propiedad, ¿a quién cree que apoya?

Hay multitud de quejas en este sentido en los foros.

Encontramos esta en http://forovivienda.com/consultas/alquiler/mi-arrendador-quiere-que-yo-pague-el-ibi

Tengo contrato de alquiler desde 1.988. Ahora, el arrendador quiere que yo me haga cargo del pago del recibo anual del Impuesto de Bienes Inmuebles. ¿Me puede obligar a ello?

Sólo podrá repercutirle el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) sí así se pactó expresamente en su contrato de alquiler ya que las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de la LAU, que son las que autorizan las posibles repercusiones, concretamente el apartado 10.2 de la Segunda para el IBI, no son aplicables a los contratos realizados bajo el RD Ley 2/85.

Si no se ha pactado expresamente en el contrato, no cabrá repercutir tal impuesto.




PP: catastrazo para los hogares, exención fiscal para los fondos buitre.

Los PGE del 2015 preparan un hachazo fiscal contra las rentas más bajas.

Montoro castiga las familias humildes mientras exonera fiscalmente a los fondos buitre

ministro montoro ibi itp

El valor catastral de una vivienda es un valor administrativo que se determina unilateralmente por la Administración de manera objetiva a partir de los datos obrantes en el Catastro. El valor catastral está compuesto por el valor de suelo y el valor de construcción y intervienen diferentes aspectos correctores sobre el resultado final. Como tal el valor catastral de una vivienda no tiene otro efecto que determinar los valores de muchos impuestos que se han creado para gravar los bienes inmuebles:

1.- El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
2.- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
3.- Impuesto Municipal sobre Incremento del Valor de Suelos Urbanos (plusvalía municipal)
4.- Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
5.- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)
6.- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

Los Ayuntamientos tienen una fuente de financiación muy importante por lo que pueden revisar cada 10 años los valores catastrales. Estos han ido siempre al alza pues durante decenios en el Estado español estaba claro que los precios de los pisos nunca bajaban. El mismo nombre del impuesto Plusvalía (Incremento del Valor de Suelos Urbanos) ya presupone que siempre va hacía arriba. Hasta que llegó la crisis del 2007 y, con ella, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la caída de la recaudación de estos impuestos para autonomías y ayuntamientos. El resultado ha sido que el Ministerio de Haciendo ha permitido revisiones que han empujado los valores catastrales algunas veces hasta por encima del precio del valor del mercado en zonas muy castigadas por la crisis.

El PP aumento la presión fiscal sobre los hogares mientras la disminuye a los más ricos.

Con los presupuestos del 2015 el sr. Montoro ha llevado al alza la revisión catastral de 7,4 millones de viviendas. Este incremento producirá automáticamente un incremento de la presión fiscal sobre las viviendas. Nuestra opinión es que acaba favoreciendo las zonas caras sobre las baratas como explicaremos.

Pero una cosa es el “valor catastral” y otra es el “valor real del mercado”. Esta doble distinción se hace para evitar una recaudación excesiva sobre unos impuestos y, por otro lado, evitar el fraude de vender bajo precio del mercado con afán de cobrar una parte en negro sin impuestos. Este valor real del mercado” se realiza sobre una fórmula compleja con diferentes valores por la que se obtienen los precios medios en el mercado de determinados bienes inmuebles urbanos ubicados en la Comunidad Autónoma. Cuando un comprador-vendedor de una vivienda de segunda mano escritura por debajo del precio de mercado, la Hacienda le puede reclamar la diferencia entre lo escriturado y el valor medio que le asigna a la vivienda. Este hecho está provocando hachazos fiscales a las compraventas en el rango de pisos para las familias más humildes. Dicho en plata, hoy muchos “valor real del mercado” están inflados sobre el valor real de los inmuebles que se han devaluado brutalmente. Al tiempo que se anulan compras, los vendedores se encuentran con viviendas que se degradan sin salida alguna pues los compradores no pueden asumir lq compra, la hipoteca y además los impuestos. Hay miles de viviendas en ciudades medias y pueblos abandonadas ante la incapacidad de vender y alquiler pues no hay ni compradores ni inquilinos solventes y, al tiempo, los propietarios no pueden hacer frente a rehabilitaciones de dudosa rentabilidad.

Un ejemplo claro lo tenemos cuando un comprador de una vivienda de segunda mano debe pagar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (sobre el 7%). Si el precio de venta se encuentra devaluado porqué era la única manera de vender, el chollo, se puede volver en contra en el momento de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD). Esa diferencia puede llegar a ser de varios miles de euros en el impuesto por culpa del “valor real del mercado”. Este afán recaudador acaba ahogando la rotación en los barrios humildes y en los pueblos cada vez más deshabitados pero no provoca ninguna distorsión en las viviendas de lujo que van más buscadas que nunca.

Montoro: Los fondos buitre están casi exonerados de pagar el ITP y AJD

Los fondos buitre cotizan en España y otros países como sociedades de gestión con el nombre de SOCIMI (REIT en inglés) – Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria. No pagan el impuesto de sociedades y gozan de una bonificación del 95% en los impuestos de actos jurídicos documentados y de transmisiones patrimoniales. Fueron aprobadas en tiempos de Zapatero por la mayoría de grupos parlamentarios. En 2012 Montoro las exonero de pago de impuestos. Son consideradas Banca en la sombra de dudosa legalidad. Se están beneficiando de la reactivación de ladrillo español y más concretamente del negocio patrimonial (centros comerciales, oficinas, hoteles o locales) después del duro ajuste de precios con la entrada de capitales procedentes de fondos buitre de inversión europeos y yanquis engordados por el “quantitative easing” – compra masiva de valores por el BCE y la Reserva federal de EE.UU.

Cuando los fondos buitre compran cientos de viviendas a la Sareb, con evidente ánimo de lucro, los gobiernos autonómicos no ingresan un solo euro de los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Si quien compra es un particular, este sí paga ITP y AJD, que además shan subido como hemos explicado. El artífice de esta injusticia es el ministro Montoro que fustiga a las comunidades por incumplir el déficit. Ya eximió a la Sareb cuando recibió los inmuebles de los bancos controlados por el FROB, pero al menos eran dos instituciones públicas. Ahora, la Sareb es privada y el sujeto pasivo exento, los fondos buitres, también.

Montoro y familia se quedan mil pisos de Bankia a precio de ganga

Montoro e Hijos SA, Monthisa, propiedad del ministro de Hacienda y familia, ha asesorado la compra y venta de un lote de viviendas de la nacionalizada Bankia adquiridas por el fondo buitre HIG Capital

sarebEl banco malo, conocido oficialmente como Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (*Sareb*), ha vendido recientemente un millar de viviendas de la nacionalizada *Bankia* al fondo de capital riesgo (también llamados *fondos buitre*)* HIG Capital*,
establecido en Miami, por *100 millones de euros*. La inmobiliaria elegida por HIG para vender este lote de casas ha sido *Montoro e Hijos SA (Monthisa)*, propiedad de la familia del ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro.

La operación de venta de las *939 viviendas repartidas por diversos puntos de España* se ha cerrado por 100 millones de euros, evidentemente por debajo del precio de mercado. Por tanto, la inmobiliaria de Montoro tiene por delante una posibilidad inmejorable de realizar un *jugoso negocio gracias a la Sareb*, entidad controlada por el Estado y dependiente de la Comisión Europea.

Incluso el diario estadounidense *The Wall Street Journal* se ha hecho eco de los *”fortísimos descuentos”* aplicados a este lote de viviendas que pertenecía a Bankia, que dos meses atrás había sido tasado en *500 millones *y ahora se ha vendido sólo por 100. Además, HIG sólo ha pagado el 51% de los inmuebles gracias a una argucia financiera que mantiene el *49% de las viviendas en propiedad de la Sareb*, lo que significa que cada casa tiene un coste medio de *51.000 euros*. Una auténtica ganga. INFO AQUÍ

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links relacionados

Socimi, el nuevo juguete de las grandes fortunas para no pagar impuestos

http://blogs.elconfidencial.com/espana/caza-mayor/2014-02-10/socimi-el-nuevo-juguete-de-las-grandes-fortunas-para-no-pagar-impuestos_86889/

Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.




Las inmobiliarias generalizan las irregularidades en los contratos de alquiler (actualizado 2017)

versión actual: JULIO 2017
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contrato_alquiler_i_anexos_webLas medidas legislativas del PPsoe, de protección de la propiedad, generalizan los abusos en contratos y cláusulas.

El auge del mercado de alquiler produce prácticas fraudulentas consensuadas entre bancos e inmobiliarias.

Mercado de alquiler: rentabilizar la inversión a costa de los más pobres.

La crisis del 2007 supone un vuelco fundamental en la vivienda en este país. Miles de hogares se convierten en precarios porqué no cumplen los requisitos de solvencia financiera para acceder a la compra de vivienda (no se conceden hipotecas). Es entonces cuando la opción del alquiler toma el relevo. La vida en inquilinato es esencialmente inestable porqué a partir del tercer año de contrato la propiedad puede renovar año a año y quedarse sin renovación significa una mudanza que la mayoría de las familias no pueden asumir. ¿Quién se ve con 80 o 90 años asumiendo un desahucio o mudanza?

El lobby financiero-inmobiliario-patrimonialista tiene en España un poder desmesurado sobre la casta política que desde hace décadas legisla para que la única opción estable de vivienda sea la compra. La burbuja inmobiliaria tiene sus causas y esta es una. De todas maneras en el capitalismo si tienes dinero no hace falta preocuparse. Pero este no es el caso de amplias capas de la población que se han sumergido en la precariedad más absoluta en el Estado español.

Queremos llamar la atención del lector/a señalando que desde la ley de Arrendamientos Urbanos de 1985 del ministro socialista Boyer hasta los cambios legislativos de los últimos gobiernos de Zapatero y Rajoy se han triturado los derechos de los inquilinos, haciendo inviable cualquier proyecto de vida: con 3 años de contrato, el desahucio express al dejar de pagar una sola cuota por un percance económico y la inclusión en una culpabilizadora lista de morosos creada por el Gobierno de Rajoy, dando a entender que todo aquel que no paga lo hace por mala fe. De hecho era más equilibrada la ley franquista que la actual que ha decantado totalmente el poder de negociación sobre los propietarios.

Es evidente que hay una morosidad en alquiler pero toda la economía es morosa porque todo el país está endeudado. Para justificar socialmente una de las legislaciones europeas más reaccionarias en alquiler los medios de comunicación usan el espantajo del “moroso profesional“…. como si una mudanza fuera coser y cantar. Pero es evidente que ha calado el discurso en un país con una concepción patrimonialista de la vivienda, totalmente alejada de los derechos fundamentales de los ciudadanos.

Nadie duda que desde hace tiempo un poder oscuro mueve los hilos económicos, políticos y legislativos que trazaron el camino para empobrecer a millones de hogares desde la esclavitud de la hipoteca preparando el lodazal en el que se encuentran hoy casi 3 millones de hogares que viven en alquiler en este país. Precisamente esa vulnerabilidad del arrendatario frente al arrendador es la que permite la generalización de prácticas fraudulentas por el miedo a quedarse en la calle.

En el mercado del alquiler se prepara una revolución totalmente decantada del lado de la propiedad. En un país que se mueve hacía la deflación el mercado del alquiler abre oportunidades de negocio seguro sobre un derecho fundamental cautivo. Por esta razón, el Santander, el BBVA, CaixaBank, Bankia, etc y sus plataformas inmobiliarias con miles de pisos vacíos, fondos buitre americanos comprando decenas de edificios, inmobiliarias y pequeños propietarios compiten de manera desigual para sacar tajada de la vulnerabilidad del inquilino.

Desde el lado de la oferta se compite con precios pero sobre todo en la búsqueda del “inquilino solvente y fiable“. Desde el lado de la demanda sólo la entrada de los millones de pisos vacíos que no se venden en el Estado español permite regatear en el precio. Los inquilinos deben saber que la ley está prácticamente a favor del propietario o casero por lo que es esencial leer la letra pequeña de los contratos, los anexos y conocer la legislación. Nuestra web tiene todo eso AQUÍ.

Estúpido! el negocio está en la letra pequeña.

Resulta sospechoso, cuando menos, que la mayoría de irregularidades y abusos en contratos y clausulas de arrendamiento se asemejen sea cual sea el propietario o casero. Recientemente un fondo inmobiliario de Madrid compró 4 edificios de alquiler de jóvenes en Barcelona. Los inquilinos desde entonces denuncian las irregularidades. Estas son semejantes a las que les ocurre a otros inquilinos en pisos de bancos, inmobiliarias, etc… ¿Es casualidad? … lo dudamos.

Pero el negocio está en la letra pequeña entre la renta y las condiciones. Las irregularidades y abusos más frecuentes son:

  • Duración. La duración de un contrato será pactada entre las partes pero puede ser de un año, dos, tres, cuatro, indefinido… etc no está estipulado que sea de uno o tres en ningún lado. Pero hoy los arrendadores juegan al mínimo. Pasado el primer año son prorrogables hasta 3 automáticamente.
  • Vigencia. El inquilino puede finalizar el contrato (desistimiento del contrato) siempre que ocurran dos cosas: que hayan transcurrido al menos seis meses de vigencia del mismo y que avise con un mes de antelación a la fecha de finalización del contrato. El arrendador puede pedir indemnización sólo si se ha recogido en el contrato la posibilidad de indemnización en caso de desistimiento. Si no se recogió nada en el contrato no habrá derecho a indemnización.
  • Contratos abiertos. Como no existe ningún control público ni ley que fije cómo han de ser los contratos, los bancos y particulares alquilan del modo más beneficioso para ellos. Hay casos en que, dentro del mismo edificio y para pisos idénticos, se han fijado condiciones muy diferentes.
  • Fianza: La fianza es de un mes y el arrendador debe depositar la fianza en la agencia de vivienda de su comunidad autónoma o a través de las Cámaras de la Propiedad de la ciudad que hacen la misma gestión, aunque el depositario último es la Agencia pública. Es obligatorio depositar la fianza en el organismo correspondiente y no hacerlo reporta multas, recarga e intereses de demora. El inquilino puede averiguar en esa Agencia si su piso está registrado legalmente. Esta regulado por cada comunidad autónoma. >>> para saber más >>>.
  • Avales. Los avales son garantías adicionales que puede pedir la propiedad para asegurarse el cobro de las rentas de alquiler. Son legales? sí, siempre que el arrendatario las acepte, pero si no las acepta …”el siguiente por favor!”. Los avales se depositan en una entidad bancaria con recibo del depósito. Hay que vigilar exactamente cómo se recuperan porque aquí muchos bancos hacen trampas y juegan con el dinero inmovilizado para rentabilizarlo. Esas garantías pueden ser:
    • avales bancarios. El inquilino paga un depósito bancario de una o más mensualidades que queda congelado hasta la finalización del contrato.
    • avalistas. El avalista de un contrato de arrendamiento se obliga a cumplir las obligaciones del inquilino en caso de que éste no cumpla las suyas. Puede estar un poco estipulado. Será objeto de otra entrada.
    • seguro de impago. Su uso se ha incrementado con el tiempo. Es un seguro múltiple para el propietario pero lo puede repercutir sobre el inquilino si está escrito en el contrato de arrendamiento.
  • Registro del contrato frente a terceros. El arrendador o inquilino, aunque no es obligatorio, pueden inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, previo pago del ITP ( Impuesto Transmisiones Patrimoniales en el alquiler de viviendas, lo paga el inquilino). El contrato de alquiler inscrito en el Registro de la Propiedad le permite al arrendador aprovechar desahucio express de 10 días y al inquilino no ser echado por un banco si hay ejecución hipotecaria o por la venta de la vivienda.
    •  Capítulo II. Artículo 7.2. texto ley >>>Relacionado>>>
    • Ventajas para el inquilino y propietario de inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad >>>Relacionado>>>
  • El seguro del contenido o daños a terceros no es obligatorio en ningún caso y menos con la aseguradora del banco. Pero si hay un accidente a causa del inquilino y no tiene seguro debe saber que los arreglos los tendrá que asumir de su bolsillo.
  • Los arreglos y mejoras imputables a la finca o desperfectos estructurales no se pueden cobrar al inquilino. Aunque el inquilino está indefenso en el caso que el propietario no quiera arreglarlos.
  • Ninguna ley obliga al inquilino a pagar los Gastos de Comunidad (escalera, limpieza, reparaciones del piso, etc). En caso de aceptar estos deben ser justificados documentalmente y además en ese caso, el propietario no se los podría desgravar … dicho de otra manera, guarde usted los resguardos por si un dia tiene problemas y quiere amenazar con denunciar al casero a Hacienda.
  • Ninguna ley obliga a pagar el IBI del piso, pero si lo acepta en el contrato debe exigir comprobantes del coste. Con ello el arrendador se abre fiscalmente a usted…. Recuerde que la propiedad le puede cobrar el IBI pero entonces no se lo puede desgravar en IRPF. Y lo mismo que en el caso anterior, sería ilegal pero que inspector lo va a comprobar! Rajoy es registrador de la propiedad, ¿a quién cree que apoya?… guarde usted los resguardos por si un día tiene problemas y quiere amenazar con denunciar al casero a Hacienda.
  • El arrendador no tiene derecho a entrar en la casa alquilada sin permiso del arrendatario o inquilino.
  • Los datos privados del inquilino no pueden ser cedidos a terceros para su uso en propaganda, etc sin consentimiento del mismo. Hay que fijarse y exigir quitar esas clausulas porque atentan contra la Ley de Protección de datos y es denunciable. Suele ocurrir con los pisos de bancos y inmobiliarias.
  • Morosidad. No se puede aceptar que el arrendador pueda poner clausulas por las que cualquier atraso de la renta pueda ser denunciada a la ASNEF. Es una lista de morosidad bancaria que nada tiene que ver con los alquileres. Si que en caso de rescisión del contrato por falta de pago la propiedad puede incluir al inquilino en el Fichero de Inquilinos Morosos del Gobierno(FIM).
  • Pisos de Protección Oficial y de jóvenes. Los fondos buitre están comprando decenas de edificios de alquiler público para gestionarlos. En Catalunya es obligatorio alquilar estos pisos siguiendo el orden del Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial. Pero los bancos y fondos se la saltan anunciando directamente sus ofertas. Es ilegal. Aqui un ejemplo del BBVA en Terrassa.
  • Desgravar a Hacienda. Puede desgravar en determinadas circunstancias el alquiler en el IRPF. Pero necesita tener el número catastral del piso y que la fianza este depositada en agencia de vivienda de su comunidad autónoma. Es esencial que el propietario ingrese la fianza en el organismo autonómico correspondiente porqué todos los inquilinos están obligados por ley a entregar una fianza cuando firman el contrato de alquiler y los propietarios están obligados a entregarla a un organismo autonómico. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid debe hacerse en el IVIMA. Esto es obligatorio si el arrendatario quiere desgravarse en función de sus ingresos, ya que si no está depositada Hacienda puede reclamarte la devolución recibida.
    Las desgravaciones pueden ser recurribles por las administraciones, decimos administraciones, si la fianza no está depositada en la Agencia oportuna autonómica. Ojo! le pueden hacer una paralela si ha desgravado en IRPF y la fianza no está depositada. >>> para saber más >>>.

La fantasía del inquilino solvente y fiable.

Cualquier negocio tiene sus beneficios pero también se asumen riesgos. Sobre el argumento de que muchos pisos vacíos no se ponen en alquiler por miedo a la morosidad, algunas entidades ponen el acento en que las Administraciones a cambio de ceder el piso les paguen un seguro de cobro a cargo del dinero de los contribuyentes. Sencillamente es una indecencia porqué aparte que encarece el coste supone un agravio comparativo con otros negocios. Todo emprendedor debería entonces tener derecho al mismo trato por la administración si el negocio le falla.

Hoy hay muchos portales inmobiliarios que aseguran hacer un perfil financiero y personal de los candidatos a inquilinos y aseguran a los propietarios una fiabilidad de casi el 100% del cobro de las rentas de alquiler. Le llaman alquiler seguro…. pero no lo es en un país donde el 96% de los contratos que se hacen son temporales. Pocos hogares viven de alquiler con inquilinos de perfil solvente, fiable, contrato fijo, etc..

Los bancos con sus plataformas de gestión, grandes inmobiliarias, fondos buitre y SOCIMI asociadas tienen ahora una agresiva política de rentas de alquiler mejor que los pequeños propietarios. Poseen una enorme oferta de edificios y pisos nuevos que diluye los gastos. Y además tienen línea directa con el “inquilino solvente y fiable” ya que conocen su historial y estado financiero a través de nóminas y tarjetas de crédito. Le llaman la profesionalización del sector. La competencia del mercado acaba encontrando a los que ofrecen peor perfil desde la oferta (pequeño propietario) y los que tienen peor perfil desde el lado de la demanda: las franjas de población que viven en precario, tienen dificultades puntuales o cotidianas de pagar el alquiler, preparando las condiciones del conflicto.

Este conflicto entre pequeños propietarios (mini-inversores, herencias, etc) y inquilinos enfrenta a gente de las clases populares y hace añicos la solidaridad. Incita las pasiones más reaccionarias contra los supuestos “morosos profesionales” y los caseros son pasto de administradores y aseguradoras que les cobran toda clase de comisiones. Por su condición suelen ser incapaces de un mantenimiento adecuado y continuado de sus pocas propiedades porque les es más costoso que a una gran inmobiliaria que gestiona centenares de viviendas o edificios.


Desde Prouespeculació trabajamos para que la gente trabajadora, precaria o autónoma, nos juntamos para crear un sindicato de inquilinos por el derecho a la vivienda para defender nuestros derechos.

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LAU – Ley Arrendamientos Urbanos – Capítulo II (Art.7) Efectos frente a terceros de arrendamiento viviendas:

  1. El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
  2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.



¿cómo saber si el contrato de alquiler es legal y declarado al fisco? actualizado 2017

versión enero 2016. mejoras menores de texto y sobre la fianza.
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contrato alquilerYa les gustaría a los currantes tener el trato fiscal de las rentas de los caseros.

Las rentas de alquiler desgravan entre el 70 y el 100% en el IRPF

Aún así, los propietarios rentistas defraudan masivamente..

Hacienda siempre ha mirado hacía el otro lado

 Ana y Pedro son una joven pareja que acaba de firmar un contrato de alquiler en una gran ciudad. Es su primer nido de amor. Reciben una copia como la de la imagen del contrato a 3 años renovable año a año. Una precariedad que hace imposible un proyecto de vida. Pero contigo pan y cebolla llega la primera declaración de IRPF y desgravan el alquiler porque tienen ingresos “ni mileuristas”. Al cabo de un tiempo reciben carta de Hacienda diciendo que no tienen derecho porque el propietario no ha legalizado el contrato.

Evelyn y José Pedro son una pareja que acaba de aterrizar con contrato de trabajo en Barcelona. Por conocidos nacionales alquilan un piso a un propietario que vive con su madre y no lo necesita. Pagan a una inmobiliaria el alquiler. Al cabo de 13 meses reciben una orden de desahucio de un banco por ejecución hipotecaria. Como otros miles está joven pareja ha sido estafada por el españolito que queria hacerse rico pagando la hipoteca con el alquiler de otro. Por desconocimiento ni sabían que habían desgravaciones del alquiler. El propietario nunca depositó la fianza en la Agencia catalana de Vivienda ni declaró el alquiler y han perdido el deposito de 4000 euros que recibió el propietario. No tienen derecho a hacer valer el contrato ante el banco porqué no es legal.

Cualquier contrato privado tiene validez jurídica pero no legal.

Un contrato de alquiler no tiene porque estar escrito en un papel timbrado. En un papel en blanco e incluso verbalmente sirven legalmente para defender sus derechos (tanto los de la propiedad como el inquilino). Es un contrato privado. Otra cosa es cuando vas a juicio o quieres ventajas fiscales o legales. Entonces el contrato debería estar registrado, o sea, que la Administración este enterada que existe. A lo largo del contrato el inquilino debe recopilar la máxima documentación para en su día poder defender que ha pagado, ha vivido allí… con recibos, pago de servicios básicos, etc.

Legalizar un contrato es bueno para el inquilino y para el arrendador.

Los pasos para evitar los ejemplos anteriores con la nueva ley del PP son:

  1. Fianza: La fianza es de un mes y el arrendador debe depositar la fianza en la agencia de vivienda de su comunidad autónoma o a través de las Cámaras de la Propiedad de la ciudad que hacen la misma gestión, aunque el depositario último es la Agencia pública. (obligatoria). El inquilino puede averiguar en esa Agencia si su piso está registrado legalmente.
  2. Registro del contrato frente a terceros. El arrendador o inquilino, aunque no es obligatorio, pueden inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, previo pago del ITP ( Impuesto Transmisiones Patrimoniales en el alquiler de viviendas, lo paga el inquilino).
  3. No le pueden obligar a pagar el IBI del piso, pero si lo aceptas en el contrato debes exigir comprobantes del coste. Con ello el arrendador se abre fiscalmente a ti…. Recuerda que la propiedad te puede cobrar el IBI pero entonces no se lo puede desgravar en IRPF. Sería ilegal pero que inspector lo va a comprobar! Rajoy es registrador de la propiedad, ¿a quién crees que apoya?
  4. Desgravar a Hacienda. Puede desgravar en determinadas circunstancias el alquiler en el IRPF. Pero necesita tener el número catastral del piso y que la fianza este depositada en agencia de vivienda de su comunidad autónoma. Es esencial que el propietario ingrese la fianza en el organismo autonómico correspondiente porqué todos los inquilinos están obligados por ley a entregar una fianza cuando firman el contrato de alquiler y los propietarios están obligados a entregarla a un organismo autonómico. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid debe hacerse en el IVIMA. Esto es obligatorio si el arrendatario quiere desgravarse en función de sus ingresos, ya que si no está depositada Hacienda puede reclamarte la devolución recibida.

¿cómo saber si el contrato de alquiler es legal y declarado al fisco?

Como consecuencia de todo lo explicado anteriormente, saber si tu contrato es legal basta con que certifiques el punto 1 anterior. Si quieres disfrutar de todas las ventajas debes hacer el punto 2. Pero en general observa:

  • comprobar que la fianza esta depositada en la agencia de vivienda de tu comunidad. Muchas veces se puede hacer por web. También se la puede pedir a la propiedad pero entonces le está enseñando las cartas. . >>> para saber más >>>.
  • Avales. Los avales son garantías adicionales que puede pedir la propiedad para asegurarse el cobro de las rentas de alquiler. Son legales? sí, siempre que el arrendatario las acepte, pero si no las acepta …”el siguiente por favor!”. Los avales se depositan en una entidad bancaria con recibo del depósito.
  • comprobar si el contrato esta inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • comprobar el censo por si cualquier casualidad el propietario vive contigo (jolin!)
  • si desgrava el alquiler con el nº de catastro le está facilitando a la Agencia Tributaria que el piso esta en alquiler.
  • Si tiene seguridad que no lo declara al fisco puede hacer dos cosas.
    • Reservarse la info para cuando haya problemas para presionar. >>>+++INFO>>>
    • Decírselo y participar del fraude ! total los de Hacienda solo controlan a los curritos! Los demás de rositas a Suiza!

Pero si eres un currito la ley no te favorece mucho!

Las actuales leyes de alquileres aprobadas por el PPsoe siempre acaban beneficiando al propietario y grandes patrimonios inmobiliarios. Todo lo que te hemos dicho para defenderte es muchas veces papel mojado porqué la propiedad tiene mil formas de joderte. Si eres un inquilino protestón no renuevan y jódete y paga otra mudanza. Y dice la caverna mediática PePera que hay mucho inquilino moroso profesional ! Por eso para nosotros las entradas principales que debe leer para poder vivir bajo un techo decentemente y defenderse son estas:

Pero los precarios y autónomos, etc o nos juntamos y creamos una liga de inquilinos por el derecho a la vivienda o nunca tendremos seguridad de que con 80 años no nos echen a la calle.

Una perspectiva política, económica y social de la crisis inmobiliaria española.

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Ventajas para el inquilino y propietario de inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad.

  • El inquilino tiene la certeza de que el propietario de la vivienda es realmente quien la alquila.
  • Un contrato registrado le protege frente a terceros. Si la vivienda fuera vendida a un tercero usted toiene derecho a que el nuevo comprador conserve los acuerdos hasta su finalización.
  • Si el arrendador no consigue cobrar, puede requerir al inquilino a través de un juez o de un notario para que abone lo que debe. Pasados diez días, si no ha pagado o no ha justificado el retraso, el mismo juez o notario declararía finalizado el acuerdo y podría efectuarse el desahucio.



Una octogenaria coruñesa: entre la protección franquista de una renta antigua y el desahucio express del PPsoe

desahucio renta antigua de A Coruña

.- Una renta antigua franquista de 126 euros en el centro de a Coruña

.- un edificio propiedad de una rica familia.

.- una anciana de 85 años con más de 30 viviendo en el piso.

.- una finca en estado precario.

.- y el fraude fiscal de alquileres no declarados que alcanza a 4 de cada 10

DIAGNÓSTICO: MOBBING INMOBILIARIO

 
Los últimos reductos de política social de las dictaduras españolas en la picota neoliberal de sus herederos franquistas.

Los alquileres de renta antigua son objeto de un asedio por parte de inmobiliarias y caseros

El reciente caso del desahucio de Aurelia Rey, una octogenaria que vive en el centro de A Coruña, ha vuelto a poner de manifiesto como los inquilinos y también los ocupas son los parias del derecho a la vivienda.

La caverna mediática ha defendido el derecho del propietario a rescatar sus inmuebles siempre que le venga en gana. Cualquier estratagema del casero sirve y ha servido para echar a los inquilinos de la vivienda. Y la Justicia y la política está casi siempre está del lado del propietario. Entre otras razones porque la judicatura y los políticos, que tienen sus pisitos de alquiler, siempre defienden a los de su clase.

La indignación ciudadana que siguió este caso en A Coruña, 2 intentos de desahucio, permitió por primera vez que una sentencia en firme no se cumpliera a pesar de un enorme despliegue policial. Un despliegue policial que va parejo al empeño que ponen los movimientos en Defensa del Derecho a la Vivienda en denunciar que los inquilinos, que también son personas, no pueden quedarse sin vivienda ni techo en el que cobijarse.

El caso de Aurelia Rey es el primero en que después de una sentencia firme se impide un desalojo y el Ayuntamiento y los Servicios Sociales no pudieron mirar hacía el otro lado y el propietario finalmente se avino a negociar.

La polícia actua de manera contundente en los desahucios de alquiler cuando hay solidaridad

No fue el caso del desahucio del Clot, en el que los Mossos d’Esquadra actuaron con una contundencia inaudita y sólo después de varios meses se encontró un alojamiento provisional para la familia que fue expulsada por negarse a pagar un incremento del 100% en su renta antigua. El propietario del edificio donde residian Verónica y Eliseo, era un antiguo franquista, había ya tenido varios desahucios similares en vivindas de su propiedad y con inquilinos que pagaban rentas antiguas.