actualizado 2019 ¿qué hacer si no me quieren renovar el alquiler social después de una ejecución hipotecaria irregular, dación o venta de inmuebles?

En 2007 cuando aún el ministro de Economía Solbes ,del gabinete de Zapatero, se jactaba de su autodenominado “círculo virtuoso de crecimiento” de la economía española se inició una oleada de ejecuciones hipotecarias hasta sumar 758.061 en 2018 (*1). Bajo la apariencia de una subida de tipos de interés supuestamente obligada por la economía recalentada en nuestro país miles de hogares se vieron arrastrados a impagos de la hipoteca por cuotas inasumibles. Hacía el 2012 la banca española había acumulado suelo edificable por millones de m2 y cerca de 1,5 millones de viviendas entre particulares y promotores. El plan – un golpe de estado financiero maquinado entre el Banco Central Europeo y la gran patronal bancaria – había resultado un éxito.

Esos créditos hipotecarios ejecutados por la Banca española fueron creados de la nada: La Banca nunca prestó su capital ni los depósitos de clientes. Creó un activo en su cuenta y un pasivo en el banco del vendedor (que a su vez era activo del vendedor). Cada ejecución hipotecaria era un enorme negocio: la banca sin prestar nada obtenía una vivienda mientras que el deudor perdía el capital inicial invertido, las amortizaciones, los intereses y su proyecto de vida. Injusto o no esa es la operativa que les permite a esos prestamistas privados que manejan la infernal maquinaria que hay detrás de la creación monetaria bancaria moderna.

En 2013 los activos inmobiliarios saqueados por la Banca española sumaban más de 280.000 millones de euros según FUNCAS (*2). Durante el camino hasta hoy conocemos los casos de la venta de + 100.000 hipotecas de Caixa de Catalunya al Fondo de Titulización FTA 2015 que compró Blackstone. Las familias afectadas conocieron los métodos de extorsión del <servicer> Anticipa que hoy es un ejemplo que se ha generalizado a todas las compañías que compran esos activos a la banca española ( préstamos improductivos – en mora con hipotecas asociadas).

Todas las operaciones de venta de activos de la banca española, desde créditos al consumo, hipotecas impagadas y viviendas, se ha realizado con empresas afincadas en paraísos fiscales como Luxemburgo donde tienen sede muchas de las que operan en nuestro país: Axactor, Blackstone, Cerberus, Lindorff… En el mismo estudio de J.G. Montalvo para FUNCAS citado la Banca española ponía en venta préstamos NPL (non performing loans) y activos adjudicados (REO) por valor de 190.000 millones a finales del 2017. Hoy hay miles de familias cuyos préstamos han sido vendidos sin las garantías adecuadas del derecho de retracto de créditos litigiosos del artículo 1535 del Código Civil.

Los procesos de ejecución hipotecaria y el fin del contrato de alquiler social posterior

Las familias desesperadas hacían frente a procesos de ejecución hipotecaria sin ninguna garantía con unos abogados que prácticamente desconocían los vericuetos procesales o directamente en el turno de oficio hacían dejación de sus funciones como defensores de su cliente recomendando la entrega de llaves. Después del caso Aziz la situación dio un vuelco con la intervención del Tribunal de Justicia europeo – TJUE- aplicando la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

Finalmente el pasado 27 de septiembre del 2017, el Tribunal Supremo -TS- dictaba la inexistencia de “cosa juzgada” en las ejecuciones hipotecarias anteriores a 2013. La sentencia 526/2017 de este Tribunal supone, en la práctica, que miles de deudores -el grueso de las ejecuciones hipotecarias de la crisis – que fueron desahuciados y perdieron su vivienda antes de esa fecha podrían reclamar posibles daños y perjuicios si su hipoteca contenía cláusulas abusivas.

Con la sentencia dictada el 27 de septiembre de 2017 por el Tribunal Supremo se recogía por fin la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 después del caso Aziz y la aplica al caso de Dña. Leticia y D. Ovidio contra la financiera Celeris Servicios Financieros S.A., EFC, hoy extinta….. después de una larga historia de litigios en los tribunales… cosa que explicamos muy bien aquí >>> La sentencia 526/2017 de este Tribunal supone, en la práctica, que miles de deudores -el grueso de las ejecuciones hipotecarias de la crisis – que fueron desahuciados y perdieron su vivienda antes de esa fecha podrían reclamar posibles daños y perjuicios si su hipoteca contenía cláusulas abusivas.

Aún así, posteriormente muchos de los procesos de ejecución hipotecaria fueron sentenciados sin que los jueces cumplieran con su obligación de revisar de oficio las cláusulas abusivas en un acto de ignorancia profesional o peor aún de prevaricación. Esos hogares también tendrán derecho a reclamar en los tribunales que se haga justicia.

Una parte importante de estos hipotecados que perdieron la posesión de su vivienda en procesos irregulares negociaron con sus bancos contratos de alquiler, algunos a precios sociales, por 5 y luego 3 años. Muchos de ellos hoy están acabando y los hogares vuelven a sufrir un nuevo trauma porque la mayoría de ellos no pueden hacer frente a los incrementos desorbitados de precios o directamente los nuevos propietarios, grandes tenedores de viviendas, se niegan a renovar el contrato.

Dos injusticias que se superponen en el tiempo pero hoy podemos defendernos de un posible desahucio de alquiler usando las herramientas jurídicas que nos dio aquella sentencia del TS y dar una batalla por la que fue nuestra vivienda y por lo tanto paralizar el desahucio de alquiler. Aunque la experiencia es corta porque estos nuevos casos se están produciendo actualmente a la finalización de los contratos de alquiler podemos decir que los que tenemos en mano prácticamente estań todos paralizados. Si está afectado por un caso así no dude en ponerse en contacto con nosotros al tiempo que le dejamos el enlace a nuestro portal del inquilino:

Información valiosa para defender un contrato de alquiler en situaciones de venta del inmueble a otro propietario, ejecución hipotecaria, dación etc…

Hay varias estrategias y articulado de leyes que se pueden usar para par este caso de resolución del contrato por parte del arrendador que nuestros abogados colaboradores no han sugerido:

  • El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En su artículo 13 (*3) se dice que en situaciones diversas en que el inquilino se encuentra con un cambio de propietario este puede continuar sin problemas en su vivienda hasta la finalización del contrato si este es de 5 años o de siete en caso de persona jurídica del nuevo propietario. En todos los casos en que haya buena fe por parte del inquilino y se produzca una sucesión de la propiedad del inmueble y el contrato no fuera legal del todo, porqué el que dijo ser propietario no lo era, etc….. el contrato continuará hasta finalizar los 5 o 7 años.
  • En cualquier cambio de propietario, el artículo 25 -apartado 2- de la LAU señala el derecho preferente del inquilino al derecho de tanteo y retracto con expresa información por parte del propietario y el derecho a igualar el precio de la compra.
    • Artículo 25-apartado2 LAU – El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión

Eso será así excepto en el caso que la venta del inmueble sea dentro de una venta en paquete o global…. lo explicamos en el siguiente punto… (*4)

  • No hay derecho de retracto del inquilino en las ventas de paquetes de activos – viviendas en este caso- cuando se hacen a precio global. La introducción de esta modificación en la reciente ley por parte del Gobierno de Pedro Sánchez provoca graves consecuencias sobre este derecho que tenía el inquilino pues precisamente la venta de paquetes a los fondos de inversión extranjera es uno de los métodos que la banca esta usando para limpiar sus balances. En concreto es la modificación del artículo 25 apartado 7 que dice:

Artículo 25-apartado7 LAU – No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

En otras palabras, el Gobierno de Pedro Sánchez, tiene metido entre sus asesores un representante jurídico o bien línea directa con el bufete Uria Menéndez que es el que más ha trabajado desde el punto de vista jurídico y legislativo el tema del retracto para los grandes bancos antes de la venta masiva de activos inmobiliarios a la que asistimos desde el 2017 hasta la actualidad. El trabajo era la venta de créditos morosos con garantía hipotecaria pero en este caso el artículo 25 de la LAU también ha sido allanado por el Ejecutivo para goce y recochineo de bancos y fondos buitre extranjeros que no tendrán que lidiar con inquilinos que les creen molestias en los juzgados por el derecho de retracto.

La dación en pago y el fin del contrato de alquiler social posterior

Los que ante las dificultades de pago entregaron su vivienda en forma de dación en pago – recomendación que aún persiste en la PAH- y con suerte se quedaron sin deuda o con la famosa mochila deben tener un acuerdo escrito con el banco al objeto de la dación, Este que era y es un acuerdo extrajudicial de usted – sin intervención de la Justicia y por lo tanto privado– con el banco para entregarle la vivienda, todos los ahorros que puso en ella, más los intereses y la amortización que realizaron y un largo etcétera. Además seguramente en el documento que firmó con el banco debe haber una cláusula donde usted acepta que nunca más litigará contra el banco con posterioridad a esa firma y la entrega de su vivienda a cambio de un alquiler social.

Esa era y es la solución que propone la dirección de la PAH y que usted ve hoy que es un fracaso porqué va a quedarse sin vivienda y no tiene donde ir a vivir. Entregar la vivienda al banco sin defenderse judicialmente no es una VICTORIA, fue una DERROTA. Pero aún así aún puede defenderse en este momento angustioso en que se le acaba el contrato de alquiler social. Si está afectado por un caso así no dude en ponerse en contacto con nosotros al tiempo que le dejamos el enlace a nuestro portal del inquilino:


NOTAS A PIE DE PÁGINA

  1. ejecuciones hipotecarias 2007-2018 CGPJ – consejo general poder judicial- AQUÍ y AQUÍ – 758.061 viviendas.
  2. FUNCAS, Nuevas coberturas y normas contables: efectos sobre los activos problemáticos de la banca española / José García Montalvo.
  3. BOE, Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
    • «Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
      • 1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
      • 2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
      • 3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.»
  4. BOE, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Texto consolidado con el addenda provocado por el Real Decreto del punto anterior del Real Decreto 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

 

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3 comentarios en “actualizado 2019 ¿qué hacer si no me quieren renovar el alquiler social después de una ejecución hipotecaria irregular, dación o venta de inmuebles?”

  1. Hola Mirna
    Nunca es posible encontrar una vivienda alquilada con poco tiempo y da igual la época del año. Si se le acaba el contrato de alquiler social debería mirar de defenderse o pasar por nuestra asociación si vive en Barcelona. No es la primera ni la última persona que hizo caso a la PAH y ahora se encuentra en la calle.
    Información relevante que debe leer
    .- PORTAL DEL INQUILINO.
    .- http://500×20.prouespeculacio.org/contactar/
    saludos

  2. que se acaba el contrato de alquiler social. Y me gustaría que me dijeran que podemos hacer ya que encima de todo se termina en mayo y encontrar un lugar en estas fechas es prácticamente imposible

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